Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2594/2019 от 17.01.2019

Судья: Пресникова И.А. дело № 33-2594/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Смышляевой О.В.,

судей Магоня Е.Г., Колодько А.В.,

при секретаре Власовой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 февраля 2019 годаапелляционную жалобу Лебедевой Г. Л. на решение Дмитровского городского суда Московской области от 12 сентября 2018 года по гражданскому делу по иску Садовничего С. Г. к Лебедевой Г. Л. о признании незаконным требования о досрочном расторжении договора аренды, заключении дополнительного соглашения к договору, по иску Лебедевой Г. Л. к ИП Садовничему Сергею Григорьевичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей, освобождении нежилых помещений,

заслушав доклад судьи Смышляевой О.В.,

объяснения явившегося лица,

УСТАНОВИЛА:

Садовничий С.Г. обратился в суд с иском о признании незаконным требования ответчика о досрочном расторжении договора аренды, заключении дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 18 кв.м в здании, расположенном по адресу: <данные изъяты>. Подпунктом 1.6 договора была установлена арендная плата в размере 14 400 руб. в месяц. По устной договоренности были арендованы два помещения: <данные изъяты> площадью               18 кв.м, используемое им под цех разделки мяса и рыбы и <данные изъяты> площадью                  5 кв.м – подсобное помещение, оборудованное под холодильную камеру. По устной договоренности он оплачивал ответчику ежемесячно по 33 600 руб. за дополнительные площади: арендную плату, коммунальные услуги и электроэнергию и 14 400 руб., установленную плату по договору, а всего за фактически арендуемую площадь в 41 кв.м в размере 48 000 руб. Срок действия договора аренды был установлен до <данные изъяты>. Однако, между сторонами была достигнута договоренность о заключении дополнительного соглашения с уточнением площади арендуемых помещений и суммы арендной платы, в связи с чем в адрес ответчика было направлено предложение о заключении данного дополнительного соглашения, но от ответчика <данные изъяты> было получено уведомление о расторжении договора аренды от <данные изъяты>. Просил суд признать незаконными действия ответчика о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от <данные изъяты>, обязать ответчика подписать дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору аренды нежилого помещения от <данные изъяты> в прилагаемой истцом редакции, взыскать судебные расходы, требования представителем истца были уточнены в судебном заседании.

Представитель ответчика с иском не согласился, ответчиком предъявлены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от <данные изъяты>, взыскании задолженности по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 57 600 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей за тот же период в размере 68 578 руб. 15 коп., судебных расходов по оплате госпошлины и возложении обязанности по освобождению нежилых помещений площадью 18 кв.м, 13.2 кв.м, 5 кв.м (гр. дело № 2-2529/18 было объединено протокольным определением суда в одно производство с настоящим гр. делом № 2-3456/18).В обоснование иска указал, что в нарушение условий договора аренды истец не оплачивает арендную плату и коммунальные платежи. Кроме того, истец самовольно занял нежилые помещения площадью 13.3 кв.м и 5 кв.м и не освобождает их по требованию ответчика.

Представитель истца не согласилась с исковыми требованиями ответчика.

Решение м Дмитровского городского суда Московской области от 12 сентября 2018 года исковые требования Садовничего С.Г. и Лебедевой Г.Л. удовлетворены частично. Суд решил: «Признать требование Лебедевой Г. Л. о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от <данные изъяты>, заключенного между Лебедевой Г. Л. и ИП Садовничим Сергеем Григорьевичем – незаконным. Взыскать с Лебедевой Г. Л. в пользу Садовничего С. Г. расходы по оплате госпошлины в размере 150 руб.» в остальной части требований отказал.

Обязать ИП Садовничего С. Г. освободить нежилые помещения площадью 13.2 кв.м и 5 кв.м, находящиеся в здании по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>. Взыскать с ИП Садовничего Сергея Григорьевича в пользу Лебедевой Г. Л. расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

В остальной части требований отказал.»

В апелляционной жалобе Лебедева Г.Л. ставит вопрос об отмене постановленного решения суда в части отказа в удовлетворении иска как незаконного и необоснованного.

Иные участники процесса, кроме представителя Садовничего С.Г. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами <данные изъяты> был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 18 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Помещение было передано Лебедевой Г.Л. ИП Садовничему С.Г. под размещение магазина «Мясо-рыба». Данное здание принадлежит ответчику на праве собственности. Срок действия данного договора был установлен сторонами с <данные изъяты> по <данные изъяты>, арендная плата установлена сторонами в размере 14 400 руб. в месяц и выплачивается не позднее третьего числа текущего месяца. В соответствии с положениями п. 2 п.п. 2.2 договора, арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, в силу пункта 3 договора помимо арендной платы также обязан перечислять арендодателю плату за пользование электроэнергией (согласно показаний отдельного счетчика) и коммунальными услугами Арендатор также обязан оплатить данные суммы в течении 3-х банковских дней после дня получения от арендодателя акта и счета, в которых указывается размер платежей. Срок предоставления документов арендодателем указан в п. 3.2 договора, которым предусмотрено, что арендодатель должен выставлять не позднее 10 числа каждого месяца акт и счет на стоимость израсходованной арендатором в предыдущем месяце электроэнергии и коммунальных услуг.

Положениями пункта 6 договора аренды предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, после истечения срока настоящего договора имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за один месяц до окончания срока договора. Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя с возмещением причиненных арендодателю убытков, а арендатор выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях: при использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору; если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания; если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Договор также может быть расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

После заключения договора аренды сторонами был подписан акт №1 от <данные изъяты> о передаче истцу ответчиком объекта договора аренды – нежилого помещения площадью 18 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>. В марте и <данные изъяты> года истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в которых истец предлагал ответчику заключить дополнительное соглашение о дополнении к предмету договора аренды в виде подсобного помещения № 2, оборудованного под цех разделки мяса, рыбы площадью 18 кв.м, подсобного помещения № 3 площадью 5 кв.м, оборудованного под холодильную камеру, а также изменения размера арендной платы из расчета 48 000 руб. в месяц.

На данные уведомления истца ответчик направила истцу уведомление о расторжении договора аренды от <данные изъяты> в связи с допущенными истцом нарушениями, по мнению ответчика, заключающимися в том, что истец осуществлял продажу кроме мяса и рыбы и иных товаров, а также существенно ухудшал состояние здания, то есть при использовании истцом здания неоднократно срабатывали автоматические выключатели прерывания электроэнергии от электроприборов, которые используются истцом, также истцом заняты самовольно два помещения площадью 13.2 кв.м (площадь указана по данным технического паспорта ) и 5 кв.м, которые не являются предметом договора аренды.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями пунктов 1,3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является собственностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор с изложением условий расторжения. Предупреждение о погашении задолженности, если это является основанием расторжения договора, и расторжении договора аренды должно содержать сведения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что текст уведомления ответчика о расторжении договора аренды от <данные изъяты> (л.д.28) основанием для направления данного уведомления послужило, по мнению ответчика, нарушение истцом п. 6.3.1 и 6.3.2 договора аренды, т.е. по мнению ответчика истец осуществлял продажу иных товаров, кроме мяса и рыбы, а также существенно ухудшал состояние здания. Однако, доказательств в подтверждение указанных утверждений ответчиком суду не представлено. Кроме того, уведомление, направленное истцу <данные изъяты> не содержит сведений о необходимости исполнения обязательств истцом, предусмотренных договором, а содержит требование об освобождении занимаемого истцом нежилого помещения – предмета договора аренды.

Таким образом, ответчиком нарушены положения статьи 452 ГК РФ в части направления истцу письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, а также изложение предложения о расторжении договора с указанием условий расторжения, в связи с чем суд обоснованно признал требование ответчика о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от <данные изъяты> незаконным.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение возможным по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В виду вышеизложенного, суд сделал правильный вывод о том, что в данном случае законом не предусмотрена обязанность ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от <данные изъяты> в части указания дополнительного предмета договора и размера арендной платы. Оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение об изменении предмета и арендной платы договора аренды законом не предусмотрено.

Вместе с тем, требования ответчика об освобождении нежилых помещений площадью 13.2 кв.м (площадь указана по данным технического паспорта) и 5 кв.м, расположенных в здании по адресу: <данные изъяты>, суд обоснованно признал подлежащими удовлетворению с учетом положений ст. 304 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено, что истцом действительно заняты указанные помещения в здании, в котором расположено и нежилое помещение площадью 18 кв.м, которым истец пользуется на основании договора аренды, что не отрицалось и представителем истца в судебном заседании. Однако основание возникновения права пользования данными помещениями отсутствует, поскольку предметом договора аренды от <данные изъяты> является только одно помещение площадью 18 кв.м, расположенное в здании по адресу: <данные изъяты>, спорные нежилые помещения ответчиком истцу не передавались в пользование, поэтому указанные нежилые помещения площадью 13.2 кв.м и 5 кв.м (размер указывается по данным технического паспорта на здание), расположенные в здании по адресу: <данные изъяты>.

Разрешая требования о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей, освобождении помещения площадью 18 кв.м, суд правильно исходил из следующего.

Ответчик, предъявляя исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от <данные изъяты>, ссылался на то обстоятельство, что истец имеет задолженность по оплате арендных платежей за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 57 600 руб., по оплате коммунальных платежей за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 68 578 руб. 15 коп.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с приведенными выше разъяснениями, содержащими в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» ответчик обязан представить в суд доказательства принятия ею мер по урегулированию спора с истцом, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, а также направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств, предусмотренных договоров аренды и предложение о расторжении договора с изложением условий расторжения.

<данные изъяты> от ответчика истцу было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением истцом п. п. 6.3.1 и 6.3.2 договора, данное требование ответчика признается судом незаконным по изложенным выше основаниям.

<данные изъяты> Ответчиком направлена истцу претензия о расторжении договора по иным причинам, т.е. в связи с наличием задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей. В претензии ответчиком не предлагается устранить допущенное нарушение в установленный срок, ответчик предлагает выплатить истцу задолженность и при этом расторгнуть договор, что является нарушением указанных выше норм закона.

Согласно договору аренды от <данные изъяты> арендная плата устанавливается в общей сумме 14 400 руб. в месяц и выплачивается арендатором не позднее третьего числа текущего месяца. Согласно пункту 3.1 договора помимо арендной платы арендатор перечисляет арендодателю плату за пользование электроэнергией (согласно показаниям отдельного счетчика) и коммунальными услугами. Арендатор обязан оплатить данные суммы в течение 3-х банковских дней после дня получения от арендодателя акта и счета, в которых указывается размер платежей. Срок предоставления документов арендодателем указаны в п. 3.2 договора, которым предусмотрено, что арендодатель должен выставлять не позднее 10-го числа каждого месяца акт и счет на стоимость израсходованной арендатором в предыдущем месяце электроэнергии и коммунальных услуг.

Данные обязательства ответчиком – арендодателем спорного нежилого помещения не выполнены, счета и акты, предусмотренные положениями п. 3.2 договора ответчиком истцу не выставлялись, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Согласно п. 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В суд первой инстанции истцом представлены доказательства оплаты арендной платы и коммунальных услуг. Истцом оплачена в <данные изъяты> сумма в размере 61 759 руб. 40 коп., что подтверждается сведениями о переводе денежной суммы (л.д.21), оплата данной суммы представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалась. Таким образом, исходя из размера арендной платы, установленной договором в сумме 14 000 руб., истцом оплачена арендная плата с декабря 2017 года по март 2018года включительно. Далее, истцом оплачена арендная плата за <данные изъяты> включительно в размере 44 213 руб. (л.д.240), что подтверждается кассовым чеком о переводе денежной суммы. Поскольку между сторонами возник спор по вопросу заключения дополнительного соглашения и расторжения договора аренды нежилого помещения, у истца в период рассмотрения дела в суде, отсутствовала возможность пользования спорным жилым помещением, поэтому истец не вносил оплату после <данные изъяты>, однако это обстоятельство не может служить основанием для удовлетворения требований ответчика о расторжении договора аренды, поскольку истцом арендная плата внесена за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> включительно в размере 105 972 руб. 40 коп., а ответчиком требования заявлены о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам с <данные изъяты> года по <данные изъяты>

Поскольку суду, а также в суд апелляционной инстанции не представлены акты, выставленные в соответствии с условиями договора, вывод о необходимости отказа в удовлетворении требований является законным.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает, что Лебедева Г.Л. в случае выполнения требований договора 3.1., 3.2 Договора аренды, имеет право на судебную защиту – обращение в суд с иском о взыскании указанной выше задолженности.

При разрешении спора, судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

REF решение \* FirstCap \h \* MERGEFORMAT Решение Дмитровского городского суда Московской области от 12 сентября 2018 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Лебедевой Г. Л. – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи