Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2335/2012 ~ Материалы дела от 10.08.2012

Дело № 2- 2335/12

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2012 года                                                             г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи                     Ивлевой О.В.

При секретаре                                                  Малаховой И.Л.

С участием:                        

Истца                                            Резников К.П.

Представителя администрации г. Пятигорска            Осипян П.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению Резников К.П., Сетракян С.С., Седракян М.М. к администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома в перепланированном и реконструированном состоянии, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Резников К.П., Сетракян С.С., Седракян М.М. обратились в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о сохранении жилого дома в перепланированном и реконструированном состоянии, признании права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что им на праве общей долевой собственности ( Резников К.П. - <данные изъяты>, Сетракян С.С.- <данные изъяты>,Седракян М.М. <данные изъяты>принадлежит жилой дом лит. <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом литер <данные изъяты> расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., (кадастровый №), который также принадлежит им на праве общей долевой собственности. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Ими за счет вложения собственных средств, с целью улучшения жилищных условий, были самовольно выполнены работы по перепланировке и реконструкции принадлежащего нам жилого дома литер <данные изъяты> надстроен 3-й этаж с мансардой, произведена перепланировка помещений № (общей площадью <данные изъяты> кв.м.) с целью их использования в качестве нежилых. В результате указанных работ по перепланировке и реконструкции увеличилась общая площадь жилого дома лит. <данные изъяты> и составляет в настоящее время <данные изъяты>

Работы по перепланировке и реконструкции жилого дома выполнены ими в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем, являются самовольными. При обращении в Администрацию г. Пятигорска с просьбой узаконить самовольную реконструкцию жилого дома и принять дом в эксплуатацию с учетом реконструкции пл. <данные изъяты> кв.м., им было отказано в связи с отсутствием разрешающих документов и рекомендовано обратиться в суд, поскольку вопрос о сохранении жилого дома в перепланированном и реконструированном состоянии согласно ст. 222 ГК РФ, находится в компетенции суда. Произведенная ими реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соседей и не создает им угрозы жизни и здоровью, что подтверждается отсутствием спора с соседними собственниками. Просят суд сохранить жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> в перепланированном и реконструированном состоянии и считать состоящим из помещений: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома, признать за ними право общей долевой собственности, пропорционально принадлежащим долям ( Резников К.П. - <данные изъяты>, Сетракян С.С. - <данные изъяты> Седракян М.М. - <данные изъяты> на жилой дом литер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом произведенной реконструкции, общей площадью <данные изъяты> кв.м..

В судебном заседании истец, Резников К.П., действующий также по доверенности от истцов Сетракян С.С., Седракян М.М., доводы изложенные в исковом заявлении поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить. При этом суду пояснил, что строительные работы проводились в точном соответствии с требованиями СНиП и других нормативных актов. Они, как собственники вышеуказанного объекта несут бремя расходов по его содержанию, строительство полностью произведено за их личные средства. В результате указанных работ по перепланировке и реконструкции увеличилась общая площадь жилого дома лит. <данные изъяты> и составляет в настоящее время <данные изъяты> кв.м.. Произведенная ими реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соседей и не создает им угрозы жизни и здоровью, что подтверждается заключением экспертизы ФБУ Северо-кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский отдел, в соответствии с которым жилой дом литер <данные изъяты> после выполнения работ по реконструкции отвечает требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, предъявляемым к жилым зданиям, здание безопасно при использовании по назначению (в качестве жилого дома).

Представитель Администрации г. Пятигорска Осипян П.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать, пояснив при этом суду, что в ходе проверки обращения Резников К.П., при визуальном обследовании установлено, что истцами по указанному адресу возведено 4-х этажное строение литер <данные изъяты> в связи с тем, что постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №№ истцам были выданы разрешения на строительство жилых домов количество этажей которых составляет 3, то строительные работы по возведению данного объекта капитального строительства произведены без соответствующего разрешения, т.е. самовольно. Вместе с тем не отрицает, что объект расположен на отведенном земельном участке, принадлежащем истцам на праве собственности. Сведениями о нарушении строительных норм и правил при проведении работ по строительству указанного объекта недвижимости Администрация города не располагает. Вопрос о сносе указанного строения Администрацией города не рассматривался.

Топчиян В.Г., Топчиян Г.Г., привлеченные к участию в деле в качестве 3-го лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются заявления Топчиян В.Г., Топчиян Г.Г. в котором они просят рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие, против удовлетворения заявленных исковых требований не возражают, строительством жилого дома литер <данные изъяты> по указанному адресу их законные права и интересы нарушены не были, претензий к Резников К.П., Сетракян С.С., Седракян М.М. по поводу указанного строения они не имеют.

Суд, с учетом мнения лиц присутствующих в судебном заседании, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-х лиц Топчиян В.Г., Топчиян Г.Г..

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, инвентарное дело, считает, что заявленные Резников К.П., Сетракян С.С., Седракян М.М. исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

В пункте 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

       В судебном заседании установлено, что истцам праве общей долевой собственности ( Резников К.П. - <данные изъяты>, Сетракян С.С.- <данные изъяты> Седракян М.М. - <данные изъяты> ) принадлежит жилой дом лит. <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом литер <данные изъяты> расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., (кадастровый №), который также принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как пояснил в судебном заседании Резников К.П., действующий также по доверенности от истцов Сетракян С.С., Седракян М.М., ими, с целью улучшения жилищных условий, были самовольно выполнены работы по перепланировке и реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> надстроен 3-й этаж и мансарда над частью здания, произведена перепланировка помещений № (общей площадью <данные изъяты> кв.м.), с целью их использования в качестве нежилых.     

В результате указанных работ по перепланировке и реконструкции увеличилась общая площадь жилого дома литер <данные изъяты> и составляет в настоящее время <данные изъяты> кв.м.

Однако, как установлено в судебном заседании, работы по перепланировке и реконструкции жилого дома выполнены в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем, являются самовольными, что является нарушением требований закона и в дальнейшем служит препятствием к регистрации права собственности на объект недвижимого имущества органом местного самоуправления, и дает основания считать вновь возведенный объект самовольной постройкой.

В настоящее время строительство объекта окончено и капитальное строение литер <данные изъяты> представляет собой жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м..

Статья 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

        Статья 25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, согласно которой право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям ГрК РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справку о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Как усматривается из материалов дела, истцы обращались в администрацию г. Пятигорска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию но, однако им было отказано и рекомендовано обратиться в суд, поскольку реконструкция жилого дома литер <данные изъяты> по указанному адресу произведена самовольно в отсутствие разрешительной документации.

По мнению суда в ходе проведенной реконструкции объект недвижимости претерпел существенные изменения, что требовало обязательного согласования с органом местного самоуправления.

Ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения.

Градостроительным кодексом (ст.1) установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в т.ч. и на месте сносимых объектов (п.13 ст.1), реконструкция - изменение параметров объектов и их частей (количества помещений, этажности, площади, производственной мощности, и пр. (п.14ст.1).

Согласно ст. 754 ГК РФ под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания и сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).

То обстоятельство, что истцами фактически выполнены работы по реконструкции существующего объекта недвижимости в судебном заседании стороны не оспаривают.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм.

ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 года предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо, ее осуществившее, не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

Анализ представленных письменных доказательств, свидетельствует о соблюдении целевого использования предоставленного земельного участка.         

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости имеет назначение - земли населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке инеразрывно с ним связан, и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок.

Наличие права на земельный участок, по мнению суда, нашло свое подтверждение представленными истцами письменными доказательствами указанными выше, а именно Свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В соответствии со п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Нормы ГК РФ развивает Земельный кодекс РФ, в силу пп. 2 п. 1 ст. 40 которого, собственник земельного участка вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием при условии соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

С учетом изложенного, жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу является объектом недвижимости.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что разрешение на реконструкцию объекта недвижимого имущества истцам не выдавалось, соответственно все работы по реконструкции здания являются самовольными.

Фактически, истцы не оспаривают, что возведенное ими строение имеет признаки самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за фактически осуществившими строительство лицами, ни за собственником земельного участка в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.     

Как следует из схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке, его место расположения не нарушает границ и не препятствует другим собственникам недвижимого имущества расположенного на сопредельных земельных участках, использовать принадлежащее им имущество по назначению и обслуживать его, что подтверждается заявлением Топчиян Г.Г., Топчиян В.Г.

По данному гражданскому делу была проведена судебная строительно- техническая экспертиза на разрешение которой судом были поставлены вопросы: соответствует ли жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу, с учетом произведенной реконструкции требованиям предъявляемым к жилым домам и не создает ли угрозу жизни и безопасности для окружающих.

В соответствии с заключением судебной строительно- технической экспертизы ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал, жилой дом литер <данные изъяты> по <адрес> после выполнения работ по реконструкции жилого дома отвечает требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, предъявляемым к жилым зданиям. Реконструированный жилой дом литер <данные изъяты> по <адрес> находится в удовлетворительном техническом состоянии, видимых деформаций и повреждений в конструкциях нет. Здание безопасно при использовании по назначению - в качестве жилого дома).

Таким образом, на настоящее время спорный объект недвижимости соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Ответчиком, в лице представителя по доверенности, Осипян П.А., суду не представлены доказательства нарушения истцами при проведении работ по реконструкции градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Более того, в своих возражениях ответчик и не ссылается на их нарушения, а в обоснование возражений ссылался на нарушения Градостроительного кодекса, а именно на то обстоятельство, что поскольку постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №№ истцам были выданы разрешения на строительство жилых домов количество этажей которых составляет 3, то строительные работы по возведению данного объекта капитального строительства произведены без соответствующего разрешения, т.е. самовольно, однако требований о приведении жилого дома в прежнее состояние суду заявлено не было.

Таким образом, судом установлено, что все технические условия и рекомендации при реконструкции жилого дома истцами выполнены без нарушений, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто представителем ответчика.

Отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Как следует из объяснений истца, материалов гражданского и инвентарного дел, фактически истцами выполнена надстройка 3-го этажа с мансардой, произведена перепланировка помещений № (общей площадью <данные изъяты> кв.м.) с целью их использования в качестве нежилых.

В судебном заседании установлено, что работы выполнены без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, что является одним из оснований удовлетворения исковых требований.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В судебном заседании установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (Постановление Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Как следует из материалов дела и пояснения сторон, застройщики и собственники земельного участка - одни и те же лица.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ решается вопрос права на строение и регистрации его: если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Поскольку такие строительные работы как перепланировка, реконструкция отдельных помещений не влекут увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за жилым домом в целом, осуществляются не иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), и, принимая во внимание, что в данном случае работы по реконструкции жилого дома выполнены собственниками жилого дома, в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом и принадлежащем собственникам жилого дома на праве собственности, претензий со стороны пользователей сопредельных земельных участков, к истцам не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется, претензий к истцам администрацией города или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска.

Поэтому реконструированный жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу, с изменением параметров объекта недвижимости, путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения жилого дома в реконструированном состоянии.

Удовлетворяя исковые требования, суд также принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: наличие права истцов и застройщиков на земельный участок, на котором расположено самовольное строение, соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, наличие экспертного заключения о возможности безопасного использования здания по назначению (в качестве жилого дома), отсутствие данных о несоблюдении истцами градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Представитель ответчика Осипян П.А., возражая против удовлетворения требований в обоснование своих возражений, не представила суду ни одно из доказательств в подтверждение обстоятельств, которые бы исключали возможность признания права собственности, либо что строение создает угрозу жизни и безопасности людей.

Напротив, истцы представили суду все доказательства в подтверждение приведенных обстоятельств, которые позволилисуду прийти к выводу о возможности удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что истцами представлены достоверные и бесспорные доказательства в подтверждение заявленных требований.

В условиях состязательности процесса, в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений истцами при реконструкции жилого дома литер <данные изъяты> градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным эксплуатацию задания и которые бы влекли существование угрозы жизни и безопасности граждан.

         Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Резников К.П., Сетракян С.С., Седракян М.М. удовлетворить.

Сохранить жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> перепланированном и реконструированном состоянии и считать состоящим из помещений: № общей площадью <данные изъяты> кв.м..

Признать за Резников К.П., Сетракян С.С., Седракян М.М. право общей долевой собственности, пропорционально принадлежащим долям ( Резников К.П. - <данные изъяты>, Сетракян С.С.- <данные изъяты>, Седракян М.М. - <данные изъяты> ) на жилой дом литер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, с учетом произведенной реконструкции, общей площадью <данные изъяты> кв.м..

Решение по заявленным требованиям является основанием для государственной регистрации права собственности на общих основаниях.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение месяца.

Судья:___________________________________О.В. Ивлева