Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2450/2019 ~ М-2657/2019 от 03.10.2019

70RS0001-01-2019-004180-63

№ 2-2450/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2019 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи А.С. Лонь

при секретаре Е.А. Казанцевой,

помощник судьи А.А. Панкратова,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Петровской Ю.А. к Поздняковой О.А. о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей,

с участием:

представителя истца – Кузнецовой Е.Г., действующей на основании доверенности от /________/, сроком действия один год,

представителя ответчика – Исакова Д.Б., действующего на основании ордера от /________/ /________/,

УСТАНОВИЛ:

Петровская Ю.А. обратилась в суд с иском к Поздняковой О.А. о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей. В обоснование иска указано, что между Петровской Ю.А. и Поздняковой О.А. 08.08.2019 заключен договор найма (аренды) жилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: г. Томск, /________/, с находящимся в нём имуществом (мебель, бытовая техника, предметы интерьера). Жилое помещение должно передаваться в состоянии, пригодном для проживания. В соответствии с условиями договора Петровской Ю.А. было уплачено в общей сумме 140000 руб. Заключение вышеуказанного договора было для истца необходимо, так как она (Петровская Ю.А.) находится на лечении за границей /________/), имеются финансовые трудности, в связи с чем она вынуждена сдавать в аренду принадлежащий ей дом, расположенный по адресу: г. Томск, /________/. Истец и члены её семьи 30.08.2019 намеревались въехать в жилое помещение, однако в нарушение условий договора, истцом обнаружено, что ответчиком передано жилое помещение не соответствующее условиям договора и не пригодное для проживания арендатором совместно с членами семьи, а именно: по всему помещению на полу грязь, волосы; в зале разбросаны детские игрушки, на подоконнике – вещи, одеяло; холодильник на кухне заполнен использованными продуктами, остатки приготовленной пищи оставлены в кастрюле, расположенной на кухонном гарнитуре; кухонные шкафы заполнены посудой; в спальне находится бельё; в ванной комнате использованные предметы личной гигиены: зубная щётка, шампуни, мыло; грязная сантехника; на кухне заполненное грязное мусорное ведро. Данные недостатки не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены во время осмотра помещения. Учитывая, что жилое помещение не готово к сдаче в аренду, акт приема-передачи жилого помещения арендатором не был подписан. О данном факте арендодателю сообщено посредством телефонного звонка. 05.09.2019 Петровская Ю.А. вновь попыталась вселиться в жилое помещение, но обнаружила, что арендодателем никаких действий для приведения жилого помещения в состояние, пригодное для проживания, не было принято (уборка в жилом помещении не проведена, личные вещи не убраны, не освобождена кухня от личного кухонного инвентаря). В связи с тем обстоятельством, что Петровская Ю.А. и члены её семьи не смогли вселиться в жилое помещение по договору аренды (найма) от 08.08.2019, истец была вынуждена расторгнуть договор аренды в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, /________/. Все вышеперечисленные недостатки, препятствующие проживанию в жилом помещении по договору аренды (найма) от 08.08.2019, являются для истца существенными, так как указанное жилое помещение Петровская Ю.А. намеревалась арендовать совместно с членами семьи на длительный срок. Претензию по договору найма жилого помещения от 08.08.2019 в соответствии с п. 6.1 договора найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 была направлена 11.09.2019 посредством использования мессенджера «Wats app». На основании изложенного, просила расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019, заключенный между Петровской Ю.А. и Поздняковой О.А.; взыскать уплаченный по договору аренды (найма) жилого помещения от 08.08.2019 обеспечительный платеж в сумме 70000 руб. и арендный платеж в сумме 70000 руб.; расходы на представителя в сумме 30000 руб.

Истец Петровская Ю.А., будучи надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, направила представителя.

Представитель истца Кузнецова Е.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что истец проходит дорогостоящее лечение в Израиле, а потому собственный дом сдала в аренду, чтобы найти более бюджетное жильё. Квартиру для аренды по адресу: г. Томск, /________/, истец нашла при помощи риелтора, 08.08.2019 произвела осмотр помещения и фотофиксацию, стороны заключили договор. На момент осмотра в спорной квартире проживала ответчик с маленьким ребёнком. Накануне въезда в арендуемое жилое помещение Петровская Ю.А. пришла к Поздняковой О.А. по месту ведения бизнеса, чтобы внести платежи и забрать ключи от квартиры. После того, как 30.08.2019 истец с супругом приехали в арендуемое жилое помещение с намерением заселиться и увидели, что оно не готово для сдачи, позвонили ответчику, она принесла свои извинения и признала тот факт, что квартира не подготовлена для сдачи в наём (не произведена уборка) и предложила взять вещи, которые она оставила в комнате в качестве компенсации морального вреда. Указала, что основанием расторжения договора являются п. 2 ст. 620 и п. 4 ст. 620 ГК РФ. Пояснила, что сторонами не подписан акт приема-передачи квартиры, что можно расценивать как не передачу жилого помещения фактически. Считала, что со стороны ответчика не подтверждены расходы на представителя.

Ответчик – Позднякова О.А., будучи надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, направила представителя.

Представитель ответчика Исаков Д.Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что договор аренды был подписан сторонами, имущество: квартира и гаражный бокс были переданы истцу в надлежащем состоянии, пригодном для использования. Квартира была меблирована, снабжена предметами домашнего обихода. Истцом были получены ключи от гаража и квартиры, 29.08.2019 была передана арендная плата за квартиру, обеспечительный платеж был передан ранее, что свидетельствует о состоявшейся передаче квартиры. Указал, что те обстоятельства, на которые ссылается Петровская Ю.А. в иске, ответчиком отрицаются, однако даже наличие указанные в иске обстоятельств не является основанием для расторжения договора аренды. В ответе на претензию Позднякова О.А. предлагала передать денежную сумму истцу при соблюдении условий в виде расторжения договора, передачи имущества в том состоянии, котором оно было передано и оплате коммунальных платежей за месяц. Данные условия не устроили истца. В настоящее время ответчик оценивает претензию как уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с разделом 6 указанного договора. Таким образом, уведомление ответчика в форме претензии предполагает, что расторжение договора должно произойти 11.10.2019. С указанной даты сторона ответчика считает договор расторгнутым. Посуточной оплаты договором не предусмотрено, предусмотрена помесячная оплата, поэтому обеспечительный платеж в размере 70000 руб. в соответствии с п. 2.3. договора аренды был удержан ответчиком в качестве оплаты за октябрь месяц. Полагал, что сумма, заявленная ко взысканию в качестве расходов на оплату услуг представителя не обоснована, поскольку спор можно было решить во внесудебном порядке.

Выслушав представителей сторон, определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть исковое заявление в отсутствие сторон, изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку предметом договора аренды является жилое помещение (квартира), к отношениям между истцом и ответчиком применимы положения о найме жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне - (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Судом установлено, что между Поздняковой О.А. (арендодатель) и Петровской Ю.А. (арендатор) заключен договор найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 (далее – Договор), согласно которому арендодатель возмездно передаёт арендатору во временное владение и пользование жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: г.Томск, /________/ ( в дальнейшем «Помещение»), с находящимся в нём имуществом (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и тому подобное), указанное в приложении №1 к договору (в дальнейшем «имущество»). В соответствии с договором в жилье будет проживать арендатор и члены его семьи: ФИО9 и ФИО10 (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.5 Договора найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 срок действия договора 11 месяцев, начало действия 30.08.2019, окончание – 29.07.2020.

За пользование указанным помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 70000 руб. в месяц. Размер арендной платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и подлежит изменению только по соглашению сторон. В арендную плату включена аренда стояночного места №25, расположенного в цокольном этаже дома по адресу: /________/. В арендную плату не включены все коммунальные расходы (плата за водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, за высокоскоростной интернет + кабельное телевидение, отопление и тому подобное). Данные платежи оплачиваются арендатором дополнительно по факту выставленных счетов после их предъявления арендодателем. Коммунальные платежи оплачиваются до 25 числа каждого месяца. Арендная плата за первый месяц проживания вносится в день подписания акта приема-передачи помещения. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 29 числа месяца предшествующего оплачиваемому периоду, банковским переводом по следующим реквизитам (п. 2.1, 2.2 Договора).

Согласно п. 2.3 Договора найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 при подписании настоящего Договора арендатор вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере 70000 руб. (далее по тексту «Обеспечительный платеж»). Данная сумма является обеспечительным платежом и удерживается арендодателем в течение срока действия настоящего договора, как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору. Обеспечительный платеж не является задатком в понимании ст. 380-381 ГК РФ.

Из приложения №2 к договору найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 следует, что 08.08.2019 арендатор внесла, а арендодатель получила обеспечительный платёж в размере 70000 руб., 29.08.2019 арендатор внесла, а арендодатель получила 70000 руб. за период с 29.08.2019 по 28.09.2019.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями Петровская Ю.А. просит расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019, поскольку ответчиком было передано жилое помещение не пригодное для проживания арендатором совместно с членами семьи.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в п. 1 - 4 ст. 620 ГК РФ.

При этом в ст. 620 ГК РФ указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, из буквального смысла указанных норм права следует, что стороны в договоре аренды вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением со стороны арендодателя.

Из п. 6.1 Договора найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 следует, что любая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив другую сторону не менее чем за 30 дней до даты предполагаемого расторжения (письменно либо посредством использования мессенджеров «Wats app» или «Telegram», привязанных к соответствующим номерам телефона арендатора (+/________/) и арендодателя (+/________/)). Расторжение договора ранее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения, допускается только по соглашению сторон.

В целях расторжения договора аренды ответчиком в адрес Поздняковой О.А. была направлена претензия. Стороной ответчика не оспаривалось, что претензия была получена ответчиком 11.09.2019. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 был расторгнут в одностороннем внесудебном порядке с 11.10.2019, то есть через 30 дней с даты направления претензии о расторжении договора. Расторжение Договора с 11.10.2019 стороной ответчика в суде не оспаривалось.

Таким образом, требование истца о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019 удовлетворению не подлежит, поскольку на момент рассмотрения спора в суд, Договор сторонами расторгнут.

Разрешая требование о взыскании с ответчика уплаченного по договору аренды (найма) жилого помещения от 08.08.2019 обеспечительного платежа в сумме 70000 руб. и арендного платежа в сумме 70000 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку Договор расторгнут сторонами с 11.10.2019, плата за наем жилого помещения, переданная 29.08.2019 согласно графика-расписке, являющегося Приложением № 2 к Договору, за период пользования жилым помещением с 29.08.2019 по 28.09.2019 возврату не подлежит.

В соответствии с положениями п. 2.3. Договора по окончании срока действия Договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, арендодатель в течение 2 дней возвращает арендатору обеспечительный платеж за вычетом: а) сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате по настоящему договору до даты его прекращения; б) сумм неустоек, которые подлежат выплате арендатором по настоящему Договору до даты его прекращения; в) сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по настоящему Договору, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба квартире или иному имуществу арендодателя (абз. 4). Арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать (без начисления процентов), полностью или частично обеспечительный платеж в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий настоящего Договора (абз. 5). При нарушении п. 6.1 настоящего Договора арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в полном объеме.

Исходя из приведенного положения Договора, а также учитывая, что условиями договора не предусмотрена посуточная оплата жилого помещения либо оплата пропорционально периоду пользования жилым помещением, суд приходит к выводу, что обеспечительный платеж в размере 70000 руб. был правомерно удержан ответчиком в качестве арендной платы за октябрь 2019 года.

Таким образом требования истца о взыскании уплаченного по договору аренды (найма) жилого помещения от 08.08.2019 обеспечительного платежа в сумме 70000 руб. и арендного платежа в сумме 70000 руб. удовлетворению не подлежат.

При этом оценивая доводы стороны истца в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе показаниями свидетелей ФИО9 (являющегося супругом истца) и ФИО11 (являющейся подругой ответчика), по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. Довод стороны истца относительно того, что истец с семьей не использовала все это время жилое помещение – правового значения не имеет, поскольку имеется подписанный сторонами заключенный и непризнанный в установленном законом порядке недействительным Договор аренды (найма) жилого помещения от 08.08.2019, условия которого обязательны для сторон, в том числе по оплате.

Довод стороны истца о том, что квартира фактически не была передана со стороны ответчика истцу, поскольку не был подписан акт приема-пердачи, как того требует п. 3.1. Договора, не может быть принят судом во внимание, поскольку правового значения не имеет и опровергается доказательствами по делу, свидетельствующими о том, что истцу были переданы ключи от квартиры, а ответчику платеж за сентябрь месяц. Истец свободно мог попасть в квартиру, что следует из пояснений стороны истца, подтвержденной свидетелями, о посещении квартиры 30.08.2019 и 05.09.2019. Кроме того довод стороны истца относительно того, что квартира должна была быть передана ответчиком истцу именно 30.08.2019, поскольку п. 1.5. Договора устанавливает начало действия Договора с указанной даты, суд оценивает критически, поскольку истцу было известно о том, что ответчик покидает страну именно 30.08.2019, в связи с чем ключи от квартиры и деньги за нее были переданы сторонами именно 29.08.2019. Данное обстоятельство отражено в графике-расписке, где также указано, что оплачено за период с 29.08.2019 (а не с 30.08.2019) по 28.09.2019. Также стороной ответчика представлен в материалы дела оригинал акта передачи жилого помещения и имущества к договору найма (аренды) жилого помещения от 08.08.2019, являющегося приложением №1 к Договору, который хоть и не содержит подписи сторон, но к которому приложены фотоматериалы элементов мебели и интерьера жилого помещения, подпись Петровской Ю.А. на которых стороной истца не оспаривалась. В совокупности указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что квартира фактически была переда со стороны ответчика истцу.

Кроме того со стороны истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что имущество, переданное Поздняковой О.А. по договору найма (аренды) жилого помещения было в состоянии, не пригодном для проживания, как то установлено п. 3.1. Договора. Договор аренды (найма) жилого помещения от 08.08.2019 «состояние пригодное для проживания» не раскрывает. Ссылка же стороны истца на положения ст. 620 ГК РФ, а именно п. 2 и 4, согласно которым по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, несостоятельна, поскольку основана на неверном толковании материального закона. Данные обстоятельства со стороны истца в установленном законом порядке не подтверждены.

Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 3 ст. 10 презюмирует добросовестность действий участников гражданских правоотношений, то есть в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

В целях реализации указанного выше правового принципа в п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу положений п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, оснований для распределения судебных расходов, понесенных истцом, не имеется.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представителем ответчика было заявлено ходатайство о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ).

Как следует из п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Из квитанции, представленной в материалы дела следует, что заказчик Позднякова О.А. внесла адвокату Некоммерческой организации Кировской коллегии адвокатов Томской области Исакову Д.Б. 30000 руб. за ведение гражданского дела в суде первой инстанции в качестве представителя ответчика по иску Петровской Ю.А. о расторжении договора.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований Петровской Ю.А., с учетом количества судебных заседаний, сложности дела и объема проведенной представителем ответчика работы, в том числе в рамках урегулирования вопроса во внесудебном порядке, а также учитывая принципы разумности, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны истца относительно заявленной ко взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя, суд считает подлежащим взысканию с истца в пользу ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Петровской Ю.А. к Поздняковой О.А. о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей отказать.

Взыскать с Поздняковой О.А. в пользу Петровской Ю.А. расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья (подпись) А.С. Лонь

Мотивированный текст решения изготовлен 21.11.2019.

Верно.

Судья А.С. Лонь

Секретарь Е.А. Казанцева