Решение по делу № 2-2337/2016 от 14.06.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2016 года                                                 <адрес>

       Демский районный суд <адрес> Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Рамазанова Ф.Г.,

при секретаре ФИО2,

       рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Строительная компания «Гарант» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Строительная компания «Гарант» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок, указав, что между ним и ООО СК «Гарант» был заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из предмета названного договора ФИО1 (Продавец) продал, а ООО СК «Гарант» (Покупатель) купил в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоквартирный жилой дом, 3 285 кв.м., адрес объекта: <адрес>, около <адрес>, кадастровый №.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. стороны договора изложили пункт 4.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции:

«Покупатель обязуется оплатить Продавцу стоимость Объекта в полном объеме путем перечисления денежным средств в размере 25 500 000 рублей на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ».

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны изложили пункт 4.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции:

«Покупатель обязуется оплатить Продавцу стоимость Объекта в полном объеме любым путем, не запрещенным законодательством РФ, по согласованию сторон в следующем порядке: сумма в размере 25 500 000 уплачивается Продавцу равными долями по 1 500 000 рублей ежемесячно начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ»

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Между тем, ООО СК «Гарант» свои обязательства по оплате стоимости земельного участка нарушает, оплату стоимости земельного участка не производит.

Истец, не получивший оплаты за земельный участок, в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратился к ООО СК «Гарант» с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа от общества не последовало.

Таким образом, дальнейшее восстановление прав истца возможно только в судебном порядке.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ним и ООО «Строительная компания «Гарант» (ИНН <данные изъяты>).

Обязать ООО «Строительная компания «Гарант» (ИНН <данные изъяты>) возвратить ФИО1 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоквартирный жилой дом, площадь 3 285 кв.м., адрес объекта:    <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 рублей.

       Истец ФИО1, о дне судебного заседания извещен заблаговременно надлежащим образом, в деле имеется расписка в которой просит рассмотреть дело в его отсутствие.

       3-е лицо ФИО12, представитель 3-его лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

        Представитель истца ФИО1 и 3-его лица ФИО12 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просит их удовлетворить.

        Представитель ответчика ООО Строительная компания «Гарант» - ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, пояснив, что ответчик не смог выполнить обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. и ввиду нахождения в тяжелом финансовом положении не произвел оплату его стоимости.

        3-е лицо ФИО5, представители 3-его лица ФИО5 – ФИО6, ФИО7 в судебном заседании иск не признали, просили в его удовлетворении отказать. Также пояснили, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. от имени ООО СК «Гарант» выступал ФИО5, являясь директором, от имени ФИО1 сделку заключал ФИО12 на основании нотариальной доверенности. Между участниками следки был подписан акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 уплатил представителю ФИО1 – ФИО12 25 500 000 рублей наличными при подписании акта приема-передачи, оригинал которого впоследствии исчез из регистрационного дела. Сделка прошла экспертизу и государственную регистрацию, обременения на земельный участок в виде ипотеки не наложены, что подразумевает полную оплату стоимости земельного участка.

       На сегодняшний день ФИО5 является соучредителем ООО СК «Гарант» с долей 45 %, 55% доли принадлежат ФИО1 После совершения сделки купли-продажи земельного участка и государственной регистрации, спорный земельный участок перешел в собственность ООО СК «Гарант», которым были вложены инвестиции в строительство объекта на данном участке на сумму около 20 000 000 рублей. 5 000 000 рублей из которых являются его личными средствами, что подтверждается представленными суду платежными документами.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ООО СК «Гарант» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3285 кв.м. с разрешенным использованием под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, за 25 000 000 рублей.

Согласно п.4.1 договора купли-продажи покупатель обязуется оплатить «Продавцу» стоимость Объекта в полном объеме любым путем не запрещенными законодательством РФ по согласованию сторон в следующем порядке: сумму в размере 25 500 000 рублей уплачивается «Продавцу» в день подачи заявления и необходимых документов в Управление Росреестра по РБ для государственной регистрации перехода права собственности на Объект от «Продавца» к «Покупателю».

Согласно п.5.1 вышеуказанного договора, передача «продавцом» Объекта в собственность «Покупателю» осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому в день подачи заявления и необходимых документов в Управление Росреестра по РБ для государственной регистрации перехода права собственности на Объект от «Продавца» к «Покупателю».

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял и оплатил стоимость спорного земельного участка. Продавец получил денежную сумму в размере 25 500 000 рублей наличными в день составления настоящего акта приема-передачи.

Договор купли-продажи земельного участка и переход права собственности зарегистрированы за ООО СК «Гарант» в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 и ООО СК «Гарант» заключили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., в котором в п.4.1 договора внесли следующие изменения: «Покупатель» обязуется оплатить «Продавцу» стоимость Объекта в полном объеме путем перечисления денежных средств в размере 25 500 000 рублей на расчетный счет «Продавца» в срок до ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 и ООО СК «Гарант» заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., в котором в п.4.1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. вновь внесены следующие изменения: «Покупатель» обязуется оплатить «Продавцу» стоимость «Объекта» в полном объеме любым путем не запрещенным законодательством РФ по согласованию сторон в следующем порядке: сумма в размере 25 500 000 рублей уплачивается «Продавцу» равными долями по 1 500 000 рублей ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.1, 2 ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Кодекса (п.3 ст.486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п.4 ст.486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», ст.ст.549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

        В судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ - ФИО8 показала, что согласно имеющейся в материалах регистрационного дела расписке, при совершении спорной сделки, сотруднику МФЦ были предоставлены подлинники документов, в том числе подлинник акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Однако из представленной суду оригинала регистрационного дела усматривается, что в нем хранится копия данного документа. По факту отсутствия подлинника акта приема-передачи земельного участка была проведена проверка, в ходе которой выявлен факт получения без соответствующего разрешения сотрудником ФИО9 данного регистрационного дела из архива. Следовательно, оригинал акта приема-передачи земельного участка исчез из регистрационного дела после госрегистрации спорного земельного участка. По данному факту Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ направлено обращение в правоохранительные органы для проведения соответствующей проверки.

      Также пояснила, что в случае отсутствия подписей сторон в акте приема-передачи, при совершении сделки, регистрация сделки не возможна. При этом в случае отсутствия оплаты по сделке, на недвижимое имущество накладывается обременение. Однако как следует из выданного свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок за ООО СК «Гарант» ограничения либо обременения не зарегистрированы. Скан-копии документов подлежащих государственной регистрации отсутствуют, поскольку на момент регистрации сделки, сканирование не производилось.

      Допрошенная в суде свидетель ФИО10 пояснила, что являясь главным специалистом МФЦ приняла документы от представителя ООО СК «Гарант» - ФИО5 и представителя ФИО1 - ФИО12 для регистрации сделки купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: РБ <адрес>, <адрес>, что подтверждается ее подписью в расписке в получении документов на государственную регистрацию. Для регистрации подобных сделок принимаются только оригиналы документов. Договор купли-продажи земельного участка, акт приема-передачи подписываются при сотруднике МФЦ при наличии паспортов. Однако ввиду истечения длительного времени, обстоятельств заключения сделки между указанными лицами не помнит.

        Также пояснила, что в период регистрации сделки, сканирование документов не производилось.

Вышеизложенное позволяет суду сделать вывод, что оригинал акта приема-передачи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. находился в регистрационном деле, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию, все документы прошли экспертизу и государственную регистрацию, на основании чего было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок за ООО СК «Гарант», но в последствии произошла подмена подлинника акта на копию.

Таким образом, в судебном заседании установлен факт передачи земельного участка ООО «Гарант», что подтверждается договором купли-продажи земельного участка, актом приема-передачи, прошедшими государственную регистрацию.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. от имени ФИО1 по доверенности действовал ФИО12, который подписывая договор и акт приема-передачи, подтвердил, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, каких-либо претензий, финансовых и имущественных стороны друг к другу не имеют.

В соответствии со ст.182 ГК РФ сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами, письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При установленных судом обстоятельствах, довод истца о том, что ООО СК «Гарант» нарушает обязательства по оплате стоимости земельного участка не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В заключенном между сторонами договоре отсутствует условие, предоставляющее право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданный ему земельный участок. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного земельного участка.

Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены п.3 ст.486 ГК РФ в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

При вышеуказанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Строительная компания «Гарант» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и обязании возвратить земельный участок отказать.

         Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ путем подачи апелляционной жалобы через Демский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГг.

Согласовано судья Рамазанов Ф.Г.