Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-639/2015 (2-6134/2014;) ~ М-5455/2014 от 21.11.2014

дело № 2-639/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2015 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                Абрамовой Ж.И.,

при секретаре судебного заседания        Фроловой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Я. к Ч.С. о признании преимущественного права при заключении договора уступки права аренды земельного участка, понуждении к заключению договора уступки,

                                                         УСТАНОВИЛ:

Б.Я. обратился в суд с иском к Ч.С. о признании преимущественного права при заключении договора уступки права аренды земельного участка, понуждении к заключению договора уступки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 23.08.2003г. заключил с ответчиком соглашение о задатке, по которому ответчик обязалась продать, а истец - купить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в срок до 23.08.2004г., за цену, эквивалентную 2000 долларов США.

Согласно п.1 соглашения истец выдал в качестве задатка ответчику 30300 руб., что эквивалентно 1000 долларов США. Истец перевез на участок разобранный бревенчатый домик, гараж-бытовку, кирпичи, другие стройматериалы, установил на участке забор. Впоследствии выяснилось, что участок не принадлежит ответчику, а находится у нее в аренде сроком на 49 лет. Тем самым ответчик ввела его в заблуждение, это обстоятельство делало недостоверным соглашение о задатке и отодвигало на неопределенные сроки сделку купли-продажи. Оформление земельного участка затянулось из-за длительной процедуры межевания, до 2007 года, истец и ответчик подписывали новые соглашения о задатке. По соглашению о задатке от 23.08.2004г. ответчику была передана сумма 26307 руб., что эквивалентно 900 долларам США, 22.08.2005г. ответчику передана сумму 2860, что эквивалентно 100 долларам США, по данному соглашению от 22.08.2005г. ответчик обязалась продать, а истец купить земельный участок до 22.08.2008г. Таким образом, истец выдать ответчику в рублях денежную сумму, эквивалентную 2000 долларам США, что составляет полную стоимость участка. В 2007 году были подготовлены документы для регистрации права собственности ответчика на земельный участок, однако разным личным причинам регистрацию стороны не завершили. С 2003 года ответчик на участке не появлялась, не вносила платежи за участок. Истец добросовестно оплачивал аренду за участок в орган местного самоуправления с 2003 по 2014 год. В апреле 2012 года истец повторно обратился к ответчику с просьбой о завершении сделки по участку, однако получил отказ и узнал, что ответчик выдала третьему лицу доверенность на перевод права аренды.

Поскольку возникшие правоотношения прямо не урегулированы законом и договором, истец просит применить аналогию - ст.621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок) и признать а ним преимущественное право по отношению к третьим лицам при заключении ответчиком договора уступки аренды спорного земельного участка, понудить ответчика заключить договор уступки права аренды спорного земельного участка истцу.

В судебном заседании истец Б.Я. поддержал свои требования.

Представитель ответчика Ч.С. - ФИО1 иск не признала.

Представитель третьего лица - администрации Пушкинского муниципального района ФИО2 поддержала исковые требования.

Вступившим в законную силу решением суда от 05.08.201г. по иску Б.Я. к Ч.С. о понуждении заключить договор, взыскании расходов, обязании выполнить действия (л.д.26-34) установлено, что на основании нотариально заверенного соглашения от 23.08.2003г. истец передал ответчику денежную сумму в размере 30300 руб., что эквивалентно 1000 долларам США, в счет платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> ответчик взяла на себя обязательство продать истцу указанный участок до 23.08.2004г. за 2000 долларов США в рублях в перерасчете.

По соглашению о задатке от 23.08.2004г. истец в счет оплаты за указанный земельный участок по предстоящему договору купли-продажи передал ответчику 26307 руб. (эквивалент 900 долларов США), срок заключения договора стороны оговорили до 23.08.2005шг.

По соглашению о задатке от 22.08.2005г. истец передал ответчику в счет оплаты за указанный земельный участок по предстоящему договору купли-продажи 2860 руб. (эквивалент 100 долларов США), срок заключения договора стороны оговорили до 22.08.2008г.

Из п.2 указанных соглашений следовало, что земельный участок, подлежащий продаже, находится у ответчика на праве собственности, однако, как пояснили стороны, это не соответствовало действительности.

Из договора аренды следует, что ответчик на момент заключения соглашений являлась арендатором спорного земельного участка, предоставленного ей сроком на 49 лет, в связи с чем суд пришел к выводу, что предварительный договор между сторонами заключен не был.

Свои требования истец основывает на ст.621 ГК РФ, которую просит применить по аналогии к возникшим правоотношениям.

Суд считает доводы истца необоснованными.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Истец, требуя заключить с ним договор уступки, по сути просит обязать арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды ему, то есть обязать осуществить перенаем. Однако Гражданским кодексом РФ, иными законами не предусмотрена обязанность арендатора передать третьему лицу свои права и обязанности по договору аренды, а также преимущественное право такого лица на принятие на себя прав и обязанностей по договору аренды; в добровольном порядке ответчик не возлагала на себя обязательство по передаче истцу прав и обязанностей по договору аренды.

Ссылка истца на аналогию возникших правоотношений с правоотношениями, изложенными в ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является несостоятельной, поскольку, как указано выше, у ответчика отсутствует обязанность, предусмотренная Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством по совершению договора перенайма. Фактическое пользование истцом земельным участком не является основанием для понуждения ответчика к совершению договора о перенайме.

В силу ч.3 ст.144 ГПК РФ суд считает возможным отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 28.11.2014г.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Б.Я. к Ч.С. о признании преимущественного права при заключении договора уступки права аренды земельного участка, понуждении к заключению договора уступки оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от <дата>, в виде запрета ответчику и иным физическим и юридическим лицам совершать сделки по отчуждению земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в любой форме до рассмотрения дела по существу и вступления решения суда в законную силу, запрета Управлению Росреестра по Московской области регистрации сделок с данным земельным участком.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.03.2015г.

              Судья: