Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2834/2016 ~ М-2398/2016 от 19.07.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО12

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>, Администрация <адрес> о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого ответчик приняла обязательства продать принадлежащую ей долю в праве собственности во вновь возводимом объекте в виде помещения № площадью 28,0 кв.м., находящегося на 3 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, и доли земельного участка, стоимость доли по договоренности сторон определена в сумме 1148 000 (один миллион сто сорок восемь тысяч) рублей, исходя из стоимости 41000 (сорок одна тысяча) рублей за один квадратный метр, Истец принял обязательство передать ответчику денежные средства в полном объеме при подписании предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли - продажи не позднее второго квартала 2013года. Денежные средства в сумме 1148000 (один миллион сто сорок восемь тысяч) рублей были переданы при подписании предварительного договора, о чем ответчик собственноручно написала в договоре. Момент заключения договора купли-продажи и регистрации прав в установленном порядке переносился ответчиком со ссылкой на проблемы с оформлением документов, вводом в эксплуатацию и т.д., в связи с этим по согласованию неоднократно переносился срок сдачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ Донским третейским судом по делу № было вынесено решение, согласно которому признаны права собственности на квартиры и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> в т.ч. за ФИО2 ФИО2 признано право собственности на <адрес> общей площадью 28,4 кв.м., в т.ч жилой 14,1 кв.м., расположенные на 3 этаже. ДД.ММ.ГГГГг. многоквартирный жилой <адрес> был поставлен на государственный кадастровый учет, на все квартиры многоквартирного жилого дома получены кадастровые паспорта помещения. ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчицей подписано дополнительное соглашение № к предварительному договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором уточнено, что помещением № по адресу: <адрес>, является <адрес> общей площадью 28,4 кв.м., расположенной на третьем этаже жилого <адрес> по пер. Дунаевского. При подписании дополнительного соглашения продавец передает покупателю, а покупатель принимает договор купли продажи <адрес> по адресу: <адрес>. Предварительный договор будет считаться исполненным, как только покупатель сдает данный договор в Управление юстиции для регистрации. Однако в договоре купли-продажи отсутствовали сведения о дате заключения, кроме того, иные документы на квартиру истцу не переданы, сама истица свои права именно на <адрес> Управлении ФРСКиК по <адрес> не оформила. Таким образом, ответчицей до настоящего времени не исполнены принятые на себя по Договору обязательства по основному договору купли-продажи квартиры, отвечающий всем требованиям закона, в итоге у истца отсутствует возможность произвести регистрацию права собственности на квартиру, полноценно осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом. В адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием заключить и зарегистрировать договор в установленном законом порядке, предоставить истцу все документы на квартиру, однако претензия не была получена ответчиком, требование истца не выполнено. Истец просит суд признать право собственности ФИО1 на <адрес> общей площадью 28,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, пер. Дунаевского, <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО5, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Суду пояснили, что заключен был договор купли-продажи будущей вещи, истцом свои обязательства по договору были исполнены полностью, оплачена цена по договору, истец несет расходы, связанные с фактическим владением квартирой. Ответчик со своей стороны передал истцу вещь (квартиру), поставил на кадастровый учет, однако государственную регистрацию не завершил. Для регистрации права собственности необходимо участие обоих сторон договора, а за ответчиком до настоящего времени не зарегистрировано право собственности на оспариваемую квартиру, в связи с чем, им и заявлены требования о признании права собственности.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования признала, требования считает обоснованными, Суду пояснила, что на домовладение отсутствовала разрешительная документация на строительство, в связи с чем, домовладение не было введено эксплуатацию. Однако третейским судом на домовладение было признано право собственности участников договора простого товарищества. Решение третейского суда и исполнительный лист переданы в Росреестр, права зарегистрированы.

Представитель третьего лица Администрации <адрес> ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку рассматриваемый объект обладает всеми признаками самовольной постройки, не был введен в гражданский оборот, а решение третейского суда не может быть признано надлежащим способом легализации спорного объекта строительства, объект подлежит сносу.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Департамента архитектуры и градостроительства <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец обязался продать принадлежащую ей долю в праве в праве собственности во вновь возводимом объекте в виде помещения №, площадью 28,0 кв.м., находящегося на 3 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес> и соответствующую долю земельного участка.

Согласно п. 1.2. предварительного договора передача доли будет осуществлена путем заключения Договора купли-продажи между продавцом и покупателем вышеуказанного объекта не позднее второго квартала 2013 года. По п. 2.1., 2.2. стороны договорились, что стоимость доли домовладения в виде помещения № составляет 1148000 рублей. Стоимость доли домовладения подлежит пересмотру исходя из стоимости равной 41000 рублей за квадратный метр площади домовладения в виде помещения. При подписании предварительного договора купли-продажи покупатель передает продавцу, а продавец принимает денежную сумму в счет стоимости помещения в размере 1148000 рублей. По предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 денежные средства в размере 1148000 рублей получила, о чем сделана соответствующая отметка в договоре (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ. Данным дополнительным соглашением установлено, что согласно уточненным данным технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. выполненного ГУПТИ РО и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. № ранее указанное помещение №, площадью 28 кв.м., расположенное на третьем этаже в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. является квартирой №, общей площадью 28,4 кв.м., расположенная на третьем этаже жилого <адрес> по пер. Дунаевского.

При подписании дополнительного соглашения продавец обязался передать покупателю, а покупатель принять договор купли-продажи <адрес> по <адрес>. Предварительный договор считался исполненным, как только покупатель сдаст данный договор в Управление юстиции для регистрации.

Позднее между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а покупатель купила целую <адрес>, общей площадью 28,4 кв.м., расположенную на третьем этаже находящуюся по адресу: <адрес>, пер. Дунаевского <адрес>. В договоре указано, что указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности, на основании решения Донского третейского суда г Ростова-на-Дону по делу № от ДД.ММ.ГГГГ

Однако, в указанном договоре отсутствуют данные о дате заключения договора и его номере, отсутствуют сведения о регистрации права собственности продавца в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выданном свидетельстве о государственной регистрации права, подтверждающем соответствующую регистрацию.

При этом, по договору купли-продажи по взаимному соглашению сторон продавец продал покупателю квартиру за 500000 рублей. Стороны подтверждают, что расчет меду ними произведен полностью до подписания настоящего договора купли-продажи. Передача указанной недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами договора. Договор купли-продажи имеет силу передаточного акта.

Согласно позиции, изложенной в Преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Суд, исходя из сущности заключенных между сторонами договоров купли-продажи и фактически сложившихся отношений, приходит к выводу, что стороны при заключении договоров купли-продажи во вновь возводимом объекте имели в виду договор участия в долевом строительстве, а потому к возникших правоотношениям следует применять положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно ст. 1 вышеназванного Федерального закона, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком."

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно позиции, изложенной в п. 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Как следует из материалов дела, ответчику ФИО2, заключившей договор с истцом, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> в установленном законом порядке не выдавалось.

Доказательств того, что ФИО2 являлась застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства для строительства данного объекта и заключать какие-либо договоры в отношении него, суду не представлено.

Напротив, решением Донского третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО13-ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ФИО11 о признании права собственности на недвижимое имущество по адресу: <адрес>, за истцами было признано право собственности на квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в том числе за ФИО2 признано право собственности на <адрес> общей площадью 28,4 кв.м., в т.ч. жилой 14,1 кв.м. в указанном многоквартирном жилом доме, на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, решением Донского третейского суда от ДД.ММ.ГГГГг. признано право собственности на самовольно возведенное строении, что доказывает факт отсутствия у ФИО2 правовых оснований для привлечения денежных средств граждан, в том числе ФИО1 для строительства многоквартирного жилого дома по <адрес> и заключения с ним договора.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании за ним права собственности на спорную квартиру.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ<адрес> городским судом <адрес> вынесено определение по заявлению Абу-ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение третейского суда, которым суд выдал исполнительный лист на принудительное исполнение решения судьи Донского третейского суда № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с решением третейского суда ДД.ММ.ГГГГ здание – жилой дом по адресу <адрес>, пер. Дунаевского, <адрес>, поставлен на кадастровый учет, уточнено местоположение здания – определены координаты характерных точек контура, уточнена площадь здания – 646,9 кв.м.. Данные подтверждены представленной в материалы дела кадастровой выпиской по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Спорная <адрес> также была поставлена на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, присвоен кадастровый №, в кадастровом паспорте содержатся данные о кадастровой стоимости помещения – 1350941 рубль 42 копейки, определено назначение – жилое.

Согласно Уведомлению об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № от 01.07.2016г., сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилое помещение, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, пер. Дунаевского, <адрес>, отсутствуют.

При этом, вступившим в законную силу решением Донского третейского суда от ДД.ММ.ГГГГг., право собственности на <адрес> в <адрес> признано за ФИО2, несмотря на то, что она свое право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировала.

Что же касается заключенного между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи квартиры от 2016г. (без даты), то ФИО2 также не имела права заключать данный договор, поскольку по состоянию на 2016г. у нее отсутствует право собственности на спорную квартиру, зарегистрированное в установленном законом порядке.

Ответчиком ФИО2 в судебном заседании заявлено о признании исковых требований истца.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В рассматриваемом споре судом не может быть принято признание исковых требований ответчиком в судебном заседании поскольку, при этом нарушаются требования законодательства в части установленных ограничений и особого порядка оборота и учета объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 12, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>, Администрация <адрес> о признании права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.