Решение по делу № 2-1201/2016 ~ М-349/2016 от 01.02.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2016 года г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Холоденко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1201/16 по исковому заявлению Расторгуевой А.В., Икорского Н.Ю. и Топоркова Д.В. к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Расторгуева А.В., Икорский Н.Ю. и Топорков Д.В. обратились в суд с иском к ООО «Недвижимость-Капитал» (до замены ответчика – к ООО «Альфа Дизайн»), в котором просят признать за ними право собственности на проинвестированные ими доли в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, в виде: квартиры № в корпусе №, в подъезде № на 8 этаже - за Расторгуевой А.В.; квартиры № в корпусе №, в подъезде № на 4 этаже – за Икорским Н.Ю.; квартиры № в корпусе №, в подъезде № на 14 этаже – за Топорковым Д.В.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что между ними и ООО «Альфа Дизайн» были заключены договоры о долевом участии в инвестиционном проекте: № от ДД.ММ.ГГГГ – с Расторгуевой А.В., № от ДД.ММ.ГГГГ – с Топорковым Д.В., и № от ДД.ММ.ГГГГ – с Икорским Н.Ю., по условиям которых инвестор привлекает их к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства жилых помещений: Расторгуева А.В. – квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м; Икорский Н.Ю. – квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м; Топорков Д.В. – квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с п. 5.1. договоров они имеют право на получение в собственность указанных жилых помещений после сдачи первой второй жилого комплекса приемочной комиссии. Согласно п. 2.1. договоров срок сдачи второй очереди жилого комплекса государственной приемочной комиссии определяется на основе проектной документации и договоров инвестора с генеральным подрядчиком, ориентировочно IV квартал 2005 года. Истцы в полном объеме исполнили обязательства, предусмотренные договорами, однако до настоящего времени жилые помещения им не переданы. Строительство жилого комплекса не завершено и не ведется, в эксплуатацию дом не сдан. Поскольку истцы в полном объеме выполнили взятые на себя обязательства по инвестированию строительства, они приобрели имущественные права на проинвестированные ими доли в строящемся жилом доме. Признание судом прав истцов на проинвестированные ими доли в виде отдельных квартир обеспечит возможность получения истцами квартир после завершения строительства.

В судебном заседании представитель истцов Г. поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО «Недвижимость-Капитал» П. просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 03,01.2003 между ГлавКЭУ МО РФ, ФГУП «4 ЦНИИ МО РФ» и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен инвестиционный контракт № 2/1/15294 на строительство жилого комплекса в г. Юбилейном Московской области на территории 4 ЦНИИ МО РФ. Согласно п.4.3.1 инвестиционного контракта заказчик совместно с землепользователем обязан предоставить и оформить земельный участок на территории 4 ЦНИИ МО РФ под строительство объекта. Однако обязанности по передаче ООО «Альфа-Дизайн» земельного участка заказчиком и землепользователем не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Дизайн» и Топорковым Д.В. был заключен договор № о долевом участии в инвестиционном проекте по условиям которого инвестор привлекает его к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Дизайн» и Икорским Н.Ю. был заключен договор № о долевом участии в инвестиционном проекте по условиям которого инвестор привлекает его к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Дизайн» и Расторгуевой А.В. был заключен договор № о долевом участии в инвестиционном проекте по условиям которого инвестор привлекает ее к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу о признании ООО Фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом), утверждено мировое соглашение, согласно которому права и обязанности ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» по инвестиционному контракту от 03.01.2003 № 2/1/15294 на строительство жилого комплекса переданы ООО «Недвижимость-капитал», к которому также в дальнейшем перешли непогашенные требования, внесенные в реестр требований о передаче жилых помещений. На этом основании была произведена ответчика на ООО «Недвижимость-капитал».

Как указывают истцы, поскольку они в полном объеме исполнили обязательства, предусмотренные договорами, однако до настоящего времени жилые помещения им не переданы, а строительство жилого комплекса не ведется и не завершено, то их права могут быть защищены путем признания за ними на права собственности на проинвестированные ими доли в виде отдельных квартир.

В соответствии с п. 5.1. приведенных договоров истцы имеют право на получение в собственность указанных жилых помещений после сдачи первой второй жилого комплекса приемочной комиссии.

Согласно п. 2.1. приведенных договоров срок сдачи второй очереди жилого комплекса государственной приемочной комиссии определяется на основе проектной документации и договоров инвестора с генеральным подрядчиком, ориентировочно IV квартал 2005 года.

Между тем, до настоящего времени строительство жилого комплекса «<данные изъяты>» не завершено, комплекс в эксплуатацию не сдан.

На момент заключения указанного договора основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

В соответствии со ст.ст. 61; 62, действующего в период заключения Договоров инвестирования Градостроительного кодекса РФ 1998 года, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации. Документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории является разрешение на строительство, которое выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Как следует из материалов дела и подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам № и № в целях реализации данного инвестиционного проекта ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» проектная документация не утверждалась, разрешение на строительство не получено, права на земельный участок не оформлены. (Разрешение на строительство не получено и в настоящее время.)

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам).

Таким образом, рассматриваемые Договоры инвестирования, при вышеуказанных обстоятельствах, таковыми не являются и заключены их сторонами в нарушение действующего законодательства РФ.

В этой связи следует признать несостоятельной ссылку истцов, как на основание своих требований, на положения ст. 218 Гражданского кодекса РФ и ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которым, инвесторы имеют права на объекты капитальных вложений к которым истцы относят и объекты незавершенного строительства.

По смыслу ст. ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности, изготовленного или созданного с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из указанного следует, что ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» осуществляло строительство жилого комплекса при отсутствии надлежаще оформленного права пользования земельным участком и выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, на основании проектной документации, не имеющей положительного заключения государственной экспертизы. Применительно к действующему законодательству РФ рассматриваемый объект является самовольной постройкой, его нельзя признать объектом незавершенного строительства для целей гражданского оборота, поскольку объект создан с грубейшими нарушениями закона. По этому основанию не могут быть признаны обоснованными и имущественные требования на долю в объекте незавершенного строительства, созданного с указанными нарушениями.

Кроме того, суд учитывает, что определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу о признании ООО Фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом), утверждено мировое соглашение, согласно которому права и обязанности ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» по инвестиционному контракту от 03.01.2003 № 2/1/15294 на строительство жилого комплекса переданы ООО «Недвижимость-Капитал», к которому также в дальнейшем перешли непогашенные требования, внесенные в реестр требований о передаче жилых помещений.

Между тем, истцы по настоящему делу свои требования в деле о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» не заявляли, ввиду чего, ни в реестр требований кредиторов ни в реестр требований по передаче жилых помещений не вошли.

В этой связи суд учитывает, что согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года № 97 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве» пункту 21 (абзац 1) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 №4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения (пункт 6 статьи 151, пункт 6 статьи 152, пункт 4 статьи 153, пункт 4 статьи 154 Закона).

Из указанного следует, что отсутствуют основания считать ООО «Недвижимость-капитал» принявшим на себя права и обязанности инвестора по заключенным ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» с истцами Договорам инвестирования.

Более того, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертами Н. и И. на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ., на момент проведения обследования идентифицировать в пределах части 14-го этажа (5-го подъезда) корпуса № квартиру № (Топоркова Д.В.) общей площадью <данные изъяты> кв.м как индивидуально-определенную вещь не представляется возможным. В связи с тем, что на момент проведения экспертизы наземные этажи корпуса № не были возведены, экспертами было установлено отсутствие жилых помещений (квартир), являющихся объектами долевого строительства: квартиры № (Расторгуевой А.В.) общей площадью <данные изъяты> кв.м; квартиры № (Икорского Н.Ю.) общей площадью <данные изъяты> кв.м. По результатам расчетов степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома корпус №, возведенного на земельном участке по адресу: <адрес>, составила 36%; степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома корпус № по указанному адресу - 4 %.

Результаты проведенной в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 84- 86 ГПК РФ экспертизы сторонами не оспорены, не вызывают сомнений у суда, в связи с чем принимаются в качестве надлежащего доказательства.

Таким образом, идентифицировать предмет договора в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ на данном этапе строительства невозможно, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства в виде конкретных квартир, которых физически и как объектов гражданских прав не существует.

Указанное однако не лишает истцов воспользоваться иным способом защиты своих нарушенных прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгуевой А.В., Икорскому Н.Ю. и Топоркову Д.В. в удовлетворении исковых требований к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ