Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-415/2020 (2-3463/2019;) ~ М-3167/2019 от 25.12.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2020 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Болохова О.В., при секретаре Кошелевой О.И. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-415\2020 по иску Якординой Натальи Валентиновны, Карюковой Гульчехры Махмудовны к Долгополовой Светлане Алексеевне о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Якордина Н.В., Карюкова Г.М. обратились в Ставропольский районный суд с иском к Долгополовой С.А. о государственной регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (Покупатели) и ответчиком (Продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Договор купли-продажи был сторонами исполнен, ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатели передали для государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в МАУ «МФЦ» г.Тольятти, о чем выдана соответствующая опись. Уведомлением от 06.02.2018 Управление Росреестра по Самарской области государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на земельный участок была приостановлена. 10.12.2019 г. истцы обратились в орган регистрации для возобновлен регистрационных действий, однако сотрудником Росреестра сообщено, что ответчиком для регистрации представлен договор купли-продажи с новым покупателем, в представленном на регистрацию комплекте имеется и отказ Администрации муниципального района Ставропольский. В связи с этим регистрация переход права собственности и регистрация общей долевой собственности истцов земельный участок невозможна. Таким образом, продавец продал земельный участок второй раз и уклоняется от предоставления полного пакета документов для регистрации перехода права собственности на земельный участок по ранее заключенному и исполненному договору купли-продажи.

Просят произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Продавца - Долгополовой Светланы Алексеевны на Покупателей - Якордину Наталью Валентиновну и Карюкову Гульчехры Махмудовны.

В судебном заседании представитель истцов Григорова Н.А. полностью поддержала исковые требования.

Представитель ответчика Миронова Е.В. действующая на основании доверенности иск не признал по основаниям указанным в отзыве.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушании дела извещался, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица Администрации м.р. Ставропольский в судебное заседание не явился о дне слушании дела извещался, в представленном отзыве просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.(л.д. 123)

Представитель третьего лица Правительства Самарской области в судебное заседание не явился о дне слушании дела извещался, в представленном отзыве просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.(л.д. 126-127 ). Принимая во внимание, что неявка извещенных надлежащим образом сторон не препятствует рассмотрению дела, суд считает возможным в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу положений пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно положениям пунктов 2, 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Срок исковой давности по требованиям, указанным в названной статье, составляет один год. В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, покупатель является законным владельцем недвижимого имущества лишь после передачи ему владения этим имуществом. Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Из материалов дела следует, что 29.01.2018 между Якординой Натальей Валентиновной, Карюковой Гульчехрой Махмудовной (Покупатели) и Долгополовой Светланой Алексеевной (Продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 400000 кв.м ( л.д. 76).

29.01.2018 Продавец и Покупатели передали для государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в МАУ «МФЦ» г.Тольятти, о чем выдана соответствующая опись.

Уведомлением от 06.02.2018 Управление Росреестра по Самарской области государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на земельный участок была приостановлена. Основанием приостановки явились следующие обстоятельства:

- запрет на регистрационные действия на основании определения 13.03.2017 Автозаводского районного суда г.Тольятти по делу № 2-3297/20;

- запрет на регистрацию перехода права собственности на основании определения от 19.10.2017 Арбитражного суда Самарской области по делу А55-9405/2016;

- отсутствие документов, подтверждающих отказ администрации муниципального района Ставропольский Самарской области преимущественного права покупки земельного участка.

06.02.2018 государственная регистрация была приостановлена до поступления в орган регистрации судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии арестов или запретов, а также до получения сведений о соблюдении требваоний, касающихся реализации преимущественного права покупки земельного участка их земель сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на то, что договор содержит условия о том, что цена договора уплачена продавцу покупателем до подписания настоящего договора (п.2) и на то, что договор является актом приема-передачи ( п. 3.3) каких-либо доказательств реального исполнения продавцом обязательства по передаче спорного имущества покупателям не представлено, как не представлено доказательств исполнения своих обязательств покупателям об оплате. ( л.д. 40-42)

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что фактически земельный участок сельскохозяйственного назначения покупателю не передан, с момента заключения договора истцы участком не пользуются. Также из материалов дела следует, что наложен запрет на регистрационные действия на основании Определения 13.03.2017 Автозаводского районного суда г.Тольятти. Определение о снятии данного запрета было представлено 10.12.2019.

Также был наложен запрет на регистрацию перехода права собственности на основании Определения от 19.10.2017 Арбитражного суда Самарской области по делу А55-9405/2016. Сведения об указанном запрете были погашены 15.01.2020.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной Форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации иди в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет,

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене, ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно статье 21 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Самарская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Муниципальные образования в Самарской области в лице уполномоченных органов местного самоуправления обладают преимущественным правом покупки находящихся на территории соответствующих муниципальных образований таких земельных участков, в случае, если Самарская область в лице Правительства Самарской области отказалась от приобретения соответствующего земельного участка в пользу муниципального образования в Самарской области. Между тем, в рассматриваемом случае документы о соблюдении установленной законом процедуры извещения уполномоченных органов о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения к заявлению о государственной регистрации прав приложены не были. Сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной. Доказательств соблюдения при совершении сделки соблюдения преимущественного права покупки земельного участка - не имеется.

Исходя из приведенных правовых норм, устанавливающих обязательные правила совершения сделок по отчуждению земельных участков сельскогохозяйственного назначения, необходимым условием для государственной регистрации таких сделок является соблюдение продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, а также предоставление на государственную регистрацию документов, подтверждающих отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки.

Отсутствие указанных документов является препятствием к государственно регистрации перехода права собственности, что не может быть устранено посредством применения статьи 165 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке.

Соблюдение указанных обязательных требований закона по данному делу установлено не было.

Согласно имеющегося в материалах дела отзыва Росреестра, в Управление Росреестра по Самарской области поступил ответ Администрации муниципального района Ставропольский по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в администрацию извещение о продаже земельного участка не поступало. ( л.д. 166).

Также в Управление Росреестра по Самарской области поступил ответ Министерства имущественных отношений Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос №, согласно которому по состоянию на 26.12,2019 извещение о продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № принадлежащего Долгополовой С.А. в Правительство Самарской области и соответственно, в министерство не поступало. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Долгополовой С.А. подано заявление о прекращении государственной регистрации права (л.д. 164 ). Такое же заявление подано в феврале 2020 года

То обстоятельство, что 26.02.2020 г. Администрация муниципального района Ставропольский отказалась от преимущественного права покупки земельного участка на вывод суда не влияют, так как данные отказ имели место за пределами установленного ч. 4 ст. 165 ГК РФ срока исковой давности.

Суд принимает во внимание, что фактически земельный участок не был предан покупателям, и те не приступили к его использованию. Данное обстоятельство опровергает доводы истца о том, что сделка была исполнена.

Кроме того, Пунктом 4 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Договор купли-продажи заключен между сторонами 29.01.2018, а иск подан 25.12.2019, то есть за пределами установленного п. 4 ст.165 ГК РФ срока исковой давности.

Таким образом, оснований для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, не имеется. В удовлетворении исковых требваоний следует отказать.

Меры обеспечения иска, наложенные определением Ставропольского районного суда от 26 декабря 2019 года следует отменить после вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 - 199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требваоний Якординой Натальи Валентиновны, Карюковой Гульчехры Махмудовны к Долгополовой Светлане Алексеевне о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок - ОТКАЗАТЬ.

Меры обеспечения иска, наложенные определением Ставропольского районного суда от 26 декабря 2019 года - отменить после вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд.

Судья –

Решение в окончательной форме изготовлено 5 июня 2020 г.