Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3431/2016 ~ М-2853/2016 от 20.04.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2016 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Приговоровой Е.С.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-3431/16 по иску Бакланова В.В., Баклановой О. О. к ООО «РамСтрой» о признании недействительным условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, обязании внести изменения в условия договора,

установил :

Истцы обратились в суд с иском в котором указали, что <дата>. заключили с ООО «РамСтрой» договор <номер> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с которым ответчик(Застройщик) обязался в предусмотренный срок построить с привлечением денежных средств участника долевого строительства многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцам объект долевого строительства – квартиру, имеющую характеристику по проекту: секция – 1, строительный номер квартиры – 190, количество комнат – 3, этаж – 20, общая проектная площадь 77,01. Согласно пункту 1.4. договора, площадь для расчетов по нему включает в себя общую площадь квартиры и площадь летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) с применением коэффициента 1,0 и составляет 77,01 кв. м. на момент подписания настоящего договора (проектная площадь), и может быть изменена на основании данных фактических обмеров БТИ после окончания строительства (фактическая площадь). В пункте 1.4. договора также изложено, что для целей определения окончательной (измененной) цены договора расчет осуществляется вне зависимости от того, будет ли площадь балконов, лоджий, веранд и террас включена в общую площадь квартиры по итогам обмеров БТИ, указанную в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Согласно пункту 2.1. Договора, цена настоящего договора (инвестиционный взнос) составляет 4 081 530,00 (четыре миллиона восемьдесят одна тысяча пятьсот тридцать) рублей 00 копеек. Цена настоящего договора определена исходя из произведения стоимости одного квадратного метра равной 53 000,00 (пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек и проектной площади квартиры, указанной в п. 1.4. Договора.

Стоимость 1 (Одного) кв. м. рассчитывается из суммы общей площади квартиры и площади летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас). В соответствии с пунктом 2.2. договора, цена настоящего договора является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ в следующих случаях и порядке: если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется больше общей проектной площади (с учетом лоджий/балконов) с учетом коэффициента 1.0, более чем на 25 кв. см., указанной в п. 1.4. договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв. м., указанной в пункте 2.1. догово

ра, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика (пункт 2.2.1), если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется меньше общей проектной площади (с учетом лоджий/балконов) с учетом коэффициента 1.0, более чем на 25 кв. см., указанной в п. 1.4. договора, то застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства суммы лишне уплаченных денежных средств, исходя из стоимости 1 кв. м., указанной в п. 2.1. договора, не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания акта о выполнении обязательств по настоящему договору путем перечисления денежных средств на рублевый счет указанный участником долевого строительства. Цена по договору была оплачена участниками долевого строительства за счет собственных средств в сумме 840 530 (восемьсот сорок тысяч пятьсот тридцать) рублей и за счет кредитных средств в сумме 3 241 000,00 (три миллиона двести сорок одна тысяча) рублей. Истцы полагают, что пункты договора (пп 1.1, 1.4, 2.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3) предусматривающие, что стоимость квадратного метра в части применения коэффициента 1,0 при расчете площади вспомогательного использования – лоджии, ущемляют их права, как потребителей и просят суд обязать ответчика внести изменения в указанные пункты договора, указав что для помещений вспомогательного использования необходимо применять коэффициент – 0,5.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Климов И.В./л.д.21/ заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности/л.д.24/ Лалаян С.Н. иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, представил письменное мнение приложенное к материалам дела./л.д.30-31/

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно договора <номер> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>. Бакланов В.В. и Бакланова О.О. заключили с ООО «РамСтрой» соглашение, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный срок построить с привлечением денежных средств участника долевого строительства многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцам объект долевого строительства – квартиру, имеющую характеристику по проекту: секция – 1, строительный номер квартиры – 190, количество комнат – 3, этаж – 20, общая проектная площадь 77,01. Согласно пункту 1.4. договора, площадь для расчетов по нему включает в себя общую площадь квартиры и площадь летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) с применением коэффициента 1,0 и составляет 77,01 кв.м. /л.д.6-11/

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и иных вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов, что не противоречит указанным выше правовым нормам.

Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве. Суд считает, что доводы истцов о том, что применение ответчиком в договоре для расчет площадей квартиры понижающего коэффициента -1,0 направлены на получение неосновательного обогащения, несостоятельны.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37, которая разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 Минземстроем России, Московским областным бюро технической инвентаризации, Московским городским бюро технической инвентаризации, Республиканским управлением технической инвентаризации в п. 3.34. предусмотрено, что в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). При этом, жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат (п. 3.35.); площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учеталоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (3.36.); общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (3.37).

Однако указанная Инструкция обязательна к применению только для всех организаций технической инвентаризации и не влияет на свободу договора.

Приказом Минюста РФ от Приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории", в соответствии с ч. 7 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» утверждена форма кадастрового паспорта помещения, в котором указания площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых не предусмотрено.

Суд не нашел подтверждения того, что при заключении договора ответчик ввел в заблуждение истцов относительно существования понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.

Таким образом, в удовлетворении заявленных требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-1968 ГПАК РФ, суд

решил :

В удовлетворении требований о признании недействительным условия договора <номер> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>г. заключенного между ООО «РамСтрой» и Баклановым В.В., Баклановой О.О. изложенные в пунктах 1.1, 1.4, 2.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 в части указания на применения коэффициента 1.0 к расчету площади вспомогательного использования - лоджии и обязании ООО « РамСтрой» внести изменения в указанные пункты договора, указав, что при расчете площади помещения вспомогательного использования применяется понижающий коэффициент 0,5 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья :

Мотивированное решение изготовлено 19 июля 2016 года