Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-201/2018 ~ М-67/2018 от 07.02.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 апреля 2018 года г. Зеленокумск

Советский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Валикова К.С.,

при секретаре Чадовой Е.В.,

с участием истцов Османова А.А., Моисеенко Л.Ф., Гореловой Л.Ю., Дериглазова В.А., Артемова П.В.,

представителя ответчика ЗАО «Солнечное +» Чернышева В.А.,

представителя третьего лица администрации Советского городского округа Шеховцовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кургуз Н.А., Османова А.А. Моисеенко Ф.Г., Моисеенко Л.Ф., Гореловой Т.И., Гореловой Л.Ю., Дериглазова В.А., Артемова П.В. к ЗАО «Солнечное+» и территориальному отделу администрации Советского городского округа в с. Солдато-Александровском о признании решения общего собрания собственников земельных долей и договора аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи в ЕГРН об обременении права в виде аренды,

УСТАНОВИЛ:

Кургуз Н.А., Османов А.А., Моисеенко Ф.Г., Моисеенко Л.Ф., Горелова Т.И., Горелова Л.Ю., Дериглазов В.А. и Артемов П.В. (с учетом принятого судом отказа от иска Кузнецовой Л.В., Шульц И.А., Кузнецова В.С. и Шершнева А.П.) обратились в суд с иском к ЗАО «Солнечное+» и территориальному отделу администрации Советского городского округа в с. Солдато-Александровском о признании решения общего собрания собственников земельных долей и договора аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи в ЕГРН об обременении права в виде аренды.

В обосновании иска истцы указали, что они являются собственниками долей в праве общей долевой собственности земельного участка сельхозназначения общей площадью <данные изъяты> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в <данные изъяты> 28.04.2017 года по инициативе администрации муниципального образования Солдато-Александровского сельсовета было проведено общее собрание собственников указанных земельных долей. Среди вопросов постановленных на повестку дня, был об условиях договора аренды земельного участка, согласно которого срок аренды составляет 10 лет, размер для расчета арендной платы – 1000 кг пшеницы и 1000 кг ячменя за земельную долю в 3,96 га, переменная часть арендной платы, выплачиваемая в денежном выражении, в сумме, равной оплаченному налогу пайщиком на земельную долю – НДФЛ и налог на землю. При голосовании о передаче участка в аренду на указанных условиях фактически «против» проголосовали 25 человек, однако счетная комиссия насчитала 6 человек, проголосовавших «против». Далее главой КФХ ФИО12 были предложены другие условия аренды, ведущие собрания не поставили данное предложение на голосование, чем нарушили порядок проведения собрания и права пайщиков для, не отразив его в протоколе собрания. О выборе уполномоченного лица большинство в протоколе указано на единогласное голосование, в действительности же большинство проголосовало «против». Вопрос повестки дня «Разное» на обсуждение не ставился. После изготовления протокол был направлен в администрацию для подписания, там было отказано в его подписании в связи с неточным количеством указанных человек, проголосовавших «против», которых надо было указать в протоколе. Однако представители ЗАО «Солнечное+» подали протокол и договор аренды для проведения государственной регистрации в Управление Росреестра по СК. Регистрация договора нарушила права пайщиков, поскольку не позволила распорядиться земельными долями с более выгодными для них условиями и необходимостью при выделении согласования размера и местоположения долей. Просили суд признать недействительными решение общего собрания участников долевой собственности по передаче в аренду земельного участка от 28.04.2017 года, договор аренды земельного участка сельхозназначения № 02/17 от 03.05.2017 года и исключить запись об обременении права в виде аренды земельного участка земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись от 16.08.2017 года № 26/019/2017-47).

В судебном заседании истцы Моисеенко Л.Ф., Османов А.А., Горелова Л.Ю., Дериглазов В.А. и Артемов П.В. поддержали заявленные исковые требования и пояснили, что о дате проведения собрания и о вопросах повестки дня не знали, в тоже время присутствовали при его проведении. Оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона. Протокол собрания от 28.04.2017 года, который явился основанием для регистрации договора аренды в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, недействителен. Запись о регистрации об обременении права в виде аренды земельного участка земельного участка недействительна, поскольку законных оснований для регистрации не соответствующего требованиям закона договора аренды земельного участка и на основании оспариваемого решения общего собрания не имелось. В настоящее время они не имеют возможности распорядиться земельными долями по своему усмотрению, заключив договор аренды с другими арендаторами.

В судебное заседание истцы Кургуз Н.А., Моисеенко Ф.Г. и Горелова Т.Ф., будучи надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, не прибыли.

Представитель ответчик – ЗАО «Солнечное+» Чернышев В.А. иск не признал и пояснил, что собрание проводилось в соответствии с требованиями законодательства, была публикация в газете и на сайте администрации с извещением о дате проведения собрания за 40 дней. Истцами могли быть предприняты меры о выделе своих земельных долей, но они не воспользовались своим правом, ими не были представлены доводы расторжения договора. На собрании было принято такое решение, которое принято большинством голосов, протокол собрания подписан уполномоченным от имени истцов лицом, ФИО15 В настоящее время для выдела земельных долей препятствий нет, необходимо провести межевание. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности для обращения с иском.

В судебное заседание представитель ответчика – территориального отдела администрации Советского городского округа Ставропольского края в с. Солдато-Александровском, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, не прибыл.

Представитель третьего лица, привлеченного по инициативе суда - администрации Советского городского округа Ставропольского края Шеховцова Н.А. исковые требования просила удовлетворить и пояснила, что организация собрания, проведенного 28.04.2017 года, была проведена с нарушением действующего законодательства, пайщики не могли выразить свое волеизъявление, протокол не был подписан. Этот протокол явился основанием для регистрации договора аренды с ЗАО «Солнечное+».

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется письменное заявление с просьбой рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, принятие решения оставляют на усмотрение суда.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся сторон.

Исходя из ст. 67 ГПК РФ, исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу ч. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с ч. 1 ст. 12 названного Закона, к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Положениями ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Согласно ч. 2 ст. 9 вышеуказанного Федерального закона № 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Судом установлено, что после объявления о проведении общего собрания в средствах массовой информации 28.04.2017 года было проведено общее собрание собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Как видно из материалов дела, 05.05.2017 года в книге учетов входящих документов внесена запись Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о получении документов на государственную регистрацию, среди них договор аренды земельного участка сельхозназначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 03.05.2017 года № 02/17, заявление о государственной регистрации договора аренды от 05.05.2017 года № 26/133, протокол общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 28.04.2017 года № 1. Представленный договор заключен между собственниками земельных долей в лице ФИО32 и ЗАО «Солнечное+» сроком на 10 лет. Предметом вышеуказанного договора аренды являлся земельный участок, общей площадью <данные изъяты>, целевое назначение земельного участка - для сельскохозяйственного производства. Местоположение земельного участка: в земельном массиве ЗАО «Солнечное+».

Согласно ч. 7 ст. 14.1 Федерального закона № 101-ФЗ только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании.

Как видно из представленного списка участников долевой собственности (их представителей), присутствующих 28.04.2017 года на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, явка собственников земельных долей составила 92 человека из 191 участника общей долевой собственности.

В соответствии с нормами земельного законодательства, действовавшего на момент проведения собрания, общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (ч. 5 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ ).

Кворум собрания составил 48,17 % от общего числа участников долевой собственности исходя из числа явившихся на собрание. Нарушений порядка созыва и подготовки общего собрания собственников от 28.04.2017 года не допущено.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ в целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями: 1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в кадастровой выписке о таком земельном участке; 2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенных другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей; 3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации; 4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.

Таким образом, общее собрание собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 28 апреля 2017 года считается правомочным.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (ч. 11 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ).

В соответствии с ч. 8 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Как видно из протокола общего собрания № 1 собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 28 апреля 2017 года, решения по вопросам №1, № 2, № 3, № 5 приняты единогласно, по вопросу № 4 – путем голосования большинством голосов с отражением в протоколе фамилий участников собрания проголосовавших против. Большинство присутствовавших на общем собрании собственников земельных долей проголосовало "За" принятие решения по вопросу № 4 повестки дня истцами не оспаривалось и доказательств обратного суду не предоставлено.

Таким образом, указание в списке участников общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 28 апреля 2017 года, представленном истцами, на количество проголосовавших «Против» по вопросу № 4 в количестве 25 человек, вместо 6 человек не влечет изменения результатов голосования по данному вопросу повестки дня, поэтому не может быть расценено судом как нарушение требований закона, влекущее недействительность решения общего собрания.

В соответствии с ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе, правило о письменной форме протокола (пункт 3 ст. 181.2).

Согласно части 4 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания является ничтожным в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества, принято при отсутствии необходимого кворума, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка и нравственности.

В соответствии с ч. 5 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Суд полагает, что ссылки истцов на то, что обременение их земельных долей договором аренды препятствует распоряжению ими своими долями, необоснованны, поскольку истцы не лишены возможности начать процедуру по выделению земельных участков в счет их земельных долей в соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким образом, истцы имеют право на выдел их земельной доли независимо от результатов их голосования на общем собрании собственников от 28.04.2018 года.

В соответствии с. ч. 11 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Однако, присутствовавший на общем собрании 28.04.2017 года собственников земельный долей глава администрации муниципального образования Солдато-Александровского сельсовета Советского района Ставропольского края ФИО18 отказался от подписи протокола общего собрания № 1 собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 28.04.2017 года, мотивируя тем, что без проверки документов юристом администрации, подписывать протокол не намерен, что подтверждено актом об отказе от подписания от 28.04.2017 года, подписанным председателем, секретарем и участниками собрания.

Как установлено судом, данное собрание проводилось в соответствии с требованиями п. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проведение указанного собрания закону не противоречило. В связи с тем, что истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о незаконности данного собрания, суд не находит оснований для удовлетворения иска в части признания оспариваемого решения общего собрания от 28.04.2017 года недействительным.

Таким образом, и оспариваемый договор аренды от 03.05.2017 года № 02/17 года, подписанный и сданный на регистрацию на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 28.04.2017 года, содержит в надлежащей форме условия о размере и составных частях арендной платы, порядок и сроки ее выплаты, ответственность сторон за нарушения условий договора.

При решении по иску в части признания недействительной и исключения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд приходит к следующему.

В связи с отказом в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, суд считает необходимым соответственно отказать истцам и в иске в части признания недействительной и исключения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Кургуз Н.А., Османова А.А., Моисеенко Ф.Г., Моисеенко Л.Г., Гореловой Т.И., Гореловой Л.Ю., Дериглазова В.А., Артемова П.В. к ЗАО «Солнечное+» и территориальному отделу администрации Советского городского округа в с. Солдато-Александровском о признании решения общего собрания собственников земельных долей и договора аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи в ЕГРН об обременении права в виде аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение календарного месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд.

Мотивированное решение суда, в соответствии со ст. 199 ГПК РФ, изготовлено в окончательной форме 11 апреля 2018 года.

Судья. _{подпись} К.С. Валиков

Копия верна:

Судья К.С. Валиков