Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-896/2018 (2-8242/2017;) ~ М-7651/2017 от 01.12.2017

Дело №2-896/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград                                                                 21марта 2018 года

Центральный районный суд г. Волгограда

В составе председательствующего судьи – Лемякиной В.М.,

при секретаре – Колесник Д.Г.

с участием представителя истца -    Мовсисян М.С.,

представителей ответчика Бойко Н.Е., Сапега И.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Мовсисян Нины Ашотовны к ООО «Центр судебных экспертиз и экспертных исследований «ГрадЭкс»» об оспаривании отчета об оценке,

УСТАНОВИЛ:

Мовсисян Н.А. обратилась в С. с иском к ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс» об оспаривании результатов оценки стоимости имущества, указав, что на исполнении    в Межрайонном отделе судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по Волгоградской области находится исполнительное производство №...-СД в отношении должника Мовсисян Н.А.. В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем по акту описи и ареста имущества произведен арест имущества должника – встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, улица им. Маршала Еременко, 74.

Для определения рыночной стоимости арестованного имущества судебным приставом-исполнителем было привлечено ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс», согласно отчету №... от 01.08.2017 которого, рыночная стоимость арестованного по акту имущества составила ... рублей. Постановлением от 09.08.2017 судебный пристав-исполнитель принял результаты оценки.

По мнению истца установленная в отчете №... от 01.08.2017 рыночная стоимость объекта оценки, явно занижена. Отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки № 3 и № 7.

В связи с чем, просил С. признать незаконным отчет ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс» №... от 01.08.2017 об оценки рыночной стоимости имущества должника: встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, улица им. Маршала Еременко, 74, установленную в размере 1 993 000 рублей.

В судебное заседание истец Мовсисян Н.А. не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, обеспечила участие представителя Мовсисян М.С..

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.

Представители ответчика ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс» в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку оспариваемый отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Приведенные в исковом заявлении нарушения указанных нормативно-правовых актов надуманны. Заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве доказательства заявленных требований, поскольку противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость необоснованно завышена.

Другие участники в судебное заседание не явились,    о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, о причине неявки С. не уведомили.

С учетом изложенного, мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, С. полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 64 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать, в том числе, следующие исполнительные действия: в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания ст.3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению С., арбитражным С. в соответствии с установленной подведомственностью, третейским С. по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в Межрайонном отделе судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по Волгоградской области находятся исполнительные производства №...-ИП №...-СД в отношении должника Мовсисян Н.А.. В рамках исполнительных производств судебным приставом-исполнителем по акту описи и ареста имущества произведен арест имущества должника – встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, улица им. Маршала Еременко, 74.

Для определения рыночной стоимости арестованного имущества судебным приставом-исполнителем было привлечено ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс».

01.08.2017 в соответствии с Государственным контрактом №... от 13.02.2017 на выполнение государственного заказа на оказание услуг по оценке арестованного имущества и постановлением об участии в исполнительном производстве от 25.04.2017, вынесенным УФССП по Волгоградской области Межрайонным ОСП по особым исполнительным производствам, специалистами ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс» была проведена оценка рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, улица им. Маршала Еременко, 74.

Как следует из отчета ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс» №... от 01.08.2017 рыночной стоимости объекта на даты оценки 31.07.2017 составила 1 993 000 рублей.

09.08.2017 судебным приставом-исполнителем Серовым А.Г. вынесено постановление о принятии результатов оценки имущества должника, в соответствии с которым был принят отчет ООО «ЦСЭЭИ «ГрадЭкс» о стоимости объекта в размере 1 993 000 рублей.

В Отчет об оценки рыночной стоимости объекта указано, что он составлен в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки (далее ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, № 298, № 299, а также Федерального стандарта оценки № 7 далее ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Оценивая доводы истца, приведенные в обоснование несогласия с оспариваемым отчетом, суд учитывает положения приведенных выше Федеральных стандартов оценки.

Согласно п.п.10, 11 ФСО №7, - для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

,Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Истец в обоснование заявленных требований об оспаривании отчета указал, что на страницах №№ 13-17 в разделе Анализ рынка Оценщик приводит только статистические данные и не проводит анализ как таковой.

Однако, при исследовании оспариваемого отчета судом установлено наличие в разделе 13.2 (страница 15) анализа экономической ситуации составленного по материалам доклада «Социально-экономическое положение Волгоградской области за апрель 2017 год».

    Согласно п.п. «з» п. 8 раздела III ФСО №3, - в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

    Истец указывает, что такой анализ в Отчете об оценке отсутствует. Однако, судом установлено, что в Отчете оценки на страницах 11-18 имеется описание объекта оценки, а также приведен анализ рынка к которому относиться объект. При этом учитывались ценообразующие факторы, такие как конструктивные особенности объекта, его местоположение, потенциальная доходность, в том числе расположение объекта    на красной линии (ст. 24 Отчета), в непосредственной близости от остановки общественного транспорта, наличие развитой инфраструктуры, хорошее качество отделки, и другое (ст. 30-31 Отчета). Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием является использование объекта в качестве торгового помещения.

Суд расценивает указание на стр. 17 Отчета определение объекта как не относящегося к сегменту рынка торговой недвижимости, как описку, поскольку по всему тексту Отчета исследование проводится в отношении объекта потенциально предназначенного в качестве торгового помещения. Данная описка не может свидетельствовать о несоответствии Отчета    требованиям ст.11 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», п. 5 Федерального стандарта №3 «Требования к отчету об оценке», поскольку не повлияла на определение стоимость объекта оценки.

На стр. 18-19 Отчета приведены арендные ставки и предложения продаж со ссылкой на «Исследование ООО «Нстиль пресс», опубликованные посредством информационно-аналитического портала «34market», 01 января 2016 г.

Истец указывает, что приведенные данные не соответствуют фактическим сведениям, содержащимся на сайте, в подтверждение чего приводит снимки страниц Исследования коммерческой недвижимости на 01.01.2016.

Однако, приведенные истцом Исследование не удостоверены надлежащим образом, в связи с чем в качестве доказательства приняты быть не могут. Вместе с тем при сопоставлении таблиц, содержащихся в Отчете и предоставленных истцом, судом существенного отличия не выявлено. Согласно пояснениям представителя ответчика Сапега И.Б., которая проводила расчет стоимости Объекта, в Отчете в большинстве случаев приведены цены выше, незначительные расхождения в ставках возможно в связи с постоянным обновлением сайта.

Последовательность анализа рынка недвижимости приведена в п. 11 раздела V ФСО № 7. В соответствии с п.п. «г» п. 11 ФСО №7 в Отчете следует приводить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

На стр. 19-21 Отчета приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Однако указанные параметры, такие как местоположение объекта, характеристики объекта не предполагают указания с интервалом.

С п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 указание на интервал значений приведен в качестве примера. Нарушений при составление Отчета в данной части судом не установлено.

Согласно п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, - при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

На стр. 22-23 Отчета приведены источники отбора объектов аналогов для применения сравнительного подхода оценки Объекта, также на ст. 23 приведено обоснование использования аналогов выставленных на продажу, по ценам предложений (публичной оферты) с дальнейшим применением к этим ценам корректировки. На стр.30 приведен сравнительный анализ оцениваемого объекта с аналогами в количестве 5 единиц.

Нарушений в данной части судом также не установлено.

В источнике информации о продаже аналога №1 (стр. 50 Отчета) в описании выставленного на продажу объекта недвижимости указан адрес местоположения объекта .... На стр. 24 Отчета адрес объекта указан - ул. им. Генерала Ватутина, 9. Каких-либо противоречий в идентификации объекта принятого в качестве аналога № 1 судом не установлено.

Согласно пояснениям представителя ответчика при сравнительном подходе оценки Объекта использовались аналоги наиболее схожие с Объектом оценки с местоположением в пределах одного района – Краснооктябрьского района г. Волгограда.

Истец указывает, что местоположение используемых аналогов уступает местоположению Объекта оценки. При этом указывает на нарушение требований п. 22д и п. 22е ФСО №7 «Оценка недвижимости». Однако, суд с данным доводом согласиться не может, поскольку при сравнительном подходе оценщиком подробно исследованы все характеристики аналогов.

В соответствии с требованиями п. 22 ФСО № 7 оценщиком при применении метода корректировок сравнивался каждый объект - аналог с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. В связи с чем нарушений п. 22д и п. 22е ФСО №7 судом не установлено.

Также установлено, что в Отчете приведено описание корректировок в отношении каждого аналога.

При составлении Отчета оценщиком не учитывался год постройки аналогов и Объекта оценки, поскольку открытых публичных источником содержащих такие сведения не существует, что также не может расцениваться как нарушение положений п. 22д и п. 22ве ФСО№ 7, поскольку оценивалось общее техническое состояние здания, в котором располагаются аналоги, в части аварийность здания, его техническое состояние визуально.

На стр. 39 Отчета сумма весовых коэффициентов превышает 1 (на 0,01), что, по мнения истца привело к ошибочно рассчитанной скорректированной арендной ставке. Однако, указание коэффициента на стр. 39 не свидетельствует о нарушены требования ст.11 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», п. 5 Федерального стандарта №3 «Требования к отчету об оценке» и не влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, поскольку все расчеты проводились с использованием программного продукта «Microsoft Excel». В расчетных таблицах приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпадать с указанными в Отчете.

    При определении размера безрисковой ставки оценщиком выбрана ставка доходности по долгосрочным облигациям, установленная Центральным банком России. Основания для применения иной ставки отсутствовали. При этом оценщиком допущена описка на ст. 40 Отчета, указано количество месяцев – период экспозиции 3 месяца. Однако, фактически учитывалось 5 месяцев, что следует из пояснений представителя ответчика, а также сведений содержащихся на стр. 43 Отчета..

Истец оспаривает приведенный в Отчете расчет потерь от недосбора арендной платы, при этом иного расчета не приводит. Суд, ознакомившись с расчетом оценщика и выслушав пояснения представителя ответчика, каких-либо несоответствий в расчете не установил.

Таким образом, С. не установлено нарушений оценщиком п. 5, п. 8д ФСО №3.

На стр. 41 Отчета операционные расходы принимаются равными 10% от ДВД. Истец полагает, что данное значение не обосновано. Однако, в связи со слаборазвитой аналитической информацией по операционным расходам офисных центров в Волгоградской области, указанный процент является средним общепринятым. Применение данного процента не влечет нарушения требований п. 5 ФСО №3.

Согласно п. 5 ФСО №3, - при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 13 ФСО № 3, - в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

На страницах 42-43 Отчета произведен расчет премии за риск вложения в объект недвижимости, которому предшествует обоснование. Источники, используемые оценщиком, приведены вначале отчета на страницах 8-19. Согласно пояснениям представителя ответчика размер премии, в том числе за инвестиционный менеджмент, получен из специализированных сборников. Рыночная информация, которая содержала бы такие сведения, отсутствует. Следовательно, используя значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке не требуется проведение дополнительного анализа данного значения на соответствие рыночным данным.

В связи с чем нарушений п.5, п. 13 ФСО № 3 судом в данном случае также не установлено.

Истец указывает, что на стр. 44 Отчета оценщиком получена норма возврата капитала, равная 0,77%. Однако, используя приведенную на данной странице формулу фактора фонда возмещения, при подстановке безрисковой ставки, принятой в отчете в размере 8,03%, а также величины срока оставшейся экономической жизни здания: 150-(2017-1997)=Т30 (лет), получается 0,00038%, т.е. оценщиком допущена арифметическая ошибка.     Представитель ответчика составившая данный расчет, проверив расчет в ходе судебного разбирательства наличие арифметической ошибки оспаривает. Расчет производится автоматически в программе. Поскольку иной расчет истцом не предоставлен, С. находит довод о допущенной арифметической ошибке надуманным.

На стр. 44 Отчета при использовании метода капитализации дохода стоимости использована формула, в которой используется ставка капитализации. Каких – либо несоответствий в расчете С. не установлено. При этом истцом не мотивирован довод о необходимости дополнительного обоснования в Отчете оценки каждого индекса используемого в формулах.

Приведенные истцом в исковом заявлении доводы о нарушениях допущенных при составлении оспариваемого Отчета получены им из заключения специалиста № 11-20 по результатам рецензии оспариваемого Отчета составленного ИП Кукановой Н.Е.. Однако, данная рецензия не содержит иного расчета стоимости объекта оценки. Кроме того, содержит общие описание несоответствия Отчета ФСО № 3 и ФСО № 7, при этом верных значений в заключении специалиста не приведено, в связи с чем не может являться основанием к удовлетворению заявленных требований.

Согласно п. 4 ФСО № 3, - отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Исследовав материалы дела, с учетом пояснений сторон суд приходит к выводу о том, что оспариваемых Отчет отвечает требованиям п. 4 ФСО № 3.

Вместе с тем, судом в целях устранения разногласий при рассмотрении дела по ходатайству представителя истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ВолгоСудЭксперт» Щетининой М.В. от 21.02.2018 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ... по состоянию на дату оценки, составляет 3 460 626 рублей.

Представителями ответчика в заключении Э. выявлены несоответствия и нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, которые приведены в возражениях на судебную экспертизу.

Так в частности на стр. 12 Заключения, в общих положениях анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, Э. приводит анализ рынка, характерный для жилой недвижимости. Однако, в данном случае оценивается объект относящийся к торговым. Э. описана ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости начиная с 2008 года по прогнозный 2016 год, что говорит о неактуальности данных сведений, поскольку в данном случае подлежали установлению обстоятельства 2017 года.

    На стр. 16 Заключения, Э. приводит анализ рынка с ценовой составляющей для различных сегментов рынка недвижимости, в том числе и для сегмента, к которому относится исследуемый объект. Э. указывает, интервалы стоимости, в границах которых должен находиться исследуемый (оцениваемый) объект: исходя из комментария к диапазонам стоимости, оцениваемый объект должен быть отнесен к ценовой группе «средняя» и стоимость купли/продажи должна варьироваться в пределах 18000-32000 руб. за кв. м.

Однако, исходя из выводов, сделанных Э., рыночная стоимость исследуемого объекта, составляет 3 460 626 руб., то есть рыночная стоимость за 1 кв. м помещения, который составляет 82 790 руб. за кв. м

     При этом Э. использовался один - сравнительный подход. Отказ, от применения доходного подхода Э. не мотивирован.

На стр. 20 Заключения, на этапе выбора объектов-аналогов, Э. указывает, что при использовании сравнительного подхода Э. были проанализированы объекты-аналоги, предлагаемые к продаже, или уже проданные на рынке жилой недвижимости за январь - февраль 2018 г. в Краснооктябрьском районе г. Волгограда. Однако, в тексте заключения неоднократно упоминается жилая недвижимость, что не относилось к предмету исследования, при этом о не все объекты аналоги, расположены в Краснооктябрьском районе г. Волгограда.

На стр. 20 Заключения, Э. приводит описание выбранных объектов-аналогов. Удельные стоимости за кв. м, предлагаемых к продаже объектов, выбранных Э. в качестве сопоставимых (аналогичных) оцениваемому имеют следующие значения:

Объект-аналог №1 – 35 230,35 руб. за кв. м

Объект-аналог №2 – 46 875,00 руб. за кв. м

Объект-аналог №3 – 53 191 руб. за кв. м

Объект-аналог №4 – 34 940 руб. за кв. м, при среднем значении 42 559 руб. за кв. м, что никак не сопоставимо с полученным Э. результатом рыночной стоимости оцениваемого объекта, составляющем - 82 790 руб. за кв. м. Следовательно, указные объекты не могли быть использованы в качестве аналогов.

На стр. 21 Заключения, Э. указывает, что все объекты аналоги имеют идентичное назначение (жилая недвижимость). Корректировка на право собственности, условие продажи и финансирования, состояние рынка, экономические характеристики, характер использования и местоположение не производились. Однако, корректировка на местоположение применялась.

     На стр. 21 Заключения, при описании вводимых корректировок, указывается, что качество прав объектов-аналогов и объекта оценки соответствует – право аренды по стандартным рыночным условиям, поэтому корректировка не проводилась, что не соответствует действительности.

Согласно данным Заключения, по параметру сравнения – расположение относительно «красной линии» объект экспертизы отнесен к характеристике «расположен на красной линии в коридорах города или основных коридорах района». Объект-аналог №1 отнесен к характеристике «расположен на красной линии в основных коридорах районного значения». Объекты-аналоги №2 и №4 отнесены к характеристике «расположен внутри квартала». Характеристика для объекта-аналога №3 не указана, но для него применена корректировка в размере 24%. Основания применения корректировки не приведены.

При сравнении объекта оценки и объектов-аналогов по параметру местоположение объекта, введены следующие корректировки: корректировка на местоположение объекта экспертизы и объектов-аналогов согласно классификации зон, а также корректировка на положение объекта экспертизы и объектов-аналогов относительно «красной линии». Кроме того, Э. применяет относительно объектов-аналогов корректировку на среднюю проходимость в день, применение которой является недопустимым, так как:     применение данной корректировки допускает двойной учет местоположения объекта экспертизы и объектов-аналогов (учет местоположения был скорректирован применением корректировок на местоположение в пределах города и расположение относительно «красной линии»);

    применение корректировки на проходимость возможно только для объектов высококлассной торговой недвижимости. (Источник информации - «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», Лейфер Л. А., ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», г. Нижний Новгород, 2016).

    Однако, Объект экспертизы и все объекты-аналоги расположены в жилых домах и не относятся к объектам высококлассной торговой недвижимости. Объектами высококлассной торговой недвижимости являются торговые центры, торговые комплексы и торговые помещения, расположенные в них.

Введение корректировки на состояние здания не обосновано, так как и объект экспертизы и все объекты-аналоги представляют собой встроенные нежилые помещения, находятся в зданиях, физическое состояние которых можно описать как удовлетворительное. Также отнесение объекта-аналога №1 к объектам советской постройки необоснованно, так как в экспертизе не представлены данные позволяющие сделать выводы о периоде постройки объекта-аналога №1 (данные о годе постройки здания).

Кроме того, по результатам расчетов коэффициент вариации составил 36,19%, следовательно, выборка не может читаться однородной и подобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы. Согласно данным литературных источников выборка достаточно однородна при значении коэффициента вариации 17-33%, иными словами совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33% (Источник информации: Балинова В. С. Статистика в вопросах и ответах: учеб. Пособие. – М.: ТК. Велби, Из-во Проспект, 2004. – 344 с.; Статистика. Часть 1. Автор: Юдина А.В., редактор: Александрова Л.И.).

Суд с учетом пояснений сторон, исследовав материалы дела, соглашается с доводами представителей ответчика в данной части.

С. принимались меры к вызову Э. в судебное заседание для дачи пояснений. Однако, Э. в судебное заседание не явился.

Выявленные в ходе судебного разбирательства несоответствия и ошибки в заключении судебного Э. являются существенным и ставит под сомнение заключение Э..

Следовательно, заключение Э. не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Выявленные противоречия свидетельствуют о недопустимости заключения Э. в качестве доказательства.

Сторонами в судебном заседании ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлялось.

Поскольку в ходе судебного разбирательства в силу выше приведенных обстоятельств С. не установлено признаков порочности в оспариваемом Отчете, С. вопрос о назначении повторной судебной экспертизы не ставился.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, при решении вопроса о незаконности оспариваемого отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, С. приходит к выводу, что он составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и может быть использован для определения цены вещи на аукционе согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании изложенного С. полагает исковые требования об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости имущества удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, С.

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Мовсисян Н. А. к ООО «Центр судебных экспертиз и экспертных исследований «ГрадЭкс»» о признании незаконным отчета об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения №... от 01.08.2017 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Дата принятия решения в окончательной форме 26.03.2018.

Судья            ...                      В.М.Лемякина