Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26565/2017 от 24.08.2017

Судья Кравченко Н.Н. Дело № 33-26565/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 16 октября 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Байдаевой Л.В.,

судей Мирошкина В.В. и Снегирёва Е.А.,

при секретаре Клочковой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалёвой Ольги Сергеевны к акционерному обществу «Строительное управление № 155» и обществу с ограниченной ответственностью «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на машино-место,

по апелляционной жалобе ООО «РФСК» в лице его представителя на решение Красногорского городского суда Московской области от 10 марта 2016 года,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения Ковалёвой О.С., представителей ООО «РФСК» по доверенностям – Мисюры Д.А. и Иванушкиной Т.Н.,

установила:

истец Ковалёва О.С. обратилась в суд с иском к ответчику - АО «СУ №155» о признании права собственности на машино-место.

В обоснование заявленного требования истец указала на то, что <данные изъяты> между ней и Товариществом на вере (КТ) «СУ № 155» и Компания», являющимся поверенным и действующим от имени АО «СУ № 155», был заключён предварительный договор <данные изъяты> по условиям которого стороны договора приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи спорного машино-места, по которому истец будет выступать в качестве покупателя, а ответчик в качестве продавца.

Свои обязательства по оплате стоимости машино-места истец исполнила в полном объёме и в установленные сроки.

В настоящее время строительство дома, в котором расположено спорное машино-место, полностью завершено, дом в установленном законом порядке принят в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <данные изъяты>, машино-место имеет следующие характеристики: секция (в осях 11/5-5/5), <данные изъяты>.

Между тем, основной договор купли-продажи машино-места между сторонами до настоящего времени не заключён по неизвестным истцу причинам, в связи с чем она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на машино-место, а также в полной мере осуществлять свои права владения, пользования и распоряжения приобретённым машино-местом.

Таким образом, истец просила признать за ней право собственности на спорный объект.

В суде первой инстанции истец в полном объеме поддержала заявленные исковые требования и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика - АО «СУ №155» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела был извещён надлежащим образом.

Представители третьих лиц - администрации Красногорского муниципального района Московской области, Красногорского филиала БТИ, Товарищества на вере (КТ) «СУ № 155» и Компания» в суд первой инстанции не явились, о дате, времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд счёл возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 10 марта 2016 года требование истца удовлетворено.

Не согласившись с приведённым выше решением суда первой инстанции, лицо, не привлечённое к участию в деле, – ООО «РФСК» в лице его полномочного представителя подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на то, вынесенным решением затрагиваются их права и законные интересы, так как согласно выписке из ЕГРН от <данные изъяты> Общество является собственником спорного нежилого помещения (л.д. 97).

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В связи с наличием предусмотренного ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основания, являющегося безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 330 ГПК РФ и разъяснениями, приведёнными в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 20 сентября 2017 года ООО «РФСК» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец заявленное требование поддержала и просила его удовлетворить.

Полномочные представители соответчика - ООО «РФСК» иск не признали.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения явившихся сторон и исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По мнению судебной коллегии, право собственности истца возникло на основании предварительного договора <данные изъяты>-С от <данные изъяты> (л.д. 9-13), заключённого с товариществом на вере (коммандитным товариществом) «СУ-№155 и Компания» от имени доверителя - закрытого акционерного общества «Строительное управление № 155».

Квитанция, подтверждающая факт полной оплаты, имеется в материалах дела (л.д. 16).

Заключая предварительный договор с истцом, товарищество на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№ 155 и Компания» действовало от имени доверителя - закрытого акционерного общества «Строительное управление № 155» на основании договора поручения № <данные изъяты> от <данные изъяты>. В свою очередь ЗАО «Строительное управление <данные изъяты>» действовало в соответствии с инвестиционным договором от <данные изъяты>, заключённым с третьим лицом по делу - ООО «Эйфер».

В соответствии с п. 1 указанного инвестиционного договора основанием для его заключения стали: инвестиционный договор № б/н от <данные изъяты>, зарегистрированный в Минмособлстрое, регистрационный <данные изъяты>, заключённый между ответчиком - ООО «РФСК» (генеральный инвестор), третьим лицом по делу - ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «Региональная управляющая компания» (приобщён к делу); инвестиционный договор № б/н от <данные изъяты> между третьими лицами по делу - ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «Эйфер».

Также между ООО «РФСК», ООО «Капстрой-девелопмент», ООО «Региональная управляющая компания» и ООО «Эйфер» был подписан протокол предварительного распределения полезной нежилой площади жилого дома, расположенного по строительному адресу: <данные изъяты> (144 единицы).

Согласно указанному протоколу спорное помещение, находящееся на 1 этаже указанного дома, в осях 11/5-5/5 перешло ООО «Эйфер».

В соответствии с п. 3.1 инвестиционного договора от <данные изъяты> предметом договора является привлечение инвестором-1 (ООО «Эйфер») инвестора-2 (ЗАО «СУ № 155») к участию в инвестировании проектирования и строительства комплекса объектов. При этом согласно п. 3.2 инвестиционного договора в качестве результата инвестиционной деятельности инвестор-2 получает 98% общей площади квартир, полезной нежилой площади, машиномест инвестиционного объекта, получаемой инвестором-1.

В соответствии с п. 6.2 инвестиционного договора от <данные изъяты> инвестирование может осуществляться одним из следующих способов: путём перечисления денежных средств; путём зачёта в сумму инвестиций стоимости выполненных на строительстве жилых домов работ, поставленных материалов и/или оборудования; иными способами.

Идентичный по содержанию пункт 6.2 имеется в инвестиционном договоре № б/н от <данные изъяты>, заключённом между ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «Эйфер».

В п. 6.3 инвестиционного договора № б/н от <данные изъяты>, заключённого между ответчиком - ООО «РФСК» (генеральный инвестор), третьим лицом по делу - ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «Региональная управляющая компания», предусмотрено, что каждая сторона вправе в течение срока действия настоящего договора привлекать соинвесторов с правом получения соинвесторами имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте (инвестиционном объекте), что оформляется договором между соответствующей стороной и инвестором.

Истец свои обязательства по оплате нежилого помещения исполнил в полном объёме, что подтверждается банковской квитанцией от <данные изъяты> и платёжным поручением <данные изъяты> (л.д. 16, 39).

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплате.

Таким образом, между ЗАО «СУ <данные изъяты>» и Ковалёвой О.С. был заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой.

Жилой дом, в котором находится спорное нежилое помещение, окончен строительством и введён в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес. Спорное помещение прошло технический учет.

Кроме того, спорное помещение находится в фактическом пользовании истца.

Поскольку предварительный договор купли-продажи связан с оплатой предмета договора и носит признаки договора инвестирования, судебная коллегия считает, что с момента сдачи дома в эксплуатацию у соинвестора (истца), возникает право на получение оплаченного инвестиционного продукта в собственность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…

Статьей 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод <данные изъяты> эксплуатацию выдано ООО «РФСК» 19 декабря 2014 года, однако право собственности было зарегистрировано за Обществом 19 декабря 2016 года, то есть после обращения истца в суд с настоящим иском (л.д. 3, 97).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Кроме того, в соответствии со ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В силу п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки.

Таким образом, поскольку наступлению события, с которым связано официальное оформление права собственности, недобросовестно воспрепятствовало ЗАО "Строительное управление N 155", то такое событие, а равно и его последствие считаются наступившим в силу закона.

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому объект передан во владение.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования о признании за истцом права собственности на спорное нежилое помещение.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от 10 марта 2016 года отменить.

Исковое требование Ковалёвой О.С. удовлетворить.

Признать за Ковалёвой Ольгой Сергеевной право собственности на машино-место <данные изъяты>, находящееся по адресу: <данные изъяты>, секция (в осях 11/5-5/5), этаж 1.

Судья-председательствующий:

Судьи: