Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1723/2015 ~ М-1728/2015 от 15.10.2015

Дело № 2-1723\15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    15 декабря 2015 года                     г. Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Перепелицыной Я.М.,

с участием истицы, представителя ответчика Сергеевой Ю.С. – Клауса А.А., представителя ответчика КУМИ города Зеи Свистунова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Серовой Е. Г. к комитету по управлению муниципальным имуществом города Зеи и С. Ю. С. о признании ничтожным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

    Истица Серова Е.Г. является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.

    Ответчик Сергеева Ю.С. и третье лицо Сергеев А.Б. являются совместными собственниками жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Б, <адрес>.

    Земельный участок по адресу: <адрес> для эксплуатации квартир <Номер обезличен> и <Номер обезличен> четырехквартирного жилого дома принадлежит на праве общей долевой собственности Сергееву А.Б. (1\4 доля в праве), Сергеевой Ю.С. (1\4 доля в праве) и Серовой Е.Г. (1\2 доля в праве).

    В соответствии с договором аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи (КУМИ) и Сергеевой Ю.С., земельный участок по адресу: <адрес> <адрес> с кадастровым номером <Номер обезличен> передан Сергеевой Ю.С. в аренду с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>.

    Истица Серова Е.Г. обратилась в суд с иском об оспаривании данного договора аренды, с учетом уточнений просит признать договор аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, заключенный между КУМИ г. Зея и Сергеевой Ю.С. незаконным (ничтожной сделкой), применить последствия недействительности ничтожной сделки виде возврата КУМИ г. Зея земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.

     В судебном заседании истица Серова Е.Г. на удовлетворении иска настаивала, из ее объяснений следует, что, предоставив в аренду Сергеевой Ю.С. земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> без опубликования сведений в СМИ, КУМИ нарушил право истца на получение в аренду данного земельного участка, поскольку он необходим истице для организации беспрепятственного проезда и прохода к ее участку. На момент заключения договора аренды на данном участке находились строения и Сергеевой Ю.С., и Серовой Е.Г., однако КУМИ данное обстоятельство не учел.

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом города Зеи Свистунов А.Н. с иском не согласен, из его объяснений следует, что в <Дата обезличена> году между КУМИ и Сергеевой Ю.С. был заключен договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с местоположением: <адрес> <адрес> кадастровым номером <Номер обезличен>, в границах, указанных в схеме расположения участка, для эксплуатации <адрес> четырехквартирного жилого дома, на срок с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>. Поскольку договор аренды заключен на срок менее одного года, его государственная регистрация не производилась.

В <Дата обезличена> году в администрацию г. Зеи обратилась Сергеева Ю.С. с заявлением о предоставлении ей в аренду дополнительного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, обосновав свое заявление тем, что на данном земельном участке расположены строения в виде бани и гаража, принадлежащие ей, а также тем, что она желает в дальнейшем объединить данный участок с уже имеющимся у нее в собственности земельным участком. При этом сотрудники КУМИ на местность не выезжали, наличие на земельном участке других строений и их принадлежность не устанавливали. В связи с тем, что на земельном участке уже имелись строения, принадлежащие Сергеевой Ю.С., оформление договора аренды данного земельного участка производилось в соответствии с п. 5 ст. 30 Земельного Кодекса РФ, без проведения аукциона и подачи объявления о предоставлении земельного участка в аренду в СМИ, что предусмотрено ст. 34 ЗК РФ. Требования ст. 34 ЗК РФ в данном случае не применялись, поскольку предоставление данного земельного участка в аренду не затрагивает интересы неопределенного круга лиц. За счет Сергеевой Ю.С. было произведено межевание данного земельного участка и его постановка на кадастровый учет в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата РФ». Акт выбора земельного участка не составлялся, поскольку он дублирует схему расположения земельного участка.

Поскольку Сергеева Ю.С. намерена в дальнейшем увеличить свою долю в общем имуществе путем оформления арендованного земельного участка в собственность и присоединения его к уже существующему, при постановке на кадастровый учет арендованному земельному участку был присвоен вид разрешенного использования: «для эксплуатации <адрес> 4-х квартирного жилого дома». Однако это не значит, что данный земельный участок предназначен для эксплуатации двух квартир, это было сделано, поскольку при различных видах разрешенного использования земельные участки объединить в один не представляется возможным.

После этого, на основании постановления администрации г. Зеи, КУМИ заключил с Сергеевой Ю.С. договор аренды сформированного дополнительного земельного участка. При этом постановление администрации г. Зеи не было оспорено и отменено. Муниципальная собственность на арендованный земельный участок не оформлена.

Считает, что предоставив Сергеевой Ю.С. в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, КУМИ права и интересы Серовой Е.Г. не нарушил.

Представителя ответчика Сергеевой Ю.С. – Клаус А.А. с иском не согласен, из его объяснений следует, что ранее земельный участок не был сформирован в том виде, в котором он сейчас есть, в <Дата обезличена> году Сергеева Ю.С. арендовала только часть земельного участка, на которой располагаются принадлежащие ей строения в виде бани и гаража. Поскольку между данными строениями образовывался разрыв земельного участка, не оформленного в аренду Сергеевой Ю.С., было принято решение о формировании нового земельного участка, который в дальнейшем был поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен адрес: <адрес>. Присвоение данного адреса не подразумевает, что данный участок предназначен для эксплуатации двух квартир.

На арендованном земельном участке имеются два строения, принадлежащие Сергеевой Ю.С.: гараж и баня, других строений на участке нет. До лета <Дата обезличена> года на арендованном земельном участке находилось строение, право собственности на которое ни за кем не было закреплено. Серова Е.Г. обращалась в Зейский районный суд с требованием о признании права собственности на данное строение за ней. Однако решением Зейского районного суда от <Дата обезличена> в удовлетворении ее требований было отказано. После вступления решения в законную силу, в связи с тем, что строение имело более <данные изъяты> процентов износа Сергеева Ю.С. снесла данное строение с арендованного земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Сергеев А.Б. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском не согласен.

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 166 ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 606, 607, 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям ст. 34 ч. 1 ЗК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора аренды:

1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Их материалов дела следует, что истица Серова Е.Г. является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Ответчик Сергеева Ю.С. и третье лицо Сергеев А.Б. являются совместными собственниками квартиры №. <адрес> данного дома.

    Земельный участок по адресу: <адрес> для эксплуатации квартир <Номер обезличен> и <Номер обезличен> четырехквартирного жилого дома принадлежит на праве общей долевой собственности Сергееву А.Б. (1\4 доля в праве), Сергеевой Ю.С. (1\4 доля в праве) и Серовой Е.Г. (1\2 доля в праве).

<Дата обезличена> Сергеева Ю.С. обратилась в администрацию города Зеи с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <адрес>. Постановлением администрации города Зеи <Номер обезличен> от <Дата обезличена> Сергеевой Ю.С. был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес> <адрес> для эксплуатации блокированного жилого дома с приусадебным участком в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

<Дата обезличена> между Сергеевой Ю.С. и КУМИ заключен договор <Номер обезличен> аренды земельного участка, согласно которому Сергеевой Ю.С. был предоставлен в аренду земельный участок с местоположением: <адрес> с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м для эксплуатации блокированного жилого дома с приусадебным участком в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, на срок с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата обезличена>, номер государственной регистрации <Номер обезличен>

Из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого договора аренды, на данном земельном участке находились строения, возведенные и используемые как арендатором Сергеевой Ю.С., так и владельцем квартиры <Номер обезличен> многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждает заинтересованность истицы Серовой Е.Г. в предоставлении ей в аренду спорного земельного участка.

Решением Зейского районного суда от <Дата обезличена>, вступившим в законную силу <Дата обезличена>, отказано в удовлетворении исковых требований Серовой Е.Г. о признании права собственности в силу приобретательной давности на хозяйственную постройку, расположенную на земельной участке с кадастровым номером <Номер обезличен>по адресу: <адрес> Судом установлено, что земельный участок, на котором расположена хозяйственная постройка, Серовой Е.Г. не предоставлялся, в настоящее время земельный участок предоставлен на праве аренды Сергеевой Ю.С., данное решение органа местного самоуправления не оспорено, с учетом изложенного суд посчитал спорную хозяйственную постройку самовольной.

Проанализировав представленные доказательства, суд находит, что права истицы на предоставление ей в аренду земельного участка были нарушены, т.к. в нарушение требований прежней редакции ст. 34 ЗК РФ информация о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> до ее сведения не была доведена, положения приведенного выше земельного законодательства о публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления в аренду земельных участков при заключении упомянутого договора аренды не соблюдены, заблаговременная публикация о предоставлении в аренду земельного участка органом местного самоуправления не обеспечена.

Данное обстоятельство свидетельствует о незаконности сделки.

Доводы представителей ответчика КУМИ о предоставлении земельного участка в аренду в соответствии с требованиями ст. 30 ч. 5 ЗК РФ суд находит несостоятельными, поскольку действующей на момент заключения договора редакцией ст. 30 ЗК РФ был регламентирован Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> данный земельный участок имеет разрешенное использование – для эксплуатации блокированного жилого дома с приусадебным участком, а не для строительства. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности арендатора Сергеевой Ю.С. на строения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, на момент заключения договора аренды от <Дата обезличена>, не были представлены.

В соответствии с п. 2.12 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие юридическим лицам и гражданам», утвержденного постановлением администрации города Зеи <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, нахождение на земельном участке в отношении которого подано Заявление, строений, не являющихся собственностью заявителя, является одним из исчерпывающих оснований для отказа в предоставлении упомянутой муниципальной услуги.

Помимо изложенного, в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> содержатся следующие сведения: местоположение: <адрес> <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации блокированного жилого дома с приусадебным участком, сведения о правах отсутствуют, дата внесения номера в ГКН: <Дата обезличена>.

Исходя из указанных сведений спорный земельный участок предназначен для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>, однако фактически предоставлен в аренду для эксплуатации одной квартиры № <Номер обезличен> данного дома. Данное обстоятельство также свидетельствует о недействительности договора аренды.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как разъяснено в абзацах 2, 3 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенного, имеются основания для удовлетворения требований о применении последствий ничтожности сделки в виде возврата недвижимого имущества – спорного земельного участка - арендодателю (КУМИ города Зеи).

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Серовой Е. Г. удовлетворить.

    Признать ничтожным договор аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, с местоположением: <адрес>, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи и Сергеевой Ю. С..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки виде возврата комитету по управлению муниципальным имуществом города Зеи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, с местоположением: <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                             О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 17 декабря 2015 года

Судья Зейского районного суда                        О.Б. Ворсина