Решение по делу № 2-2309/2017 ~ М-1781/2017 от 25.05.2017

Гражданское дело №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 23 августа 2017 года

Судья Федерального суда <адрес>Мутаев М.А., при секретаре ФИО8,

с участием представителей истца по ордеру ФИО1, по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании сделки по купле-продаже квартиры с кадастровым номером 05:40:000033:7285, расположенной по адресу: РД, <адрес> озеро, <адрес>, строение 1, <адрес> между ФИО3 и ФИО4 состоявшимся на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к                                 ФИО3.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор, согласно которому ФИО6 И.А. намеревался продать истцу квартиру, расположенную по адресу:                          <адрес> озеро, состоящей из одной комнаты общей площадью 50 кв.м., на третьем этаже кирпичного дома.

По условиям предварительного договора ответчик был обязан заключить с истцом договор купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость квартиры составляла 1 300 000 рублей, которая истцом выплачена ответчику в полном объеме, факт передачи денежных средств также подтверждается отметкой, сделанной собственноручно ФИО3 на предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Расчеты по сделке по факту завершены.

Квартира была передана истцу и поставлена на кадастровый учет с присвоением точного адреса: <адрес> озеро, <адрес>, строение 1, <адрес>. Споров по данной квартире между истцом, ответчиком либо с третьими лицами не имеются.

Ответчик обещал оформить надлежащим образом все необходимые правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Однако, кроме вышеназванного предварительного договора, иного документа на квартиру от ответчика истец не получал.

Истец систематически напоминал ФИО3 о необходимости оформить надлежащим образом сделку по купле-продаже указанной квартиры и о передачи истцу свидетельства о праве собственности на квартиру, однако ответчик так и не выполнил свои обещания, в виду чего истец лишен возможности получить правоустанавливающие документы на указанную квартиру. На сегодняшний день истец со своей семьей проживает в данной квартире. Истцом за счет собственных денежных средств, произведены в квартире ремонтные работы.

В соответствии с п.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Фактически все предусмотренные законом процедуры были исполнены: квартира была передана, цена квартиры определена и в полном объеме оплачена. Однако истец уклоняется от оформления нашей сделки надлежащим образом, что является препятствием для получения истцом правоустанавливающих документов.

До рассмотрения данного дела по существу от истца поступило уточнение исковых требований, согласно которым от требования по признанию сделки по купле продаже квартиры с кадастровым номером 05:40:000033:7285, расположенной по адресу: <адрес> озеро, <адрес>, строение 1, <адрес>, заключенной между ФИО5 и ФИО4, состоявшейся на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ истец отказывается.

         Истец уточнил требование по иску и просит суд признать право собственности на квартиру с кадастровым номером 05:40:000033:7285, расположенной по адресу: <адрес> озеро, <адрес>, строение 1, <адрес> за ФИО4.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме.

В связи с неявкой в судебное заседание ответчика не возражал против рассмотрения данного дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах не явки суд не известил. В материалах дела имеется нотариально заверенное заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором исковые требования ФИО4 признает и просит суд рассмотреть данное дело в его отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, следовательно, за истцом может быть признано право собственности на указанную квартиру.

В данном случае, объект - жилой дом, в котором находятся объект паевого строительства, реально построен и он по закону должен быть передан в собственность истцу, в силу выплаты пая. Следовательно, за истцами может быть признано право собственности на указанную квартиру.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пояснения истца усматривается, что подача данного иска с требованием о признании права собственности на квартиру вызвана тем, что ответчик не выполняет условия предварительного договора и не передает истцу правоустанавливающие документы, необходимые для регистрации права собственности истца на данную квартиру.

В силу п.2 ст. 81 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не предусмотрено законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ                    «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из содержания приведенной выше нормы усматривается, что решением суда может быть зарегистрирована сделка, совершенная в надлежащей форме.

По договору участия в долевом строительстве (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г.).

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Как усматривается из материалов дела, истцом ФИО4 не был заключен с ответчиком либо другим лицом договор долевого строительства, истцом не представлены письменные доказательства, подтверждающие о том, что указанный многоэтажный дом завершен, введен в эксплуатацию в установленном законом порядке и соответствует требованиям СНИП, градостроительному кодексу, пожарным и санитарным нормам.

Требования истца о признании права собственности на отдельную квартиру в незавершенном многоквартирном доме не подлежит удовлетворению, поскольку многоэтажный дом незавершен, дом не легализован, нет акта ввода в эксплуатацию, соответствует нормам СНИП, градостроительному кодексу, пожарным и санитарным нормам. Таковы доказательства суду не представлены и судом в ходе разбирательства не установлены.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ усматривается, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Только после этого, в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

(в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N 41-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N 243-ФЗ).

Истцом не представлены письменные доказательства, подтверждающие выдачу разрешения на возведение многоэтажного дома, в котором истец просит суд признать право собственности на квартиру.

Более того, согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19.03.2014г. нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных дел даны следующие разъяснения, которые в свою очередь носят обязательный характер.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, в обязанности доказывания по делам данной категории, на стороне истца входит то, что им должны быть представлены доказательства осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, или получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов, на возведенный объект во внесудебном порядке.

Данная правовая позиция усматривается в постановлении ФАС ВСО от 14.08.2007г. по делу № А19-1440/07.

К тому же, согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, истцом не представлено суду, доказательства, что незавершенный многоэтажный дом не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранения самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровья граждан, просит признать за ним право собственности на указанные квартиры.

Как следует из представленных материалов на момент обращения истца в суд спорный объект истцу ФИО4 ответчиком не передан, многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передачи доли в строительством объекте не представлено, истцом не представлен договор долевого участия либо получения права у ответчика ФИО3 на указанную квартиру, на основании которого может быть заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

Наличие предварительного договора по продаже указанной квартиры не свидетельствует о наличии у продавца ФИО3 права на указанную квартиру, предварительный договор не вызывает в данном случае правовые последствия в виде перехода права на данную квартиру.

Поскольку сторонами не представлены доказательства о том, что объект строительства соответствует проектной документации, техническим регламентам, возведен с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, суд считает оснований для признания за истцом права собственности на часть объекта строительства (квартиру), не введенного в эксплуатацию, в рассматриваемом случае отсутствуют.

На основании вышеизложенного, суд находит требования подлежащими отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования ФИО4 о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером 05:40:000033:7285, расположенной по адресу: <адрес> озеро, <адрес>, строение 1, <адрес> за ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РД в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Мотивированно решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                  М.А.Мутаев