Решение по делу № 2-1156/2019 ~ М-789/2019 от 02.04.2019

Дело № 2-1156/2019                                

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2019 года. г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Борозенцевой С.В.,

при секретаре Ситниковой Ю.А.,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казанцевой Екатерины Владиславовны к АО «Миасский завод железобетонных конструкций», Пушкареву Евгению Дмитриевичу о признании права собственности, по встречному иску АО «Миасский завод железобетонных конструкций» к Казанцевой Екатерине Владиславовне, Пушкареву Евгению Дмитриевичу о признании сделок недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Казанцева Е.В. обратилась в суд с иском к АО «Миасский завод железобетонных конструкций» о признании права собственности.

В обосновании иска указала, что ДАТА между АО «Миасский завод железобетонных конструкций» и Пушкаревым Е.Д. был заключен договор аренды НОМЕР недвижимого имущества с правом выкупа. Стоимость арендуемого имущества составила 4647000 руб.. ДАТА по договору уступки права и обязанности арендатора по договору НОМЕР перешли истцу. Расчет был произведен в полном объеме. Ответчиком же было передано имущество на сумму 1120000 руб..

Просит(с учетом уточненных требований) признать за собой право собственности на нежилое здание - ремонтно–механического цеха с гаражом, по адресу: АДРЕС, назначение : нежилое. Площадь 2316,90 кв.м., инвентарный НОМЕР, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) НОМЕР; на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР по адресу: Россия, АДРЕС, произвести регистрацию перехода права собственности.

АО «Миасский завод железобетонных конструкций» (далее АО «МЗЖБК») обратился в суд со встречным иском к Казанцевой Е.В. о признании сделки недействительной.

В обосновании иска указало, что ответчик и Колдин В.Я.(бывший гендиректор) близкие родственники, сделка не была одобрена собранием акционеров, выкупная цена более чем в 10 раз ниже рыночной, арендный платеж и выкупной платеж приравнены, таким образом арендатор пользовался имуществом безвозмездно. Совершена с целью причинить вред АО.

Просит (с учетом уточненных требований) признать договор аренды имущества с правом выкупа от ДАТА в части права выкупа(с учетом дополнительных соглашений), договор купли-продажи от ДАТА недействительными, применить последствия недействительной сделки.

Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве ответчика Пушкарев Е.Д., третьих лиц Глухова И.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области.

Истец-ответчик Казанцева Е.В., представитель истца-ответчика Казанцевой Е.В. - Чернышев А.В. в суд не явились, о слушании дела извещены своевременно и надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель истца-ответчика Казанцевой Е.В. - Чернышев А.В. исковые требования Казанцевой Е.В. поддержал, исковые требования АО «Миасский завод железобетонных конструкций» не признал, просил применить срок исковой давности.

Ответчик-истец представитель АО «Миасский завод железобетонных конструкций» в суд не явился, о слушании дела извещен, ранее в судебном заседании представитель АО «Миасский завод железобетонных конструкций» Замрыга Д.В. в судебном заседании исковые требования Казанцевой Е.В. не признала, поддержала встречные исковые требования.

Ответчик Пушкарев Е.Д. в суд не явился, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Третьи лица Глухова И.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явились, о слушании дела извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Казанцевой Е.В. и встречных исковых требований АО «Миасский завод железобетонных конструкций».

В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом способ защиты и восстановления нарушенного права должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что АО «Миасский завод железобетонных конструкций» принадлежало и принадлежит на праве собственности имущество: нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом, расположенное по адресу: Россия, АДРЕС, назначение : нежилое, площадь 2316,90 кв.м., инвентарный НОМЕР, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) НОМЕР; нежилое здание - операторская, площадь 20,9 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей 1, кадастровый НОМЕР; земельные участки, с кадастровым номером НОМЕР по адресу: Россия, АДРЕС, образованные из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР.

В силу ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно ст.309, п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Положениями ст.485 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором и обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

ДАТА между АО «МЗЖБК», в лице генерального директора Кондина В.Я.,(арендодатель) и Пушкаревым Е.Д.(арендатор) заключен договор НОМЕР аренды недвижимого имущества с правом выкупа, согласно которого Пушкареву Е.Д. за плату во временное владение и пользование сроком по ДАТА передано имущество по адресу: Россия, АДРЕС: нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом, назначение : нежилое, площадь 2316,90 кв.м., инвентарный НОМЕР, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) НОМЕР; нежилое здание - операторская, площадь 20,9 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей 1, кадастровый НОМЕР; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 13210 кв.м., стоимость которого составляет 4 647 000 руб., в т.ч. нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом – 3 058 000 руб., нежилое здание – операторская 1 589 000 руб., в общую стоимость арендуемого недвижимого имущества включена стоимость арендуемого земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости, которая составляет 383 000 руб.(л.д.213-216,217 т.1).

    В силу п.3.1 указанного Договора сумма арендной платы составляет 160 000 руб. в месяц(нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом – 120 000 руб., нежилое здание – операторская 30 000 руб., земельный участок – 10000 руб.).

    Выкупная цена арендованного имущества составляет 4 647 000 руб.. При этом арендатор погашает указанную выкупную цену недвижимого имущества в течение срока Договора путем внесения арендных платежей, оставшуюся часть выкупной цены вносит в течение 30 рабочих дней после окончания срока аренды недвижимого имущества (п.3.3 Договора).

ДАТА Пушкаревым Е.Д. с согласия арендатора на основании договора уступки прав и обязанностей безвозмездно переданы Казанцевой Е.В. права и обязанности, предусмотренные договором НОМЕР аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДАТА года(л.д.224-225 т.1).

    Решением заседания Совета директоров АО «МЗЖБК» от ДАТА досрочно прекращены полномочия генерального директора АО «МЗЖБК» Кондина В.Я., на должность генерального директора избран Лузгин Е.Н. (т.1 л.д.212).

ДАТА между АО «МЗЖБК», в лице генерального директора Лузгина Е.Н., и Казанцевой Е.В. заключено дополнительное соглашение НОМЕР к договору НОМЕР аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДАТА, согласно которого Казанцевой Е.В. передано во временное владение и пользование имущество по адресу: Россия, АДРЕС: нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом, назначение : нежилое, площадь 2316,90 кв.м., инвентарный НОМЕР, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) НОМЕР; нежилое здание - операторская, площадь 20,9 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей 1, кадастровый НОМЕР; земельные участки, с кадастровым номером НОМЕР

В силу п.2 Дополнительного соглашения раздел 3 «Расчета по договору» изложен в иной редакции, а именно согласно п.3.1 и п.3.3 Договора сумма арендной платы составляет 160 000 руб. в месяц, в т.ч. нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом – 122 000 руб.; нежилое здание – операторская – 32 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 6000 руб..

Выкупная цена арендованного имущества составляет 4 647 000 руб., в т.ч. нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом 3 260 000 руб.; нежилое здание – операторская – 1 004 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 63 000 руб., земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 53000 руб., земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 267000 руб.(л.д.218-220 т.1).

ДАТА между АО «МЗЖБК», в лице генерального директора Лузгина Е.Н., и Казанцевой Е.В., в лице Кондина В.Я.действующего на основании доверенности от ДАТА, заключено дополнительное соглашение НОМЕР к договору НОМЕР аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДАТА, согласно которого общая балансовая стоимость арендуемого имущества определена в размере 1 057 835 руб. 97 коп., сумма арендных платежей составила 160 000 руб. в месяц, а также определено, что при выкупе имущества до истечения срока аренды выкупная цена составляет 807 000 руб., в т.ч. нежилое здание ремонтно–механического цеха с гаражом 620 000 руб.; нежилое здание – автозаправочная станция в составе: операторская, 3 бензоколонки, аккумулирующая емкость, цементно-бетонное замощение – 44 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 51 000 руб., земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 29 000 руб., земельный участок с кадастровым номером НОМЕР – 63 000 руб., при этом при выкупе имущества до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п.3.3 Договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания срока аренды, после внесения выкупной цены и уплате арендных платежей за весь период арендного пользования, недвижимое имущество переходит в собственность Арендатора (л.д.221-223 т.1).

В период с мая 2017 года по ноябрь 2018 года Казанцева Е.В. с учетом произведенных выплат Пушкаревым Е.Д. произвела по условиям договора оплату в размере 4 647 000 руб.(л.д.16-28 т.1).

ДАТА между АО «МЗЖБК» и Казанцевой Е.В. в рамках исполнения договора аренды с правом выкупа от ДАТА был заключен договор НОМЕР купли-продажи нежилого здания – автозаправочная станция в составе: операторская, 3 бензоколонки, аккумулирующая емкость, цементно-бетонное замощение, земельных участков с кадастровым номером НОМЕР и с кадастровым номером НОМЕР (л.д.226-227 т.1). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДАТА.

Как следует из содержания иска Казанцевой Е.В., пояснений представителя Чернышева А.В., АО «МЗЖБК» уклоняется от исполнения своих обязательств и передачи имущества в собственность.

Представитель АО «МЗЖБК» Замрыга Д.В. в судебном заседании указала на невозможность передачи имущества в собственность, поскольку сделки являются недействительными, заключены с заинтересованностью, по явно заниженной цене, что причинило ущерб АО.

    В силу положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абз.1 п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п.2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст.10 и ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права и охраняемые законом интересы он нарушает.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст.10 и п.1 или п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п.8 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу ст.84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 15.04.2019) «Об акционерных обществах» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (п.2 ст.174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его акционеров (акционера), владеющих в совокупности не менее чем одним процентом голосующих акций общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) о том, что согласие на ее совершение отсутствует. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Согласно п.2 ст.174 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

    В силу разъяснений в п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п.2 ст.174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в п.2 ст.174 ГК РФ.

В соответствии со ст.81 ФЗ «Об акционерных обществах» сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации) являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке.

Для целей настоящей главы контролирующим лицом признается лицо, имеющее право прямо или косвенно (через подконтрольных ему лиц) распоряжаться в силу участия в подконтрольной организации и (или) на основании договоров доверительного управления имуществом, и (или) простого товарищества, и (или) поручения, и (или) акционерного соглашения, и (или) иного соглашения, предметом которого является осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) подконтрольной организации, более 50 процентами голосов в высшем органе управления подконтрольной организации либо право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 процентов состава коллегиального органа управления подконтрольной организации. Подконтрольным лицом (подконтрольной организацией) признается юридическое лицо, находящееся под прямым или косвенным контролем контролирующего лица.

Общество обязано извещать о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность, членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, членов коллегиального исполнительного органа общества, а в случае, если в совершении такой сделки заинтересованы все члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, или в случае, если его формирование не предусмотрено законом или уставом общества, - акционеров в порядке, предусмотренном для сообщения о проведении общего собрания акционеров, если иной порядок не предусмотрен уставом общества. Уставом общества может быть предусмотрена обязанность извещения акционеров наряду с членами совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Порядок совершения сделки, в которой имеется заинтересованность определен ст. 83 ФЗ «Об акционерных обществах».

Для признания сделки подпадающей под признаки сделок с заинтересованностью, указанные в п.1 ст.81 Закона об акционерных обществах и п.1 ст.45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, необходимо, чтобы заинтересованность соответствующего лица имела место на момент совершения сделки (п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).

Применительно к сделкам с заинтересованностью надлежит исходить из того, что другая сторона сделки (ответчик) знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности, если в качестве заинтересованного лица выступает сама эта сторона сделки или ее представитель, изъявляющий волю в данной сделке, либо их супруги или родственники, названные в абз.2 п.1 ст.45 Закона № 14-ФЗ и абз.2 п.1 ст.81 Закона № 208-ФЗ.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами договор аренды с правом выкупа от 02.05.2017г. был заключен с Пушкаревым Е.Д., который приходится супругом сестры Кондина В.Я., являющегося на момент заключения сделки генеральным директором АО «МЗЖБК». В последующем права по договору аренды с правом выкупа от ДАТА были уступлены Казанцевой Е.В., которая приходится внучкой Кондину В.Я..

Кроме того, АО «МЗЖБК» ссылалась на то, что спорное имущество продано по заниженной цене.

Как следует из материалов дела, отчетом по определению рыночной стоимости земельного участки и находящегося на нем недвижимого имущества НОМЕР от ДАТА стоимость спорного имущества нежилого здание ремонтно–механического цеха с гаражом, нежилого здания – автозаправочная станция; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР составила 4647000 рублей(л.д.1-57 т.2).

Оспаривая рыночную стоимость спорных объектов, определенную отчетом по определению рыночной стоимости 28\12-16 от ДАТА, по ходатайству АО «МЗЖБК» было проведена судебная экспертиза.

Согласно заключения эксперта НОМЕР от ДАТА на момент заключения договора аренды с правом выкупа от ДАТА рыночная стоимость спорных объектов - нежилого здания ремонтно–механического цеха с гаражом, расположенное по адресу: Россия, АДРЕС, назначение : нежилое, площадь 2316,90 кв.м., инвентарный НОМЕР, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) НОМЕР; нежилого здания - операторская, площадь 20,9 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей 1, кадастровый НОМЕР; земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР НОМЕР по адресу: Россия, АДРЕС – составила 16 813 200 руб.(л.д.64-202 т.4).

Названное заключение подробно аргументировано, выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, подписано экспертом, имеющим надлежащую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Изложенные в экспертном заключении выводы последовательны, подтверждаются материалами дела и иными доказательствами по делу не опровергнуты. В связи с чем, оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

Наличие родственных отношений, заключение сделки по заниженной цене свидетельствует о недобросовестном поведении сторон при оформлении договора аренды с правом выкупа ДАТА.

Представителем Казанцевой Е.В. – Чернышевым А.В. при рассмотрении дела заявлено о применении срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено(ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (ст.197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.2 ст.181 Гражданского кодекса российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из содержания п.2.. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» срок исковой давности по требованиям о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности исчисляется по правилам п.2 ст.181 ГК РФ и составляет один год.

Согласно ст. ст.81 Закона об акционерных обществах срок исковой давности по требованию о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

По общему правилу срок исковой давности исчисляется со дня, когда лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, узнало или должно было узнать о том, что такая сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, в том числе, если оно непосредственно совершало данную сделку.

Как следует из материалов гражданского дела, юридически значимые действия, заключение договора аренды с правом выкупа, дополнительных соглашений, договора купли продажи совершены АО «МЗЖБК» соответственно ДАТА, ДАТА года и ДАТА. С указанного времени АО «МЗЖБК» не могло не знать о том, что сделки заключены по заниженной цене между родственниками, но не оспаривал этого обстоятельства в установленном законом порядке. В суд об оспаривании указанных сделок обратился только ДАТА года( л.д.203-207 т.1, л.д.60-63 т.2).

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований АО «МЗЖБК».

Отказывая АО «МЗЖБК» в удовлетворении ходатайств о прекращении производства по делу и назначении повторной экспертизы суд исходил из следующего.

При разрешении ходатайства о назначении повторной экспертизы суд, не усмотрев оснований, установленных п.1 ст.87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения повторной экспертизы, отказал, поскольку имеющееся в деле экспертное исследование сомнений в правильности, полноте или обоснованности не вызывает. Доводы стороны АО «МЗЖБК» о том, что экспертное заключение не полное, установлена только выкупная цена без учета арендных платежей, несостоятельны. Эксперту были представлены все необходимые документы. Из текста экспертного заключения следует, что на все вопросы, поставленные судом, даны полные и мотивированные ответы.,

С учетом изложенного, суд считает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, является последовательным, полным, объективным и научно обоснованным, оно не допускает неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно составлено экспертом, обладающим определенными опытом и стажем работы, эксперт ответил на все поставленные судом вопросы и каких-либо неточностей, неясностей, противоречий заключение в себе не содержит, оно составлено на основании материалов гражданского дела.

Основаниями для прекращения производства по делу предусмотрены ст.220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч.1 и 2 настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к компетенции арбитражных судов. При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Критериями отнесения споров к подсудности арбитражного суда являются субъектный состав и характер правоотношений, которые должны быть связаны с предпринимательской деятельностью. Споры с участием граждан, не являющихся предпринимателями, подведомственны арбитражному суду только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законодательством.

В рамках же возникшего спора, сторонами являются АО «МЗЖБК» -юридическое лицо и Казанцева Е.В. - физическое лицо, к которому на основании договора от ДАТА перешли права требования по договору НОМЕР аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДАТА.

Оснований для прекращения производства в силу положений ст.220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

    Разрешая требования Казанцевой Е.В. о признании права собственности с регистрацией перехода права, суд исходит из следующего:

В п. п. 1 и 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается, что обязанность заключить договор должна быть предусмотрена в Гражданском кодексе Российской Федерации или в ином законе. Однако Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности, предусматривает возможность принимать на себя добровольно обязанность по заключению договора в будущем, в том числе путем заключения предварительного договора (п. 1 ст. 421).

Таким образом, свобода договора предполагает и свободу добровольно принимать на себя обязательство по заключению договора в будущем. Данное обязательство может вытекать: из предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по которому стороны взаимно обязуются заключить договор в будущем; из договора, содержащего признаки предварительного договора, по которому одна из сторон обязуется при соблюдении определенного условия заключить договор в будущем (п. п. 1 — 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации); из односторонней сделки, по которой одно лицо обязуется перед другим заключить договор в будущем (п. п. 1 — 3 ст. 421, ст. 156 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому обязанность по заключению договора в будущем может возникнуть не только из закона, но и из договора, а также из односторонней сделки.

При этом в силу положений о свободе договора (п. п. 1-3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) данная обязанность не обязательно должна носить взаимный характер.

Право выкупа спорного имущества было добровольно предоставлено арендодателем арендатору по договору, и в силу этого арендодатель был обязан обеспечить реализацию данного права (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации), не устанавливая взамен встречной обязанности арендатора по выкупу спорного помещения.

При толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Действительная общая воля сторон выясняется лишь в случае, если буквальное содержание договора не позволяет определить его содержание.

Согласно ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения от 5 июля 2001 года № 132-0 и № 154-О).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусмотрены п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019).

Согласно условий договора аренды с правом выкупа от ДАТА, с учетом дополнительных соглашений от ДАТА, от ДАТА арендатор вправе выкупить все арендованное недвижимое имущество или его часть по истечении срока аренды или до его истечения в порядке и на условиях, установленных п.3.3, п.3.3.1 и п.3.3.2 настоящего договора.

В силу п.3.3.1 Договора при выкупе имущества до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п.3.3 договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания срока аренды(по ДАТА), ври этом согласно п.3.3.2 после внесения выкупной цены в соответствии с п.3.3 или п.3.3.1 Договора, а также при условии уплаты арендных платежей за весь период арендного пользования, недвижимое имущество переходит в собственность арендатора.

    Из анализа условий Договора аренды с правом выкупа от ДАТА, с учетом дополнительных соглашений от ДАТА, от ДАТА, суд приходит к выводу о том, что в договоре предусмотрены исключительное право на выкуп спорного помещения и обязанность арендодателя заключить договор купли-продажи. Добровольно согласованное сторонами в договоре условие о выкупе имущества в пределах срока действия договора свидетельствует о наличии у истца права на понуждение АО «МЗЖБК» заключить договор купли-продажи арендуемого помещения. Праву на выкуп арендуемого имущества всегда корреспондирует обязанность продать это имущество, даже если данная обязанность прямо не указана в договоре.

    С учетом изложенного суд, не находит оснований для удовлетворения требований Казанцевой Е.В. о признании права собственности с регистрацией перехода права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░: ░.░.░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 19.12.2019 ░░░░.