Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2088/2015 ~ М-2235/2015 от 15.10.2015

Дело № 2-2088/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Железногорск “ 10 ” декабря 20 15 г.

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи                              Галкиной Т.В.,

при участии представителя ответчика                             Киселева В.В.,

при секретаре                                      Долбиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семьешкина А.О. и Семьешкиной Е.С. к ООО «Ипотечная компания «Черноземье» о защите прав потребителей,

установил:

Семьешкин А.О. и Семьешкина Е.С. обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «Ипотечная Компания «Черноземье» о защите прав потребителей, указывая, что 15 августа 2013 года между ними и ответчиком заключен договор № *** долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательство обеспечить сдачу дома не позднее 4 квартала 2014 года, а они (истцы) обязались оплатить стоимость квартиры - <данные изъяты> и данные обязательства полностью исполнили.

Ответчик свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче им квартиры не исполнил. 30.01.2015 года истцы получили от застройщика уведомление о переносе срока строительства дома на 2-й квартал 2015 года, однако дом в эксплуатацию не введен. Просрочка с 01.07.2015 года по 16.11.2015 года составляет 139 дней.

Условиями п.8.1 договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора одной из сторон, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку, размер которой не должен превышать <данные изъяты>% от расчетной стоимости квартиры, указанной в п.3.1 договора.

Истцы указывают, что данные условия договора, ограничивающие ответственность застройщика, ущемляют их права потребителя по сравнению с п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой максимальный размер неустойки не может превышать стоимость заказа, а потому являются недействительными.

Просят признать п.8.1 договора в части, ограничивающий ответственность застройщика недействительным и взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.07.2015 года по 16.11.2015 года в размере <данные изъяты>., рассчитанную по п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей.

Истцы Семьешкин А.О. и Семьешкина Е.С., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представив заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что исковые требования поддерживают.

Представитель истцов Абросимова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, ходатайств об отложении рассмотрения дела от нее не поступило.

В судебном заседании 3 декабря 2015 года представитель истцов Абросимова Н.А. исковые требования Семьешкиных, с учетом утонений, поддержала и просила их удовлетворить, пояснив, что никакого соглашения об изменении договора в части срока окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию истцы с ответчиком не заключали, застройщик предложение об изменении договора в части переноса срока ввода объекта в эксплуатацию Семьешкиным не направлял. Соответственно, квартира должна была быть передана истцам не позднее 31.12.2014 года, и с 01.01.2015 года имеет место просрочка исполнения обязательства. Однако истцы, воспользовавшись своим правом, рассчитывают неустойку с 01.07.2015 года, т.е. по истечении срока, указанного в уведомлении о переносе срока строительства.

Представитель ответчика Киселев В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования Семьешкиных не признал. Он пояснил, что правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком по строительству квартиры в доме № № *** регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем основания для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки, предусмотренной п. 5 ст. ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», признания п.8.1 договора недействительным отсутствуют; договор не прошел государственную регистрацию и считается незаключенным.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день ( п.1 ст.314 ГК РФ).

     Судом установлено, что 15 августа 2013 года между ООО «Ипотечная компания «Черноземье» и Семьешкиным А.О., Семьешкиной Е.С. был заключен договор № *** долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «Ипотечная компания «Черноземья» обязалось построить <данные изъяты> кирпичный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: *** и после ввода объекта в эксплуатацию передать Семьешкину А.О. и Семьешкиной Е.С. <данные изъяты> квартиру общей площадью с учетом балкона <данные изъяты> а участники долевого строительства Семьешкин О.А. и Семьешкина Е.С. – оплатить стоимость квартиры в размере <данные изъяты>

Свои обязательства по оплате квартиры истцы Семьешкины выполнили в полном объеме и в установленные договором сроки, что подтверждается справкой о полной выплате стоимости квартиры.

Согласно п.2.1 договора дом подлежал сдаче в эксплуатацию не позднее четвертого квартала 2014 года. Подпунктом в) п. 2.1 договора предусмотрен перенос срока ввода дома в эксплуатацию на <данные изъяты> месяцев в связи с недостаточным финансированием строительства со стороны участников долевого строительства, о чем застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока сдачи дома направляет по почте участникам долевого строительства уведомление об определении нового срока ввода жилого дома в эксплуатацию. Других конкретных сроков передачи квартиры договор не содержит.

В судебном заседании представитель ответчика не отрицал, что ООО «Ипотечная Компания Черноземье» не позднее чем за два месяца до истечения срока сдачи дома не направило по почте Семьешкиным уведомление об определении нового срока ввода жилого дома в эксплуатацию.

Доказательств того, что Семьешкины согласились на перенос срока сдачи дома, представителем ответчика в судебное заседание не представлено.

Соглашения об изменении договора в части увеличения срока строительства, как это требует ст.450 ГК РФ, между истцом и ответчиком не заключено.

Таким образом, проанализировав данные условия договора применительно к положениям ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что обязанность по передаче спорного объекта истцам возникла у ответчика с момента наступления срока окончания строительства, определенного п. 2.1, то есть 31.12.2014 года, а по истечении указанной даты, то есть с 01.01.2015 года возникает просрочка исполнения своих обязательств по договору.

Судом установлено, что Застройщик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по договору в части сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцам, соответственно, нарушил права Участников долевого строительства – Семьешкиных.

    Доказательств невиновности в просрочке исполнения договора применительно к положениям ст.401 ГК РФ ООО «Ипотечная Компания «Черноземье» в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представило.

При этом отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья, по мнению суда, не лишает в данном случае Семьешкиных, как добросовестных участников долевого строительства, оплативших жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора в срок и не освобождает последнего от исполнения принятых на себя принятых на себя обязательств.

Из положений ст.ст.2,17 ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация не подменяет собой сам договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа.

Как видно из материалов дела, и не оспаривалось представителем ответчика, в данном случае договор не прошел государственную регистрацию по вине самого застройщика, отказавшего истцам в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что договор не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что подтверждается соответствующим письмом от 10.11.2015 года.

При этом от дальнейшего исполнения договора ни одна из сторон не отказалась, фактически правоотношения сторон имеют место быть. 17.11.2015 года застройщик уведомил истцов о необходимости принять квартиру для чистовой отделки, что подтверждается копией соответствующего акта, представленного представителем ответчиком.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не означает отсутствие обязательственных отношений между сторонами. Возникшие обязательства по-прежнему связывают лиц, по договору являющихся застройщиком и дольщиком, и поскольку дольщики свои обязательства выполнили, то они вправе требовать исполнения обязательств со стороны застройщика – передачи жилого помещения в срок. Ссылка представителя ответчика на незаключенность договора в данном случае, по сути, является злоупотреблением правом.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд не усматривает по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

     Исходя из п. 1 ст. 27 указанного Федерального закона, он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Датой официального опубликования закона является - 31.12.2004 г., следовательно, Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в законную силу 1 апреля 2005г.

Судом установлено, что ООО «Ипотечная Компания «Черноземье» осуществляет строительство жилого дома № *** с офисными помещениями в цокольном этаже по *** в микрорайоне № *** *** на основании разрешения на строительство от 23.05.2013 года №№ *** выданного администрацией *** Курской области, сроком действия до 01.07.2015 года. Действие разрешения продлено до 16.10.2016 года. Ранее ООО «Ипотечная Компания «Черноземье» было выдано разрешение на строительство от 06.07.2011 года № № ***, сроком действия до 01.07.2013 года.

Таким образом, разрешение на строительство указанного дома было выдано застройщику после вступления в силу Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», соответственно, правоотношения, возникшие между истцами и ответчиком по строительству квартиры в этом доме, регулируются данным законом.

    В силу положений с ч. 9 ст. 4 Федерального закона о долевом участии к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку правоотношения сторон в части ответственности застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства урегулированы ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», основания для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки, предусмотренной п. 5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», отсутствуют, а потому суд считает правильным в данной части исковых требований Семьешкиным отказать.

При этом суд учитывает, что оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований согласно ст.196 ГПК РФ не имеется.

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истцов о признании недействительным п.8.1 договора, заключенного между сторонами, по следующим основаниям.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Условиями п.8.1 договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора одной из сторон, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку, размер которой не должен превышать <данные изъяты>% от расчетной стоимости квартиры, указанной в п.3.1 договора.

Истцы в обоснование своих требований ссылаются на то, что данный пункт договора ограничивает их право на получение неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства в размере, установленном п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Однако, суд обращает внимание, что оспариваемый пункт договора не содержит конкретного указания на ограничение ответственности застройщика в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Кроме того, как установлено судом, правоотношения сторон в данной части урегулированы ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем истцы не вправе требовать взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. 5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», а потому их доводы о противоречии оспариваемого пункта договора названной норме закона не состоятельны для суда.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Семьешкиных о признании оспариваемого пункта договора недействительным по основаниям, приведенным истцами, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, суд считает правильным истцам Семьешкиным в удовлетворении исковых требований к ООО « Ипотечная компания «Черноземье» о взыскании неустойки и признании договора недействительным в части отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В иске Семьешкину А.О. и Семьешкиной Е.С. к ООО «Ипотечная компания «Черноземье» о взыскании неустойки и признании договора недействительным в части отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Железногорский городской суд Курской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15.12.2015 года.

Председательствующий: