Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-44/2014 (2-2076/2013;) ~ М-1986/2013 от 20.11.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2014 года г. Павловский Посад

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Рякина С.Е., при секретаре Романовой П.В.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-44/2014

по иску Мавроди Л.Т. к Ивановой Т.А. о расторжении договора купли- продажи земельного участка, прекращении права собственности и регистрации права собственности на земельный участок, взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, признании права собственности на земельный участок, по встречному иску Ивановой Т.А. к Мавроди Л.Т. о взыскании неосновательного обогащения,-

у с т а н о в и л :

Мавроди Л.Т. обратилась в суд с иском к Ивановой Т.А. о расторжении договора купли - продажи земельного участка площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., о прекращении права собственности ответчика и регистрации ее права собственности на этот земельный участок, признании за истцом права собственности на этот земельный участок, а также о взыскании с Ивановой Т.А. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере ХХ руб.ХХ коп..

В обоснование иска истец ссылается на то, что она исполнила свои обязательства по договору купли-продажи и передала ответчику ДД.ММ.ГГГГ. спорный земельный участок, ответчица ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на этот земельный участок. В соответствии с п. 5.3 цена земельного участка по договору должна быть выплачена покупателем продавцу в течение 90 дней с момента регистрации права собственности покупателя на приобретаемый земельный участок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик Иванова Т.А. свои обязательства по договору купли-продажи не исполнила, так как из обусловленной договором купли-продажи стоимости земельного участка в размере ХХ. оплатила только ХХ, в том числе ХХ рублей до подписания договора купли-продажи земельного участка. Указанное нарушение является существенным, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи. В соответствии с п. 3.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты земельного участка либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение договора отказывается принять или оплатить земельный участок. Истец считает, что расторжение договора и возврат ей земельного участка является единственным возможным способом защиты ее права, поскольку ответчик не имеет денежных средств для оплаты полученного в собственность земельного участка. Истец просит суд также взыскать с ответчика проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25%.

Ответчик Иванова Т.А. признала исковые требования Мавроди Л.Т.в части расторжения договора купли- продажи земельного участка, прекращения права собственности и регистрации права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, в удовлетворении исковых требований о взыскании с нее процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% просила отказать.

Иванова Т.А. предъявила встречный иск о взыскании с Мавроди Л.Т. 1/4 части произведенных ею затрат в размере ХХ руб. на неотделимые улучшения земельного участка, т.е. ХХ руб., ссылаясь на то, что она произвела ряд неотделимых улучшений приобретенного земельного участка, в том числе она потратила ХХ. на рекламу, ХХ. на межевание участков и определение координат для размещения информационных конструкций, ХХ. на установку изгороди вокруг земельных участков, ХХ. на планировку и подсыпку дороги к земельным участкам, ХХ. на аренду открытой складской площадки, ХХ. на аренду офиса продаж, ХХ. на зарплату специалистам по интернет-коммуникациям, строительству, архитектуре и сельхозпроизводству, ХХ. на аренду транспорта, ХХ. на разработку концепции развития, предпроектной документации, ХХ. на выплату землевладельцам, что увеличило рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность земельного участка. Она также просила суд взыскать в Мавроди Л.Т. предоплату по договору купли-продажи земельного участка в размере ХХ руб., выплаченные Мавроди Л.Т. в счет оплаты земельного участка ХХ руб., денежную компенсацию морального вреда в размере ХХ руб., судебные издержки в полном объеме.

Мавроди Л.Т. с встречным иском не согласились, ссылаясь на то, что Иванова Т.А. не произвела никаких неотделимых улучшений приобретенного земельного участка, увеличивших его рыночную стоимость, необходимости в межевании земельного участка не было, так как границы земельного участка были установлены ранее, забор не является капитальным и неотделимым улучшением земельного участка, она возражали против его строительства, договор купли-продажи расторгает по вине Ивановой Т.А., полученные ею в исполнение договора ХХ руб. возврату не подлежат.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд находит, что первоначальный иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, встречный иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям:

Из материалов настоящего гражданского дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Мавроди Л.Т. и Ивановой Т.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Ивановой Т.А. был подписан передаточный акт, в соответствии с которым истец передала ответчику в собственность указанный земельный участок, а ответчик принял вышеуказанное имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта.

Таким образом, истец исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям заключенного договора (п. 5.1) цена земельного участка составила ХХ рублей. В соответствии с п. 5.2 в цену земельного участка включается авансовый платеж в размере ХХ рублей, который выплачен продавцам покупателю до подписания настоящего договора. Из объяснений сторон и материалов дела следует, что фактически ХХ. были выплачены Ивановой Т.А. Мавроди Л.Т. до подписания договора купли-продажи земельного участка, после подписания договора купли-продажи земельного участка Иванова Т.А. выплатила Мавроди Л.Т. ДД.ММ.ГГГГ г.-ХХ руб., ДД.ММ.ГГГГ г.-ХХ руб., ДД.ММ.ГГГГ г.-ХХ руб.

В соответствии с п. 5.3 цена земельного участка по договору должна быть выплачена покупателем продавцу в течение 90 дней с момента регистрации права собственности покупателя на приобретаемый земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ. Иванова Т.А. зарегистрировала право собственности на земельный участок площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в нарушение п. 5.3. заключенного договора купли-продажи оплата оставшейся стоимости земельного участка в размере ХХ руб. ответчиком по договору купли-продажи не произведена до настоящего времени.

Из материалов дела установлено, что в октябре 2012 года Ивановой Т.А. было заключено девять договоров купли-продажи земельных участков по адресу: <адрес>, стоимость каждого земельного участка составила ХХ руб. Оплата стоимости земельных участков не произведена Ивановой Т.А. до настоящего времени ни по одному из заключенных ею договоров купли-продажи.

В соответствии с п.3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ следует, что в договоре могут быть предусмотрены условия, позволяющие стороне требовать в одностороннем порядке расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной. Следовательно, основанием одностороннего расторжения договора могут выступать не только случаи, названные в законе, но и случаи, названные в конкретном договоре.

В соответствии с п. 3.3. заключенного сторонами договора купли-продажи земельного участка продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты земельного участка либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение договора отказывается принять или оплатить земельный участок.

Таким образом, в п. 3.3 договора купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено условие о праве продавца на расторжение договора в случае отказа покупателя от исполнения своих обязательств, в том числе по оплате приобретенного земельного участка.

Иванова Т.А. более чем на один год просрочила оплату стоимости земельного участка, истцы по первоначальному иску неоднократно просили ответчицу произвести оплату проданного ей земельного участка, однако ответчица оставшуюся стоимость участка не оплатила и до настоящего времени не имеет денежных средств для оплаты этого земельного участка.

Указанные действия Ивановой Т.А. суд рассматривает как фактический отказ оплатить полученное по договору купли-продажи имущество, поэтому суд находит, что в соответствии с п.3.3. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имеются основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Суд учитывает также то, что нарушение договора со стороны Ивановой Т.А. является существенным, поскольку истец по первоначальному иску в значительной степени лишилась того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора: Мавроди Л.Т. является пенсионером по возрасту, не работает, проживает одна, бoльшая часть ее пенсии уходит на лечение и оплату жилищно-коммунальных услуг за дом, на, вырученные от продажи земельного участка денежные средства планировала приобретать лекарственные средства, а также продукты питания и оплачивать бытовые расходы.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с нарушением Ивановой Т.А. условия договора об оплате товара, истец по первоначальному иску письмом от 04.10.2013г. уведомила Иванову Т.А. о намерении расторгнуть договор купли-продажи. Поскольку никакого ответа от Ивановой Т.А. ей в тридцатидневный срок получено не было, по истечении указанного срока, т.е. с соблюдением порядка, предусмотренного п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, она обратилась в суд.

С учетом изложенного исковые требования Мавроди Л.Т. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка расторгнут, спорный земельный участок находится у Ивановой Т.А. без установленных законом или договором оснований, поэтому он должен быть возвращен продавцам, право собственности Ивановой Т.А. и его регистрация в ЕГРП должны быть прекращены, за Мавроди Л.Т. должно быть признано право собственности на 1/3 долю за каждой на спорный земельный участок.

Исковые требования Мавроди Л.Т. о взыскании с Ивановой Т.А. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (11 месяцев 20 дней) в размере ХХ руб. ХХ коп., исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ в размере 8,25%, в связи с неисполнением ответчицей обязанности по уплате стоимости приобретенного земельного участка в размере ХХ руб., не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Взыскание процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, в частности, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар.

Однако в данном случае были удовлетворены исковые требования Мавроди Л.Т. о расторжении договора купли-продажи, т.е. применена другая ответственность за несвоевременную оплату по договору купли-продажи.

В соответствии с п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

То есть истец по первоначальному иску вправе требовать только возмещения причиненных ей убытков, к которым проценты по ст.395 Гражданского кодекса РФ не относятся.

Встречные исковые требования Ивановой Т.А. о взыскании с Мавроди Л.Т. 1/4 части произведенных ею затрат в размере ХХ руб. на неотделимые улучшения 9 проданных ей в октябре 2012г. земельных участков, т.е. ХХ руб., взыскании ХХ руб., полученных Мавроди Л.Т. по договору купли-продажи земельного участка, денежной компенсации морального вреда в размере ХХ руб. подлежат удовлетворению в части взыскания с Мавроди Л.Т. полученных ею от Ивановой Т.А. ХХ рублей и ХХ, а всего ХХ руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям:

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В силу п.5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, только сторона, невиновная в расторжении договора в связи с существенным нарушением договора одной из сторон.

Поскольку в данном случае виновна в неисполнении обязательств по договору и в расторжении договора только сама Иванова Т.А., оснований для взыскания в ее пользу 1/4 части понесенных ею убытков при реализации своих проектов в отношении приобретенных в 2012г. 9 земельных участков не имеется.

Кроме того, суд находит, что Иванова Т.А. не доказала, что она произвела неотделимые улучшения спорного земельного участка, поскольку доказательств того, что понесенные ею расходы: ХХ. на рекламу, ХХ. на межевание участков и определение координат для размещения информационных конструкций, ХХ руб. на установку изгороди вокруг земельных участков, ХХ. на планировку и подсыпку дороги к земельным участкам, ХХ. на аренду открытой складской площадки, ХХ. на аренду офиса продаж, ХХ. на зарплату специалистам по интернет-коммуникациям, строительству и архитектуре и сельхозпроизводству, ХХ. на аренду транспорта, ХХ. на разработку концепции развития, предпроектной документации, ХХ. на выплату землевладельцам, - увеличили рыночную стоимость земельного участка, а если и увеличили, то насколько, она не представила.

Иванова Т.А. также просила взыскать с Мавроди Л.Т. денежную компенсацию морального вреда в размере ХХ руб., так как расторжение договора купли-продажи земельного участка нанесло ущерб ее деловой репутации перед потенциальными покупателями земельного участка.

Исковые требования о взыскании денежной компенсации морального вреда на законе не основаны, рассматривается спор по имущественным требованиям, каких-либо правовых оснований для удовлетворения этого искового требования не имеется.

Вместе с тем суд находит, что Мавроди Л.Т. обязана возвратить Ивановой Т.А. полученные ею 50000руб. в качестве авансового платежа за спорный земельный участок и ХХ рублей в счет оплаты стоимости земельного участка, поскольку согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора купли-продажи покупатель вправе требовать от продавца возврата произведенной по этому договору оплаты на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с Ивановой Т.А.. сумму оплаченной ей государственной пошлины в размере ХХ рублей, а остальную госпошлину, от которой истец была освобождены, в размере ХХ.ХХ. в соответствии с требованиями ч.1 ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с Ивановой Т.А. в доход государства.

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с Мавроди Л.Т. в пользу Ивановой Т.А. судебные расходы по оплате госпошлины в размере ХХ руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,-

решил:

Исковые требования Мавроди Л.Т. к Ивановой Т.А. удовлетворить частично:

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Мавроди Л.Т. и Ивановой Т.А. ДД.ММ.ГГГГ. в городе <адрес>;

прекратить право собственности и государственную регистрацию права собственности Ивановой Т.А. на земельный участок площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.;

признать Мавроди Л.Т. право собственности на земельный участок площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>.

Во взыскании с Ивановой Т.А. в пользу Мавроди Л.Т. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере ХХ руб. ХХ коп.отказать

Взыскать с Ивановой Т.А. в пользу Мавроди Л.Т. сумму оплаченной государственной пошлины в размере ХХ рублей.

Взыскать с Ивановой Т.А. в доход государства государственную пошлину в размере ХХ рублей ХХ копеек.

Исковые требования Ивановой Т.А. к Мавроди Л.Т. удовлетворить частично:

Взыскать с Мавроди Л.Т. в пользу Ивановой Т.А. ХХ рублей предоплаты по договору купли-продажи земельного участка.

Взыскать с Мавроди Л.Т. в пользу Ивановой Т.А. ХХ рублей полученных по договору купли-продажи земельного участка.

В удовлетворении встречных исковых требований Ивановой Т.А. о взыскании с Мавроди Л.Т. 1/4 части произведенных ею затрат ХХ рублей на неотделимые улучшения земельного участка, т.е. по ХХ рубля;

взыскании с Мавроди Л.Т. в пользу Ивановой Т.А. судебных издержек в виде госпошлины в полном объем, отказать.

Взыскать с Мавроди Л.Т. в пользу Ивановой Т.А. сумму оплаты государственной пошлины в размере 6200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, т.е. с 19.03.2014 года.

Председательствующий С.Е. Рякин