Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1259/2021 ~ М-314/2021 от 13.01.2021

Дело № 2-1259/21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 27 апреля 2021 года

Ленинский районный суд г. Смоленска

в составе:

Председательствующего судьи Космачевой О.В.,

при секретаре Аксенцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федоренко Олеси Викторовны к ООО «ТомСолСервис» о признании договоров договорами долевого участия в долевом строительстве жилья,

установил:

Федоренко О.В. обратилась в суд с иском к ООО «ТомСолСервис» заключенных ею с ответчиком договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной квартиры под № на площадке считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 56,83 кв.м. (включая площадью лоджий 3,34 кв.м. и 2,32 кв.м.), секция 1, этаж 4 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес> в жилом доме корпус 3 (по генплану); договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении однокомнатной квартиры под № на площадке считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 40,36 кв.м., секция 1, этаж 3 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес> в жилом доме корпус 3 (по генплану); договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении однокомнатной квартиры под № на площадке считая слева направо от лифта., условный №, общей проектной площадью 33,68 кв.м., секция 1, этаж 3 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес> в жилом доме корпус 3 (по генплану) со встроенными помещениями договором участия в долевом строительстве жилья.

В обоснование требований указала, что перечисленные сделки, не прошедшие государственную регистрацию в связи с уклонением застройщика от таковой, исходя из содержания их условий, являются договорами участия в долевом строительстве, по которым ею произведена частичная оплата приобретаемых квартир, однако жилой дом до настоящего времени застройщиком не возведен. Признание спорных сделок договорами участия в долевом строительстве необходимо ей для отнесения ее Департаментом государственного строительного и технического надзора Смоленской области к числу граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии со ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федоренко О.В. и ее представитель Коршунова Е.Л. в судебном заседании требования поддержали по основаниям, приведенным в иске, отметив, что спорные договора заключены с нарушением положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, т.к. не прошли государственную регистрацию.

Ответчик ООО «ТомСолСервис», в т.ч. представляющий его интересы конкурсный управляющий Огнетов В.В. о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил, возражения по заявленным требования не представил.

Представитель Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области Нестерова Ю.В. по заявленным требованиям не возражала.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 1 названного Закона (в действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции) предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с ч.1, 4 ст.4, ч.1 ст.6, ч. 2, 3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред., действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ статья 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дополнена частью 1.1, предусматривающей формирование единого реестра проблемных объектов, под которыми понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

Постановлением Администрации Смоленской области от 11.08.2020 № 490 утвержден Порядок отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

Отнесение граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан осуществляется, в частности в случае, если привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в порядке, установленном Федеральным законом, либо иного договора, который признан вступившим в законную силу судебным актом договором участия в долевом строительстве (подп.2 п.2 названного Порядка). Решение об отнесении гражданина к числу пострадавших граждан принимается Департаментом государственного строительного и технического надзора Смоленской области на основании поданного гражданином письменного заявления, к которому в числе прочего прилагается копия вступившего в законную силу судебного акта о признании договора, заключенного гражданином и застройщиком, договором участия в долевом строительстве (при наличии).

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТомСолСервис» и Федоренко О.В. был заключен договор №, предмет которого определен в п.1.1 как определение условий, на которых между сторонами спора в будущем в срок, указанный в п.3.1 данной сделки, будет заключен договор об участии в долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры в жилом доме корпус № (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу (который может быть изменен к моменту сдачи дома в эксплуатацию): <адрес> <адрес> (л.д. 12-14).

Названная квартира обозначена в п.1.2.2 договора в качестве двухкомнатной квартиры под № на площадке, считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 56,83 кв.м. (включая площадью лоджий 3,34 кв.м. и 2,32 кв.м.), секция 1, этаж 4 в названном жилом доме, <адрес> который поле его возведения подлежит вводу в эксплуатацию. Окончательная площадь квартиры и ее адрес подлежат уточнению на основании данных инвентаризации.

Договором (п.2.1, 3.1) стоимость квартиры определена его сторонами в сумме 1 847 730 руб., из них 461 730 руб. подлежат оплате до ДД.ММ.ГГГГ, 1386 000 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ. Квартира подлежала передаче истцу по акту приема-передачи после получения ООО «ТомСолСервис» разрешения на ввод домовладения в эксплуатацию не позднее первого полугодия 2017 года.

Во исполнение названного договора Федоренко О.В. произведена оплата в сумме 461 730 руб. путем внесения в кассу Общества, что подтверждается приходно–кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21). Однако договор участия в долевом строительстве заключен не был, названная квартира по акту приема-передачи застройщиком не передана.

По утверждению стороны истца, в связи с неисполнением ООО «ТомСолСервис» руководителем последнего истице было предложено заключить два иных договора взамен ранее достигнутой договоренности.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТомСолСервис» и Федоренко О.В. был заключен договор №/к3, которым определены условия, на которых между сторонами спора в будущем в срок, указанный в п.3.1 данной сделки, будет заключен договор об участии в долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры в жилом доме корпус № (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу (который может быть изменен к моменту сдачи дома в эксплуатацию): <адрес> а именно, однокомнатной квартиры под № на площадке считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 40,36 кв.м., секция 1, этаж 3 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес>, стоимостью 1 277 865 руб., из которых 461 730 руб. – оплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ, 816 135 руб. подлежат оплате за счет средств материнского капитала и рассрочкой после государственной регистрации (л.д. 15-17).

Квартира подлежала передаче истцу по акту приема-передачи в течение 60 дней после получения ООО «ТомСолСервис» разрешения на ввод домовладения в эксплуатацию не позднее второго полугодия 2017 года (п.1.2.2 и 3.1).

Во исполнение названного договора Федоренко О.В. произведена оплата в сумме 25 000 руб. путем внесения в кассу Общества, что подтверждается приходно–кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21). Названная квартира по акту приема-передачи застройщиком передана не была,

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТомСолСервис» и Федоренко О.В. был заключен договор №, которым определены условия, на которых между сторонами спора в будущем в срок, указанный в п.3.1 данной сделки, будет заключен договор об участии в долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры в жилом доме корпус № (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу (который может быть изменен к моменту сдачи дома в эксплуатацию): <адрес> а именно, однокомнатной квартиры под № на площадке, считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 40,36 кв.м., секция 1, этаж 3 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес>, стоимостью 1 083 889 руб., которые оплачиваются квартальными платежами в течение 25 календарных месяцев в сумме 30 955 руб. 60 коп. ежемесячно после государственной регистрации (л.д. 18-20).

Квартира подлежала передаче истцу по акту приема-передачи в течение 60 дней после получения ООО «ТомСолСервис» разрешения на ввод домовладения в эксплуатацию не позднее второго полугодия 2017 года (п.1.2.2 и 3.1).

Во исполнение названного договора Федоренко О.В. произведена оплата в сумме 25 000 руб. путем внесения в кассу Общества, что подтверждается приходно–кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21). Названная квартира по акту приема-передачи застройщиком передана не была.

При этом и договор участия в долевом строительстве ООО «ТомСолСервис» в указанных случаях ответчиком с истицей также заключен в последующем не был.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Смоленска ООО «ТомСолСервис» и ООО «АСК Холдинг» выдано разрешение на строительство односекционного жилого дома №3 (3 очередь строительства) в квартале многоэтажной жилой застройки, ограниченной <адрес>, срок действия которого (до ДД.ММ.ГГГГ) впоследствии продлен не был (л.д. 22-23).

Как указывалось выше, Федоренко О.В. свои обязательства по договорам в части оплаты денежных средств частично выполнила, однако, до настоящего времени ответчик уклоняется от регистрации договора об участии в долевом строительстве, упомянутое выше домовладение обществом не возведено, в эксплуатацию не введено, срок разрешения на строительство истек и не продлен, а указанные квартиры Федоренко О.В. не переданы, договора не расторгнуты и денежные средства не возвращены.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТомСолСервис» признано несостоятельным (банкротом) с применением к должнику правил банкротства застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; в отношении общества открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утверждена Лаврентьева С.С.(л.д. 26-27).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющих утвержден Огнетов В.В. (л.д. 28-29).

В отношении директора ООО ТомСолСервис» и ООО «АСК Холдинг» Артюхова А.Ф. возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ по факту хищения в ДД.ММ.ГГГГ. денежных средств граждан, привлеченных застройщиком ООО «ТомСолСервис» для строительства <адрес>, расположенного в квартале многоэтажной застройки, ограниченной <адрес>, по которому Федоренко О.В. признана потерпевшей (л.д. 24-25).

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п.1). Если правила, содержащиеся в п.1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013; Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Как указывалось выше, договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из положений ч.2.1 ст.1 упомянутого Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований данного Закона, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

При таких установленных по делу обстоятельствах, принимая во внимание действительное содержание заключенных между сторонами спора договоров, исходя из условий сделки в целом, с учетом цели договора (привлечение денежных средств истца для строительства квартир в многоквартирном доме, сдача этого дома в эксплуатацию и передача квартир в собственность Федоренко О.В., в части оплатившей приобретаемые жилые помещения в доме, не введенном на момент привлечения денежных средств в эксплуатацию в установленном порядке), согласования всех существенных условий сделки, отсутствия у истца возможности зарегистрировать данные договора в одностороннем порядке, суд признает договора от № от ДД.ММ.ГГГГ, № и № от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве жилья.

Руководствуясь ст.ст.194,197 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Федоренко Олеси Викторовны удовлетворить.

Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ТомСолСервис» и Федоренко Олесей Викторовной в отношении двухкомнатной квартиры под № на площадке считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 56,83 кв.м. (включая площадью лоджий 3,34 кв.м. и 2,32 кв.м.), секция 1, этаж 4 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес> в <адрес> договором долевого участия в строительстве жилья.

Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ТомСолСервис» и Федоренко Олесей Викторовной в отношении однокомнатной квартиры под № на площадке считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 40,36 кв.м., секция 1, этаж 3 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес> в <адрес> в жилом доме корпус 3 (по генплану) договором долевого участия в строительстве жилья.

Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ТомСолСервис» и Федоренко Олесей Викторовной в отношении однокомнатной квартиры под № на площадке, считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 33,68 кв.м., секция 1, этаж 3 по адресу: <адрес>, в квартале застройки по <адрес> в жилом доме корпус 3 (по генплану) со встроенными помещениями договором участия в долевом строительстве жилья.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца.

Председательствующий О.В. Космачева

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2021.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи Космачева О.В.

секретарь судебного заседания________________

наименование должности уполномоченного работника аппарата

федерального суда общей юрисдикции

Аксенцова А..А.

(Фамилия, инициалы)

«__17__»____05 ____2021 г.

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД 67RS0002-01-2021-000351-61    

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-1259/2021