Решение от 22.01.2020 по делу № 02-0067/2020 от 24.05.2019

Гражданское дело № 2-67/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2020 года город Москва

Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Графовой Г.А., с участием представителей истца Красюк Т.Н., Ивановой А.М., представителя ответчика Антиповой В.В., при секретаре Виноградовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-67/20 по иску ООО «Подолог» к Остроухову В.А. о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Подолог» обратился с иском в суд к Остроухову В.А. о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, мотивируя свое обращение тем, что между ООО «Подолог» и ИП Дьяченко В.И. был заключен договор аренды №*** от *** г. сроком действия до *** г., согласно которому арендодатель передает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ***, общей площадью *** кв.м. *** г. между ИП Дьяченко В.И. и Остроуховым В.А. был заключен договор купли-продажи указанного помещения. *** г. между ООО «Подолог», ИП Дьяченко В.И. и Остроуховым В.А. подписано трёхстороннее соглашение о замене стороны в обязательстве к договору аренды. *** г. в адрес истца поступило уведомление о завершении срока аренды нежилого помещения. *** г. в адрес истца поступило уведомление о завершении срока аренды, либо о продлении срока аренды до *** г. В ответ на указанное уведомление ООО «Подолог» было сообщено о сохранении долгосрочного договора аренды, а также произведена оплата аренды с *** г. по *** г. Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления о явке на государственную регистрацию договора аренды, при этом собственник нежилого помещения уклонился от явки для государственной регистрации. На протяжении нескольких месяцев со стороны ответчика совершаются действия, влекущие нарушение прав истца, в связи с чем, истец просит произвести государственную регистрацию договора аренды №*** от *** г. сроком действия до *** г. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ***, общей площадью *** кв.м.

Представители истца Красюк Т.Н., Иванова А.М. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Антипова В.В. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по г. Москве, ИП Дьяченко В.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или признает причины их неявки неуважительными.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц, поскольку о дате и месте рассмотрения дела они извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в адрес суда не поступало.

Суд, выслушав объяснения представителей истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ООО «Подолог» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, *** года между ИП Дьяченко В.И. и ООО «Подолог» был заключен договор аренды №***.

Согласно п.1.1 указанного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «помещение», с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ***, общей площадью *** кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно п. 7.1. договора, указанный договор вступает в действие с *** года и действует до *** года (л.д. 66-67).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от *** года, ИП Дьяченко В.И. передал, а ООО «Подолог» приняло нежилое помещение по договору аренды от *** года (л.д. 68).

*** года между ИП Дьяченко В.И. и Остроуховым В.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения: подвал №1, цокольный этаж 0, этаж №1, площадью *** кв.м., находящееся по адресу: г. Москва, ул. ***, условный номер ***, инвентарный номер ***, кадастровый номер ***.

В соответствии с п. 3.1.3.2 Договора купли-продажи, вышеуказанное нежилое помещение приобретено с обремененными права аренды, незарегистрированными в ЕГРН, на основании договора аренды №*** от *** на срок 11 месяцев.

Право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале №1, цокольном этаже № 0, этаже №1, площадью *** кв.м., находящееся по адресу: г. Москва, ул. ***, кадастровый номер ***, перешло к Остроухову В.А.(л.д. 61-65).

Право собственности на указанное помещение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве *** г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 59).

*** года между ИП Дьяченко В.И., ООО «Подолог» и Остроуховым В.А. подписано трехстороннее дополнительное соглашение о замене стороны к Договору аренды нежилого помещения №*** от *** года, в соответствии с которым все права и обязанности по договору аренды №*** от *** года в полном объеме перешли от Дьяченко В.И. к Остроухову В.А.(л.д. 27-28).

Согласно п. 4 дополнительного соглашения Новый Арендодатель (Остроухов В.А.) и Арендатор (ООО «Подолог) пришли к добровольному соглашению продлить срок действия договора с *** года по *** года. Последним днем аренды считать *** года. (л.д. 28).

Согласно договору доверительного управления недвижимым имуществом от *** г., заключенному между Остроуховым В.А. и ООО «Группа Бета», зарегистрированным *** г. в ЕГРН, доверительный управляющий принял на себя права и обязанности по договору аренды.

*** г. между ООО «Подолог» и ООО «Группа Бета» заключено соглашение о перемене лиц в обязательствах по договору аренды нежилого помещения № *** от ***г. (л.д. 74).

*** г. соглашением №*** к договору аренды ООО «Группа Бета» и ООО «Подолог» определили, что последним днем срока аренды является *** г. (л.д. 76).

Указанные фактические обстоятельства установлены в судебном заседании подтверждаются собранными по делу доказательствами и не отрицаются сторонами.

В судебном заседании представители истца указали, что между ООО «Подолог» и ИП Дьяченко В.И. было заключено два договора аренды нежилого помещения, один из которых сроком на 11 месяцев, а второй сроком на 5 лет, однако ИП Дьяченко В.И. уклонялся от регистрации договора аренды, заключенного до ***г. Ответчик Остроухов В.А. в момент заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения знал о заключенном договоре аренды сроком на 5 лет, однако также уклонялся от его регистрации.

Представитель ответчика Антипова В.В. в судебном заседании показала, что ответчику при заключении договора купли-продажи нежилого помещения было известно о договоре аренды, заключенном с ООО «Подолог» сроком на 11 месяцев. Об иных договорах аренды, заключенных с истцом, ответчику известно не было. Также представитель ответчика указала, что в момент подписания дополнительного соглашения к договоры аренды ***г. истец не сообщил о наличии иного договора аренды, подписал данное соглашение в котором указан последний день аренды ***г.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании от 22.01.2020 г. был допрошен свидетель Ч. И.А. который пояснил, что является главным администратором ООО «Подолог», а также супругом генерального директора ООО «Подолог». Изначально между сторонами был заключен договор аренды сроком на 5 лет, который был подписан представителем ИП Дьяченко - Резниченко и генеральным директором ООО «Подолог» - Красюк Т.Н., уже позже был заключен договор сроком на 11 месяцев с целью ускорения получения медицинской лицензии. Также свидетель сообщил, что общался с представителями нового собственника Демашевой и Антиповой, которые знали о существовании договора сроком на 5 лет.

Свидетель А. Т.Д. в судебном заседании от 22.01.2020 г. пояснила, что ранее работала у ИП Дьяченко В.И. бухгалтером. Между ИП Дьяченко В.И. и ООО «Подолог» был заключен договор аренды сроком на 5 лет, а уже позже сроком на 11 месяцев. Оба договора были под одним номером.

Суд критически относится к показаниям свидетелей, поскольку свидетель Ч. И.А. является супругом генерального директора ООО «Подолог» Красюк Т.Н. и заинтересован в благоприятном для истца исходе дела. Свидетель А. Т.Д. очевидцем заключения договоров аренды от *** г. не являлась, указанные договоры ей не представлялись.

В силу п.1 ст. 51 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку новый собственник Остроухов В.А. в момент заключения договора купли-продажи от *** г. не знал о договоре аренды сроком до *** г., сведений в ЕГРН о долгосрочном договоре аренды отсутствовали, продавцом ИП Дьяченко В.И. было указано, что действует договор аренды сроком на 11 месяцев, то в отношении Остроухова В.А. долгосрочный договор аренды, незарегистрированный в ЕГРН, не имеет силы, а следовательно не имеется оснований для государственной регистрации договора аренды, заключенного на 5 летний срок.

Довод истца о том, что новому собственнику нежилого помещения Остроухову В.А. было известно о заключенном между истцом и ИП Дьяченко договоре аренды спорного помещения на срок до *** года, суд находит не состоятельным, поскольку никаких доказательств, свидетельствующих о предоставлении данной информации ответчику, истцом не представлено. Вместе с тем, данный довод опровергается представленным дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения, заключенным между ИП Дьяченко В.И., Остроуховым В.А. и ООО «Подолог» из которого следует, что Новый Арендодатель (Остроухов В.А.) и Арендатор (ООО «Подолог) пришли к добровольному соглашению продлить срок действия договора с *** года по *** года. Последним днем аренды считать *** года.

Кроме того, суд также считает необходимым отметить, что до перехода права собственности к ответчику на спорное нежилое помещение истцом не направлялось писем в адрес предыдущего собственника ИП Дьяченко о государственной регистрации договора аренды.

Исследовав и проанализировав представленные материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных ООО «Подолог» исковых требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Подолог» к Остроухову В.А. о государственной регистрации договора аренды №*** от *** г. нежилого помещения общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. ***, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается чере░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░.

░░░░░	░.░. ░░░░░░░