Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8/2018 (2-225/2017;) ~ М-189/2017 от 10.05.2017

Дело № 2-8/2018 (2-225/2017)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Новодугино 02 марта 2018 года

Сычёвский районный суд Смоленской области в составе:

судьи Чернышёвой О.В.,

при секретаре Гузовой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (2-365/2017) по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи здания универмага, расположенного по вышеуказанному адресу, от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела по договору купли-продажи у ООО «Тасис-Агро» здание универмага, переданное распоряжением администрации Сычёвского района ООО «Тасис-Агро» для демонтажа, а не в собственность. Договор купли-продажи в дальнейшем зарегистрирован в установленном законом порядке не был. Кроме того, указывает, что в договоре отсутствуют сведения, позволяющие установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта, что, по его мнению, является основанием для признания договора незаключенным. Просит признать указанный договор незаключенным.

Спорный земельный участок, выставленный на торги, находится в муниципальной собственности. Согласно кадастровому плану и кадастровому паспорту земельного участка на данном земельном участке не имеется каких-либо объектов недвижимости. Сведений о праве собственности на здание универмага, расположенное на спорном земельном участке, в государственном реестре прав не имеется. Кроме того, указывает, что ООО «Тасис-Агро» частично демонтированное здание универмага было передано для дальнейшего демонтажа, то есть оно собственником здания не являлось, сделки по отчуждению данного объекта недвижимости совершать не могло. Указывает, также, что срок обжалования торгов ФИО2 пропущен. Торги проводились в соответствии с законодательством, нарушений не было. Земельный участок, выставленный на торги, находился в аренде у ФИО2 по договору аренды, заключенному с Администрацией Сычёвского района, от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был, по истечению срока действия и при отсутствии волеизъявления сторон действие договора прекращается. По истечению срока действия договора волеизъявления со стороны ФИО2 не последовало. Земельный участок был выставлен на открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ состоялся открытый аукцион, признанный состоявшимся. По результатам аукциона между Администрацией и ФИО6 заключен договор аренды на спорный земельный участок сроком в три года.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

Согласно с пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на не движимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Ст. 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

В п. 59 Пленума № разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (данный пункт ст. 8 утратил силу с января 2013 года).

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" п. 74. Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что спорное здание универмага, общей площадью 980 кв.м. находилось в собственности Сычёвского районного потребительского общества.

В 2001 года из-за недостаточности финансирования распоряжением Главы администрации Сычёвского района <адрес> здание было передано для демонтажа ООО «Тасис-Агро».

Постановлением Главы администрации Сычёвского района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и на основании заявления Сычёвского районного потребительского обществ у Сычёвского райпо изъят земельный участок общей площадью 0,21 под частично демонтированным зданием универмага.

ФИО2 считает основанием приобретения спорного здания договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО «Тасис-Агро». Однако переход права собственности на спорное имущество не зарегистрировала, хотя данная сделка подлежала обязательной регистрации.

Документов свидетельствующих о том, что право собственности на здание, как на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, было приобретено и зарегистрировано ООО «Тасис-Агро» в установленом порядке, не представлено, то есть ООО «Тасис-Агро» не имело право совершать сделку купли-продажи спорного здания. Здание универмага было передано ООО распоряжением Администрации Сычёвского района <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ для демонтажа, а не в собственность. Кроме того, в копии указанного распоряжения, представленной в материалы дела, отсутствует подпись главы администрации.

Таким образом, представленные ФИО2 договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ сами по себе не свидетельствуют о возникновении у неё права собственности на здание универмага, которое и за ООО «Тасис-Агро» не регистрировалось и не возникало в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сычёвского района был предоставлен ФИО2 в аренду на 11 месяцев земельный участок площадью 2295 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, для строительства торгового центра, который был ранее изъят у Сычёвского райпо под частично демонтированным зданием универмага.

Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учёт, присвоен кадастровый №.

По истечении срока договора аренды земельного участка (11 месяцев) на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ ФИО2 продолжала пользоваться земельным участком, возражений со стороны арендодателя не поступало.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Администрацией Сычёвского района заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 3 года, согласно п. 1.3 данного договора срок действия договора прекращается по истечению срока действия и при отсутствии волеизъявления сторон на продление срока его действия. Данный договор подлежит регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. Однако, как видно из материалов дела данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был. По истечению срока действия договора волеизъявления со стороны ФИО2 на продление срока его действия не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации Сычёвского городского поселения Сычёвского района <адрес> № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» спорный земельный участок был выставлен на торги, все условия аукциона были соблюдены.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации Сычёвского городского поселения Сычёвского района <адрес> № «О продаже права на заключение договора аренды земельного участка» аукцион признан состоявшимся, победителем аукциона признан ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Сычёвского городского поселения Сычёвского района <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на три года, согласно которому администрация Сычёвского городского поселения Сычёвского района <адрес> предоставила победителю аукциона – ФИО4 земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:19:0010183:12, общей площадью 2295 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, №а, разрешенное использование: для строительства торгового центра, не обремененный правами третьих лиц.

Данный договор ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, согласно документам, представленным в материалы дела, нарушений при проведении аукциона суд не усматривает, оснований для признания торгов и договора аренды не имеется.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит конкретных данных, которые должны быть указаны в договоре, согласно судебной практике основанием для признания договора незаключенным является отсутствие в договоре адреса объекта.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как видно из материалов дела, сделка купли-продажи здания, совершённая ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Тасис-Агро», согласно которой ФИО2 приобрела здания универмага, не соответствует требованиям закона. ООО «Тасис-Агро» не имело право на совершение сделки по отчуждению данного объекта недвижимости, так как у него не возникало права собственности на здание универмага, в силу закона.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно представленным документам ФИО1 было уплачено 45000 рублей за услуги представителя, что подлежит возмещению.

Руководствуясь ст.ст. 194 и 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи здания универмага от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Тасис-Агро», недействительным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 45000 (Сорок пять тысяч) рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сычевский районный суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья: (подпись)

Копия: судья

Сычёвского районного суда: О.В. Чернышёва