Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-898/2018 ~ М-697/2018 от 10.05.2018

                                     Дело № 2-898/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2018 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего – судьи Томского районного суда      Стереховой С.А.,

при секретаре Уфимцевой К.С.,

с участием:

представителя истца Скиданова А.О.,

представителей ответчика Сербина Н.В. Трифанова В.В., Бауэр А.В.,

представителя ответчика Кузнецова А.В. Шкуратова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело № 2-898/2018 по иску Пепеляева Александра Владимировича к Кузнецову Андрею Васильевичу, Сербину Николаю Валерьевичу о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Пепеляев А.В. в лице представителя Скиданова А.О., действующего на основании доверенности от 25.01.2018, сроком действия три года, обратился в суд с иском к Кузнецову А.В., Сербину Н.В. о расторжении договора купли-продажи от 13.05.2016 земельного участка с кадастровым номером (номера), расположенного по адресу: (адрес), о расторжении договора купли-продажи от 14.04.2016 земельного участка с кадастровым номером (номера), расположенного по адресу: Томская область, Томский район, с. Корнилово, мкр. Красная Горка, ул. Надежды, 1.

В обосновании требований указал, что весной 2016 года купил два смежных участка с кадастровыми номерами (номера) расположенного по адресу: Томская область, Томский район, с. Корнилово, мкр. Красная Горка, ул. Великая, 1, и (номера) расположенного по адресу: Томская область, Томский район, с. Корнилово, мкр. Красная Горка, ул. Надежды, 1. Данные участки предложили купить в агентстве недвижимости, представитель агентства подготовил все документы, назначил время регистрации сделок. Сделки были зарегистрированы, покупная цена составила 250000 рублей, денежные средства были переданы Кузнецову А.В. и Сербину Н.В. в день подписания договоров. Оба земельных участка имеют разрешенный вид использования для жилищного строительства и приобретались им с целью жилищного строительства. В августе 2016 года он обратился в Администрацию Корниловского сельского поселения с заявлениями о выдаче разрешений на строительство индивидуального жилого дома. В ответ получен отказ с мотивировкой, что земельные участки находятся в территориальной зоне О-1, утвержденной решением Совета Корниловского сельского поселения №5 от 19.02.2014. Когда он обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков, письмом от 06.09.2016 ему было отказано, администрация Корниловского сельского поселения инициировала проверку законности оформления земельных участков в данном месте. Кроме того, ему стало известно, что данные участки находятся в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи и какое-либо жилое строительство на них невозможно. Он обратился к продавцам земельных участков с требованием о расторжении договоров, однако высланные продавцам претензии вернулись по почте в связи с истечением срока хранения.

В ходе рассмотрения дела истцом требования увеличены, Пепеляев А.В. просил взыскать с ответчиков денежные средства, уплаченные им по договорам купли-продажи земельных участков от 14.04.2016 и от 13.05.2016 в размере 250000 рублей с каждого.

В судебное заседание истец Пепеляев А.В., ответчики Кузнецов А.В., Сербин Н.В., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, направили представителей.

Третье лицо Администрация Корниловского сельского поселения извещено о времени и месте рассмотрения дела, представителя не направило.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие истца, ответчиков и представителя третьего лица.

Представитель истца Скиданов А.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал полностью по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что истец отказ в выдаче разрешения на строительство не оспаривал, и не выяснял результат проверки законности образования земельных участков. Заключением кадастрового инженера подтверждено, что земельные участки расположены не в том месте, где должны были находиться после раздела материнского земельного участка.

Представители ответчика Сербина Н.В., Трифонов В.В. и Бауэр А.В., действующие на основании доверенности от 07.06.2018, сроком действия 1 год, требования истца не признали, полагали иск не подлежащим удовлетворению. Указали, что истцом не представлено доказательств того, что невозможно индивидуальное жилищное строительство, вид разрешенного использования в настоящее время не изменен. Зона О-1 из условно-разрешенных видов использования земельных участков имеет назначение под индивидуальные жилые дома, что свидетельствует о неправомерности отказа Администрации поселения в выдаче разрешения на строительство. Истцом отказ не обжалован. Ссылаясь на п.1 ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ, указали, что не известно, были ли проведены слушания об изменении вида территориальной зоны. Земельный кодекс РФ устанавливает использование земельных участков в соответствии с целевым назначением. Полагали, что истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права. Перед приобретением земельных участков истец их осматривал, знал месторасположение и кадастровые номера объектов, и имел возможность узнать более детальную информацию, включая вид территориальной зоны.

Представитель ответчика Кузнецова А.В., Шкуратов В.В., действующий на основании доверенности от 28.12.2015, сроком действия три года, счел требования не подлежащими удовлетворению. В письменном отзыве и в судебном заседании указал, что договор купли-продажи от 14.04.2018 был заключен с намерением продать земельный участок, содержит весь объем условий, оговоренных с покупателем, которому были известны все характеристики земельного участка. Покупателю передана та недвижимость, которая оговорена в договоре. Оснований для расторжения договора нет.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п.2 п.1 ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 13.05.2016 между Сербиным Н.В. (продавец) и Пепеляевым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, земельный участок по адресу: Томская область, Томский район, с. Корнилово, мкр.Красная Горка, ул. Великая, 1, с кадастровым номером (номера) общей площадью 500 кв.м. Земельный участок расположен на землях населенного пункта, разрешенное использование: для жилищного строительства. По согласованию сторон земельный участок продан за 50000 рублей (п.4 договора).

14.04.2016 между Кузнецовым А.В. (продавец) и Пепеляевым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, земельный участок по адресу: Томская область, Томский район, с. Корнилово, мкр.Красная Горка, ул. Надежды, 1, с кадастровым номером (номера) общей площадью 500 кв.м. Земельный участок расположен на землях населенного пункта, разрешенное использование: для жилищного строительства. По согласованию сторон земельный участок продан за 250000 рублей (п.4 договора).

Факт получения денежных средств от продажи земельных участков Сербиным Н.В. и Кузнецовым А.В. от Пепеляева А.В., каждым в размере 250000 рублей подтверждается расписками от 13.05.2016 и от 14.04.2016.

Договоры купли продажи земельных участков от 13.05.2016 и от 14.04.2016 не оспорены, доказательств их недействительности сторонами не представлено.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, собственником спорных земельных участков является Пепеляев А.В., что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости о права отдельного лица от 30.07.2018, от 31.07.2018.

В соответствии с п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

27.04.2017 Пепеляевым А.В. Кузнецову А.В. и Сербину Н.В. направлены претензии с требованием о расторжении договоров купли – продажи, конверты возвращены с отметкой «истек срок хранения», что подтверждается бланками претензий, конвертами, описями вложения.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает, что досудебных порядок истцом соблюден.

В качестве основания существенного нарушения договора истцом указано на невозможность строительства жилого дома.

Из представленных в материалы дела ответов Администрации Корниловского сельского поселения от 19.08.2016 на заявление Пепеляева А.В. о выдаче разрешения на строительство усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами 70:14:0000000:1928, (номера) расположены в территориальной зоне О-1 (зона многофункциональной общественно-деловой застройки), и утвердить Градостроительный план земельных участков не представляется возможным, так как их разрешенное использование не соответствует генеральному плану Корниловского сельского поселения.

Вместе с тем, отказы Администрации Корниловского сельского поселения не оспорены, доказательств нахождения спорных земельных участков в территориальной зоне О-1, суду не представлено.

Кроме того, как следует из содержания договор купли-продажи, истцу было известно расположение и характеристики земельных участков, а потому Пепеляев А.В. не был лишен возможности выяснить все обстоятельства местоположения земельных участков во время совершения сделок.

Из заключения кадастрового инженера ООО «Координата» следует, что местоположение земельных участков с кадастровыми номерами (номера) не соответствует первичному местоположению земельного участка с кадастровым номером 70:14:0300092:1256, из которого образован земельный участок с кадастровым номером (номера) из которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами (номера) (номера) Получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома не представляется возможным.

В обоснование невозможности получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома кадастровый инженер ссылается на отказ администрации Корниловского сельского поселения. Иные доводы в заключении не приведены.

Между тем, Пепеляев А.В. приобретал у Кузнецова А.В. и Сербина Н.В. определенные объекты недвижимости, местоположение которых было определено на момент продажи, что подтверждается кадастровыми делами земельных участков с кадастровыми номерами (номера) (номера)

Само по себе несоответствие местоположения земельных участков с кадастровыми номерами 70:14:0000000:1928, 70:14:0000000:1929 первичному местоположению земельного участка с кадастровым номером 70:14:0300092:1256, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 70:14:0300092:2618, из которого образованы спорные земельные участки, по мнению суда, не свидетельствует о существенном нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Достоверных доказательств невозможности строительства жилого дома, а соответственно отсутствие возможности использовать земельные участки в соответствии с установленным видом разрешенного использования, стороной истца не представлено.

Таким образом, учитывая, что не представлено достаточных доказательств того, что ответчиками существенно нарушены условия договора, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о расторжении договоров купли-продажи от 13.05.2016 и от 14.04.2016.

Учитывая, что в удовлетворении требований о расторжении договоров купли-продажи от 13.05.2016 и от 14.04.2016 отказано, суд полагает возможным отказать в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков денежных средств в размере 250000 рублей, с каждого в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Пепеляева Александра Владимировича к Кузнецову Андрею Васильевичу, Сербину Николаю Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2016, расторжении договора купли продажи земельного участка от 14.04.2016, взыскании 250000 рублей, выплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 13.05.2016, взыскании 250000 рублей, выплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 14.04.2016, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:          С.А.Стерехова