Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2036/2019 ~ М-1683/2019 от 29.03.2019

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мужиковой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2036/19 по иску Б. к ООО «Строительная компания «Новый город»» о понуждении к совершению действий,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мужиковой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2036/19 по иску Б. к ООО «Строительная компания «Новый город»» о понуждении к совершению действий,

установил:

Б.. обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Строительная компания «Новый город»» о понуждении к совершению действий. Исковые требования мотивированы тем, что между ним и ООО «Самарагорстрой» был заключён инвестиционный договор №А/54-Б от 23.07.2008 г. об участии в финансировании подготовки площадки для строительства 7-секционного жилого дома в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе города Самары, в том числе на земельном участке площадью с кадастровым номером №. Он уплатил ООО «Самарагорстрой» 1 000 000 рублей. Согласно п.1.5 договора целью участия в реализации инвестиционного проекта является получение права на заключение договора долевого участия в строительстве, согласно которому после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик передает инвестору квартиру с характеристиками и на условиях, указанных в п.1.6-1.9 договора. Заочным решением Самарского районного суда г. Самары от 26.05.2010 г. удовлетворён его иск к ООО «Самарагорстрой» о расторжении инвестиционного договора №А/54-Б от 23.07.2008 г., взыскании 1 109 933 рублей. Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 г. по делу №А55-595/2011 в третью очередь кредиторов ООО «Самарагорстрой» включено его требование в размере 1 109 933 рублей. Письмом от 11.02.2019 г.№3/611 Министерство строительства Самарской области сообщило ему о включении в реестр пострадавших граждан. 19.03.2013 г. между ООО «Самарагорстрой» и ООО «Строительная компания «Новый город»» был подписан договор купли-продажи № права аренды земельного участка с кадастровым номером №. Договор заключён по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника. Покупатель принял на себя обязательство исполнить обязательства продавца по инвестиционным договорам и договорам участия в долевом строительстве перед лицами, указанными в приложениях № и №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. В приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 указан он и договор №А/44-Б от 8.07.2008 г. Решением Ленинского районного суда г. Самары от 20.10.2011 г. признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № существует. 13.05.2014 г. приказом №187-п Министерство строительства Самарской области решило провести конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. В число лотов конкурса было включено удовлетворение прав требований участников долевого строительства проблемного объекта в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самара, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой». Речь шла об удовлетворении прав требований 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений. Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от 20.06.2014 г. победителем конкурса по лоту №2 (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») признан единственный участник конкурса – ООО «Строительная компания «Новый город»». В поданной им заявке на участие в конкурсе ООО «Строительная компания «Новый город»» обязалось в случае победы в конкурсе удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 м2. Организатор конкурса признал ООО «СК «Новый город» победителем конкурса и исполнил своё обязательство по выдаче обусловленной награды, а именно предоставил ООО «Строительная компания «Новый город»» приказом от 24.07.2014 г. №305-п в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0517001:693. У ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 м2. Оно является обязательством перед третьими лицами, которые вправе требовать его исполнения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 1.11.2018 г. по делу №А55-5876/2018 установлен перечень участников долевого строительства объекта. Его право требовать от прежнего застройщика передачи квартиры подтверждено определением арбитражного суда. У ООО «СК «Новый город» возникло обязательство перед ним по удовлетворению его требований о передаче квартиры, соответствующей по своим характеристикам тем, что были приведены в инвестиционном договоре №А/54-Б от 23.07.2008 г. По соглашению от 19.05.2016 г. между ООО «Строительная компания «Новый город»», Министерством строительства Самарской области и Администрацией г.о. Самара ООО «Строительная компания «Новый город»» подтвердило указанные обязательства по удовлетворению требований «участников долевого строительства». Тем же соглашением был определён срок исполнения этих обязательств – 31.12.2019 г. ООО «СК «Новый город» уклоняется от удовлетворения принятых на себя обязательств. Просит обязать передать ему квартиру, соответствующую по своим характеристикам тем, что были приведены в инвестиционном договоре №А/54-Б от 23.07.2008 г.

В судебном заседании представитель истца по доверенности от 23.10.2018 г. Агафонова В.А. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности от 8.10.2018 г. №02 Новичков В.Л. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 36).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 23.07.2008 г. между истцом и ООО «Самарагорстрой» был заключён т.н. инвестиционный договор №А/54-Б (л.д. 12-15), по условиям которого ООО «Самарагорстрой» обязалось осуществить проектирование строительства семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, оформить своё право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, осуществить их снос и получить разрешение на строительство указанного жилого дома. Истец обязался уплатить ООО «Самарагорстрой» (застройщику) для финансирования перечисленных мероприятий 1 000 000 рублей, из которых 47,82% - до 23.07.2008 г., 52,18% - до 30.07.2008 г. В случае надлежащего исполнения этого обязательства истец получал право на заключение с застройщиком после получения им разрешения на строительство договора участия в долевом строительстве в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером 54 на 11 этаже в секции Б площадью 51 м2 по цене 41 000 рублей за 1 м2 площади. В состав договора входит план 11 этажа секции Б, на котором обозначена описанная выше квартира.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор участия в долевом строительстве между истцом и ООО «Самарагорстрой» заключён не был. Жилой дом, о котором идёт речь в инвестиционном договоре от 23.07.2008 г. №А/84-А, не построен.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2012 г. по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом), к настоящему времени конкурсное производство завершено, правоспособность ООО «Самарагорстрой» прекращена 29.12.2014 г.

19.03.2013 г. между ООО «Самарагорстрой» и ответчиком по настоящему делу был подписан договор купли-продажи № в отношении права аренды на земельный участок с кадастровым номером № на ул. Тухачевского в г. Самаре и права аренды на земельный участок с кадастровым номером № в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре. Договор заключён по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ Право аренды земельного участка с кадастровым номером № возникло из договора аренды земельного участка от 13.05.2009 г. №476, который считался продлённым на неопределённый срок. Согласно договору, оба земельных участка обременены правами физических лиц, внёсших средства на основании договоров долевого участия в строительстве и договоров об инвестировании в строительство (п.3.1, 3.2 договора). Покупатель (ответчик) принял на себя обязательство исполнить обязательства продавца по инвестиционным договорам и договорам участия в долевом строительстве перед лицами, указанными в приложениях №1 и №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. Договор купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 зарегистрирован 5.04.2013 г. и вступил в силу.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № не стоит на кадастровом учёте, т.е. не существует. Следовательно, договор аренды этого земельного участка от 13.05.2009 г. №476, арендатором по которому с 5.04.2013 г. являлся ответчик, прекратил действие.

5.06.2014 г. ответчик как арендатор возвратил Министерству строительства Самарской области как арендодателю земельный участок с кадастровым номером №. Стороны договорились о прекращении арендных отношений с 5.04.2013 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 1.11.2018 г. по делу №А55-5876/2018 (л.д. 41-47),

18.02.2016 г. №17.

Департамента поручительства, долнотным лицом ООО " оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019 г. (л.д. 48-51) установлено следующее.

13.05.2014 г. Министерством строительства Самарской области издан приказ №187-п «О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства».

ООО «Строительная компания «Новый город»» приняло участие в конкурсе, подав соответствующую заявку в Министерство строительства Самарской области.

Согласно предложению ответчика, он, в случае победы в конкурсе, взял на себя обязательства удовлетворить права требования 100 участников долевого строительства на получение ими 95 жилых помещений, общей площадью 6 465,88 м2 и 20 участников долевого строительства на получение ими 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2, проблемного объекта по адресу: <адрес>, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова.

Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от 20.06.2014 победителем конкурса по лоту №2 (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») был признан единственный участник конкурса – ООО «Строительная компания «Новый город»». Из протокола следует, что в поданной им заявке на участие в конкурсе ООО «Строительная компания «Новый город»» обязалось в случае победы в конкурсе удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, в частности, из односторонних действий (пп.8 п.1 ст.8 ГК РФ).

Обратившись с заявкой на участие в конкурсе, Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый город»» заявило о принятии на себя обязательства при условии победы в конкурсе удовлетворить требования участников долевого строительства (обманутых дольщиков).

Организатор конкурса – Министерство строительства Самарской области – признал ответчика победителем конкурса и исполнил своё обязательство по выдаче обусловленной награды (п.1 ст.1057, ст.1059 ГК РФ), а именно предоставил ООО «Строительная компания «Новый город»» приказом от 24.07.2014 г. №305-п в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок площадью 4 485,00 м2 в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова.

Следовательно, у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2. Оно является обязательством перед третьими (по отношению к участнику и организатору конкурса) лицами, которые в силу применяемого по аналогии закона – п.1 ст.430 ГК РФ вправе требовать от ООО «Строительная компания «Новый город»» его исполнения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Новый город»», Министерством строительства Самарской области и Администрацией г.о. Самара заключено соглашение о сотрудничестве, согласно которому ООО «Строительная компания «Новый город»» в срок до 31.12.2019 г. обязалось удовлетворить требования участников долевого строительства. Данный срок является окончательным.

Согласно проектной декларации на объект капитального строительства «Жилые дома со встроенными офисными помещениями и подземными паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе г. Самары (1-я очередь)» ООО «Строительная компания «Новый город»» является застройщиком указанного объекта, осуществляет его строительство, в том числе на земельном участке, предоставленном по результатам конкурса. Проект предусматривает строительство двух 18-этажных секций соединенных 4-этажной секцией, в которых планируется строительство 182 квартиры общей площадью 11 619 м2, и офисных помещений общей площадью 4 849 м2.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Новый город»» получило разрешение на строительство № RU 63301000-031.

4.05.2017 г. прокуратурой Ленинского района города Самары было внесено представление №07-26-2017, в котором предлагалось незамедлительно принять меры к устранению нарушений законодательства в отношении обманутых дольщиков. ООО «Строительная компания «Новый город»», не согласившись с представлением, обжаловало его в суде. Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2017 г. по делу №А55- 13070/2017 в удовлетворении требований ООО «Строительная компания «Новый город»» отказано. Указанным решением установлено, что информация о количестве граждан и объеме их прав требований имелась у общества, поскольку в полном объеме содержится в договоре купли-продажи от 19.03.2013 г. №1, заключённом между ООО «Самарагорстрой» и ООО «Строительная компания «Новый город»». Судом был установлен факт уклонения ответчика от принятых на себя обязательств по удовлетворению прав обманутых дольщиков.

ООО «Строительная компания «Новый город»» после победы на конкурсе по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, получив и оформив бесплатно в собственность земельный участок, взятые на себя обязательства по условиям конкурса об удовлетворении прав участников долевого строительства не выполнило, на обремененном земельном участке осуществляет строительство объекта ЖК «Ильинская плаза», с привлечением денежных средств других участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве объекта. В нарушение требований законодательства и условий конкурсной документации ООО СК «Новый город» уклоняется от удовлетворения прав обманутых дольщиков на объекте: «Жилые дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе г. Самара (1 -я очередь)». До настоящего времени договоры (соглашения) с дольщиками ЖК «Монблан» о представлении жилых и нежилых помещений, удовлетворяющие их права требования не заключены.

Конкурсная документация не содержит списка участников долевого строительства, требования которых должен удовлетворить победитель конкурса. Отсутствует такой список и в конкурсной заявке ООО «Строительная компания «Новый город». Однако поимённый список лиц, в пользу которых у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло обязательство, и содержание их требований судом установлены. Список лиц, имеющих права требования к ООО «Самарагорстрой» о передаче помещений в доме в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре, был приведён в приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. В него было внесено 100 лиц с требованиями в общей сложности на 95 квартир и 20 лиц с требованиями на 19 нежилых помещений. В конкурсной документации, в том числе в конкурсной заявке ответчика, шла речь о лицах и требованиях, ранее перечисленных в приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. Суд пришёл к такому выводу, поскольку при неясности условий сделки из буквального значения отражающих их документов, суд устанавливает действительную волю участников сделки с учётом их цели, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (аналогия ст.431 ГК РФ). Целью действий организатора конкурса было удовлетворение требований участников долевого строительства проблемного объекта. В список из приложения №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 были внесены именно такие лица и их требования. Количественное соответствие указывает на то, что организатор конкурса поставил перед его участниками условие удовлетворить все перечисленные в этом списке требования. Кроме того, на прямой запрос суда о предоставлении списка 120 лиц, требования которых должен был удовлетворить победитель конкурса, определённый приказом Министерства строительства Самарской области от 24.07.2014 г. №305-п, Министерство строительства Самарской области представило суду копию договора купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. Тем самым организатор конкурса признал, что требования участников долевого строительства, удовлетворить которые обязался победитель конкурса, перечислены в приложении к этому договору.

Суд признал установленным, что конкурсной документацией и конкурсной заявкой ООО «Строительная компания «Новый город»» предусматривалось удовлетворение требований, перечисленных в приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1.

По соглашению от 19.05.2016 г. между ООО «Строительная компания «Новый город»», Министерством строительства Самарской области и Администрацией г.о. Самара ООО «Строительная компания «Новый город»» подтвердило указанные обязательства по удовлетворению требований «участников долевого строительства». Тем же соглашением был определён срок исполнения этих обязательств – 31.12.2019 г.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенными условиями договора участия в долевом строительстве, касающимися индивидуализации объекта долевого строительства, являются:

- план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении,

- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения),

- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Буквальное значение термина «удовлетворить права требования», описывающего содержание обязательства ООО «Строительная компания «Новый город»» перед истицей и другими участниками долевого строительства проблемного объекта, означает исполнить в натуре обязанность по передаче помещения с характеристиками, указанными в договоре с прежним застройщиком.

Денежная компенсация или предоставление иного помещения не являются исполнением обязательства не могут рассматриваться как «удовлетворение прав требования» обманутых участников долевого строительства. Такие действия представляют собой, в зависимости от конкретных условий, отступное (ст.409 ГК РФ) или новацию (ст.414 ГК РФ), они прекращают добровольно принятые обязательства ответчика перед участниками долевого строительства, но они возможны только на основании соглашения ответчика с участником долевого строительства о предоставлении отступного или о новации обязательства.

Таким образом, участники долевого строительства вправе требовать от ООО «Строительная компания «Новый город»» передачи квартир с характеристиками, аналогичными тем, что были приведены в инвестиционных договорах.

В соответствии с п.3 ст.61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

И Б.. и ООО «Строительная компания «Новый город»» участвовали в деле №А55-5876/2018. Следовательно, судебные акты по данному делу имеют преюдициальное значение в настоящем деле.

Б.. включён в список участников долевого строительства, приведённый в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1.

Следовательно, ответчик в силу условий выигранного им конкурса и заключённого впоследствии трёхстороннего соглашения от 19.05.2016 г. (л.д. 37-39) принял на себя обязательство удовлетворить, в числе прочих требований, требования истца по настоящему делу

Таким образом, истец вправе требовать от ответчика передачи ему квартиры с характеристиками, аналогичными тем, что были приведены в инвестиционном договоре от 23.07.2008 г. №А/54-Б.

Правовая форма такой передачи может быть различной. Ответчик (и истец) не обязаны заключить именно договор участия в долевом строительстве в отношении этой квартиры. Ответчик вправе удовлетворить требования истца, передав ему уже построенную квартиру по договору дарения, купли-продажи, мены.

Однако срок исполнения обязательств ответчика перед участниками долевого строительства определён п.3.2 трёхстороннего соглашения от 19.05.2016 г. и истекает 31.12.2019 г.

Указанный срок на день рассмотрения дела не истёк.

Следовательно, обязательство ответчика по передаче квартиры истцу на день рассмотрения дела ещё не нарушено, что исключает возможность удовлетворения иска о понуждении к его исполнению.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 3.06.2019 г.

Судья                (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь