Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-343/2020 (3а-1304/2019;) ~ М-1267/2019 от 22.10.2019

    Дело № 3а-343/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    16 января 2020 года       г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизарова М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды объекта недвижимости земельного участка площадью 3076 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства офисно-делового центра и объекта торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты> и просит установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке по состоянию на <данные изъяты>, подготовленном оценщиком «Финансовый СоветникЪ».

В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Ефимов Н.С. не явился, в ходатайстве направленном в адрес суда просил о рассмотрении дела в свое отсутствие; в телефонограмме адресованной суду указал, что с результатами судебной оценочной экспертизы ознакомлен, с размером стоимости определенном экспертом не согласен, поддерживает заявленные требования и просит установить стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Министерство имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебном заседании представило письменные пояснения, в которых соглашаясь с выводами судебной оценочной экспертизы решение об удовлетворении административного иска оставило на усмотрение суда.

Иные лица, лица (Управление Федеральной службы кадастра и картографии по <данные изъяты>, ГБУ Центр кадастровой оценки, администрация городского округа <данные изъяты>) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве долгосрочной аренды принадлежит объект недвижимости площадью 3076 кв. метров, с кадастровым номером 50:48:0010410:0023, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства офисно-делового центра и объекта торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 30 020 837.20 рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость. Учитывая, что на земельном участке расположено строение (офисно-деловой центр и объекты торговли) принадлежащее на праве собственности административному истцу, он имеет право на преимущественный выкуп земельного участка, размер которого определяется из кадастровой стоимости объекта что влечет за собой не обоснованное возложение дополнительных расходов.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО « Финансовый СоветникЪ». Рыночная стоимость объекта определена в размере 16 398 000.00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Трансэнергоресурс» Панфиловой Е.С..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты>, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта. Так в нарушение требований п.5 ФСО <данные изъяты> и п.22 ФСО <данные изъяты> в сравнительном подходе при расчете оценщиком при внесении корректировки на местоположения не учтен такой ценообразующий фактор как удаление от МКАД; поскольку земельные участки оцениваются условно свободными и их подключение к коммуникациям возможно внесение корректировки на наличие/отсутствие коммуникация является ошибочным и искажает стоимость; в отчет не представлены копии источников расчета корректировок на удаление от метро; поскольку крупные объекты могут сдаваться в аренду частями, то при расчете доходным подходом арендных ставок применение корректировки на разницу в площадях является ошибочным, приводит к искажению стоимости.

Указанное привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки в размере 22 119 516 000.00 рублей.

С экспертным заключением ознакомлен административный истец, с результатами не согласился, возражений не представил.

Разрешая возникши спор суд, исходит из следующего.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 11 ФСО <данные изъяты> в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты>, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в частности, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 12 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): направление, удаленность от МКАД, передаваемые имущественные права, условие продажи, финансирования, общая площадь, условия рынка, вид использования.

В качестве объектов аналогов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Оценка произведена в рамках сравнительного подхода. Для сравнения отобраны три объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения из которых следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки по группам сравнения размер и основания использования которых обоснован в заключении. Значение коэффициента вариации не превышает 33 %, что свидетельствует об однородности выборки аналогов.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Доводы представителя административного истца о несогласие с экспертным заключением не позволяют суду усомниться в выводах проведенной экспертизы. Таким образом, все полученные экспертом результаты отвечают требованиям существенности, обоснованности и проверяемости, а выводы полученные в экспертом заключении являются достоверными.

О вызове эксперта для дачи пояснений сторона административного истца не настаивала, вопросов к эксперту не имела.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве аренды, на дату установления кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

    При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 178-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3076 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства офисно-делового центра и объекта торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Финансовый СоветникЪ» -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 января 2020 года.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова