Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-279/2020 ~ М-248/2020 от 26.05.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2020 г. с.Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Полянского А.Ю.,

при секретаре Логиновой М.Е.,

с участием истца Калининой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-279 по иску Калининой О.М. к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области и Администрации сельского поселения Волжский Утес муниципального района Шигонский Самарской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по заявлению одной стороны сделки,

Установил:

Калинина О.М. обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 47 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом ФИО2, по ее заявлению, в отсутствие заявления продавца.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры. По соглашению сторон выкупная цена квартиры составила 200 000 руб. и была получена в полном объеме ФИО2 в момент подписания предварительного договора. На момент заключения предварительного договора ФИО2 являлся собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, а другая 1/2 доля принадлежала его матери ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 обещал после принятия наследства и оформления наследственных прав заключить основной договор купли-продажи. В установленные законом сроки ФИО2 принял наследство, затем зарегистрировал право собственности на квартиру в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры сторонами был заключен и подписан. При подписании договора купли-продажи ФИО2 передал истцу оригиналы документов на квартиру: свидетельство о праве на наследство по закону, технический паспорт (расчет стоимости квартиры), выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а также комплект ключей от квартиры. Расчет по договору купли-продажи осуществлен, обязательства сторон исполнены полностью. Однако <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ умер, поэтому регистрацию перехода права собственности на квартиру осуществить не представилось возможным. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Решением госрегистратора от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием заявления продавца ФИО2 Родственников и иных правопреемников у ФИО2 не было, он был холост. <данные изъяты>

Истец Калинина О.М. в судебном заседании иск поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнила, что договоры купли-продажи, как основной, так и предварительный, подписывал сам ФИО16 При заключении предварительного договора купли-продажи он получил от нее оговоренную выкупную стоимость квартиры – 200000 руб., о чем собственноручно заполнил и подписал расписку от ДД.ММ.ГГГГ, что происходило при ФИО7 Для подтверждения данного обстоятельства не возражала назначить судебную почерковедческую экспертизу в отношении расписки, выполненной ФИО2, выразила готовность предоставить образцы его почерка. Цена квартиры не изменилась с момента подписания предварительного договора до основного, так как она содержала ФИО2 <данные изъяты> Поскольку у ФИО2 другого жилья не было, по договоренности сторон он должен был проживать в спорной квартире после ее продажи. ФИО6, которому ФИО2 завещал земельный участок с расположенным на нем домом в <адрес>, являлся сыном его сожительницы, с которой он на момент смерти давно не жил. Свидетель №1, которой ФИО1 завещала свое имущество, родственником не является, на квартиру не претендует. Состояние квартиры было ветхим, запущенным, поэтому оговоренная сторонами выкупная цена невысокая. ДД.ММ.ГГГГ они приехали с ФИО2 к юристу ФИО8, где последняя составила договор купли-продажи. На следующий день они хотели сдать договор на регистрацию в МФЦ, но ФИО2 <данные изъяты> Претензий на спорную квартиру никто не заявляет. После смерти ФИО2 она стала оплачивать коммунальные платежи за спорную квартиру.

Представители соответчиков Администрации муниципального района Шигонский и Администрации сельского поселения Волжский Утес муниципального района Шигонский, третьего лица Территориального Управления Росимущества в Самарской области в суд не явились, в заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие, возражений на иск не представили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, не известив о причинах неявки, возражений на иск не представил.

Выслушав пояснения истца, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По мнению суда, истец представила достаточные и убедительные доказательства в обоснование заявленных требований.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Калининой О.М. и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 47 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По соглашению сторон выкупная цена квартиры составила 200 000 руб. и была получена в полном объеме ФИО2 в момент подписания предварительного договора. Из содержания предварительного договора следует, что ФИО2 обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры после оформления документов (как пояснила истец, в связи с вступлением в наследство после смерти матери - сособственника квартиры).

Факт передачи продавцу денежных средств в указанной сумме во исполнение условий предварительного договора подтверждается собственноручно заполненной и подписанной ФИО2 расписки от ДД.ММ.ГГГГ, в которой имеется запись об их получении в присутствии ФИО7

Допрошенная в суде в качестве свидетеля ФИО7 дала аналогичные истцу показания, подтвердив факт подписания ФИО2 предварительного договора и расписки от ДД.ММ.ГГГГ, а также передачи ему истцом денежных средств за квартиру.

В момент заключения предварительного договора в отношении квартиры было зарегистрировано право общей долевой собственности в равных долях ФИО2 и его матери ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из ЕГРН.

Согласно справке нотариуса нотариального округа Шигонского района от ДД.ММ.ГГГГ № после смерти ФИО1 открыто наследственное дело. Наследство своевременно принял ФИО2, как наследник первой очереди по закону, которому ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство на принадлежавшую наследодателю ? долю в праве общей собственности на спорную квартиру. В наследственном деле имеется завещание ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, которым она завещала все свое имущество Свидетель №1.

Вместе с тем, Свидетель №1 наследство не принимала и на спорную квартиру не претендует, что, кроме указанной справки нотариуса, подтверждается ее заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, адресованным суду, в котором она также указывает, что в родственных связях с ФИО2 и ФИО1 не состояла.

После оформления ФИО2 наследственных прав на принадлежавшую ФИО1 долю в праве общей собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права его единоличной собственности на квартиру в ЕГРН. Обременения на нее в ЕГРН не зарегистрированы. Данные обстоятельства следуют из соответствующей выписки из ЕГРН.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Калининой О.М. был заключен и подписан сторонами основной договор купли-продажи спорной квартиры, текст которого по просьбе сторон составила юрист ФИО17 Данные обстоятельства подтвердила допрошенная в суде в качестве свидетеля ФИО8

Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена за квартиру в сумме 200000 руб. получена продавцом ФИО2 в полном объеме до полписания договора. Договор имеет силу передаточного акта. Продавец передал покупателю документы на квартиру, техпаспорт и ключи, а покупатель имущество принял. Обязательства сторон считаются исполненными. Участники договора подтверждают, что не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть заключаемого договора, а также что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне невыгодных для них условиях. Лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в договоре не указаны.

При подписании договора купли-продажи ФИО2 передал истцу подлинники правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о праве на наследство по закону, выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ), технический паспорт, а также комплект ключей от квартиры.

Оригиналы данных документов, а также предварительного договора, расписки ФИО2 о получении выкупной цены за квартиру и основного договора купли-продажи представлены истцом суду.

<данные изъяты>

Как пояснила истец, ФИО2 до наступления смерти от своего намерения продать ей квартиру не отказался, однако регистрации перехода права собственности на квартиру препятствовала <данные изъяты>, а затем наступление смерти. Данные пояснения соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в том числе показаниям свидетелей, и ничем не опровергнуты.

Как установлено судом, спорная квартира передана истцу в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что никем не оспаривается и подтверждается как передачей ей правоустанавливающей и технической документации, так и комплекта ключей.

С момента смерти ФИО2 истец вступила в права владения данной квартирой и несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждено соответствующими квитанциями.

Согласно справке администрации сельского поселения Волжский Утес от ДД.ММ.ГГГГ с момента смерти ФИО2 по настоящее время спорной квартире никто не зарегистрирован. Родственников у ФИО2 после смерти его матери не имеется. <данные изъяты>

Как установлено ст. ст. 1152, 1154 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Из справки нотариуса нотариального округа Шигонского района от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что после смерти ФИО2 наследственное дело не открывалось. В нотариальной конторе имеется завещание ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, которым он завещал принадлежащие ему земельный участок и жилой дом, расположенные в <адрес>, ФИО6 (со слов истца – сыну бывшей сожительницы ФИО2). Однако ни ФИО6, ни иные наследники наследство путем подачи заявления нотариусу не принимали. Сведения о наличии наследников, принявших наследство фактическими действиями, отсутствуют.

Лиц, претендующих на спорное имущество, кроме истца, не имеется. ТУ Росимущества в Самарской области и Администрация сельского поселения Волжский Утес, как органы, в полномочия которых входит оформление прав на выморочное и бесхозяйное недвижимое имущество, возражений на иск не представили.

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как установлено п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем согласно положениям ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (пункты 1, 8).

При таких обстоятельствах договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и Калининой О.М. ДД.ММ.ГГГГ, государственной регистрации не подлежал, в связи с чем правовые последствия по данной сделке наступили с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора продажи недвижимости существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цена передаваемого имущества.

Пунктом 1 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как установлено п. 2 ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ следует, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статья 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Согласно ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 62 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ также разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и истцом, соответствует требованиям закона: между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он составлен в требуемой письменной форме и подписан сторонами; обязательства по договору его сторонами выполнены, выплата стоимости квартиры продавцу произведена, имущество передано покупателю. Договор до сих пор никем не оспорен.

Таким образом, передав спорную квартиру в собственность истцу на основании договора купли-продажи, продавец ФИО2 распорядился принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Как предусмотрено ст. ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в частности, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу ч. 7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Калинина О.М. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании представленного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием заявления продавца ФИО2, ей предложено представить такое заявление либо решение суда. Иных препятствий для государственной регистрации перехода права собственности не выявлено.

Суд приходит к выводу, что истцом представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о волеизъявлении ФИО2 на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении спорной квартиры к истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также доказательства, подтверждающие, что государственная регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от воли сторон причинам - в связи с тяжелой болезнью и последующим наступлением смерти ФИО2

При этом суд учитывает, что расписка о получении от Калининой О.М. денежных средств в качестве оплаты проданной квартиры выполнена рукописным способом. Факт передачи денег ФИО2 и написания им указанной расписки подтвердила свидетель ФИО7, оснований не доверять показаниям которой суд не находит.

Поскольку продавец ФИО2 лично участвовал в заключении договора купли-продажи спорной квартиры, его намерение совершить данную сделку подтверждается передачей документации и ключей от квартиры истцу, то факт его смерти не может являться основанием для отказа в иске.

Учитывая изложенные обстоятельства, иск необходимо удовлетворить.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Калининой О.М. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 47 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и покупателем Калининой О.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., по заявлению покупателя Калининой О.М., в отсутствие заявления продавца ФИО2.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Председательствующий А.Ю.Полянский

Решение вынесено в окончательной форме 27.07.2020.

Судья А.Ю.Полянский