Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-594/2014 ~ М-430/2014 от 22.05.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2014 года                             город Заозерный

    Рыбинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего Немцевой Е.Н.,

при секретаре Приходько Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черепановой Татьяны Николаевны, Черепанова Андрея Владимировича к Соколовой Татьяне Сергеевне, Соколову Вячеславу Анатольевичу о признании договора аренды с правом выкупа жилого помещения и земельного участка прекращенным в связи с новацией в виде заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и зачете стоимости неотделимых улучшений в арендную плату,

УСТАНОВИЛ:

    Черепанова Т.Н., Черепанов А.В. обратились в суд с иском к Соколовой Т.С., Соколову В.А. о признании договора аренды с правом выкупа жилого помещения и земельного участка прекращенным в связи с новацией в виде заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 81645 рублей в арендную плату.

    В обоснование иска истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиками был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора аренды, истцы заняли жилое помещение и, обнаружив многочисленные недостатки в техническом состоянии дома, по согласованию с ответчиками, осуществили за свой счет капитальный ремонт дома, затратив на него 81645 рублей. По договоренности с ответчиками указанные расходы должны были быть зачтены в счет арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которыми стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, стоимость недвижимого имущества была определена в размере 800 тысяч рублей. В качестве обеспечения исполнения основного договора истцы передали ответчикам задаток в размере 260 тысяч рублей. Истцы полагают, что в момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ г., прекратились на основании новации, что подтверждается пунктом 3 предварительного договора, согласно которому недвижимое имущество на момент заключения указанного договора в аренду никому не передано.

    В судебном заседании истец Черепанова Т.Н., поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

    Истец Черепанов А.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

    Ответчики Соколова Т.С., Соколов В.А., надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

    Представитель ответчиков Соколовой Т.С. и Соколова В.А. - Куприенко И.Н., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании против иска возражал, так как не имеется законных оснований считать, что существующие между сторонами по делу отношения, основанные на договоре аренды, прекратились в связи с новацией в виде предварительного договора купли – продажи. На момент заключения предварительного договора купли- продажи договор аренды прекратил свое действие. Оснований для зачета произведенных затрат на ремонт жилого помещения в арендную плату так же не имеется, так как согласие на проведение этих работ его доверители не давали, кроме того, считает, что эти работы относятся к текущему ремонту и должны были производится за свой счет самими арендаторами- истцами по делу.

    Выслушав истца Черепанову Т.Е., её представителя адвоката Рушкиса Е.В., представителя ответчиков Куприенко И.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

    Согласно пунктам 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Соколовой Т.С., Соколовым В.А., с одной стороны, и Черепановой Т.Н., с другой стороны, был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения общей площадью 107 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 26:48:011101:59, расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.3. указанного договора стороны согласовали срок аренды недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашение о продлении срока действия договора аренды сторонами в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Соколовой Т.С., Соколовым В.А., с одной стороны, и Черепановой Т.Н., Черепановым А.В., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 107 кв.м. и земельного участка общей площадью 854,6 кв.м. по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 8.1. указанного договора стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, определив цену имущества в размере 800 тысяч рублей.

По смыслу закона для осуществления новации необходимо, чтобы и первоначальное, и новое обязательство были действительными.

Принимая во внимание, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие в силу истечения срока, на который он был заключен (по ДД.ММ.ГГГГ), оснований для вывода о его прекращении ДД.ММ.ГГГГ в связи с новацией не имеется.

Кроме того, по смыслу закона существенными условиями соглашения о новации являются: указание на новируемое обязательство, достаточное для его идентификации, условие о цели – прекращение первоначального обязательства – установлением нового, а также обозначение новирующего обязательства.

Необходимым условием новации является намерение сторон установлением нового обязательства прекратить первоначальное обязательство. Это намерение должно либо прямо фиксироваться в соглашении сторон, либо вытекать из его содержания.

Представленный истцами в материалы дела предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка вышеуказанных условий не содержит.

Суть предварительного договора - принятие сторонами на себя обязательства заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, содержание предварительного договора представляет собой единственное обязательство, а именно обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор купли-продажи не порождает и не прекращает каких-либо имущественных прав в отношении имущества, которое должно быть предметом основного договора.

    В связи с изложенным, намерение сторон по делу заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, выраженное в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, само по себе не свидетельствует о прекращении существовавших между ними правоотношений по аренде указанных объектов недвижимости. Указание на это последствие непосредственно в тексте предварительного договора отсутствует.

Доводы истцов о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка последние, в силу пункта 3 указанного договора, в аренду никому не переданы не могут быть приняты судом во внимание, поскольку как следует из содержания данного пункта договора речь в нем идет об отсутствии обременения в виде, в том числе, аренды, со стороны третьих лиц.

Предложенное же истцами толкование указанного условия предварительного договора, подтверждает вышеизложенную позицию суда о прекращении арендных правоотношений между сторонами еще до заключения предварительного договора, что также исключает новацию арендного обязательства, поскольку по смыслу статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации первоначальное обязательство на момент новации должно быть действительным.

При установленных обстоятельствах оснований для удовлетворения требования истцов о признании договора аренды с правом выкупа жилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным новацией с ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требования истцов по признании прекращенным зачетом обязательство истцов по оплате арендной платы по договору аренды с правом выкупа жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 81645 рублей.

Из искового заявления и пояснений истца Черепановой Т.Н., её представителя Рушкиса Е.В. в судебном заседании следует, что денежные средства в размере 81645 рублей, являются расходами истцов на проведение капитального ремонта жилого дома (системы отопления, замены пола) по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 14.2. статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно пунктам 2.13, 2.2.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, осуществление капитального ремонта жилого дома является обязанностью арендодателя, текущего ремонта – арендатора.

Истцы в обоснование своего требования о зачете расходов на капитальный ремонт жилого дома в счет арендной платы за пользование им, ссылаются на устную договоренность об этом с ответчиками.

Представитель ответчика Куприенко И.Н. наличие такой договоренности в судебном заседании отрицал.

При установленных обстоятельствах, учитывая, что истцами вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств заключения указанного соглашения (изменения условий договора аренды), а договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит положений, обязывающих арендодателя возмещать арендатору расходы на проведение капитального ремонта при отсутствии согласия первого, в удовлетворении иска в этой части также следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Черепановой Татьяны Николаевны, Черепанова Андрея Владимировича к Соколовой Татьяне Сергеевне, Соколову Вячеславу Анатольевичу о признании договора аренды с правом выкупа жилого помещения и земельного участка прекращенным в связи с новацией в виде заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и зачете стоимости неотделимых улучшений в арендную плату отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке через Рыбинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия.

    Председательствующий:                Немцева Е.Н.