Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-285/2020 (2-3950/2019;) ~ М-3809/2019 от 19.12.2019

Дело № 2-285/2020

64RS0044-01-2019-004904-30

Решение

Именем Российской Федерации

22 июня 2020 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Домниной А.В., при секретаре Турчаниновой Д.С.,

с участием Леонтьевой Е.С., представителя Леонтьевой Е.С. – адвоката Букаевой Н.Н., представителя ООО «Дубль Риэлт» Хасина К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Леонтьевой Е. С. к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение, по иску Балашова С. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение, регистрации перехода права собственности на жилое помещение, по встречному иску Леонтьевой Е. С. к Балашову С. В., обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» к Леонтьевой Е. С., обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс» о признании недействительным договора уступки права требования,

установил

Леонтьева Е.С. обратилась в суд с иском к ООО «Олимп-Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение двухкомнатную <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес> первая очередь строительства жилой <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <№>, <№> расположенных по адресу г. Саратов, пл. Орджоникидзе, <адрес>., приобретенной на основании договора уступки права требования от <Дата>.

В обоснование заявленных требований указала, что <Дата> между Леонтьевой Е.С. и ООО «Олимп Финанс» заключен договор уступки прав требования на <адрес> указанном комплексе застройки, по которой она оплатила денежные средства в сумме 1760000 руб. в ООО «Олимп Финанс», что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру <№> от 14.05.2019 г. и в тот же день документы были сданы в МФЦ для регистрации сделки.

23.05.2019 г. регистрация указанной сделки приостановлена, а в дальнейшем в регистрации отказано по причине письменного заявления Акутина С.А., ООО «Олимп Финанс» и не представления необходимых документов со стороны ООО «Олимп Финанс».

Леонтьева Е.С., ссылаясь на нарушения своих прав, вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Балашовым С.В. подано встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение двухкомнатную <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес>, в обоснование требований указал, что 10.01.2020 г. между ним и ООО «Дубль Риэлт» заключен договор купли-продажи указанной квартиры стоимостью 1600000 руб., 14.02.2020 г. в полном объеме внес указанную сумму и обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако регистрация сделки была приостановлена.

ООО «Дубль-Риэлт» подано встречное исковое заявление к Леонтьевой Е.С., ООО «Олимп-Финанс» о признании недействительным договора о признании недействительным договора уступки права требования от 14.05.2019 г., заключенного между Леонтьевой Е.С. и ООО «Олимп-Финанс» в обоснование которого указывает, что сделка является оспоримой, ООО «Дубль-Риэлт» не давало согласие на перевод на истца долга ООО «Олимп-Финанс» по оплате цены договора долевого участия. Кроме того, оспариваемая сделка не прошла государственную регистрацию.

Леонтьевой Е.С. подано встречное исковое заявление к Балашову С.В., ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи от 10.01.2020 г. двухкомнатной <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес>, заключенного между ООО «Дубль-Риэлт» и Балашовым С.В., свои требования обосновывает тем, что сделка является ничтожной, как не соответствующая требованиям закона, поскольку договор купли-продажи заключен 10.01.2020 г., после обращения Леонтьевой Е.С. с первоначальным иском в суд, оплата по которому произведена только 14.02.2020 г.

В судебном заседании Лентьева Е.С. ее представитель адвокат Букаева Н.Н. исковые требования о признании за Леонтьевой Е.С. права собственности на жилое помещение двухкомнатную <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес>, а также требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи от 10.01.2020 г. поддержали в полном объеме, в обоснование заявленных требований привели доводы, аналогичные, изложенным в иске, указали, что свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости истец выполнила в полном объеме, вместе с тем регистрация сделок по вине ответчиков не произведена, что нарушает ее права.

    Представитель ООО «Дубль-Риэлт» Хасин К.В в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Леонтьевой Е.С., настаивал на удовлетворении встречного иска Балашова С.В. к ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение, регистрации перехода права собственности на жилое помещение, и встречного иска ООО «Дубль-Риэлт» к Леонтьевой Е.С., ООО «Олимп Финанс» о признании недействительным договора уступки права требования, указав, что договор уступки права требования по спорному объекту недвижимости заключен ранее государственной регистрации договора долевого участия в строительстве спорного объекта недвижимости, и не был оплачен ООО «Олимп-Финанс», что исключает возможность распоряжения ООО «Олимп Финанс» спорным объектом, в связи с чем 27.09.2019 г. расторгнут вышеуказанный договор долевого участия.

ООО «Олимп Финанс» о времени и месте рассмотрения дела извещалось надлежащим образом о причинах неявки не известил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, в связи с чем суд с учетом мнения участников процесса счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц о времени и места рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статья 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что согласно взаимосвязанным положениям статьи 388.1, пункта 5 статьи 454 и пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию, соответственно, непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (пункт 2 статьи 388.1 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 14.05.2019 г. между ООО «Дубль- Риэлт» в лице генерального директора Федотова А.Р. и ООО «Олимп-Финанс» в лице Акутина С.А. заключен договор №229 долевого участия в строительстве жилого комплекса в жилой группе застройки микрорайона САЗ в <адрес> г.Саратова, пл. им. Орджоникидзе, <адрес> первая очередь строительства жилой <адрес> дополнительное соглашение к нему.

По условиям указанного договора участник долевого строительства принимает обязательства в части финансирования строительства жилых помещений (квартир) строящегося жилого дома, а именно <адрес> проектной площадью 56,44 кв.м., стоимостью 1750000 руб.

Данный договор долевого участия <№> от 14.05.2019 г. зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области.

14.05.2019 г. между ООО «Олимп Финанс» в лице Акутина С.А. и Леонтьевой Е.С. заключен договор уступки права требования <адрес> проектной площадью 56,44 кв.м., принадлежащей ООО «Олимп Финанс» на основании договора долевого участия <№> от 14.05.2019 г., по условиям которого ООО «Олимп Финанс» уступает право требования указанной квартирой, а Леонтьева Е.С. обязуется произвести оплату по договору в срок до 31.05.2019 г. в сумме 1 760 000 руб.

В соответствии с квитанцией к приходно–кассовому ордеру <№> от 14.05.2019 г. Леонтьевой Е.С. произведена оплата по указанному договору в размере 1760000 руб.

Уведомлением от 22.05.2019 г. Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в регистрация договора уступки права требования Леонтьевой Е.С. приостановлена на основании письменного заявления Акутина С.А., представителя ООО «Олимп-Финанс».

Уведомлением от 29.11.2019 г. Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в регистрация договора уступки права требования Леонтьевой Е.С. приостановлена, поскольку лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя не имеет права на такой объект.

В силу п.1 ст.382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.На основании ст.388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1).

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2).

Пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляют принцип свободы договора.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Между тем, невыполнение первоначальным кредитором обязанностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 385 ГК РФ, по общему правилу не влияет на возникновение у нового кредитора прав в отношении должника. К новому кредитору права (требования) по общему правилу переходят в момент совершения сделки уступки права (требования). Передача документов, удостоверяющих право и подтверждающих его действительность, производится на основании уже совершенной сделки.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, ответчик от регистрации договора уклоняется, суд полагает что имеются основания для удовлетворения исковых требований Леонтьевой Е.С. к ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение.

Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №229 от 14.05.2019 г. был сдан для регистрации 14.05.2019 г., договор уступки права требования от 14.05.2019 г. был сдан для регистрации перехода прав на объекты недвижимости 15.05.2019 г..

Заключение договоров об участии в долевом строительстве и об уступке права требования с одновременной передачей их для государственной регистрации, а также в день заключения договора уступки, но до регистрации договора долевого участия, не противоречит требованиям закона.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54, следует, что по смыслу статей 390, 396 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора.

Довод ответчика об уступке несуществующего требования является ошибочным, поскольку на момент рассмотрения дела в суде оно существовало, договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости был зарегистрирован, тогда как в соответствии с законом права по договору уступки права требования у цессионария возникают не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации (ст. 433 п. 3, ст. 389 ГК РФ).

Рассматривая встречное исковое заявление Балашова С.В. к ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение двухкомнатную <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес>, и встречное исковое заявление Леонтьевой Е.С. к Балашову С.В., ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.    

В судебном заседании установлено, что ООО «Дубль-Риэлт» правом собственности на объект недвижимости: жилое помещение двухкомнатная <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес> на момент подписания договора купли-продажи от 10.01.2020 г. не обладало, что подтверждается договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости <№> от 14.05.2019 г.

Так, ответчик ООО «Дубль-Риэлт» является стороной договора, подписал его, соответственно, не мог не знать, что гарантированно не сможет исполнить его условия о передаче в собственность покупателя объекта недвижимости: жилого помещения двухкомнатной <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, д.1. Указанные действия ООО «Дубль-Риэлт» подтверждают наличие в них умысла сообщить недостоверную информацию об условиях сделки с целью ее заключения, что соответствует определению обмана применительно к положениям ст. 179 ГК РФ.

Принимая решение по данному спору, суд учитывает, что со стороны ответчика ООО «Дубль-Риэлт» имело место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи от 10.01.2020 г., а потому с учетом установленных судом фактических обстоятельств имеются основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В связи с чем, встречное исковое заявление Балашова С.В. к ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение двухкомнатную <адрес> площадью 56,44 кв.м. на 8 этаже блок секции А строящегося жилого комплекса в 3 жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова пл. Орджоникидзе, <адрес>, удовлетворению не подлежит, а встречное исковое заявление Леонтьевой Е.С. к Балашову С.В., ООО «Олимп Финанс», ООО «Дубль-Риэлт» о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания права собственности на указанную квартиру за Леонтьевой Е.С. подлежит удовлетворению.

Рассматривая встречное исковое заявление ООО «Дубль-Риэлт» к Леонтьевой Е.С., ООО «Олимп-Финанс» о признании недействительным договора уступки права требования от 14.05.2019 г., заключенного между Леонтьевой Е.С. и ООО «Олимп-Финанс», суд приходит к следующему.

14.05.2019 г. между ООО «Дубль-Риэлт» в лице генерального директора Федотова А.Р. и ООО «Олимп-Финанс» в лице Акутина С.А. заключен договор <№> долевого участия в строительстве жилого комплекса в жилой группе застройки микрорайона САЗ в Заводском районе г. Саратова, пл. им. Орджоникидзе, <адрес> первая очередь строительства жилой <адрес> дополнительное соглашение к нему.

По условиям указанного договора участник долевого строительства принимает обязательства в части финансирования строительства жилых помещений (квартир) строящегося жилого дома, а именно <адрес> проектной площадью 56,44 кв.м., стоимостью 1750000 руб. Договор долевого участия <№> от 14.05.2019 г. зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

14.05.2019 г. между ООО «Олимп Финанс» в лице Акутина С.А. и Леонтьевой Е.С. заключен договор уступки права требования <адрес> проектной площадью 56,44 кв.м., принадлежащей ООО «Олимп Финанс» на основании договора долевого участия <№> от 14.05.2019 г., по условиям которого ООО «Олимп Финанс» уступает право требования указанной квартирой, а Леонтьева Е.С. обязуется произвести оплату по договору в срок до 31.05.2019 г. в сумме 1 760 000 руб.

В соответствии с квитанцией к приходно–кассовому ордеру <№> от 14.05.2019 г. Леонтьевой Е.С. произведена оплата по указанному договору в размере 1760000 руб.

Как следует из п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54, по смыслу статей 390, 396 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора.

Поскольку договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости был зарегистрирован, тогда как в соответствии с законом права по договору уступки права требования у цессионария возникают не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации (ст. 433 п. 3, ст. 389 ГК РФ), оснований для признания недействительным договора уступки права требования от <Дата>, заключенного между Леонтьевой Е.С. и ООО «Олимп-Финанс» не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

решил

исковые требования Леонтьевой Е. С. к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за Леонтьевой Е. С. право собственности на <адрес> по пл. Орджоникидзе г. Саратова.

В удовлетворении исковых требований Балашова С. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о признании права собственности на жилое помещение, регистрации перехода права собственности на жилое помещение – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» к Леонтьевой Е. С., обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс» о признании недействительным договора уступки права требования отказать.

Встречное исковое заявление Леонтьевой Е. С. к Балашову С. В., обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Финанс», обществу с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли продажи <адрес> по пл. Орджоникидзе г. Саратова, заключенного <Дата> между обществом с ограниченной ответственностью «Дубль-Риэлт» и Балашовым С. В..

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2020 года.

Судья                                             А.В. Домнина