Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-423/2021 ~ М-1124/2020 от 18.12.2020

Дело №3а-423/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2021 года                                г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело        №3а-423/2021 по административному исковому заявлению Канухина С.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Канухин С.В. (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Просил установить кадастровую стоимость земельных участков и здания, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на даты оценки.

Представитель административного истца по доверенности Шахназаров Н.Г. в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, выразил несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 494 +/- 8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли, для иных видов жилой застройки, расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2720 +/- 18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли, для промышленного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2174,4 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выпискам о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость объектов недвижимости на дату оценки составляет: 1 439 525,88 рублей (к/н <данные изъяты> на 1 января 2018 года), 7 713 947,2 рублей (к/н <данные изъяты> на 1 января 2018 года), 68 638 106,12 рублей (к/н <данные изъяты> на 28 декабря 2018 года).

В соответствии со ст. 388 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на даты оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости №ОЦ 77-11-20/47, №ОЦ 77-11-20/44, №ОЦ 77-11-20/ЗД, составленные оценщиком ООО «ЭкспертСервис». В соответствии с указанными отчетами, стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 913 000 рублей (к/н <данные изъяты> на 1 января 2018 года), 4 350 000 рублей (к/н <данные изъяты> на 1 января 2018 года), 38 952 000 рублей (к/н <данные изъяты> на 28 декабря 2018 года).

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке представленным административным истцом, о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Независмый центр оценки и экспертиз» Бушкову А.Ю.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости на дату оценки составляет 1 393 919 рублей (к/н <данные изъяты> на 1 января 2018 года), 7 675 022 рублей (к/н <данные изъяты> на 1 января 2018 года), 68 469 858 рублей (к/н <данные изъяты> на 28 декабря 2018 года).

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания. Для дачи пояснений по замечаниям административного истца, в судебное заседание был вызван эксперт Бушков А.Ю.

В судебном заседании эксперт пояснил, что, учитывая отсутствие информации о распределении объектов-аналогов №1, №3 и №4 по этажам, им определено значение корректировки, исходя из количества этажей объектов и средних значений коэффициентов, при этом экспертом проанализированы данные открытых источников (данные Яндекс.Карт), согласно которым данные объекты не имеют существенных отличий (объекты имеют прямоугольные формы). Таким образом, введенная экспертом коэффициентная корректировка справедлива и отражает общие тенденции на рынке.

Также эксперт указал, что датой оценки является 28.12.2018 года, оценщик использовал данные Справочника оценщика недвижимости, актуальные на июнь 2020 года (и аналоги за ноябрь 2020 года), что противоречит требованию п.8 ФСО №1. Эксперт для расчета корректировки на материал стен использует исследование «Статриэлт», которое было подготовлено по состоянию на 01.01.2019 года, по данным на основе актуальных рыночных данных за истекший квартал, о чем сказано на стр. 61. Но рецензент намеренно не указывает данную информацию, а лишь показывает заголовок корректировки, то есть «фразу, выдернутую из контекста», чем пытается ввести в заблуждение.

При анализе объектов-аналогов и исключении части их из расчетов, экспертом анализируется не только разброс скорректированной стоимости, но и причины такого разброса, которыми могут быть: удаление от МКАД, общая площадь, направление (шоссе) и другие факторы. Только в совокупности исследования всех возможных параметров, экспертом принимается решение об исключении данного аналога из расчетов, к тому же удельная скорректированная стоимость указанного аналога оказалась самой высокой, что привело к существенному разбросу цен. Применение данного аналога привело бы к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта исследования.

Согласно п. 5 ФСО №3, «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Что касается методики расчетов весовых коэффициентов объектов-аналогов, то подробно она описана на стр. 49 заключения. С общей теорией можно ознакомиться, например, в журнале «Ковалёва А.М., Дворядкин К.С. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. - 2015. - N2 4-1. - С. 112-115» (https://applied- research.ru/ru/article/view?id=6597).

Эксперт при проведении экспертизы объекта исследования, в качестве аналогов подбирает предложения о продаже, размещенные до даты оценки и не превышающие среднерыночные сроки экспозиции, что отражено на стр. 43 заключения, в описании корректировки на дату.

Утверждение рецензента о необходимости применения корректировки на дату, является сугубо субъективным мнением рецензента, к тому же объект-аналог №3 исключен экспертом из расчетов. Кроме того, данные, приведенные рецензентом, также доказывают то, что существенных изменений на рынке недвижимости за рассматриваемый период не произошло. Небольшие колебания стоимости обусловлены, в первую очередь, появлением либо исключением на рынке дорогостоящего (либо дешевого) объекта в период (квартал) проведения исследования.

По данным самих объявлений, как полагает эксперт, видно, что за время экспозиции аналогов (стр. 84, 87, 91 94) их стоимость не менялась.

Таким образом, нарушения п. 5 ФСО №3 со стороны эксперта не установлено.

Также эксперт обратил внимание, что датой оценки является 28.12.2018 года, эксперт для расчета корректировки на направление и удаление использует исследование ООО ПФК, которое было подготовлено по состоянию на 4 квартал 2018 года, по данным на основе актуальных рыночных данных за 01.10.2018 - 31.12.2018 гг.

Следовательно, дата оценки входит в диапазон периода анализа рынка, а потому нарушения, указанные рецензентом, не выявлены.

На момент составления заключения эксперт анализировал все объекты-аналоги, в связи с чем вводились соответствующие корректировки.

Так, по описанию объекта-аналога №1 (скриншот приведен на стр. 98 заключения) указано, что окна выходят во двор и на улицу.

По данным объявления, видно, что объект расположен на первой линии автодороги.

Объект-аналог №2 расположен по адресу: <данные изъяты>. По скриншоту, приведенному на стр. 100 заключения, а так же ниже, видно, что данный аналог расположен на первой линии автодороги.

Также эксперт обратил внимание на то, что по снимкам с Яндекс.Карты видно, что объект-аналог так же как и два предыдущих, расположен на первой линии дороги. Таким образом, экспертом обоснованно введена корректировка на уровне 0 % относительно первой линии, поскольку все объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру с объектом исследования.

Как указано на стр. 59 заключения, все объекты предполагают размещение торговых объектов.

При оценке торговых объектов возможны два варианта сдачи их в аренду: 1) сдача целиком 2) сдача блоками/помещениями. Поскольку в рамках данной экспертизы рассматривается второй вариант, то необходимо применение арендопригодного коэффициента, который учитывает площади общего пользования, не сдаваемые в аренду. В рамках настоящего исследования данный коэффициент вводится при расчете потенциального валового дохода на стр. 65, причем рецензент не мог не видеть данного факта, так как он учтен в 12 вопросе.

Поскольку по фотоматериалам, приведенным в Отчете оценщика на стр. 11, 12, видно, что помимо основной площади, занимаемой супермаркетом «ДА», присутствует ряд небольших торговых объектов, что введение корректировки на тип помещение не требуется. Корректировка составила 0%.

На стр. 59 заключения указано: «Площади объектов-аналогов отличны от площади исследуемого объекта, однако, существует возможность аренды помещений в одном здании исследуемого объекта несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором. В результате изложенного выше, эксперт считает корректным не вводить поправку на величину общей площади для объектов-аналогов».

О возможных несовпадениях при пересчете на калькуляторе прямо указано на стр. 80-81 заключения: «Расчеты в рамках данной Экспертизы проводились с использованием программного продукта MicrosoftExcel. При копировании расчетных таблиц в редактор MicrosoftWord в таблицах отображаются значения (до десятых долей), которые не являются округленными, а отражают лишь заданное в MicrosoftExcel количество разрядов (для удобства восприятия расчетов в составе Заключения). В связи с этим возможны несовпадения при пересчете на калькуляторе отображенных в MicrosoftWord значений расчетных таблиц, что является следствием того, что MicrosoftExcel осуществляет расчеты с использованием полного числа разрядов, a MicrosoftWord демонстрирует их ограниченное число. Данное несовпадение не является ошибкой, так как расчеты по значениям, отображенным в MicrosoftWord, являются приблизительными». Таким образом, в расчетах эксперта отсутствуют математические ошибки.

По мнении. Эксперта Бушкова А.Ю., рецензент надуманно утверждает, что эксперт, применяя арендопригодный коэффициент на верхнем уровне, говорит о нетипичности исследуемого объекта. Объект оценки представляет собой торговый объект, который согласно плану строения, приведенному на стр. 99-102 Отчета об оценке, представляет собой помещения, с минимальными площадями общего пользования. Именно учитывая особенности планировки, а так же то, что больше половины общей площади (1179,7 кв.м.) объекта оценки занимает «ФрешМаркет» (согласно выписки из ЕГРН на стр. 97 Отчета об оценке), коэффициент арендопригодной площади принят на верхнем уровне. Все остальные показатели, приняты на среднем уровне, потому как объект исследования представляет собой типичный торговый объект. Таким образом, замечание рецензента является надуманным и необоснованным. В заключении эксперта присутствуют все необходимые пояснения.

Как указано на стр. 69 заключения экспертизы: «Поскольку исследуемые участки являются смежными, имеют одного собственника, сопоставимое назначение, а также учитывая текущее использование, земельные участки рассчитывались комплексно, что не противоречит существующим методикам кадастровой оценки и соответствует НЭИ земельных участков».

К тому же, поскольку земельные участки предназначены для размещения одного торгового здания (на участке с кадастровым номером <данные изъяты> невозможна полноценная застройка, из-за особенностей расположения участка и его малой площади), расчет стоимости по общей площади наиболее обоснован (поскольку в противном случае, удельная стоимость вышеуказанного участка была бы выше, но использование его по прямому назначению невозможно).

Объект-аналог №2 предназначен под размещение магазина, кафе, придорожного сервиса. Все вышеперечисленные варианты подразумевают расположение объекта на первой линии автодорог, либо в прямой видимости с них. Таким образом, учитывая, что д. Петровское расположено вдоль автомобильной дороги, ведущей на А-108, эксперт исходил из предположения, о том, что данный участок расположен на первой линии. В данном случае введение повышающей корректировки к стоимости объекта-аналога может привести к необоснованному завышению стоимости объекта оценки.

Дополнительно эксперт пояснил, что объекты-аналоги, принятые в расчеты экспертом, размещены к продаже до даты оценки и не превышают среднерыночный срок экспозиции аналогичных объектов (но на стр. 72 заключения приведен скриншот источника информации, подтверждающий срок экспозиции 2-9 мес.). К тому же на стр. 73 заключения представлен скриншот исследования, согласно которому за 2017 год изменений в стоимости объектов недвижимости не наблюдалось. Таким образом, корректировка на уровне 0% на дату введена экспертом обоснованно.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков, расположенных в юго-западном направлении, для размещения коммерческих, многофункциональных объектов. Все объекты-аналоги, подобранные экспертом, сопоставимы с оцениваемыми объектами по функциональным и экономическим характеристикам. Имеющиеся различия в площади учтены соответствующими корректировками на стр. 75-76 заключения.

Необходимые пояснения по применению значений на низком уровне приведены на стр. 76 при описании данной корректировки: «Учитывая расположение объектов в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, значения для расчета корректировок приняты на низком уровне». Следовательно, все объекты расположены в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, обеспеченных коммуникациями.

Таким образом, экспертом данный параметр проанализирован в полной мере и п. 5 ФСО №3 не нарушен.

Эксперт, при проведении экспертизы объекта исследования, в качестве аналогов подбирает предложения о продаже, размещенные до даты оценки и не превышающие среднерыночные сроки экспозиции, что отражено на стр. 43 заключения, в описании корректировки на дату.

Утверждение оценщика, что эксперт не осуществил проверку информации тем, что выбрал объекты актуальные на дату оценки (ретроспективные предложения) и не обеспечил принципов обоснованности и однозначности, потому как «в прошлое позвонить нельзя», говорит о не компетенции оценщика. Номера телефонов представителей либо электронные почты указаны на скриншотах объявлений.

Вся необходимая информация, используемая в расчетах, приведена в тексте объявлений, используемых экспертом аналогов на стр. 84-97 заключения. К тому же, по данным самих объявлений, видно, что за время экспозиции аналогов, их стоимость не менялась. Нарушение п. 5 ФСО №3 со стороны эксперта не допущено.

Оценщик невнимательно изучил заключение эксперта, поскольку на стр. 59 под скриншотом используемого источника информации, экспертом приведено обоснование применения верхнего значения диапазона, а именно: «Принимая во внимание близость объектов- аналогов к <данные изъяты>, а так же расположение населенных пунктов на трассе А-107, значение для расчета корректировки принято на уровне 0,5».

В тексте объявлений объектов-аналогов сравнительного подхода указано, что все торговые центры являются действующими, имеющие арендаторов, что прямо указывает на рабочее состояние помещений. Состояние помещения - это один из важных ценообразующих факторов, и при отсутствии отделки или необходимости проведения ремонтных работ, это указывается в объявлении. Принимая во внимание отсутствие информации о необходимости проведения ремонта в тексте объектов-аналогов, эксперт правомерно считает необоснованным вводить повышающую корректировку по данному фактору, что может привести к завышению рыночной стоимости объекта исследования. Таким образом, размер корректировки на уровне 0%, вводится экспертом обосновано. Нарушение п. 5 ФСО №3 в заключение эксперта не усматривается.

Как следует из пояснений эксперта в судебном заседании, пунктом 8 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» закреплено, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Стоимость объекта оценки определяется посредством цен аналогов, а не каких-то «событий», о которых указывает оценщик. И названный выше пункт указывает именно на невозможность применения данных, какие бы то они не были: аналоги, источник введения корректировок, аналитика цен и т.п. Кроме того, корректировка на дату продажи применяется по данным уровня инфляции, который не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости, поскольку может изменяться в сторону снижения, в то время, когда стоимость по объектам недвижимости увеличивается.

Из пояснений эксперта следует, что оценщик не понимает замечание или намеренно искажает его смысл, поскольку суть замечания состоит в том, что для земельных участков торгового назначения, оценщик использует данные для земельных участков под ИЖС. Поскольку данные относятся к иному сегменту рынка, использование их для расчета рыночной стоимости объекта оценки некорректно. Что касается того, что эксперт не привел альтернативную таблицу с расчетом корректировки на местоположение, то эксперт этого делать и не должен. В тексте замечания приведена ссылка на альтернативный источник информации. Никаких упоминаний о неактивности рынка нет, ни здесь, ни далее при применении сравнительного подхода на стр. 46-49, вплоть до применения спорной корректировки. Отсутствие в отчете информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, является нарушением п. 5 ФСО №3.

Оценщик в своих пояснениях затрагивает объекты-аналоги №1 и №3, но умалчивает про объект-аналог №2, который расположен в селе <данные изъяты>, с численностью менее 300 человек. К тому же, фактор, по которому оценщик обобщил объекты-аналоги №1,3 и объект оценки - это другой ценообразующий параметр по Справочнику оценщика недвижимостей - численность населенного пункта, и ни как не отражает различия в типе населенного пункта. К тому же авторы рекомендуют применять эти два ценообразующих параметра вместе, при условии, что объекты расположены в одной ценовой зоне.

Таким образом, оценщик применил несопоставимые данные для иного сегмента рынка, что является необоснованным и ошибочным.

<данные изъяты> и <данные изъяты> имеют численность населения 997 человек и 4215 человек, соответственно. В пункте 4 своих возражений, оценщик пытался обобщить населенный пункт объекта-аналога с численностью 18 000 человек и <данные изъяты>, с численностью населения более 22 000 человек, но при этом ничего не указал об объекте-аналоге №2, с населением менее 300 человек. Таким образом, ни в 4 пункте, ни в настоящем (7), оценщик не обосновывает отсутствие необходимой корректировки на тип населенного пункта и нарушает п. 5 ФСО №3, а так же п. 22 ФСО №7.

Оценщик признает, что допущенная им ошибка привела к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав данное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчетов об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении судебной оценочной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, материалы дела не содержат, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 15 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Канухина С.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 15 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 494 +/- 8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 393 919 (один миллион триста девяносто три тысячи девятьсот девятнадцать) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2720 +/- 18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли, для промышленного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 7 675 022 (семь миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч двадцать два) рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2174,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 декабря 2018 года, в размере 68 469 858 (шестьдесят восемь миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

        Судья                                                                                     А.А. Палагина

    Мотивированное решение изготовлено 3 августа 2021 года.