Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-418/2020 (2-3839/2019;) ~ М-3549/2019 от 10.12.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2020 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Герлиц М.А.,

с участием представителя истца Алюшиной Т.С. (доверенность от 09.01.20г.) и

представителя ответчика Маркуна А.С.( доверенность от 04.12.20г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Минусинска к Орлову Максиму Аркадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ город Минусинск в лице Администрации города Минусинска обратилось в Минусинский городской суд с исковыми требованиями к Орлову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок. С учетом заявления об уточнении исковых требований, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 04.03.2019 по 12.07.2020 в размере 425 733 рубля 68 копеек, а также сумму пени в размере 1 032 223 рубля 57 копеек.

В исковом заявлении и в судебном заседании истец свои требования мотивировал следующим.

Между Администрацией города Минусинска и Орловым М.А.04.03.2019 года был заключен договор аренды нежилого здания, площадью 267,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию город Минусинск. Согласно условиям договора, размер арендной платы составляет 26 186 рублей ежемесячно. Согласно п. 3.1 и п. 3.2 договора, Орлов М.А. обязался ежемесячно перечислять арендную плату не позднее 20 числа текущего месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя. Ответчик свои обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом. В соответствии с положениями п. 4.1. договора, на образовавшуюся сумму задолженности истцом была начислена пеня, размер которой за период с 20.03.2019 по 12.07.2020 составил 1 032 223 рубля 57 копеек. 04.10.2019 года в адрес Орлова М.А. была направлена претензия, которая до настоящего времени осталась неисполненной. С учетом изложенного, а также приведенных в исковом заявлении доводов, истец просит взыскать с ответчика задолженность за период с 04.03.2019 года по 12.07.2020 года в размере 425 733 рубля 68 копеек, а также сумму пени в размере 1 032 223 рубля 57 копеек.

Ответчик Орлов М.А., действующий в судебном заседании через своего представителя Маркуна А.С., исковые требования не признал, свою позицию мотивировал следующим. Суд апелляционной инстанции в своем апелляционном определении от 13.07.2020 установил, что арендодатель передал арендатору нежилое помещение в состоянии, позволяющем осуществлять его нормативную эксплуатацию в любых целях, не запрещенных действующим законодательством, при этом на арендодателе лежала обязанность предоставить объект арендатору в состоянии, пригодном для его использования. Поскольку арендатор не был предупрежден арендодателем о столь значительных недостатках в части арендуемого нежилого помещения на момент заключения договора, то есть на 04.03.2019, которые уже имели место (70 % износ); Орлов М.А. 26.08.2019 выразил свои намерения на расторжение договора аренды (по п. 2 ст. 620 ГК РФ), в связи с наличием выявленных в нежилом помещении недостатков, которые препятствуют его использованию. Данные недостатки он не мог обнаружить при визуальном осмотре здания и подписании акта приема-передачи от 04.03.2019, поскольку износ здания, а также наличие выявленных существенных недостатков могут быть установлены только при наличии специальных познаний, которыми арендатор не обладал. В числе прочих здание имело такой недостаток, как отсутствие противопожарной сигнализации, что также препятствовало в использовании здания. Фактически, здание ответчиком не использовалось и не могло быть использовано по назначению. Арендная плата ответчиком не уплачивалась в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. С учетом изложенного, просит в иске к нему отказать в полном объеме.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд исходит из следующих норм права.

Согласно ст. 606 ГК РФ, «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Частью 1 ст. 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 654 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями; согласно ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ, «По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора».

Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ, «В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора».

Частью 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, «Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства».

В силу статьи 10 ГК РФ: «Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).»; «В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.».

Судом установлено, что на основании договора № 1/2019 от 04.03.2019 года, заключенного между муниципальным образованием город Минусинск и Орловым М.А., последнему в аренду было передано нежилое здание, назначение: нежилое, этаж 1, общая площадь 267,2 кв.м., кадастровый номер №, адрес объекта: <адрес>, являющееся муниципальной собственностью города Минусинска.

Разделом 3 договора аренды регламентирован размер и порядок взимания платежей. Так, согласно п. 3.1 (л.д.13) арендатор должен своевременно перечислять арендную плату в размере 26 186 рублей. Оплата производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя. Согласно п. 4.1 договора, в случае неуплаты арендатором в указанный срок арендной платы, на сумму долга начисляется пеня в размере 1% от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.

Вступившим в законную силу 13.07.2020 решением Минусинского городского суда от 11.03.2020, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком был расторгнут.

Согласно представленному расчету, размер задолженности ответчика по арендным платежам составляет 425 733 рубля 68 копеек, размер пени- 1 032 223 рубля 57 копеек.

В адрес Орлова М.А. 04.10.2019 года было направлено претензионное письмо с требованием погасить задолженность по арендной плате и сумму пени по договору, задолженность не погашена.

Судом установлен факт неисполнения обязательства по оплате аренды со стороны ответчика, установлен также и факт направления письменного предупреждения истцом ответчику. Доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности по договору аренды, в деле отсутствуют.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в своем апелляционном определении от 13.07.2020 пришел к следующим выводам (л.д.25). «Как следует из договора аренды от 04.03.2019, арендодатель передал арендатору нежилое помещение в состоянии, позволяющем осуществлять его нормативную эксплуатацию в любых целях, не запрещенных действующим законодательством, при этом на арендодателе лежала обязанность предоставить объект арендатору в состоянии, пригодном для его использования. Из заключения комплексной судебно-технической экспертизы от 16.02.2020 следует, что часть помещений № 8 и № 10 имеют существенные недостатки в виде прогиба потолочных перекрытий, грозящих обвалом; выявленный дефект связан со значительным износом здания и пребывание людей в данном помещении не безопасно. Поскольку арендатор не был предупрежден арендодателем о столь значительных недостатках в части арендуемого нежилого помещения на момент заключения договора, то есть на 04.03.2019, которые уже имели место (70% износа), поскольку здание 1990 года постройки; Орлов М.А. 26.08.2019 (т.е. до изъявления арендодателем намерений о расторжении договора, полученных истцом 11.10.2019) первоначально выразил свои намерения на расторжение договора аренды (по п. 2 ст. 620 ГК РФ), в связи с наличием выявленных в нежилом помещении недостатков, которые препятствуют его использованию; данные недостатки он не мог обнаружить при визуальном осмотре здания и подписании акта приема-передачи от 04.03.2019, поскольку, износ здания, а также наличие выявленных существенных недостатков могут быть установлены только при наличии специальных познаний, которыми арендатор не обладал, в связи с чем, судебная коллегия пришла к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 04.03.2019 подлежит расторжению в судебном порядке по основаниям п. 2 ст. 620 ГК РФ, заявленным истцом».

Судом установлено, что ответчик фактически не использовал здание и, как установлено в апелляционном определении от 13.07.20г., не мог использовать данное здание по его назначению.

Оценивая установленные судом фактические обстоятельства, с учетом вышеперечисленных норм прав и доводов сторон, суд приходит к следующим выводам.

Договор аренды является возмездным договором и подразумевает предоставление здания для использования за плату. Как установлено судом, переданное арендатору имущество имело на момент его передачи препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора(п.2 ст. 620 ГК РФ). Арендатор в связи с данными недостатками здание не использовал и использовать не мог.

Частью 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства».

Данной нормой установлено правило, исходя из которого, при расторжении договора исполнение, полученное сторонами должно быть равноценным.

Поскольку, арендатор не получил исполнения со стороны арендодателя(переданное в аренду здание было непригодно для использования), следовательно, требование оплаты без предоставления встречного исполнения является злоупотреблением правом(ст. 10 ГК РФ) со стороны истца по настоящему делу, поскольку, получение арендной платы и пени по договору аренды, без предоставления встречного исполнения будет являться неосновательным обогащением для арендодателя.

Учитывая установленные судом факты отсутствия встречного исполнения по договору со стороны арендодателя и злоупотребление им правом, выражающееся в требовании оплаты без предоставления встречного исполнения, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования о взыскании суммы долга по арендным платежам по договору не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Минусинска к Орлову Максиму Аркадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате- отказать.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда.

Председательствующий: