Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1089/2020 ~ М-1270/2020 от 23.11.2020

Дело № 2-1089/2020 <данные изъяты>

УИД - 13RS0024-01-2020-003505-79

Решение

Именем Российской Федерации

г. Саранск 24 декабря 2020 г.

Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия

в составе: судьи Кузьминой О.А.,

при помощнике Кувшиновой Л.В.,

с участием в деле:

истца председателя совета многоквартирного дома Сорокина Михаила Дмитриевича, действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №20 по ул.Н.Эркая г.Саранска от 3 ноября 2018 г.,

ответчика общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уют», его представителя Синдянкина Николая Николаевича, действующего на основании доверенности от 3 декабря 2020 г.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление №5», его представителя Проскуриной Ирины Николаевны, действующей на основании доверенности №2 от 8 июня 2020 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя совета многоквартирного дома Сорокина Михаила Дмитриевича к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уют» о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений по <адрес> на условиях, указанных в решении суда, и внести в него предложения, указанные в протоколе разногласий входящий номер 280 от 19 октября 2020 г.,

установил:

председатель совета многоквартирного <адрес> Сорокин М.Д. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уют» (далее - ООО УК «Уют») о возложении обязанности заключить с собственниками жилых помещений договор управления многоквартирным домом.

В обоснование иска указал, что 6 октября 2020 г. на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по адресу: <адрес>, собственниками принято решение о расторжении договора МКД с управляющей организацией ООО «Домоуправление №5» и заключении договора МКД с управляющей компанией ООО УК «Уют». После полученного в устном порядке предварительного согласования с ответчиком перехода МКД под управление общества, протокол общего собрания с приложениями, проект договора управления МКД передан в ООО УК «Уют». Письмом №544 от 15 октября 2020 г. ответчик отказал в заключении договора в связи с тем, что предложенный ими договор не соответствует действующим нормам жилищного законодательства и противоречит положениям статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, протокол разногласий отсутствовал. Они попросили ответчика представить для ознакомления их проект договора, который в общем их устроил, составили протокол разногласий, в котором просили ООО УК «Уют» внести в представленный договор управления изменения и дополнения, а именно:

1. «Глава 3 Права и обязанности сторон, часть 3.1 «Управляющая организация» обязуется»: внести пункт 3.1.37 Вносить в форму платежного документа (в квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг собственниками помещений) информацию о начислении сведений по жилищным услугам и сведений о движении денежных средств на лицевом счете МКД <данные изъяты>

2 Глава 4. Стоимость услуг и порядок расчетов. Пункт 4.13 Изменить и представить в следующей редакции: Управляющая организация по окончанию отчетного периода представляет представителю собственников помещений МКД, акт приемки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД по форме №КС-2, утвержденного постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. №100, согласно утвержденной сметной программе комплекса РИК в текущих ценах для ТСНБ-2001, путем …, далее по тексту».

Главу 5.Контроль за выполнением «Управляющей организацией» и обязательств по настоящему договору. Контроль над деятельностью «Управляющей организации» в части исполнения договора осуществляется:

а) собственником «и уполномоченными им лицами в соответствии с их полномочиями путем: Внести пункт «-путем передачи «Управляющей организацией» один раз в квартал, на подпись представителю собственников помещений МКД, акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД согласно формы, утвержденной приказом от 26 октября 2015 г. №761/пр Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».

Письмом №574 от 18 ноября 2020 г. ответчик отказал в заключении договора управления МКД в связи с тем, что предложенный договор управления не соответствует действующим нормам жилищного законодательства и противоречит положениям статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответ на протокол разногласий отсутствовал.

Ссылаясь на положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 426,445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 37 Федерального закона «О защите прав потребителей», просит возложить на ответчика обязанность заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений по <адрес> на условиях, указанных в решении суда, и внести в него предложения, указанные в протоколе разногласий вх.№280 от 19 октября 2020 г.

Истец - председатель совета многоквартирного дома Сорокин М.Д. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что в связи с неудовлетворительной работой управляющей организации ООО «Домоуправление №5» на общем собрании 6 октября 2020 г. собственники помещений МКД №20 по <адрес> приняли решение о расторжении заключенного 1 августа 2019 г. договора управления многоквартирным домом №38 и избрании новой управляющей компании ООО УК «Уют». Он обращался в различные государственные органы с жалобами на ООО «Домоуправление №5», вместе с тем по результатам их рассмотрения в деятельности общества не установлено каких-либо нарушений. До настоящего времени управление МКД №20 по <адрес> фактически осуществляет ООО «Домоуправление №5». Считает, что ответчик обязан заключить договор управления МКД с собственниками жилых помещений по <адрес>.

Представитель ответчика ООО УК «Уют» Симдянкин Н.Н. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Указывает, что проведенное 6 октября 2020 г. внеочередное собрание собственников жилых помещений МКД не является основанием для заключения договора управления с ответчиком, поскольку нарушен порядок заключения такого договора. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложения управляющей организации, в котором содержится расчет (смета) и его обоснование. На указанное собрание ответчик не приглашался, ссылка истца на достижение устных договоренностей о переходе МКД под управление ООО «Уют» не соответствует действительности. Направленное 18 ноября 2010 г. в адрес Сорокина М.Д. письмо, содержащее ранее представленные ответчику протокол общего собрания с приложенными документами, последним не получено. Ссылается, что представленный истцом договор управления МКД противоречит части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку не представлены сведения о техническом состоянии дома. Кроме того, считает, что договор управления МКД не является публичным и ответчик вправе отказаться от его заключения, понуждение к его заключению судом не допустимо. Просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО «Домоуправление №5» Проскурина И.Н. в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснила, что заключенный между ООО «Домоуправление №5» и истцом договор управления многоквартирным домом от 1 августа 2019 г. №38 является действующим. Представленный обществу протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> возвращен Сорокину М.Д. в связи несоответствием его требованиям к оформлению, утвержденным Приказа Министерства строительства и жилищного хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 г. №44/пр.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, что какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником, проживает и зарегистрирован по месту жительства в <адрес>, с 3 ноября 2018 г. в установленном порядке избран председателем Совета данного многоквартирного дома.

Управление многоквартирным жилым домом, расположенным по <адрес>, на основании решения общего собрания собственников МКД, с 1 августа 2019 г. осуществляется ООО «Домоуправление №5», с которым заключен договор управления МКД №38 сроком действия 1 год.

По истечении срока действия договора ни одна из его сторон не направила уведомлений об отказе продлить действие договора.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от 6 октября 2020 г., собственниками было принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом №38 от 1 августа 2019 г., заключенного с ООО «Домоуправление №5», и расторжении данного договора с 1 декабря 2020 г. Также принято решение о выборе новой управляющей компании ООО УК «Уют» и утверждении размера платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Указанный протокол общего собрания 7 октября 2020 г. направлен истцом в адрес ООО УК «Уют» для ознакомления, обсуждения и внесения необходимых изменений и поправок.

Письмом от 15 октября 2020 г. №544 ответчик отклонил предложение о заключении договора МКД №20 по <адрес> мотивируя тем, что представленный договор управления МКД не соответствует действующим нормам жилищного законодательства и противоречит положениям статьи 1 ЖК РФ о равноправии сторон, поскольку не оформлены должным образом Приложение №1 (Состав и состояние общего имущества в МКД) и приложение №2 (Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД) договора. Также указано, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее, чем один год.

19 октября 2020 г. в адрес ООО УК «Уют» от председателя МКД Сорокина М.Д. представлен протокол разногласий к проекту договора управления.

Письмом №574 от 18 ноября 2020 г. ответчиком повторно не принято предложение о заключении между сторонами договора управления МКД по мотивам, изложенным ранее в письме от 15 октября 2020 г.

Таким образом, ООО УК «Уют» выразило волеизъявление об отказе от заключения с истцом договора на управление многоквартирным жилым домом №20 по <адрес>.

Полагая, что ответчик, будучи субъектом публичного договора, не вправе оказывать кому-либо предпочтение и отказывать в заключении договора потребителям работ и услуг, производимых этой компанией, истец обратился в суд с настоящим иском за защитой нарушенного, по его мнению, права.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 432, статьей 435 ГК РФ предусмотрено, что договор заключается посредством направления одной из сторон оферты (предложения заключить договор), содержащей существенные условия договора, и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ООО УК «Уют» условия представленного председателем Совета МКД Сорокиным М.Д. договора управления МКД №20 по <адрес> не согласованы, что подтверждается письмами от 15 октября 2020 г. №544 и 18 ноября 2020 г. №574, где обществом однозначно заявлен отказ от заключения договора управления данным домом.

Доводы истца о том, что ответчик в устном порядке выразил свое намерение осуществлять управление МКД №20 по <адрес>, суд не принимает во внимание, поскольку они не подтверждены.

В соответствии со статьей 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

При этом решение контрагента заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, согласно части 1 статьи 443 ГК РФ не является акцептом. Такой ответ (решение) признается отказом от акцепта и в то же время его можно рассматривать как новую оферту.

По смыслу действующего законодательства при выборе управляющей организации собственники должны либо принять предложенные управляющей организацией условия договора, либо согласовать с нею их изменения, либо избрать другую управляющую организацию, условия договора с которой их устраивают. Вместе с тем, обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора, на нее законом не возложена.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Ответчик при получении от собственников многоквартирного дома протокола общего собрания собственников и договора на управление многоквартирным домом на основании статьи 445 ГК РФ в установленный законом срок дал ответ об отказе от заключения договора управления, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, исковые требования о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений по <адрес> на условиях, указанных в решении суда, и внести в него предложения, указанные в протоколе разногласий входящий номер 280 от 19 октября 2020 г., являются необоснованными, поскольку заключение договора на предложенных собственниками условиях не может являться для ответчика обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Анализируя вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу о том, что стороны (собственники помещений спорного многоквартирного дома и ответчик), не пришли к соглашению о заключении договора управления многоквартирным домом.

Согласно жилищному законодательству договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией. В силу гражданского законодательства, договор - это соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Обязательства по совершению определенных действий возникают из договора.

Отказ ответчика на заключение договора управления спорным многоквартирным домом свидетельствует о не достижении соглашения по заключению договора между собственниками жилых помещений многоквартирного дома и ООО УК «Уют». В силу закона управляющая компания вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом, поскольку управляющая компания, как юридическое лицо, свободна в заключении договора, понуждение управляющей компании к заключению договора не допускается.

Поскольку договор управления многоквартирным домом не заключен, управляющая компания не обязана исполнять решение общего собрания собственников жилых помещений, следовательно в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений по <адрес> на условиях, указанных в решении суда, и внести в него предложения, указанные в протоколе разногласий входящий номер 280 от 19 октября 2020 г. следует отказать.

Доводы истца, со ссылкой на требования статьи 426, 445 ГК РФ, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку правовой анализ статьи 426 ГК РФ и статьи 162 ЖК РФ, позволяет утверждать, что законодатель не относит договор управления многоквартирным домом к публичным.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из содержания части 4 статьи 155 ЖК РФ следует, что управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация. Следовательно, договор управления многоквартирным домом не отвечает признаку публичного договора. К управляющей организации может обращаться, с предложением заключить договор управления не каждый, а лишь собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 ЖК РФ). Однако, сами условия определяются собственниками помещений на их общем собрании (часть 1 статьи 162 ЖК РФ). При этом при формировании условий учитывается техническое состояние и необходимые собственниками помещений услуги и работы в отношении объекта управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Следовательно, для собственников помещений в различных многоквартирных домах априори не может быть одинаковых условий. Данный факт противоречит признаку публичного договора.

Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации только в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления (часть 2 статьи 163 ЖК РФ, статья 447 ГК РФ). Значит, и этот признак публичного договора, в данном случае, неприменим в отношении договора управления многоквартирным домом.

Ссылка истца на положения статьи 161 ЖК РФ о том, что смена собственниками МКД управляющей организации и переход полномочий по управлению МКД к новой управляющей организации, не может быть признана обоснованной, поскольку из указанных положений закона следует, что такие полномочия переходят не к избранной на общем собрании управляющей организации, а к управляющей организации, принявшей на себя обязательство по управлению МКД. Такой организацией ООО УК «Уют» не является.

Возражая против удовлетворения настоящего искового заявления, ООО УК «Уют», указывало на наличие действующего договора управления с ООО «Домоуправление №5», отсутствие у ответчика, установленной законом, обязанности заключить договор управления, а также непредоставление сведений о техническом состоянии дома.

Указанные доводы следует признать заслуживающими внимания, поскольку договор управления является по своей правовой природе консенсуальным и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны - собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. В связи с тем, что договор управления не является публичным, управляющая организация вправе отказаться заключать такой договор после определения его условий на общем собрании собственников помещений.

Таким образом, законом не предусмотрена обязанность управляющей компании заключить договор управления на основании решения общего собрания публичного образования, а следовательно, и понуждение к заключению такого договора, в частности судом, не допустимо.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия,

решил:

исковые требования председателя совета многоквартирного дома Сорокина Михаила Дмитриевича к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уют» о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений по <адрес> на условиях, указанных в решении суда, и внести в него предложения, указанные в протоколе разногласий входящий номер 280 от 19 октября 2020 г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Пролетарского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>