Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3377/2019 ~ М-2104/2019 от 18.03.2019

                                                                                              Дело № 2-3377/2019

                                       Р Е Ш Е Н И Е

                         Именем Российской Федерации

31 мая 2019 года                                                                   г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                                    Рожновой О.Е.,

при секретаре                                                         Бозаджи Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черепановой Виктории Лэровны к Нелюбиной Татьяне Александровне о взыскании денежных средств, процентов,

                                                   у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, просит взыскать в свою пользу денежные средства, уплаченные по соглашению об авансе от 18.12.2017г. в сумме 500 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 46 756 руб. 86 коп., в счет возмещения расходов на оплату госпошлины 8 668 руб., в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 30 000 руб., в счет возмещения расходов на оплату услуг нотариуса 1 900 руб.

Свои требования истец мотивирует тем, что между сторонами было заключено соглашение об авансе, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи дома с земельным участком по адресу: АДРЕС по цене 11 000 000 руб. по условиям соглашения истец уплатил 500 000 руб. в качестве аванса, данная сумма входит в цену продаваемого объекта. Условиями соглашения предусмотрено, что в случае неподписания основного договора или в случае, если не состоится регистрация права, уплаченная сумма подлежит возврату в течение двух дней с момента расторжения соглашения. 13.03.2018г. стороны заключили договор купли-продажи имущества, подтвердили передачу аванса в счет уплаты цены договора. 14.03.2018г. договор был представлен в Управление Росреестра, регистрация договора не была осуществлена.

Затем 12.10.2018г. вновь был заключен договор купли-продажи, который также зарегистрирован не был.

В связи с тем, что сделка не состоялась по не зависящим от покупателя причинам, истец обратилась к ответчику, которая отказалась вернуть сумму аванса, устно сославшись на то, что истец проживал в доме, однако, договора аренды на время проживания в доме стороны не заключали. На письменное требование о возврате суммы аванса ответчик не ответила.

Истец, представитель истца в судебное заседание настаивали на удовлетворении иска, также в судебном заседании в обоснование требований ссылались на то, что ответчик не имела права заключать договор в отношении объекта, который в полном объеме не принадлежал.

Ответчик, представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, которые полагали необоснованными. В обоснование возражений ссылались на то, что обязательства сторон по соглашению об авансе прекращены в связи с заключением договора купли-продажи 14.03.2018г. условиями соглашения предусмотрено, что если не состоялась государственная регистрация перехода права собственности в установленный законом срок, указанная в п.3 соглашения подлежит возврату в течение двух дней с момента расторжения соглашения об авансе. На момент вынесения уведомления об отказе в регистрации Черепанова добровольно отказалась от выполнения обязательств по договору и приобрела другой объект. Сторонами договор купли-продажи подписан, стороны начали выполнять условия договора. Первоначально имело место отложение заключения договора по просьбе истца, не желавшего потерять проценты по денежному банковскому вкладу. Истец после первого отказа в регистрации продолжил проживать в спорном доме, и 12.10.2018г. вновь заключил договор с ответчиком купли-продажи. Истец самостоятельно приобрел в последствии другой объект недвижимости и за расторжением ранее заключенного договора не обращался к ответчику. Таким образом, договор купли-продажи от 12.10.2018г. продолжает действовать, стороны могут продолжить его исполнять. Ответчику в результате длительного пользования истцом объектов были причинены убытки.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 18.12.2017г. между истцом и ответчиком заключено соглашение об авансе, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем на условиях, определенных соглашением, договора купли-продажи дома с земельным участком, расположенного по адресу: АДРЕС принадлежащих ответчику на праве собственности, по цене 11 000 000 руб.

Согласно п. 3 при подписании соглашения покупатель (истец) выплачивает продавцу (ответчику) 500 000 руб. в качестве подтверждения серьезности намерений, которая входит в цену продаваемого объекта.

Согласно п. 4 соглашения оно действует до 15.03.2018г., до которого стороны заключают основной договор. Согласно п. 6 продавец гарантирует, что объект никому не продан, не отчужден, в аренду не передан, не является предметом долга.

Согласно п. 8 покупатель уведомлен и согласен с тем, что в случае, если основной договор не будет заключен по причине действий или бездействий покупателя, таких как неявка на сделку, отказ от совершения, непредставление необходимых документов, соглашение прекращается, денежные средства не возвращаются, аванс остается у продавца.

Согласно п.9 соглашения, в случае, если основной договор не будет заключен по причине действий/бездействия продавца, последний обязуется вернуть покупателю сумму аванса в течение двух дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств.

Согласно п. 10 в случае, если в срок, предусмотренный соглашением, и на согласованных условиях, вследствие невозможности исполнения обязательств по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, не состоялось подписание основного договора или после его подписания, не состоялась государственная регистрация договора, перехода права собственности, предусмотренная соглашением сумма подлежит возврату покупателю в течение двух дней с момента расторжения соглашения (л.д.9).

Не отрицает ответчик, подтверждается распиской (л.д.10) то, что истец предусмотренную соглашением об авансе сумму передал ответчику.

13.03.2018г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта, которым предусмотрено, что 500 000 руб., полученные продавцом по соглашению об авансе входят в цену объекта (л.д.11).

Как объясняют стороны, подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации (л.д.13), тогда же 13.03.2018г. был заключен договор купли-продажи, который не прошел государственную регистрацию ввиду наличия запрещения в отношении объекта. Договор от 13.03.2018г. суду сторонами представлен не был.

12.10.2018г. стороны заключили договор купли-продажи объекта на согласованных ранее условиях (л.д.12).

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации (л.д.14), регистрация сделки приостановлена в связи с представлением на регистрацию другой сделки с тем же объектом, по которому решение об отказе принято не было.

24.01.2019г. государственным регистратором принято решение об отказе в регистрации права собственности, перехода права в связи с неустранением причин, препятствовавших осуществлению регистрации (л.д.16).

Истец обращалась к ответчику с требованием о возврате суммы аванса (л.д.17-18), которое не было удовлетворено.

Судом установлено, что ранее, Нелюбина Т.А. обращалась с иском к Н,А,П, с иском о разделе имущества. Решением Одинцовского городского суда Московской области по гражданскому делу № 2-3095/2016 от 27.04.2016г. в собственность Нелюбиной Т.А. были выделены земельный участок и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.05.2017г. решение отменено, требования Нелюбиной удовлетворены частично, на указанные выше земельный участок и жилой дом с хозпостройками признано право собственности Нелюбиной Т.А. и Н,А,П,

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 454 того же кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Согласно ст. 454, 549 ГК РФ, основанием для получения покупателем денежной суммы (цены) по договору купли-продажи недвижимости является передача им покупателю соответствующего объекта недвижимого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ:

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для правильного разрешения настоящего спора является юридически значимым обстоятельством принадлежность имущества, в отношении которого стороны намеревались заключить и подписали договор купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в соответствии с апелляционным определением Московского областного суда от 15.05.2017г., Нелюбиной Т.А. принадлежала только ? доли указанных выше дома и земельного участка. Таким образом, правом распоряжаться всеми объектами Нелюбина права не имела. Тот факт, что право собственности на данный объект на основании решения не было зарегистрировано, ссылки ответчика на неосведомленность о результатах рассмотрения судом апелляционной инстанции ранее рассмотренного гражданского дела, решением по которому признавалось право за Нелюбиной Т.А., другие суд не принимает во внимание. В рассматриваемом случае, поскольку действия по регистрации в установленном порядке могли быть совершены только ответчиком, учитывая, что в силу судебного постановления, которым доля в отчуждаемых объектах Нелюбиной определена в размере, равном ? доли, договор купли-продажи от 12.10.2018г. является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, в связи с чем договор недействителен независимо от признания его таковым. Намерения заключить договор на ? доли имущества стороны не имели, обратное не следует из исследованных доказательств. Ссылки ответчика на наличие согласия совладельца объектов недвижимости Нелюбина на отчуждение объектов, удостоверенное нотариусом 08.10.2018г., не имеет правового значения, поскольку к моменту дачи такого согласия право общей совместной собственности Нелюбина и Нелюбиной прекращено, за ними признано право собственности на доли объектов, по ? за каждым, которыми соответственно каждый из них мог распоряжаться с соблюдением требований закона. Факт заключения предварительного договора 13.03.2018г. также не имеет правого значения, т.к. указанный договор по тем же причинам является ничтожным.

    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи в срок, согласованный сторонами в соглашении об авансе, заключен не был, в связи с чем в соответствии с п. 9 соглашения полученный ответчиком аванс подлежит возврату истцу (покупателю).

    Учитывая, что в действиях Нелюбиной усматривается недобросовестное поведение, поскольку она, не являясь единоличным собственником объектов недвижимости, приняла в счет оплаты имущества от истца денежные средства, суд соглашается с обоснованностью требований истца о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18 декабря 2017г. по 18.03.2019г. в сумме 46 756,86 руб. Расчет истца суд находит верным.

Ссылки ответчика на то, что на протяжении длительного времени истец пользовался объектами недвижимости, в отношении которых стороны договаривались о продаже, суд не принимает во внимание, однако, считает необходимым отметить, что в случае, если ответчик полагает, что за пользование имуществом истец должен произвести оплату, требования об этом, а также о взыскании убытков, возникших в результате пользования, подлежат рассмотрению в рамках отдельного спора.

Таким образом, исковые требования истца о взыскании суммы аванса в размере 500 000 руб. и процентов в сумме 46 756,86 руб.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд в счет возмещения расходов на оплату госпошлины взыскивает 8 668 руб. Расходы подтверждаются квитанцией (л.д.3).

В соответствии с положениями ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд взыскивает в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 20 000 руб. Расходы подтверждаются договором и распиской (л.д.20-21). Данную сумму суд находит соответствующей объему оказанных услуг, сложности спора и длительности разбирательства.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на оплату нотариальных услуг по удостоверению доверенности суд не находит, т.к. доверенность носит общий характер.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

                                                         Р Е Ш И Л:

Исковые требования Черепановой В.Л. удовлетворить частично.

Взыскать с Нелюбиной Татьяны Александровны в пользу Черепановой Виктории Лэровны денежные средства, уплаченные по соглашению об авансе от 18.12.2017г. в сумме 500 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 46 756 руб. 86 коп., в счет возмещения расходов на оплату госпошлины 8 858 руб., в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 20 000 руб., а всего 575 614 руб. 86 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с Нелюбиной Т.А. в счет возмещения расходов на оплату услуг по удостоверению доверенности, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере, превышающем взысканную сумму, Черепановой В.Л. отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья