Определение суда апелляционной инстанции по делу № 33-42505/2018 от 24.09.2018

Дело № 2-1039/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2018 года г. Москва

Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., с участием помощника Чертановского межрайонного прокурора города Москвы Клевцовой Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к фио о выселении, обязании не препятствовать истцу во вселении, обязании выдать экземпляр ключей от квартиры, признании п. 5.2. Договора недействительным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском. Свои требования обосновывает тем, что фио является нанимателем жилого помещения по адресу: Москва, адрес. Договор найма был заключен дата, срок действия его не истек. дата без предварительного уведомления собственник данного жилого помещения фио оказал истцу препятствие в проживании в данном жилом помещении, сменил замок и выбросил вещи из занимаемого помещения, чем не обеспечил их сохранность и нанес материальный ущерб своими неправомерными действиями, который в данный момент не может быть оценен. В результате действий собственника истцу пришлось вызвать наряд полиции для фиксации данных противоправных действий и написать заявление. В устной форме ответчик сообщил о том, что расторгает договор найма жилого помещения ввиду неоплаты и в дальнейшем будет проживать в нем сам. Истцом была не внесена плата только один раз. В данный момент истец не имеет задолженности перед собственником, поскольку вносился еще и залог, равный месячной стоимости найма помещения, а собственник имеет перед истцом задолженность за ремонт ванной, который должен был выполнить за свой счет, но нарушил условия договора. Истец считает, что наличие не расторгнутого договора найма является основанием для проживания в спорном помещении и основанием невозможности проживания в нем собственника, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд. Просит выселить ответчика фио из жилого помещения- квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес. Обязать ответчика не препятствовать истцу во селение и пользовании жилым помещением- квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес. Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании жилым помещением, а именно: выдать экземпляр ключей от квартиры, обеспечить беспрепятственный допуск в нее, признать п.5.2 недействительным, не влекущим юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины (л.д. 4-7).

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио (л.д. 31), который поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик фио в судебное заседание явился, возражал по предъявленным требованиям по следующим основаниям. дата между сторонами был заключен договор коммерческого найма помещения, расположенного по адресу: Москва, адрес, принадлежащего ответчику на праве собственности. Истец обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, в срок оплату не произвел. На момент заключения договора, квартира находилась в удовлетворительном техническом состоянии и не требовала ремонта, что отражено в передаточном акте, который подписан фио без замечаний. Согласно договору, мелкий ремонт электрики и сантехники наниматель производит самостоятельно путем вызова специалистов из обслуживающий дом управляющей компании или иным способом. Истец является должником ряда банков и дата в соответствии с решением Арбитражного суда адрес по делу №А43-323334/2015 признан несостоятельным (банкротом). В нарушение условий договора найма истец предпринял меры к заключению договора коммерческого найма жилого помещения (комнаты) с третьими лицами, о чем свидетельствует размещение истцом на четырех ресурсах, начиная с дата, объявления о сдаче им в наем комнаты в квартире ответчика по вышеуказанному адресу. С собственником квартиры данный вопрос не обсуждался, согласия на данное действие собственник не давал. дата ответчик направил истцу письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору коммерческого найма по причине неисполнения истцом обязательств. Опасаясь за сохранность имущества, а также опасаясь проникновения в квартиру третьих лиц, ответчик вызвал мастера по монтажу дверей и замков и произвел смену личинки замка. После чего дверь была закрыта на ключи и опечатана. дата ответчику позвонили соседи и сообщили, что в квартире взломан замок и в ней находятся неизвестные люди. Факт вскрытия замка и проникновение в жилище был зафиксирован в установленном порядке (КУСП 17476 от дата). В этот же день истцу было вручено повторное уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма. Истец от подписи в уведомлении отказался. Оплата за квартиру не поступила ни дата, ни дата, ни дата, ни дата, итого просрочка по оплате составила более 4 месяца. В этой связи ответчик считает требования фио незаконными и необоснованными, просит в иске отказать.

Представитель третьего лица ГБУ Жилищник адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, заключение прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении исковых требований отказать, исследовав материалы гражданского дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставит другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Положениями ст. ст. 309,310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявленными требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что спорное имущество представляет собой квартиру по адресу: по адресу: адрес. Сторонами не отрицалось, что собственником данного помещения является фио

Судом установлено, что дата между сторонами заключен договор найма жилого помещения сроком до дата (п.1.2 Договора) (л.д. 10-13).

Согласно п. 4.1 Наниматель выплачивает за наем помещения плату в размере сумма Согласно п.5.2 Договора досрочное прекращение найма и расторжение настоящего Договора возможно в случае задержки нанимателем свыше 14 дней причитающихся Наймодателю платы, а также иных выплаты, указанных в п. 4 настоящего Договора. В силу п. 5.4 Договора при досрочном расторжении договора инициатор обязан предупредить другую сторону в письменном виде за 30 дней до окончания аренды помещения.

В соответствии с требованиями ст. ст. 288, 304 ГК РФ собственник вправе пользоваться, распоряжаться своим имуществом и может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Таким образом, распоряжаться спорным имуществом, имеет право только собственник помещения. Из пояснений сторон и из материалов дела следует, что собственником квартиры является ответчик. Следовательно, законного права требовать выселения ответчика из помещения, которое принадлежит ему на праве собственности, истец не имеет. В связи с чем, требование о выселении ответчика фио из квартиры, расположенное по адресу: Москва, адрес, телефон, а также об обязании не препятствовать истцу во вселении и использовании вышеуказанного помещения, выдаче экземпляра ключей удовлетворению не подлежит.

дата истцу было вручено уведомление о досрочном прекращении договора найма жилого помещения, от подписи которого истец отказался. Данный факт истцом не отрицается.

Довод истца о том, что договор найма жилого помещения не может быть расторгнут наймодателем досрочно в одностороннем внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, поскольку ст. 687 ГК РФ предусматривает исключительно судебный порядок расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, в связи с чем, условия п. 5.2 Договора найма, предусматривающие возможность такого расторжения является незаконным и не подлежит применению, суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно ст. 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонам, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В договоре предусмотрен п. 5.2, согласно которому досрочное прекращение найма и расторжение настоящего Договора возможно в случае задержки нанимателем свыше  14 дней причитающихся Наймодателю платы, а также иных выплаты, указанных в п. 4 настоящего Договора, при этом ст. 687 ГК РФ не содержит запрета к досрочному расторжению договора найма по инициативе наймодателя во внесудебном порядке в соответствии с условиями договора найма. В судебном заседании ответчик пояснил, что плата за жилое помещение истцом не производилась, в связи с чем, он настаивает на досрочном расторжении договора. Истцом данный факт не опровергается, доказательств обратного, суду не представлено. Следовательно, у наймодателя имеются основания для досрочного расторжения договора в силу п. 5.2. Договора.

Таким образом, основания для удовлетворения требования истца о признании п. 5.2 Договора недействительным, не влекущим юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, у суда не имеется.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к фио о выселении, обязании не препятствовать истцу во вселении в квартиру, расположенную по адресу: адрес, обязании выдать экземпляр ключей, признании п.5.2 Договора недействительным, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня его изготовления судом в окончательной форме.

Судья: