Решение по делу № 2-9157/2017 от 25.10.2017

Дело № 2-9157/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2017 года                  г.Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Халитовой А.Р.,

при секретаре Ильиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру,

встречному исковому заявлению АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2, ООО «БашПроектСтрой» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО2 на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором просит признать добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г.Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, дом 18, признать сделку о участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире расположенной по адресу: г.Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, 18-6, состоявшейся, признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, дом 18, квартира 6, признать сделку по возникновению прав собственности за ООО «СК МегаСтрой» на квартиру расположенную по адресу: г.Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, 18-64, недействительной, ничтожной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия недействительности, исключить запись из ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК», исключить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный Банк», обязать Управление Росреестра по Республике Башкортостан зарегистрировать за истцом право собственности на квартиру.

В обосновании требований указал, что она обратилась к застройщику ООО «ЕТЗК» с целью приобретения трехкомнатной квартиры. ООО «ЕТЗК» направило её к подрядчику ООО «Башпроектстрой» для оплаты, где 08 ноября 2013 года она внесла 1 996 890 руб., 12 ноября 2013 года еще 755650 руб. Истцом подписаны 08 ноября 2013 года предварительный договор покупки квартиры с ООО «ЕТЗК», договор переуступки требования квартиры с ООО «Башпроектстрой», 18 ноября 2013 года истец в ООО «ЕТЗК» подписала акт взаимозачета между ней, ООО «Башкроектсрой», ООО «ЕТЗК», ООО «СК МегаСтрой» о погашенной задолженности перед ООО «ЕТЗК» за квартиру. Предметом всех договоров явилось приобретение истцом <адрес> площадью 75,56 кв.м, расположенной по адресу: г. Стерлитамак, жилой <адрес> на пересечении <адрес>. 112 «а» (строительный адрес). Жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения администрации ГО Стерлитамак от 12.01.2015 года. Согласно акта приема-передачи от 31.03.2015 года спорная квартира передана истцу, она её приняла, вселилась с семьей, с момента передачи и по настоящее время в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных платежей, произвела ремонт. Право собственности за истцом в установленном законом порядке не оформлено. 20.10.2015 года из выписки из ЕГРП истцу стало известно, что 24.03.2015 года ООО «ЕТЗК» зарегистрировало право собственности на квартиру на ООО «СК МегаСтрой», которое обременило права договором ипотеки с ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

В ходе судебного рассмотрения АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратился в суд со встречным иском к ФИО2, ООО «БашПроектСтрой», в котором просит признать незаключенным, недействительным предварительный договор № 50 от 08.11.2013 года, заключенный между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 признать отсутствующим право ФИО2 на квартиру по адресу: г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, 18-6.

В обосновании требований указали, что предварительный договор № 50 от 08.11.2013 года, заключенный между ООО «БашПроектСтрой» и ФИО2 не является влекущим возникновение права ФИО2 на спорную квартиру. Оплата по предварительному договору № 50 от 08.11.2013 года не осуществлена, предварительный договор не содержит условие о предмете договора, о передаче квартиры в собственность, и не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО5 исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Во встречном исковом заявлении отказать.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» ФИО6 – ФИО7 в удовлетворении исковых требований не возражала.

В судебное заседание истец ФИО8, представитель ответчика ООО «Единая торгово-закупочная компания», представитель ответчика ООО «Строительная компания «МегаСтрой», представитель ответчика ПАО «Российский сельскохозяйственный банк», представитель третьего лица ООО «БашПроектСтрой», представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ, представитель третьего лица ООО УК «ЕТЗК», представитель третьего лица Единый расчетный центр Отделение № 3 «Комсомольское» третье лицо ФИО9 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку неявившихся лиц в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, выслушав представителя истца по доверенности ФИО5, представителя

конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» ФИО6 – ФИО7, изучив и оценив материалы гражданского дела, пришел к выводу, что исковые требования ФИО2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению, встречные исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ право на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений ч.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что 30 января 2013 года между ООО «Строительная компания «МегаСтрой» и ООО «БашПроектСтрой» заключен договор субподряда №/МС, по условиям которого ООО «Строительная компания «МегаСтрой» поручает, а ООО «БашПроектСтрой» обязуется выполнить в соответствии с проектно-сметной документацией кирпичную кладку, монтаж железобетонных конструкций, устройство пазогребневых перегородок, отделочные работы на объекте «многоквартирный жилой <адрес> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в микрорайоне 4 А район «Западный» г. Стерлитамака (строительный адрес) Секции 4,5,6 (п. 1.1) (л.д. 12-16, том 1).

16 октября 2013 года ООО «ЕТЗК» в качестве обеспечения исполнения обязательств, согласно заключенных между ними договоров, предоставило ООО «БашПроектСтрой» эксклюзивное право на заключение договора купли-продажи или договора долевого участия квартиры, находящиеся в <адрес> на пересечении улиц Николаева и Волочаевской, <адрес>, в том числе спорной <адрес>, количество комнат 3, общей площадью 75,56 кв.м на 2 этаже (л.д. 16, том 1).

08 ноября 2013 года между ООО «БашПроектСтрой» и истцом ФИО2 заключен договор №, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном жилом <адрес> на пересечении <адрес> а <адрес> РБ (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 3, этаж 2, проектная площадь 75,56 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 752 540 рублей (п. 2.1) (л.д. 18).

Согласно пункта 2.2 предварительного договор № 50 оплата стоимости квартиры осуществляется любыми способами.

Пунктом 3.2.1 сторонами согласовано, что покупатель обязуется оплатить продавцу сумму в размере 1 996 890 рублей внесением денежных средств в том числе кассу продавца, оставшуюся часть суммы в размере 755 650 рублей оплатить в срок до 12.11.2013 года.

Пунктом 4.2 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней с момента регистрации права собственности ООО «БашПроектСтрой».

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

ФИО2 произведена оплата в полном объеме, что подтверждается представленными суду квитанциями к приходному кассовому ордеру № 117 от 08.11.2013 года на сумму 1 996 890 рублей и № 123 от 12.11.2013 года на сумму 755 650 рублей. Оплата произведена в кассу ООО «БашПроектСтрой», что подтверждается оригиналами платежных документов.

12 ноября 2013 года в ООО «ЕТЗК» направлено извещение о заключении между ООО «БашПроектСтрой» и ФИО2 предварительного договора купли-продажи квартиры в жилом доме по строительному адресу жилой <адрес> на пересечении улиц <данные изъяты> и <данные изъяты>, 112 а г. Стерлитамак РБ.

18 ноября 2013 года между ООО «ЕТЗК», ООО «СК «МегаСтрой», ООО «БашПроектСтрой» и ФИО2 подписан акт о проведении зачета взаимной задолженности на сумму 2 946 840 рублей, по условиям которого ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность перед ООО «СК «МегаСтрой» на сумму 2 946 840 рублей, ООО «СК «МегаСтрой» погашает свою задолженность за выполненные строительно-монтажные работы по договору субподряда №/МС от 30.01.2013 года перед ООО «БашПроектСтрой» на сумму 2 946 840 рублей, ООО «БашПроектСтрой» погашает свою задолженность за внесенные денежные средства по предварительному договору № 50 от 08.11.2013 года перед ФИО2 в сумме 2 946 840 рублей, а ФИО2 погашает свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» в финансировании строительства <адрес>, количество комнат 3, общая проектная площадь <адрес>,56 кв.м, этаж 2 в строящемся девятиэтажном <адрес> на пересечении улиц <данные изъяты> и <данные изъяты>, 112 а г. Стерлитамак РБ по договору об участии в долевом строительстве на сумму 2 946 840 рублей (л.д. 20).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО ЕТЗК от 08 ноября 2013 года для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель она вносила деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.                            

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».                 

Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.        

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

17 декабря 2012 года Администрацией городского округа город Стерлитамак ООО «ЕТЗК» выдано разрешение на строительство № №-64 объекта капитального строительства: многоэтажные жилые дома по <адрес> в <адрес>, расположенного по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, 112 «а» (л.д. 22).

12 января 2015 года Администрацией городского округа город Стерлитамак ООО «ЕТЗК» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <данные изъяты>, построенного объекта капитального строительства многоэтажные жилые дома по <адрес> в г. Стерлитамаке, 1 этап – жилые и встроенные помещения инженерные сети, расположенного по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, 112 «а» (л.д. 22-23).

Отдел архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Стерлитамак 20.11.2014 года исх. № 759 сообщил, что вновь построенному многоэтажному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 02:56:040405:2921, по <адрес> а присвоен почтовый адрес: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, д. 18 (л.д. 23).

Кроме того, 31 марта 2015 года ООО «ЕТЗК» направило ФИО2 уведомление № б/н (л.д. 20), подтверждая, что согласно договора истцу после окончания строительства передается <адрес> на объекте капитального строительства «Многоэтажные жилые дома по ул. <данные изъяты> в г. <данные изъяты>» (строительный адрес), общая проектная площадь которой по договору составляла 75,56 кв.м., так как фактическая площадь квартиры оказалась 76,0 кв.м., что больше, чем проектная на 0,44 кв.м., что подтверждено техническим паспортом жилого помещения (квартиры) № 6 инв. № 12858 от 24.10.2014 г., выданного Стерлитамакским филиалом ГУП БТИ г. Стерлитамака.

31 марта 2015 года ООО «ЕТЗК» во исполнении своих обязательств по акту приёма-передачи квартиры передало, а ФИО2 приняла жилое помещение <адрес> на 2 этаже жилого дома № 18 по ул. <данные изъяты> в г. Стерлитамак, общей площадью с учётом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 76,0 кв.м., общей площадью без учета не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 74,90 кв.м., и состоящего из 3 комнат (л.д. 21).

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено справкой с места жительства, актом о проживании (л.д. 25-26). Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО2

Доводы истца, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонился, подтверждаются направленным 01.03.2016 года истцом в адрес ООО «ЕТЗК» претензии о принятии мер по регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО2 (л.д. 21).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО2 стала участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома № <данные изъяты> а, дом 1 / почтовый адрес г.Стерлитамак ул. <данные изъяты>, д.18, кв. 6, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом ФИО2 по участию в долевом строительстве дома между ответчиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 года в редакции от 04.03.2015 года.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО2 и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО2

Из представленных суду документов (договоров, писем, актов, квитанции и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, дом № 18 кв.6 состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом ФИО2 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО2, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца/представителя не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд исходит из того, ФИО2 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила, жилое помещение является объектом завершенного строительства и передан ФИО2 в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 209 ГК РФ, право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

Согласно пунктам 16 и 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 года, приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен, а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19).

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов, следует, что 19 марта 2015 года между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» заключен договор за № 01/7 купли – продажи недвижимого имущества, а именно <адрес> девятиэтажном жилом доме по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>. 18, однако суд принимает во внимание, что фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, учитывая установленный судом факт передачи 31 марта 2015 года спорной квартиры ответчиком ООО ЕТЗК истцу ФИО2 по акту приема-передачи, её вселения, проживания в квартире, оплаты коммунальных услуг, доказательств в опровержении обратного суду не представлено.

Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступление правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № 01/7 от 19.03.2015 года, т.е. договор купли-продажи, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО2, поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ.

Последующая сделка - договор об ипотеке № <данные изъяты>/<данные изъяты>-7.1 от 26.03.2015 года является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: г.Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, д.18, квартира 6, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителя ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка и ООО «СК МегаСтрой» при заключении договора, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на <адрес>, расположенную по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты> 18, за ФИО2

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Встречные исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2, ООО «БашПроектСтрой» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО2 на квартиру удовлетворению не подлежат ввиду необоснованности и установленным судом обстоятельствам.

Ответчиком не опровергнут факт заключения с ФИО2 предварительного договора купли-продажи № 50 от 08.11.2013 года, акта взаимозачета от 18.11.2013 года и получение денежных средств по указанному договору, а также факт передачи спорной квартиры.

Кроме того, суд учитывает, что АО «Россе6льзозбанк» не являются стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено /ст. 195 ГПК РФ/.

При таких обстоятельствах доводы представителя АО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и ничтожным, суд считает несостоятельными.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии со ст. 181 ч. 1 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку исполнение предварительного договора, условий по акту взаимозачета началось сторонами 18.11.2013 года, исковое заявление подано в суд 12.07.2016 года, суд пришел к выводу, что срок исковой давности по данной сделке не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать сделку об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, г.Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, дом № 18 кв.6, состоявшейся.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамака, ул. <данные изъяты>, дом № 18 кв. 6.

Признать регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, дом № 18, кв. 6 за правообладателем ООО «СК «Мегастрой» недействительной по основаниям мнимости и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации сделки, о договоре ипотеки.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. <данные изъяты>, дом № 18, кв. 6 на имя ФИО2.

В заявлении о применении срока исковой давности отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2, ООО «БашПроектСтрой» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО2 на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья:              А.Р. Халитова