Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-25716/2020 от 01.10.2020

Судья: Есин Е.В.                                            дело №33-25716/2020

50RS0046-01-2019-003734-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область                     9 ноября 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего     Кирщиной И.П.,

судей                 Коваленко Т.П., Терещенко А.А.,

при помощнике судьи        Гридчиной С.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции гражданское дело № 2-2406/2020 по иску Лебедевой Г. М. к Погосяну С. М. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о возврате жилого дома и земельного участка в собственность,

Заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: явившихся лиц,

установила:

Лебедева Г.М. обратилась с иском к Погосяну С.М. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате данного имущества в собственность, указав в обоснование своих требований, что <данные изъяты> между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи за 850000 руб. земельного участка площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0030213:97 и находящегося на нем жилого дома общей площадью 31,1 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0030213:766, расположенных по адресу: <данные изъяты>. Данный договор купли-продажи заключен, зарегистрирован в установленном порядке, подписан акт приема-передачи имущества, однако денежные средства по договору ответчиком истцу не переданы.

Решением суда исковые требованияЛебедевой Галины Михайловны к Погосяну С. М. - удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.

    Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты>апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

При повторном рассмотрении законности и обоснованности решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия протокольным определением от <данные изъяты>г., на основании ч. 4,5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, что является безусловным основанием к отмене обжалуемого решения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Судебной коллегией установлено и следует из материалов дела, что Лебедева Г.М. являлась собственником земельного участка площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты> из земель населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты> (далее спорный участок с жилым домом).

<данные изъяты> между Лебедевой Г.М. и Погосяном СМ. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

В соответствии с указанным договором Лебедева Г.М. продала Погосяну С.М. принадлежащие ей на праве собственности спорный участок с жилым домом.

Исходя из условий договора (п.п. 2.1, 2.2 и 2.3) цена договора составила 850000 рублей из которых: земельный участок - 600000 рублей; жилой дом - 250000 рублей, и Погосян С.М. покупает у Лебедевой Г.М. это недвижимое имущество за 850000 рублей.

Также в договоре указано, что расчёт производится в полном объёме по подписанию сторонами настоящего договора. Договор купли-продажи подписан сторонами лично, в тот же день, <данные изъяты> подписан и передаточный акт. Государственная регистрация перехода права собственности произведена <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора, согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По утверждению истца Лебедевой Г.М. денежные средства от продажи земельного участка с жилым домом ни при заключении договора купли-продажи, ни до его заключения, ни в последующем ответчиком Погосяном СМ. ей не передавались.

Направленная истцом <данные изъяты> в адрес ответчика досудебная претензия, содержащая требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, Погосяном С.М. оставлена без удовлетворения.

В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерациивправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерациистороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерацииположения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретённого имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателем имущества.

Исходя из буквального толкования п. 2.3 договора купли-продажи, оплата по нему должна была быть произведена Погосяном С.М. непосредственно после подписания договора сторонами.

В копии реестрового дела не содержится никаких документов, свидетельствующих об уплате Погосяном С.М. покупной цены за недвижимое имущество. Из пояснений ответчика следует, что расписка о передаче денежных средств не составлялась, в подтверждение исполнения обязательств ответчик ходатайствовал о допросе свидетеля Тихоновой Е.К. в подтверждение передачи денежных средств по договору истцу Лебедевой Г.М.

Данный свидетель Тихонова Е.К. была допрошена судом (т. 1 л.д. 150-154), из ее показаний следует, что денежные средства Погосяном С.М. передавались, однако в какой сумме и какими купюрами передавались деньги - она не видела. Расписка не составлялась. Также поясняла, что Лебедева Г.М. изначально хотела заключить безвозмездную сделку, однако свидетель отговорила ее от заключения договора дарения.

Судебная коллегия критически относится к показаниям данного свидетеля о передаче денежных средств, поскольку свидетель является риэлтором и заинтересована в исходе дела, в какой сумме и передавались ли деньги по сделке ей не известно.

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации факт передачи денежных средств не может быть подтверждён свидетельскими показаниями, поскольку в силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, письменных доказательств передачи денег Погосяном С.М. продавцу Лебедевой Г.М. во исполнение договора, судебной коллегии не представлено.

Доводы ответчика о том, что из содержания текста договора следует, что денежные средства переданы по подписании договора, что свидетельствует о получении продавцом денежных средств судебная коллегия отклоняет, поскольку из п. 2.3 договора следует, что расчет производится в полном объеме по подписанию сторонами настоящего договора. Сведений о том, что Лебедева Г.М. получила деньги по договору или о том, что расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора в его условиях не указано.

При этом, указанная в п. 4.4. договора обязанность покупателя оплатить цену недвижимого имущества в размере и срок, установленный п. 2 договора не свидетельствует об оплате стоимости договора.

Доводы ответчика о необходимости назначения по делу лингвистической экспертизы не принимаются судебной коллегией, поскольку толкование условий договора производится судом в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Оценив представленные сторонами по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Лебедевой Г.М. подлежит удовлетворению, поскольку Лебедева Г.М., <данные изъяты> года рождения, произведя отчуждение принадлежащего ей земельного участка с жилым домом и не получив за него оплату, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене, а иск Лебедевой Г.М. удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить.

Иск Лебедевой Г. М. к Погосяну С. М. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о возврате жилого дома и земельного участка в собственность - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома общей площадью 31,1 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между Лебедевой Г. М. и Погосяном С. М..

Возвратить земельный участок площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером 50:33:0030213:97 из земель населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером 50:33:0030213:766, расположенные по адресу: <данные изъяты>, в собственность Лебедевой Г. М..

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Погосяна С. М. на указанный земельный участок и жилой дом и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости за Лебедевой Г. М..

Председательствующий:

Судьи: