Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-507/2012 от 06.06.2012

Дело № 2-507/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Калач                                                                                                                        13.08.2012 г.

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Романова М.А.,

при секретаре Краснолуцкой М.А.,

с участием представителя истца Воротникова А.С.,

представителя ответчика Еничевой Т.К.,

представителя третьего лица Степановой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Дантес» к Брязгунову Анатолию Ивановичу о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иску Брязгунова Анатолия Ивановича к ООО «Дантес» о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дантес» в лице директора Белошицкого А.П. и Брязгуновым А.И. был заключен договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества – части нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: лит. А10 1 этаж, 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п.п. 2.1 и п. 2.2 договора общая сумма арендной платы составляет 1 200 000 рублей в месяц, которые Брязгунов А.И. уплачивает ООО «Дантес» не позднее десятого числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо путем внесения в кассу ООО «Дантес».

Согласно п.п.4.1, 4.2 договора при условии уплаты Брязгуновым А.И. выкупной цены, которая определена сторонами в размере 8 400 000 рублей объект недвижимости переходит в собственность Брязгунова А.И.

        ООО «Дантес» обратилось в суд с иском к Брязгунову А.И. о взыскании 2 400 000 рублей задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик не уплачивает арендную плату, на дату предъявления иска задолженность составила 2 400 000 рублей.

Брязгунов А.И. заявил встречные исковые требования к ООО «Дантес» о признании права собственности на часть нежилого встроенного помещения под лит. А 10, площадью 665,2 кв.м. по адресу: <адрес>, указывая, что выкупную стоимость имущества в размере 8 400 000 рублей он, Брязгунов А.И., полностью выплатил. Кроме того, пункт 43 договора предусматривал обязанность арендодателя зарегистрировать свое право собственности на объект аренды, однако это условие договора арендодатель не исполнил.

Дело неоднократно рассматривалось разными судебными инстанциями.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, поскольку он является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области по государственному управлению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено (т.1 л.д. 70, 80) и Белошицкий А.П., так как согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ он в настоящее время является собственником части нежилого встроенного помещения, являющейся предметом спора (т.2 л.д.7).

В судебном заседании представитель ООО «Дантес» Воротников А.С. поддержал заявленные требования по основному иску по изложенным в исковом заявлении основаниям, вместе с тем, признал исковые требования по встречному иску.

Ответчик, он же истец по встречному иску, Брязгунов А.И. в судебное заседание не явился.

Представитель Брязгунова А.И. Ениичева Т.К. иск ООО «Дантес» не признала, встречные исковые требования поддержала, суду пояснила, что у Брязгунова А.И. не имеется задолженности по договору аренды перед ООО «Дантес», обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Брязгуновым А.И. выполнены в полном объеме, им выплачена ООО «Дантес» выкупная цена объекта – 8 400 000 рублей, что подтверждается имеющимися в деле расписками. ООО «Дантес» свои обязательства по договору не выполнило, не зарегистрировало на себя право собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем, Брязгунов А.И. вынужден обратиться в суд о признании за ним права собственности на часть нежилого встроенного помещения под лит. А 10, площадью 665,2 кв.м., инвентарный номер 6860, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Просит суд в иске ООО «Дантес» о взыскании задолженности с Брязгунова А.И. отказать.

В своих письменных объяснениях представитель Еничева Т.К. также указала, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенный между ООО «Дантес» и Брязгуновым А.И., считает законной сделкой. Ссылаясь на ст.624 и ст.421 п.3 ГК РФ, указывает, что данный договор следует рассматривать как договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, следовательно к отношениям сторон должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ по делу от 01.03.2005 г. N 12102/04. В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ предметом купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца при заключении договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца которого на дату заключения договора не зарегистрировано, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Действительность либо недействительность сделки между истцом и ответчиком не затрагивает права и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений, т.к. он стороной по сделке не является. Интересы департамента, по его мнению, нарушаются самим фактом существования спорного объекта, безотносительно того, в чьей собственности: истца или ответчика данный объект находится. Ссылка департамента имущественных и земельных отношений на ничтожность сделки по своему смыслу является ссылкой на новое обстоятельство, самостоятельным требованием, направленным на защиту своих прав и законных интересов. При создании объекта у ООО "Дантес" имелась вся необходимая разрешительная документация. Спорный объект недвижимости создавался с разрешения Воронежской области, в интересах которой выступает Департамент имущественных и земельных отношений, на что указывает вся вышеперечисленная документация. Если бы Воронежская область в лице ее уполномоченных органов усмотрела в действиях ООО «Дантес» нарушение своих прав и законных интересов, то не выдавала бы разрешительную документацию и не согласовывала бы проект. Поскольку спорный объект недвижимости является встроенным помещением, созданным в результате реконструкции на основании полученного Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому создание иного объекта недвижимости не требовало предоставления специально отведенного для этого объекта недвижимости земельного участка, поэтому созданный объект не является самовольной постройкой. В результате реконструкции изменяются как характеристики существующего объекта недвижимости, так и может быть создан новый самостоятельный объект. При этом право на вновь созданный объект и ранее существовавший с измененными характеристиками могут существовать самостоятельно. Объемом реконструкции может быть предусмотрено, в том числе и создание совершенно иного, нового объекта недвижимости в дополнение к существовавшему. Объект, созданный в результате реконструкции, был введен в эксплуатацию Управлением архитектуры и градостроительства по Воронежской области. На спорный объект недвижимости у департамента отсутствовало зарегистрированное право собственности. Департамент для защиты своих прав на основании ст.222 ГК РФ может обратиться с самостоятельным иском о сносе данного объекта либо о признании права собственности па него.

Представитель третьего лица – Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Степанова О.С. просила в удовлетворении основных и встречных исковых требований отказать, указывая, что судебными притязаниями сторон нарушаются права и законные интересы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области. Помещения в здании, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности как администрации городского округа г. Воронеж, так и администрации области. ДД.ММ.ГГГГ между ними заключено соглашение о совместном использовании территории, занимаемой объектом, расположенном по адресу: <адрес>. В соответствии со ст.7 Закона Воронежской области «О регулирования отношений на территории Воронежской области» от ДД.ММ.ГГГГ №, Положением, утвержденным Постановлением Правительства Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №, Департамент имущественных и земельных отношений является уполномоченным органом государственной власти Воронежской области по государственному земельными участками, право государственной собственности, на которые не разграничено, в пределах и в порядке, установленном действующим законодательством. Считает, что договор аренды спорного объекта является ничтожной сделкой в соответствии со ст.ст. 166, 168 ГК РФ, поскольку ООО «Дантес» не представило доказательств наличия у него права собственности на передаваемый в аренду объект и государственной регистрации права собственности на данный объект в ЕГРПН. Полагает, что спорный объект является самовольной постройкой, поэтому признание права собственности на основании ст.218 ГК РФ неправомерно. Надлежаще оформленные документы о разрешении возведения капитального строения на соответствующем земельном участке не представлены. Нормы действующего законодательства не предусматривают перехода права собственности на объект капитального строительства к лицу, осуществляющему его реконструкцию. Разрешение на производство работ по реконструкции не является надлежаще оформленным разрешением на возведение объекта недвижимости. Кроме того, спорный объект возведен на земельном участке, не предоставленном для соответствующих целей в установленном законом порядке, а также без разрешений компетентных органов. Она возражает против принятия судом признания иска о признании права собственности на объект недвижимости представителем ООО «Дантес» заявленных Брязгуновым А.И., полагая, что такое признание иска противоречит закону.

Третье лицо Белошицкий А.П. в судебное заседание не явился. Учитывая, что представитель ООО «Дантес» Тяжков Е.И. был лично извещен о дате и времени судебного заседания (т.2 л.д.143), а Белошицкий А.П. является директором ООО «Дантес», (т.1 л.д.18, 43), суд полагает, что Белошицкий А.П. также надлежаще был уведомлен о дате и времени судебного заседания.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела, между ООО «Дантес» и Брязгуновым А.И. был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом последующего выкупа. Этот договор является ничтожной сделкой, так как ООО «Дантес» не является надлежащим арендодателем.

Согласно ст..608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

ООО «Дантес» заключило договор аренды недвижимого имущества как его собственник.

Однако, в силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При этом объект недвижимости не должен являться самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ).

Судом установлено, что ООО «Дантес» по распоряжению администрации Воронежской области выполнило строительно-монтажные работы по реконструкции территории рекреации (зимний сад) гостиницы «Брно», расположенного по адресу: <адрес> (л.д.33-35). ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дантес» управлением архитектуры и градостроительства Воронежской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В результате реконструкции возведена часть нежилого встроенного помещения (Лит. А10 1 этаж: 39-56; 2 этаж: 1-30), общей площадью 665,2 кв.м., кадастровый номер 6860.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, право собственности ООО «Дантес» на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Следовательно, заключенный договор аренды противоречит требованиям закона, является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий.

Исходя из данных обстоятельств, не могут быть удовлетворены исковые требования по основному иску о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, согласно представленным суду распискам денежные средства в общей сумме 8 400 000 рублей, что соответствует выкупной стоимости имущества, были получены представителем по доверенности ООО «Дантес» Воротниковым А.С. от Брязгунова А.И. (т.1 л.д.26-32).

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В результате реконструкции собственник объекта недвижимости не должен изменяться.

Как следует из материалов дела, право собственности на здание и земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежит администрации городского округа г. Воронеж и администрации Воронежской области. ДД.ММ.ГГГГ между ними заключено соглашение о совместном использовании территории, занимаемой объектом, расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.7 Закона Воронежской области «О регулирования отношений на территории Воронежской области» от ДД.ММ.ГГГГ №, Положения, утвержденного Постановлением Правительства Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №, Департамент имущественных и земельных отношений является уполномоченным органом государственной власти Воронежской области по государственному земельными участками, право государственной собственности, на которые не разграничено, в пределах и в порядке, установленном действующим законодательством.

Суд не может принять признание встречного иска представителем ответчика по встречному иску Воротниковым А.С., так как в данном случае признание иска ответчиком противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц, а именно Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ст.39 ч.2 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах суд не находит оснований и для удовлетворения встречного иска Брязгунова А.И.

Отказывая в удовлетворении исковых требований обеих сторон, суд полагает необходимым взыскать с каждой из них госпошлину в доход бюджета, т.к. при подаче исковых заявлений госпошлина была судом отсрочена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Дантес» к Брязгунову Анатолию Ивановичу о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

В удовлетворении встречного иска Брязгунова Анатолия Ивановича к ООО «Дантес» о признании права собственности на объект недвижимости отказать.

Взыскать с ООО «Дантес» в доход бюджета госпошлину в сумме 20 200 рублей.

Взыскать с Брязгунова Анатолия Ивановича в доход бюджета госпошлину в сумме 50 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 18.08.2012 г.

Судья                                        М.А.Романов