Решение по делу № 33-2482/2019 от 14.05.2019

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Безруких Е.С. Дело № 33 -2482/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 мая 2019 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шевченко С.В.,

судей Теплинской Т.В., Гарматовской Ю.В.

при секретаре Герасименко О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации МО «Зеленоградский городской округ» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18 февраля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований администрации МО «Зеленоградский городской округ» отказано.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя администрации МО «Зеленоградский городской округ» - Гринцевича Г.Э., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения Николаевой Н.А., Лавренко В.В., представителей ЖСК «Гостевой дом в г. Зеленоградске ул. Гагарина, д.61 а» Юхневич В. и Клешня С.Н., представляющей также интересы Типикиной И.В., Дегтяревой В.Н., Дороговой Т.А., Пусько В.Д., Костриковой И.А., Тращенковой Т.Д., Ксеневича В.А., Николаевой Н.А., представителя ООО «Николаев и К» в лице конкурсного управляющего Балданова Р.И., представителя Егорова О.В. – Молчановой В.М., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к ЖСК «Гостевой дом в г. Зеленоградске ул. Гагарина, д.61 «а»», Егорову О.В. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, его демонтаже.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании постановления главы МО «Зеленоградский район» от 28.05.2005 г. №, 31.05.2005 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МД-Капитал» был заключен договор № аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на период проектирования и строительства гостиницы. Соглашением от 18.07.2005 г. № права и обязанности арендатора по данному договору аренды были переданы обществом Егорову О.В.

Постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от 30.09.2005 г. № Егорову О.В. было разрешено строительство гостиницы на 28 мест, расположенной по <адрес>. Согласно п.п. 2.1.-2.5. Егоров О.В. обязан был осуществлять строительство гостиницы на 28 мест по проекту, согласованному с ЦГСЭН по Зеленоградскому району, Управлении природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Калининградской области, УПГС МЧС, ГИБДД и в управлении архитектуры и градостроительства администрации МО «Зеленоградский район»; получить разрешение на ведение строительно-монтажных работ в ГАСН администрации Калининградской области в срок до 01.03.2006 года; заключить инвестиционное соглашение с администрацией МО «Зеленоградский район» на развитие инфраструктуры; завершить строительство гостиницы на 28 мест, подписав акт приемки законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.09.2009 года; зарегистрировать право собственности на гостиницу в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от 29.12.2006 года № после обращения Егорова О.В. изменено разрешенное использование с «под строительство гостиницы» на «под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа». Застройщиком гостевого дома являлось ООО «Николаев и К», заказчиком являлся Егоров О.В.

На указанном земельном участке в 2009 году без получения соответствующего разрешения был возведен незавершенный строительством объект.

Соглашением от 14.04.2015 г. права и обязанности арендатора по данному договору аренды земельного участка были переданы ЖСК «Гостевой дом в г. Зеленоградске, ул. Гагарина, 61 А». Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 06.02.2017 г. № с 10.11.2016 г. прекращен договор аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, в редакции дополнительных соглашений.

По состоянию на 16.08.2018 г., право собственности на объект капитального строительства с КН № расположенный на земельном участке с КН № не зарегистрировано.

Ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку был возведен без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в том числе нарушена этажность возведенного объекта, превышающая допустимую, истец просил суд признать объект незавершенного строительства по <адрес> с КН №, самовольной постройкой. Обязать ответчиков в течение трех месяцев, произвести демонтаж указанного объекта. В случае неисполнения ответчиками решения суда в установленный срок, предоставить администрации МО «Зеленоградский городской округ» право демонтажа указанного объекта самовольного строительства, с привлечением необходимой техники, оборудования и специалистов других организаций с последующим взысканием с ответчиков произведенных расходов. Снять с кадастрового учета указанный объект незавершенного строительства (нежилое здание) с КН №.

Определением суда в порядке ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчика было привлечено ООО «Николаев и К».

Впоследствии, определением суда от 31.01.2019 г. производство настоящему гражданскому делу было прекращено в части требований к ООО «Николаев и К» о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, его демонтаже.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе администрация МО «Зеленоградский городской округ» просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным. Продолжает настаивать на доводах, изложенных в исковом заявлении, которым, по мнению подателя жалобы, не дана надлежащая оценка. Ссылаясь на то, что Егоров О.В. и ЖСК «Гостевой дом в г. Зеленоградске ул. Гагарина, д.61 «а»» в разные периоды времени являлись арендаторами земельного участка, на котором возведено спорное строение, полагает ошибочным вывод суда о том, что иск предъявлен к ненадлежащим ответчикам. Кроме того, полагает, что суд необоснованно оставил без удовлетворения заявленные администрацией требования в части признания спорного объекта самовольной постройкой, при том, что данное обстоятельство было установлено судами при разрешении иных споров.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы МО «Зеленоградский район» № от 28.05.2005 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МД-Капитал» был заключен договор № аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, с КН №, для проектирования и строительства гостиницы, на срок до 28.05.2008 г.

По соглашению № от 18.07.2005 г. права и обязанности арендатора по данному договору аренды земельного участка были переданы от ООО «МД-Капитал» Егорову О.В.

Постановлением Главы МО «Зеленоградский район» № от 30.09.2005 г. Егорову О.В. было разрешено строительство гостиницы на 28 мест, расположенной по <адрес> в срок до 01.09.2009 г.

Постановлением Главы МО «Зеленоградский район» № от 29.12.2006 г. по обращению Егорова О.В. было изменено разрешенное использование земельного участка по <адрес> с КН №, предоставленного ранее «под строительство гостиницы» на «под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа».

Постановлениями Главы МО «Зеленоградский район» № от 26.02.2013 г. и № от 07.03.2013 г. срок действия договора аренды продлен до 01.08.2015 г., до этого же срока указано завершить строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа. Соглашением № от 07.03.2013 г. соответствующие изменения были внесены в договор № аренды земельного участка с КН №.

По соглашению от 18.04.2013 г. права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка с КН № были переданы от Егорова О.В. Ч.

По соглашению от 25.12.2014 г. права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка с КН № были переданы от Ц. Егорову О.В.

По соглашению от 14.04.2015 г. права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка с КН № были переданы от Егорова О.В. ЖСК «Гостевой дом в г. Зеленоградске ул. Гагарина, 61а».

20.07.2016 г. на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с КН №, степенью готовности 80 %. Право собственности на данный объект не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № от 06.02.2017 г. договор аренды земельного участка с КН № прекращен с 10.11.2016 г.

Также судом установлено, между Егоровым О.В, выступающим в качестве заказчика, ООО «Николаев и К», являющегося застройщиком и гражданами (третьими лицами по делу) с 2007 года по 2011 годы заключались договоры долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа. При этом указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Калининградской области не были.

Согласно акту инвентаризации ООО «Николаев и К» от 10.08.2018 г., инвесторами Ч., Ю., J., С., О., Х., Д., Ж., Ф., И., Я., Е., Ш., Г., Б., Ы., З. в строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа было вложено в общей сумме 43224424,25 рублей.

Аналогичные договоры долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа (инвестирования) были заключены и денежные средства на строительство спорного объекта недвижимости получены также от W., G., R., М., Ё., Н., D. в лице его законного представителя S., П., Э., Y., Й., К., Р., Щ., Л., F., Т., А., N., У., Z., В.

Решением арбитражного суда Калининградской области от 28.05.2018 г. застройщик ООО «Николаев и К» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, сроком, с учетом определения от 08.05.2019 г., до 30.10.2019 г.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суд исходил из того, что требования заявлены к ненадлежащим ответчикам, которые застройщиками либо владельцами земельного участка, на котором возведено спорное строение, не являются.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 222 ГК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, действовавшей на момент строительства спорного объекта, статья 222 ГК РФ предусматривала, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (ч.1)

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. (ч.2)

В силу части 3 ст. 222 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенных положений ст. 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, или же лицом, в чьем владении находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица.

В этой связи, установив, что спорный объект недвижимости был возведен застройщиком ООО «Николаев и К» на денежные средства граждан-инвесторов, при этом доказательств внесения каких-либо денежных средств непосредственно ЖСК «Гостевой дом в г. Зеленоградске ул. Гагарина, 61а» либо Егоровым О.В. суду представлено не было, учитывая, что земельный участок с КН №, на котором возведено спорное строение, с 10.11.2016 г. у ответчиков на каком-либо законном праве не находится, суд пришел к правильному выводу о том, что требования администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании спорной постройки самовольной и её сносе заявлены к ненадлежащим ответчикам, в силу чего исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учтено судом и то, что поскольку на сегодняшний день строительство объекта не завершено, преждевременно полагать, что в соответствии с п.6.4 договоров долевого участия Егоров О.В. вправе претендовать на какую-либо часть спорного объекта. При этом до настоящего времени ни Егоров О.В., ни ЖСК «Гостевой дом в Зелееноградске ул.Гагарина,61а» с требованием о признании за ними права собственности на спорный объект недвижимости не обращались.

В тоже время ООО «Николаев и К» в лице конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве были заявлены требования о признании за ним права собственности на спорный неоконченный строительством объект, которые на момент вынесения настоящего решения не были разрешены.

То обстоятельство, что определением Арбитражного суда КО от 29 апреля 2019 года в удовлетворении заявленных требований ООО «Николаев и К» было отказано, достаточным основанием для отмены обжалуемого решения не является.

Из содержания указанного определения следует, что основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужило отсутствие у ООО «Николаев и К» вещных прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект.

Вместе с тем, в настоящее время ООО «Николаев и К» в лице конкурсного управляющего предъявлен иск к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, который принят к производству Арбитражного суда КО и до настоящего времени спор не разрешен.

При таких обстоятельствах, учитывая, что конкурсное производство в отношении ООО «Николаев и К» не прекращено, при этом конкурсным управляющим предпринимаются меры к легализации спорного объекта, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в рамках настоящего спора у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы вышеуказанные выводы не опровергают, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: