Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-476/2014 ~ М-246/2014 от 29.01.2014

Дело № 2-476/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2014 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Ганиной С.Н.,

при секретаре Дъячковой Л.А.,

с участием представителя истца Деминой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Шевцову С.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – ОАО «АФЖС») обратилось в суд с иском к Шевцову С.Ю., в котором с учетом уточнения просит взыскать с ответчика задолженность по Соглашению о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство (договор займа) № 031 от 06.09.2010 в свою пользу в размере 4514794 руб. 38 коп., в том числе 3053324 руб. 61 коп. – остаток основного долга, 1460469 руб. 77 коп. – проценты за пользование займом, 1000 руб. – начисленные пени за нарушение сроков возврата займа, начиная с 16.11.2013 по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14,95 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по займу – 3053324 руб. 61 коп.; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью 63,6 кв.м., жилой площадью 32,7 кв.м., расположенную по адресу: ..., определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2950000 руб.; расторгнуть соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство (договор займа) № 031 от 06.09.2010, заключенное между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 34773 руб. 97 коп.

В обоснование требований истец указал, что по кредитному договору от 17.04.2008 № ИКВО94-08 ОАО Акционерный Коммерческий Банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» предоставил Шевцову С.Ю. ипотечный жилищный кредит в сумме 2655000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность ответчика, ремонта, благоустройства и иных неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: ... в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет ответчика. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удовлетворены закладной от 17.04.2008. В рамках реализуемой ОАО «АФЖС» программы государственной помощи ипотечным заемщикам – физическим лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, и недопущения потери ими единственного жилья между истцом и ответчиком был заключен договор стабилизационного займа № 77001-9-001-01-СЗ от 28.10.2009. В обеспечение исполнения обязательств по договору стабилизационного займа между истцом и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке №77001-9-00101-ПИ от 28.10.2009. Впоследствии права по закладной были приобретены ОАО «АФЖС». В целях объединения обязательств по кредитному договору и договору стабилизационного займа между истцом и ответчиком заключено соглашение о новации заемных обязательств от 06.09.2010. В качестве обеспечения к соглашению о новации стороны заключили договор об ипотеке № 031 от 06.09.2010, а также была оформлена закладная, зарегистрированная в Росреестре 08.10.2010. 12.07.2011 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение № 70001-1-01010-НД к Соглашению о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство. Однако, в связи с изменением условий Соглашения и параметров закладной 12.07.2011 истец и ответчик заключили соглашение об аннулировании закладной с одновременной выдачей новой закладной, которое было зарегистрировано в Росреестре 01.08.2011. 01.08.2011 истцу была выдана новая закладная. Обязательства договору стабилизационного займа ответчиком не исполняются надлежащим образом. С мая 2012 года ответчик не произвел ни одного ежемесячного платежа. Истцом ответчику выставлено требование о полном досрочном исполнении обязательств, которое ответчиком оставлено без исполнения. Неисполнение обязательства по договору является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Полагает, что начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в закладной в 2950000 руб. Также истец полагает, что ненадлежащее исполнение ответчиком условий соглашения является существенным нарушением соглашения, а потому истец требует расторгнуть соглашение о новации.

Представитель истца ОАО «АФЖС» Демина Т.С., действующая на основании доверенности от 05.02.2014, в реестре за № 445, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме.

Ответчик Шевцов С.Ю., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, что суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ОАО «АФЖС» подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 (Заем) главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Частью 1 ст.809 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как видно из дела, 17.04.2008 между ОАО Акционерный Коммерческий Банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» (далее – ОАО АКБ «МБРР) (Кредитор) и Шевцовым С.Ю. (заемщик) был заключен кредитный договор № ИКВО94-08, согласно которому, Кредитор предоставляет Заемщикам кредит в сумме 2655000 руб. сроком на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим договором. Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивают проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения, ремонта, благоустройства и иных неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: ..., состоящего из 2 (двух) комнат, общей площадью 63,6 кв.м., в том числе жилой площадью 32,7 кв.м., расположенной на 6 (шестом) этаже 10 (десяти) этажного дома, стоимостью 1000000 руб. Стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в собственность Шевцова С.Ю. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона квартиры. Кредит предоставляется Заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет ... в Томском филиале ОАО АКБ «МБРР, открытый на имя заемщика, не позднее 2 рабочих дней, считая с даты представления в банк расписки из органа Федеральной регистрационной службы, подтверждающей факт сдачи Заемщиком договора купли-продажи квартиры и Закладной в орган Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации. Кредит предоставляется Заемщику при условии заключения договоров, предусмотренных п.1.4.2 (личное страхование заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор) и п.1.4.5 (при наличии) настоящего договора. Зачисленные согласно п.2.1. настоящего договора денежные средства в размере 1000000 руб. по распоряжению Заемщика перечисляются в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, а денежные средства в размере 1655000 руб. по распоряжению Заемщика перечисляются в счет оплаты за производимые ремонт, благоустройство и иные неотделимые улучшения объекта недвижимости на счет Р.С. ... продавца квартиры в Томском филиале АКБ №МБРР» (ОАО). Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления кредитором денежных средств на счет, указанный п.2.1 настоящего договора. Кредитор после подписания настоящего договора открывает на имя Заемщика счет по учету средств предоставленного кредита, на котором отражается остаток суммы кредита, подлежащий возврату, а также кредитором осуществляется пересчет сумм, подлежащих возврату по кредиту и уплате процентов по настоящему договору в соответствии с условиями, оговоренными в п.3 настоящего договора (п.п.1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 кредитного договора).

18.04.2008 ответчиком подписан Информационный расчет ежемесячных платежей в соответствии с кредитным договором от 17.04.2008 № ИКВО94-08.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст.310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п.4.1.1., 4.1.2., 3.1. – 3.3.1. кредитного договора Заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом. Возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора. За пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита, называется процентным периодом. Период с даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число месяца, в котором предоставлены денежные средства, называется первым процентным периодом. Расчет размера денежного обязательства (основного долга и процентов) производится с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов за процентный период промежуточных округлений не допускается. Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 и 366 дней соответственно). Заемщик погашает кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: Исполнение обязательств заемщиком по настоящему договору может быть осуществлено путем: 1) безналичного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных поручений (о списании средств в счет погашения кредита со счета заемщика) на корреспондентский/расчетный счет кредитора, если счет открыт в кредитной организации, отличной от кредитора, 2) безналичного перечисления денежных средств физического лица без открытия счета на корреспондентский/расчетный счет кредитора, 3) внесения с согласия кредитора наличных денежных средств в кассу кредитора, 4) разовых/долгосрочных поручений бухгалтерии по месту работы заемщика для безналичного перечисления средств на корреспондентский/расчетный счет кредитора.

Из п.п.3.3.7-3.3.9, 3.3.11 кредитного договора следует, что датой исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору Стороны согласились считать последний день процентного периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном процентном периоде при условии поступления денежных средств на счет кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Платеж считается просроченным, если денежные средства поступили на счет кредитора/уполномоченного кредитором лица в период, следующий за плановым месяцем оплаты, независимо от даты уплаты аннуитетного платежа заемщиком в плановом месяце. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего заемщик производит в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, средства должны поступить на счет кредитора не позднее первого рабочего дня, следующего за указанным выходным (праздничным) днем. Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания настоящего договора составляет 32586 руб. 67 коп.

В случае, если размер ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании формулы, указанной в п.3.3.11 настоящего договора, превышает остаток фактических обязательств заемщика на дату платежа, то размер очередного платежа определяется равным вышеуказанному остатку фактических обязательств заемщика. При этом данный платеж будет являться последним, и п.3.3.13 настоящего договора не применяется. При истечении сроков платежей, установленных настоящим договором, и непогашении задолженности Заемщиком, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов (п.п.3.3.12, 3.3.14 кредитного договора).

Согласно п.п.3.3.15 - 3.3.17 кредитного договора при отсутствии просрочки в исполнении обязательств Заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного кредитором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за соответствующий процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита. При просрочке в исполнении обязательств Заемщиком по настоящему договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем кредитор уведомляет заемщика. В случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения ими обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь – издержки кредитора по получению исполнения обязательств Заемщика; во вторую очередь – требование по выплатам процентов; в третью очередь – требование по возврату суммы кредита; в четвертую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – требование по досрочному возврату кредита.

В соответствии с п.п.4.1.14, 4.4.1. кредитного договора Заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору по основаниям в соответствии с п.4.4.1 настоящего договора. Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, зарегистрированной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области первоначальному залогодержателю 30.04.2008.

28.10.2009 между открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее – ОАО «АРИЖК») (Займодавец) и Шевцовым С.Ю. (Заемщиком) был заключен договор стабилизационного займа №77001-9-001-01-СЗ, по условиям которого займодавец обязуется предоставить заемщику стабилизационный заем сроком по 17 апреля 2028 года в пределах установленного в п.1.2 настоящего договора лимита в размере 561518 руб. 50 коп., а заемщик обязуется в порядке и сроки, установленные настоящим договором, возвратить сумму стабилизационного займа и уплатить проценты за пользование им. Стабилизационный заем предоставляется для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по первичному договору – кредитному договору № ИКВО94-08 от 17.04.2008; для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по первичному договору (при наличии) – кредитному договору № ИКВО94-08 от 17.04.2008. За пользование стабилизационным займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 13,75% годовых. Стабилизационный заем предоставляется заемщику траншами. Период выборки, в течение которого предоставляются транши, составляет 12 месяцев, считая от даты предоставления первого транша. Размеры траншей и платежей заемщика указываются в графике платежей. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является, в том числе, ипотека недвижимого имущества на основании заключаемого между собственником указанного недвижимого имущества и займодавцем договора об ипотеке. Стабилизационный заем предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления каждого транша на счет заемщика. Сумма первого транша направляется на уплату ежемесячного платежа (суммы основного долга и процентов) по первичному договору, погашение просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по первичному договору (при наличии), уплату суммы страхового взноса по первичному договору страхования. Второй и последующие транши направляются заемщиком на оплату текущих ежемесячных платежей по первичному договору. Проценты за пользование стабилизационным займом начисляются займодавцем ежемесячно на остаток задолженности по стабилизационному займу, начиная со дня, следующего за днем получения заемщиком денежных средств, составляющих каждый транш, и до дня возврата суммы стабилизационного займа включительно. Датой исполнения обязательств заемщика по уплате ежемесячного платежа по настоящему договору стороны согласились считать последний день процентного периода, независимо от даты уплаты ежемесячного платежа в данном процентном периоде, за исключением последнего процентного периода. В последнем процентном периоде датой исполнения обязательств заемщика по уплате последнего ежемесячного платежа является дата возврата стабилизационного займа в соответствии с п.1.1 настоящего договора. При нарушении заемщиком сроков уплаты ежемесячных платежей по настоящему договору, займодавец вправе потребовать, а заемщик обязан уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,25% от суммы просроченного ежемесячного платежа за каждый календарный день просрочки. Пеня взимается за период с даты, следующей за датой образования просроченной задолженности по стабилизационному займу, по дату ее фактического погашения включительно. При нарушении заемщиком п.п.8.1, 8.2, 8.3 настоящего договора займодавец вправе требовать, а заемщик обязуется уплатить займодавцу неустойку в виде штрафа в размере ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату подписания настоящего договора, от суммы лимита выдачи, установленного в соответствии с п.1.2 настоящего договора (пп.1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.8, 3.1, 3.5, 5.2, 5.3 договора стабилизационного займа).

В обеспечении исполнения договора стабилизационного займа между истцом и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке № 77001-9-00101-ПИ от 28.10.2009, согласно которому оформлена последующая ипотека на принадлежащее на праве собственности ответчику недвижимое имущество – квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 63,6 кв.м., жилой площадью 32,7 кв.м., расположенную по адресу: .... Согласно п.1.4 предмет ипотеки оценивается сторонами в сумму 2950000 руб.

Таким образом, истцу стали принадлежать права кредитора по кредитному договору от 17.04.2008 № ИКВО94-08 и договору стабилизационного займа от 28.10.2009 № 77001-9-001-01-СЗ, а также права залогодержателя квартиры, обеспечивающей надлежащее исполнение Шевцовым С.Ю. принятых на себя обязательств по указанным договорам.

Факт того, что 30.06.2010 АКБ «МБРР» (ОАО) передал права требования по составленной ответчиком 17.04.2008 закладной ОАО «АРИЖК» подтверждается отметкой о смене владельца закладной в закладной от 17.04.2008, уведомлением от 05.07.2010 №22Т-01/35-5151.

27.08.2010 Шевцовым С.Ю. ОАО «АФЖС» было направлено заявление-анкета на повторную реструктуризацию ипотечного кредита (займа).

Согласно решению ОАО «АРИЖК» от 30.08.2010 о повторной реструктуризации ипотечного кредита (займа) ОАО «АРИЖК», рассмотрев предоставленные ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» документы по заемщику Шевцову С.Ю. и проведя андеррайтинг предмета ипотеки и ипотечного кредита (займа), на соответствие требованиям Временного стандарта ОАО «АРИЖК», приняло решение провести повторную реструктуризацию указанного ипотечного кредита (займа).

Как следует из заявления Шевцова С.Ю. от 06.09.2010, последним подтверждено согласие на проведение реструктуризации задолженности по кредитному договору от 17.04.2008 № ИКВО94-08.

06.09.2010 в соответствии со ст.414 ГК РФ прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и договора стабилизационного займа, прекращаются в связи с их заменой другим новым заемным обязательством, предусматривающим новый способ исполнения, о чем свидетельствует заключенное между истцом и ответчиком соглашение о новации заемных обязательств № 031. Новое заемное обязательство заемщика состоит в обязанности заемщика вернуть займодавцу денежную сумму в размере 3247939 руб. 61 коп. и уплатить проценты на нее в порядке, установленном настоящим соглашением. Срок возврата займа составляет 264 месяца, считая от даты заключения настоящего соглашения. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по возврату займа является ипотека жилого помещения, личное страхование заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться займодавец; страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом предмета ипотеки – жилого помещения, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться займодавец. Заемщику устанавливается период помощи с даты подписания сторонами настоящего соглашения по 31.08.2012. За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки, устанавливаемой с учетом следующего: 5,17% годовых – в период с даты подписания соглашения по 28.02.2011; 14,25% годовых – с 01.03.2011 до полного исполнения обязательств по соглашению; 13,25% годовых – при досрочном прекращении периода помощи на основании заявления заемщика с первого числа месяца, следующего за месяцем получения займодавцем соответствующего заявления до полного исполнения обязательств по соглашению; 14,95% годовых – в случае если заемщик не предъявил действующий договор (полис) личного страхования в соответствии с условиями соглашения, с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть предоставлен действующий договор (полис) страхования. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток фактической текущей задолженности, начиная со дня, следующего за днем заключения соглашения, и по день окончательного возврата займа включительно. В течение периода помощи заемщик погашает текущую задолженность путем внесения ежемесячных платежей в размере, установленном графиком платежей. Платежи в течение периода помощи устанавливаются с учетом следующего: первый платеж устанавливается в размере 500 руб., каждый последующий в размере, превышающем предыдущий платеж, таким образом чтобы последний платеж в период помощи не превышал первый ежемесячный платеж после окончания периода помощи. В период помощи вносимые платежи направляются на погашение текущей задолженности. Проценты, начисляемые в период помощи на фактический остаток текущей задолженности, в течение периода помощи не подлежат оплате, суммируются и в дату окончания периода помощи причисляются к фактической сумме текущей задолженности, составляя сумму текущей задолженности. В течение оставшегося после окончания периода помощи срока возврата текущей задолженности заемщик производит ежемесячные платежи в счет погашения текущей задолженности и уплаты начисленных процентов в виде единого ежемесячного платежа. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по соглашению предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п.п.2.1, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5.9, 3.5.10, 3.5.11, 3.5.14, 5.2, 5.3).

В обеспечение исполнения обязательств между истцом и ответчиком был заключен договор об ипотеке № 031 от 06.09.2010, по условиям которого оформлена ипотека на принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество – квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 63,6 кв.м., жилой площадью 32,7 кв.м., расположенную по адресу: .... Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 08.10.2010.

Согласно п.1.6 договора предмет ипотеки оценивается сторонами в сумме 2950000 руб.

Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, и договору об ипотеке от 06.09.2010 № 031, удостоверены закладной, составленной ответчиком и зарегистрированной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 01.08.2011, где в качестве первоначального залогодержателя выступает ОАО «АРИЖК», которое и является законным владельцем закладной от 06.09.2010 в настоящее время.

12.07.2011 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 70001-1-01010-НД к соглашению о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство (договор займа) №031 от 06.09.2010. Данным дополнительным соглашением были внесены изменения в п.2.2 существенные условия нового заемного обязательства: 2.2.1 новое заемное обязательство заемщика состоит в обязанности заемщика вернуть кредитору денежную сумму в размере 3247939 руб. 61 коп. и уплатить проценты на нее. Срок возврата займа установлен по 31.08.2032 включительно (п.2.2.2). Согласно п.2.2.3 за пользование займом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки: 5,17% годовых – в период с даты, следующей за датой вторичной реструктуризации по 28.02.2011, при этом обе даты включительно; 14,25% годовых – в период с 01.03.2011 по 31.07.2011, при этом обе даты включительно; 13,75% годовых – в период с 01.08.2011 до полного исполнения обязательств соглашению; 13,25% годовых – при досрочном прекращении периода помощи на основании заявления заемщика с первого числа месяца, следующего за месяцем получения соответствующего заявления, до полного исполнения обязательств по соглашению.

В связи с изменением условий соглашения и параметров закладной 12.07.2011 истец и ответчик заключили соглашение об аннулировании закладной с одновременной выдачей новой закладной, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 01.08.2011.

01.08.2011 истцу была выдана новая закладная, удостоверяющая право истца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В судебном заседании установлено, что Шевцов С.Ю. принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, в период с февраля 2011 года по май 2012 года неоднократно допускал просрочки ежемесячных платежей в погашение основного долга и процентов по кредитному договору. С мая 2012 года ни одного ежемесячного платежа по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, ответчиком не производилось.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

29.01.2013 Шевцову С.Ю. было направлено требование № 1289-АЗ о полном досрочном исполнении денежных обязательств по кредитному договору от 17.04.2008 №ИКВО94-08.

Таким образом, исходя из того, что доказательств в подтверждение исполнения обязательства по указанному соглашению о новации в материалы дела суду не представлено, суд считает установленным, что обязательства по возврату займа ответчиком в полном объеме не исполнены.

Кроме того, не представлено доказательств получения ответа на направленное требование в адрес ответчика, истцом соблюдены требования ст.453 ГК РФ, в связи с чем истцом правомерно заявлено требование о расторжении соглашения о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство (договор займа) № 031 от 06.09.2010.

Из представленного истцом расчета взыскиваемой суммы по соглашению о новации по состоянию на 15.11.2013 следует, что сумма задолженности по основному долгу составляет 3053324 руб. 61 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом составляет 1460469 руб. 77 коп., начисленные пени за нарушение сроков возврата займа – 1000 руб.

За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки, устанавливаемой с учетом следующего: 5,17% годовых – в период с даты подписания соглашения по 28.02.2011; 14,25% годовых – с 01.03.2011 до полного исполнения обязательств по соглашению (п.3.2 соглашения о новации).

Согласно п.3.5.9 соглашения о новации, в течение периода помощи заемщик погашает текущую задолженность путем внесения ежемесячных платежей в размере, установленном графиком платежей.

Пунктом 3.2.4 предусмотрено, что в случае если заемщик не предъявил действующий договор (полис) личного страхования в соответствии с условиями соглашения, с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть предоставлен действующий договор (полис) страхования, процентная ставка увеличивается на 0,7 процентных пункта.

На основании п.3.5.10 соглашения о новации, в период помощи вносимые платежи направляются на погашение текущей задолженности.

Согласно п.3.5.21 соглашения о новации в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по соглашению в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требования займодавца: в первую очередь – издержки займодавца по получению исполнения обязательств заемщика, во вторую очередь – требование по выплатам процентов, начисленных на текущий процентный период, в третью очередь – требования по выплатам процентов, начисленных в течение периода помощи, в четвертую очередь – требование по возврату суммы займа, в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов, в шестую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы займа, в седьмую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов, начисленных на текущий процентный период, в восьмую очередь – требования по просроченным выплатам процентов, начисленных в течение периода помощи, в девятую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы займа, в десятую очередь – требование по выплате штрафов, в одиннадцатую очередь – требование по досрочному возврату займа.

Анализируя вышеизложенное, проверив правильность математических операций представленного расчета взыскиваемых процентов за пользование займом в совокупности с представленными документами по указанному соглашению, суд находит его верным и считает возможным согласиться с предложенным истцом расчетом.

На основании п.5.2 дополнительного соглашения от 12.07.2011 № 70001-1-01010-НД к соглашению о новации, при нарушении заемщиком сроков уплаты ежемесячных платежей кредитор вправе потребовать, а заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Пеня взимается за период с даты, следующей за датой образования просроченной задолженности по дату ее фактического погашения включительно. В течение периода помощи действие настоящего пункта приостанавливается и возобновляется в случае просрочки уплаты ежемесячных платежей более трех раз в течение периода помощи. При этом кредитор вправе требовать уплаты пени только за просрочки, возникшие с даты возобновления действия настоящего пункта.

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Кроме того, из смысла п.1 ст.333 ГК РФ следует, что она направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является ли неустойка законной или договорной.

Пунктом 7 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» № 13/14 от 08.10.1998 (далее -Постановление) предусмотрено, что если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.

В рассматриваемом случае с учетом изложенных обстоятельств, последствий нарушения обязательства, срока его неисполнения, размера неустойки, суд считает, что положения ст.333 ГК РФ применению не подлежат, поскольку явная несоразмерность подлежащих уплате процентов за пользование чужими денежными средствами последствиям нарушения обязательства не усматривается.

Исходя из указанных положений закона и заключенного между ОАО «АРИЖК» и Шевцовым С.Ю. соглашением о новации № 031 от 06.09.2010, денежные средства в погашение займа в размере 4514794 руб. 38 коп., в том числе 3053324 руб. 61 коп. – остаток основного долга, 1460469 руб. 77 коп. – проценты за пользование займом, 1000 руб. – начисленные пени за нарушение сроков возврата займа, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

В исковом заявлении истец, кроме того, просит, начиная с 16.11.2013 по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14,95 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по займу – 3053324 руб. 61 коп.

В силу п.4 ст.809 ГК РФ в случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

С учетом вышеприведенных норм права, суд находит обоснованным и подлежим удовлетворению требования истца о взыскании денежных средств в счет уплаты процентов за пользование займом с суммы непогашенного займа, начиная с 16.11.2013 по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14,95 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по займу – 3053324 руб. 61 коп.

В части требовании истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Как следует из п.4.4.2 соглашения о новации, п.3.1 договора об ипотеке, займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

В силу ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статья 334 (ч.1,3) ГК РФ устанавливает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.

Согласно ч.2,3 ст.348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п.1 ч.3 ст.349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

В разделе 5 закладной от 01.08.2011 указано, что предметом ипотеки является квартира ....

Указанное имущество принадлежит Шевцову С.Ю. на основании договора купли-продажи от 17.04.2008 на праве собственности.

В соответствии со ст.1 Федерального закона РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости») от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно положениям ст.ст.50, 51 Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст.3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно п.1 ст.50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст.54.1 Закона, судом не установлено.

Таким образом, на основании приведенных положений с учетом допущенной ответчиком просрочки внесения денежных средств для погашения кредитной задолженности, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.56 Закона, заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, в соответствии с п.4 ч.2 ст.54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

Таким образом, руководствуясь вышеперечисленными положениями ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного по договору залога имущества исходя из цены, установленной п.1.6 договора об ипотеке, определенной сторонами.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Исходя из размера удовлетворенных исковых требований, в соответствии с положениями ст.333.19 НК РФ с Шевцова С.Ю. в пользу ОАО «АФЖС» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 34773 руб. 97 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Шевцову С.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с Шевцова С.Ю. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по Соглашению о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство (договор займа) № 031 от 06.09.2010 в размере 4514794 (Четыре миллиона пятьсот четырнадцать тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 38 копеек, в том числе 3053324 рубля 61 копейка – остаток основного долга, 1460469 рублей 77 копеек – проценты за пользование займом, 1000 рублей – начисленные пени за нарушение сроков возврата займа

Взыскать с Шевцова С.Ю. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства», проценты за пользование займом в размере 14,95 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по займу – 3053324 рубля 61 копейка, начиная с 16.11.2013 по день вступления решения суда в законную силу,

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую на праве собственности Шевцову С.Ю., расположенную по адресу: ..., состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью 63,6 кв.м., жилой площадью 32,7 кв.м., реализовав недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2950000 рублей.

Расторгнуть соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство (договор займа) № 031 от 06.09.2010, заключенное между открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Шевцовым С.Ю..

Взыскать с Шевцова С.Ю. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по оплате государственной пошлины в размере 34773 рубля 97 копеек.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения через Октябрьский районный суд г.Томска.

Председательствующий судья: Ганина С.Н.