Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1562/2021 ~ М-851/2021 от 03.03.2021

Дело № 2-1562/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30.06.2021г.           г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе

судьи      Кузьменко И.А.,

при секретаре     Слободчиковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты к Дмитрову К. В. об изъятии объекта незавершённого строительства, встречному иску Дмитрова К. В. к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

в обоснование требований КУИ Администрации <адрес> (далее Комитет) ссылается на то, что в соответствии со ст.239.1 ГК РФ объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежат изъятию у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. На основании п. 2.27 и п. 3.11 Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации <адрес>, утвержденного решением Городской Думы <адрес> № от 21.12.2006г., Комитет вправе обращаться в судебные органы с исками об изъятии объектов незавершенного строительства, а также обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных интересов <адрес> при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражном суде, осуществляя полномочия лиц, участвующих в деле, а также в исполнительном производстве. 24.06.2017г. между ФИО5 и Дмитровым К.В. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью застройки 74,4 кв.м., степень готовности 26%, расположенного на участке по адресу: <адрес>. Между Комитетом и Дмитровым К.В. был заключен договор аренды № от 03.11.2017г. земельного участка с кадастровым номером 61:59:0050301:797, площадью 773 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, под объектом незавершенного строительства, с разрешенным использованием: земли под домами индивидуальной жилой застройки. Согласно п. 2.1 Договора срок аренды участка установлен с 03.11.2017г. по 03.11.2020г. Поскольку по договор аренды участка № от 03.11.2017г. для завершения строительства заключен после 01.03.2015г., следовательно, им было реализовано право на однократное предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, и основания для продления срока действия договора аренды земельного участка (заключения договора аренды земельного участка на новый срок), отсутствуют. Строительство индивидуального жилого дома к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка завершено ответчиком не было, поэтому объект незвершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах. С учетом уточнения исковых требований истец просит изъять у ФИО6 объект незавершенного строительства, площадью застройки 74,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для продажи с публичный торгов.

Дмитров К.В. исковые требования Комитета не признал и предъявил встречный иск о признании за ним право собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 65 кв.м., жилой площадью 41,6 кв.м. В обоснование иска ссылается на то, что на момент окончания срока договора аренды он завершил строительство жилого дома, подключил водоснабжение, электричество, получил техническое заключение о соответствии дома градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам. Однако с Уведомлением о завершении строительства жилого дома обратился в декабре 2020г., то есть после окончания срока действия договора аренды земельного участка, поэтому получил отказ.

Представитель Комитета по доверенности Сапрунова Ю.Б. предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, исковые требования Комитета поддержала, в удовлетворении встречного иска Дмитрова К.В. просила отказать.

Дмитров К.В. и его представитель о доверенности Гуков И.О. предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, встречные исковые требования поддержали, исковые требования Комитета не признали.

Представитель Администрации г. Шахты по доверенности Коваль С.А. направила заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя Администрации г. Шахты. В удовлетворении встречных исковых требований Дмитрова К.В. просила отказать.

         Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 14.10.2017г. Дмитров К.В. на основании договора купли-продажи от 24.06.2017г., заключенному с ФИО5, приобрел право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 74,4 кв.м., степень готовности 26%, кадастровый №, расположенный на участке по адресу: <адрес>.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации <адрес> и Дмитровым К.В. был заключен договор аренды № от 03.11.2017г. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 773 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Срок аренды участка был установлен с 03.11.2017г. по 03.11.2020г.

В суде установлено, что строительство индивидуального жилого дома Дмитровым К.В. было завершено до окончания срока действия договора аренды участка. Им построен одноэтажный жилой дом лит. «А», площадью 65,0 кв.м., что подтверждается Техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером.

Уведомление о завершении строительства жилого дома подано им в Администрацию г. Шахты в декабре 2020г., то есть после окончания срока действия договора аренды земельного участка.

Пропуск срока подачи Уведомления о завершении строительства связан с необходимостью проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка. Только по окончании кадастровых работ Дмитровым К.В. 15.06.2020г. было подано Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома. Уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства получено застройщиком 18.06.2020г.

В силу положений части 3 статьи 45 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из пункта 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2 ст. 239.1 ГК РФ).

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Исходя из толкования правового смысла и целевого назначения указанной статьи, рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей компетентных органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.

Между тем Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 24 февраля 2004 года N 3-П, от 12 июля 2007 года N 10-П, от 29 июня 2012 года N 16-П, от 16 апреля 2015 года N 8-П, от 03 июля 2018 года N 28-П неоднократно констатировал, что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и, не будучи чрезмерными, строго обусловлены публичными интересами, перечисленными в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Используемые при этом правовые средства должны исключать несоразмерное для конкретной ситуации ограничение прав и свобод, а цели одной лишь рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для такого ограничения.

В силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, что, в свою очередь, предполагает установление и исследование судом фактических обстоятельств конкретного спора, при котором в целях соблюдения принципа справедливости необходим учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.

Принимая во внимание, что строительство жилого дома на предоставленном в аренду участке завершено в 2020 году, подведено водо- и электроснабжение, а также, учитывая обстоятельства, в силу которых Дмитров К.В. не смог подать Уведомление об окончании строительства жилого дома до истечения срока аренды земельного участка, применение к Дмитрову К.В. меры ответственности, предусмотренной ст. 239.1 ГК РФ, суд находит чрезмерным и преждевременным.

Кроме того, завершению строительства воспрепятствовало обстоятельство, не зависящее от воли застройщика.

Так, введение ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции отрицательно сказалось на материальном положении семьи и не позволило осуществлять строительство дома с привлечением бригады строителей.

В целях предотвращения ситуации, при которой неблагоприятные последствия введения ограничительных мер в большей степени отрицательно сказались на охраняемых законом интересах гражданина как экономически слабой стороны земельного спора вследствие применения такой крайней меры земельно-правовой ответственности, каковой является изъятие земельного участка, с учетом требований разумности и справедливости и совокупности перечисленных выше обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Комитета.

Ввиду истечения срока договора аренды земельного участка в отношении спорного объекта недвижимости присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (в текущей редакции), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Между тем, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из заключения МУП <адрес> «БТИ» № от 25.06.2021г. следует, что размещение спорного жилого дома не противоречит СП 42.133320.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Жилой дом является пригодным для постоянного проживания граждан, не нарушает прав и законных интересов собственников других помещений, не создает угрозы их жизни и здоровью. При строительстве не были нарушены градостроительные, строительные, противопожарные нормы и правила и отсутствует нарушения прав третьих лиц и угроза для жизни и здоровья граждан.

Принимая во внимание, что строительство объекта завершено, спорный жилой дом построен на отведенном для этих целей участке, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска Дмитрова К.В. о признании за ним право собственности на построенный жилой дом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> к Дмитрову К. В. об изъятии объекта незавершённого строительства - отказать.

Встречный иск Дмитрова К. В. - удовлетворить.

Признать за Дмитровым К. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, право собственности на одноэтажный индивидуальный жилой дом лит. «А», общей площадью 65 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

                               Судья                       И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 06.07.2021г.