Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-291/2016 ~ М-202/2016 от 29.02.2016

Дело №2-291/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2016 года г. Колпашево Томской области

Колпашевский городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Шачневой А.А.,

при секретаре Циванюк Н.В.,

с участием представителя истца Белик Т.В. – Селявко Ю.В., действующей на основании доверенности от Д.М.Г.,

ответчика Карташова В.А.,

представителя ответчика муниципального образования «Колпашевское городское поселение» Пинчука А.П., действующего на основании доверенности от Д.М.Г.,

представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Немельгина Б.Т., действующего на основании доверенности от Д.М.Г. №,

представителя третьего лица МКУ «Имущество» Подшивалова А.А., действующего на основании доверенности от Д.М.Г. №,

представителя третьего лица муниципального образования «<адрес>» Мозжерина Е.В., действующего на основании доверенности от Д.М.Г. №,

третьего лица Николаева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Белик Т.В. к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», Карташову В.А. о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на земельный участок, признании договора аренды прекращенным, обязании заключить договор аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Белик Т.В. обратилась в суд с исковым заявлением, с учетом изменения и уточнения требований, к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», Карташову В.А. о признании незаконным отказа муниципального образования «Колпашевское городское поселение» от Д.М.Г. № в заключении договора аренды на земельный участок по адресу: <адрес>; признании договора аренды №/г от Д.М.Г., заключенного между муниципальным образованием «<адрес>» в лице МКУ «Агентство по управлению муниципальным имуществом и размещению муниципального заказа» и Карташовым В.А. прекращенным; обязании муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» заключить договор аренды на земельный участок по адресу: <адрес> с Белик Т.В. на следующих условиях: объект аренды: земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте; предмет договора: передача объекта аренды арендатору в аренду для завершения строительства; цена аренды: размер арендной платы определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной постановлением Главы Колпашевского <адрес> для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка; срок аренды: три года.

В обоснование заявленных требований указано, что Д.М.Г. она приобрела у Николаева А.В. объект незавершенного строительства по адресу <адрес> без перехода прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, так как у продавца их не было. Д.М.Г. она, как добропорядочный собственник объекта недвижимости, направила в Администрацию Колпашевского городского поселения заявление о заключении с ней договора аренды на участок под объектом незавершенного строительства, так как согласно п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, имеет на это право. Однако, согласно ответу от Д.М.Г. № ей было отказано на основании того, что в соответствии с выпиской из ЕГРП арендатором земельного участка по адресу <адрес> является Карташов В.А. на основании договора аренды №/г от Д.М.Г., в связи с чем она не является правообладателем. Вопреки тому, что ей отказано в аренде участка, она получила претензию от МКУ «Имущество», которое выступает от имени и в интересах Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. № на оплату аренды и пени за просрочку аренды земельного участка <адрес> с момента приобретения объекта незавершенного строительства - с Д.М.Г.. По мнению МКУ «Имущество» произошла перемена лиц в договоре аренды, что согласно отказу в государственной регистрации ее в качестве арендатора земельного участка от Д.М.Г., действующим законодательством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, не предусмотрено. Вместе с этим ей не понятен механизм оформления перехода права на земельный участок при отсутствии договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Д.М.Г. она повторно обратилась в Администрацию Колпашевского городского поселения за заключением договора аренды на участок под объектом незавершенного строительства. Также Д.М.Г. в Администрацию Колпашевского городского поселения обратился арендатор земельного участка Карташов В.А. с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка №/г от Д.М.Г.. Д.М.Г. Карташов В.А. обращался в Росреестр об исключении из ЕГРП сведений о нем, как об арендаторе, в отношении указанного земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый им объект недвижимости, расположенный на участке по адресу <адрес>, в чем ему было отказано. Несмотря на то, что наличие данного договора аренды порождает правовую неопределенность и лишает её возможности зарегистрировать её право аренды на земельный участок, Д.М.Г. Администрация Колпашевского городского поселения отказала Карташову В.А. в расторжении договора аренды. Ей же, согласно ответу Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. вновь было отказано в аренде земельного участка, так как у земельного участка уже имеется арендатор. Карташов В.А., и его право аренды зарегистрировано, а она не является правообладателем согласно ответу №. Таким образом, Администрация Колпашевского городского поселения умышленно создает препятствия реализации её права на заключение договора аренды земельного участка и одновременно с этим предъявляет ей к оплате арендную плату и пени за просрочку.

Истец Белик Т.В., надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца Белик Т.В..

Представитель истца Белик Т.В. – Селявко Ю.В. в судебном заседании исковые требования, с учетом их изменения и уточнения поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным выше, дополнительно пояснив, что на основании п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» у Белик Т.В., как у собственника объекта незавершенного строительства, имеется право получить в аренду участок сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов, однако МО «Колпашевское городское поселение» отказывает ей в предоставлении участка на таких условиях, что является незаконным. Договор аренды №/г заключен по результатам аукциона, как указано в п. 1.1. договора аренды №/г от Д.М.Г., Арендатор по данному договору, В.А. Карташов, является победителем аукциона согласно ст. 38 ЗК РФ, которая утратила силу с Д.М.Г.. Цель договора аренды №/г (строительство) достигнута арендатором В.А. Карташовым - на участке имеется строительство, обязательств по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию договор не содержит. В связи с чем, Белик Т.В. не должна принимать права и обязанности по договору аренды, заключенному в результате аукциона по утратившей силу статье ЗК РФ. В настоящее время ей необходимо завершать строительство объекта, а для этого необходим договор аренды земельного участка по <адрес>, площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером № по установленным ценовым ставкам аренды без участия в торгах согласно ст. 39.14 ЗК РФ. Расторжение договора возможно по соглашению сторон договора и по решению суда, согласно ст.619 ГК РФ. Однако, несмотря на убеждение ответчика, Белик Т.В. не является в настоящее время стороной договора №/<адрес> по договору является Карташов В.А. до настоящего времени, то есть она не имеет права требовать расторжения договора аренды. На основании того, что объект незавершенного строительства по адресу <адрес> находится в собственности Белик Т.В., и в связи с тем, что она имеет право на заключение договора аренды участка для завершения строительства, может требовать прекращения договора аренды №/г по решению суда, как препятствующего возникновению и осуществлению ее права аренды по п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». При таких обстоятельствах, считает, что договор №/г должен считаться прекращенным по решению суда согласно абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Уточнила что срок договора аренды, который ответчик должен с ней заключить, должен составлять три года, согласно п. 21 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса». Согласно ст. 39 ЗК РФ, объем договора это земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., предмет договора должен быть: передача объекта аренды арендатору для завершения строительства. Цена договора должна определяться в соответствии с Постановлением Главы Колпашевского <адрес> согласно <адрес> № от Д.М.Г. «О земельных отношениях» арендная ставка устанавливается на территории муниципального района, в котором находится земельный участок. Ответчиком по требованию об обязании заключить договор аренды является именно муниципальное образование «Колпашевское городское поселение». Полагает, что после приобретения ею права собственности на объект незавершенного строительства право аренды земельного участка под ним, имеющееся у первоначального собственника – Карташова В.А. - к ней не перешло и последний продолжает оставаться арендатором вышеуказанного земельного участка. Переоформить на себя право аренды на условиях, определенных по результатам торгов в договоре № отД.М.Г. любым предусмотренным законом способом (переуступка права, заключение нового договора) истец не желает, т.к. имеет право на заключение договора при котором цена арендной платы будет определяться в соответствии со ставками, утвержденными <адрес>, и, соответственно, будет ниже арендной платы, установленной по результатам торгов.

Ответчик Карташов В.А. в судебном заседании предъявленное к нему требование о прекращении договора аренды признал, пояснив, что при заключении договора он был введен в Администрацией Колпашевского <адрес> заблуждение, оценка земли оказалась изначально завышена, так как она была сделана для индивидуально жилищного строительства. Он по такой стоимости платить не был согласен, и новый собственник недвижимости тоже не должен платить такую высокую аренду. Оформить право аренды истца путем составления и подписания соглашения о переуступке права аренды категорически не согласен, полагая, что Колпашевское городское поселение как новый арендодатель по договору должно расторгнуть с ним договор аренды земельного участка № отД.М.Г., в связи с тем, что он продал расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства Николаеву А.В., а тот, в свою очередь - истцу, а истец вправе получить в аренду вышеуказанный земельный участок на условиях определения арендной платы по договору в соответствии со ставками, утвержденными постановлением Главы Колпашевского <адрес> согласно п.21ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Представитель ответчика муниципального образования «Колпашевское городское поселение» Пинчук А.П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Белик Т.В. не признал в полном объеме, указав, что договор аренды №/г от Д.М.Г., заключенный между муниципальным образованием «<адрес>» и Карташовым В.А., зарегистрирован Д.М.Г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, номер регистрации №. Регистрация перехода прав по договорам аренды земельных участков действующим законодательством не предусмотрена. В силу п.2 ст.3.3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", полномочия в части распоряжения земельными участками государственная собственность на которые не разграничена возложены с Д.М.Г. на Администрацию Колпашевского городского поселения. Согласно п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения либо прекращения действующего договора аренды земли, на которой это имущество находится. Смена собственника в данном случае является одним из способов перемены лиц в обязательстве. В соответствии с ч. 3 ст.552 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды №/г от Д.М.Г. зарегистрированном в установленном порядке, произошла перемена лиц в обязательстве как на стороне арендатора так и на стороне арендодателя, что в соответствии с действующим законодательством не влечет за собой необходимости как в регистрации сделки так и в регистрации перехода прав. Законные основания для прекращения указанного договора отсутствуют. В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Основания прекращения аренды по инициативе арендодателя предусмотрены в пункте 2 указанной статьи и расширенному толкованию не подлежат. В рассматриваемом деле истцом не представлены основания, которые бы могли в соответствии с законом влечь за собой прекращение договора аренды №/г от Д.М.Г.. Признание договора аренды №/г от Д.М.Г. прекращенным и заключение договора с истцом на иных условиях, чем те, которые были определены по результатам проведения аукциона, противоречат положениям, закрепленным Федеральным законом от Д.М.Г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку являются одной из форм недобросовестной конкуренции. В рассматриваемом деле действия истца направлены на получение преимущества в части снижения размера арендной платы, определенной по результатам аукциона посредством прекращения аренды земельного участка по договору №/г от Д.М.Г. и заключению нового договора аренды земельного участка на иных условиях в части размера арендной платы. Помимо этого указал, что спор подлежит разрешению не в прядке гражданского, а в порядке административного судопроизводства по правилам КАС РФ.

Представитель третьего лица муниципального образования «<адрес>» Мозжерин Е.В., в судебном заседании полагал, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Указал, что требуя признать действующий договор аренды №/г от Д.М.Г. прекращенным и обязать муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» заключить новый договор аренды, истец ссылается на п.21 ст. 3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Однако спорный земельный участок уже предоставлен по договору аренды Белик Т.В.. Согласно пункту 2.1. договора аренды, срок его действия устанавливается с Д.М.Г. по Д.М.Г., то есть до истечения срока действующего договора аренды осталось более года. Из п.п. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не следует, что ныне действующий договор аренды подлежит немедленному расторжению либо прекращению, с одновременным заключением нового договора аренды. Согласно указанным нормам законодательства Белик Т.В. имеет право по истечении действующего договора аренды, то есть после Д.М.Г., приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства своего объекта без проведения торгов. Считает, что оснований для признания договора аренды прекращенным и заключения нового договора аренды истцом не предоставлено. В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Однако случаев досрочного расторжения договора по инициативе арендатора договором аренды не предусмотрено. Доказательств, необходимых для расторжения договора аренды по вышеуказанным основаниям Истцом не представлено. Исходя из положений ст. 552 ГК РФ, из которой следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а также учитывая, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, то положения законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. В соответствии с изложенным, утверждение Истца о том, что Колпашевское городское поселения умышленно создает препятствия на реализацию права Истца на заключение договора аренды земельного участка и необоснованно предъявляет Истцу арендную плату и пени за просрочку внесения арендных платежей за земельный участок безосновательно. Полагает, что и в действиях истца и Карташова В.А. присутствуют признаки злоупотребления правом, поскольку, истец, зная установленный законом механизм переоформления договора аренды на новое лицо, сознательно отвергает возможность его применения, настаивая на прекращении договора в отсутствие правовых оснований, чем нарушает права Арендодателя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Немельгин Б.Т. в судебном заседании пояснил, что в соответствии со ст. 2 Закона «О государственной регистрации» единая запись регистрации в реестре прав является единственным доказательством зарегистрированного права. На сегодняшний день в государственном реестре имеется запись, о регистрации договора аренды земельного участка по адресу: <адрес> за Карташовым В.А.. При этом объект незавершенного строительства по данному адресу зарегистрирован за Белик Т.В.. Полагал, что т.к. договора аренды с Белик Т.В. не заключено, договор аренды заключенный с Карташовым В.А. до сих пор действует. Согласно ст. 552 ГК РФ у владельца незавершенного строительства есть право использования данного земельного участка занятого данным объектом в границах данного объекта незавершенного строительства. Пояснил, что для внесения в единый реестр прав на недвижимое имущество сведений о новом арендаторе земельного участка на регистрацию необходимо представить либо соглашение о переуступке прав аренды по имеющемуся договору либо 2 соглашения: о расторжении имеющегося договора и о заключении нового. Вопрос о возможности удовлетворения исковых требований оставил на усмотрение суда

    Представитель третьего лица МКУ «Имущество» Подшивалов А.А. в судебном заседании пояснил, что с Д.М.Г. полномочия по заключению, расторжению договоров аренды земельных участков перешли к Администрации Колпашевского городского поселения. Полномочия по составлению и подписанию договоров аренды были переданы учреждению на основании постановления № от Д.М.Г. «Об определении уполномоченного органа по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Колпашевское городское поселение». Из Администрации <адрес> были переданы реестры заключенных договоров со ссылками на первичные документы (постановления, распоряжения, на основании которых были заключены данные договоры и договоры аренды земельных участков). Если исходить из той арендной платы, которую хочет оплачивать истец, обращаясь с иском, в соответствии со ставкой арендной платы для данного вида использования (строительства многоквартирного дома) - <данные изъяты>. В настоящее время стоимость арендной платы по имеющемуся договору составляет <данные изъяты> копеек в год, т.к. такой размер был предусмотрен по результатам торгов.

    Третье лицо Николаев А.В. в судебном заседании пояснил, что он приобрел у Карташова объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке в <адрес> в Д.М.Г. году и в этом же году продал его Белик. Арендатором земельного участка он никогда не был, когда он приобрел объект незавершенного строительства, свидетельство о праве собственности на объект уже имелось, он собирался продолжить строительство, однако обстоятельства изменились, и он этого не сделал, продав впоследствии объект незавершенного строительства. Арендную плату за земельный участок за период с сентября по декабрь он оплатил по решению суда, хотя с этим согласен не был.

    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам

При разрешении настоящего спора суд исходит из того, что заявленные требования подлежат разрешению в прядке гражданского, а не административного судопроизводства, как на то указывает представитель ответчика муниципального образования «Колпашевское городское поселение», по следующим основаниям.

Действительно, частью 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Однако, критерием правильного определения вида судопроизводства (исковое или административное), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, оспаривающих решения, действия (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иных государственных органов, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, является характер правоотношений, который предопределяется не только участием в них в качестве одного из субъектов таких органов, но и тем, что участники таких правоотношений не обладают равенством и один из них наделен властными полномочиями по отношению к другому.

Учитывая, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст. 8 ГК РФ), споры об осуществлении этих прав, соединенные с требованием о признании недействительными (незаконными) ненормативных актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, и являющихся основанием их возникновения, а также споры о признании таких актов недействительными (незаконными), и о признании отказа в совершении определенных действий, если их исполнение привело к возникновению, изменению, или прекращению гражданских прав и обязанностей, подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Исходя из изложенного, для заявленных истцом требований предусмотрен исковой порядок гражданского судопроизводства.

Разрешая требования истца по существу суд исходит из следующего:

Согласно частям 2-4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по соглашению сторон.

Статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).

В соответствии с частями 1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно частям 1,2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Д.М.Г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела, Д.М.Г. между муниципальным образованием «<адрес>» в лице директора МКУ «Агентство по управлению муниципальным имуществом и размещению муниципального заказа» (арендодатель) и Карташовым В.А. (арендатор), явившимся победителем аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, состоявшегося Д.М.Г., заключен договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., для строительства многоквартирного жилого дома, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок на срок по Д.М.Г., с Д.М.Г.. Арендная плата составляет <данные изъяты> рубль в год.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право аренды Карташова на указанный земельный участок зарегистрировано в соответствии с требованиями закона.

В Д.М.Г. вышеуказанный земельный участок продан К..

Д.М.Г. Белик Т.В. по договору купли-продажи приобрела у Николаева А.В. объект незавершенного строительства, с назначением: многоквартирный жилой дом, <данные изъяты> кв.м. площади застройки, степенью готовности <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №. В подтверждение регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Белик Т.В. представлено свидетельство серии №

Д.М.Г. Белик Т.В. обратилась к Главе Колпашевского городского поселения с заявлением о заключении с ней договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего ей на праве собственности и находящегося на указанном земельном участке.

Письмом Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. № Белик Т.В. в предоставлении (заключении договора аренды) земельного участка по адресу: <адрес> было отказано, со ссылкой на ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, с указанием на то, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Д.М.Г. арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, является Карташов В.А. на основании договора аренды №/г аренды земельного участка от Д.М.Г..

Д.М.Г. Белик Т.В. вновь обратилась с заявлением к Главе Колпашевского городского поселения с просьбой оформить с ней правовые отношения на земельный участок по адресу: <адрес>, в связи с приобретением Д.М.Г. на данном участке объекта незавершенного строительства.

Письмом от Д.М.Г. № Белик Т.В. Администрацией Колпашевского городского поселения вновь было отказано в оформлении прав на земельный участок по адресу: <адрес>, по ранее приведенным в письме от Д.М.Г. основаниям.

Аналогично Д.М.Г. Белик Т.В. Колпашевским межмуниципальным отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было отказано в государственной регистрации аренды земельного участка по адресу: <адрес>, поскольку заявленное действие не подлежит регистрации и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

В свою очередь Д.М.Г. Карташов В.А. также обращался с заявлением к Главе Колпашевского городского поселения с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка от Д.М.Г. №/г для дальнейшего оформления правовых отношений на земельный участок фактическим собственником объекта недвижимости, в связи с отчуждением Д.М.Г. им объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, без переуступки права аренды земельного участка, на котором расположен данный объект.

Как следует из письма Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. в расторжении договора аренды земельного участка №/г от Д.М.Г. Карташову В.А. отказано, с указанием на то, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ), принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Д.М.Г. Карташову В.А. Колпашевским межмуниципальным отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отказано в исключении из ЕГРП сведений о нем, как арендаторе в отношении земельного участка по адресу: Колпашево, <адрес>.

Разрешая требования истца о признании договора аренды №/г от Д.М.Г., заключенного между муниципальным образованием «<адрес>» в лице МКУ «Агентство по управлению муниципальным имуществом и размещению муниципального заказа» и Карташовым В.А. прекращенным, признании незаконным отказа муниципального образования «Колпашевское городское поселение» от Д.М.Г. № в заключении договора аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, анализируя представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из приведенных выше правовых норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи с чем, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости не прекращает действие договора, т.к. последний продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им аренды объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельному участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В качестве основания для прекращения договора аренды представитель истца указывает на наличие у нее, как собственника объекта незавершенного строительства, права на заключение с ней договора аренды участка для завершения строительства, как препятствующего возникновению и осуществлению ее права аренды по основанию, предусмотренному п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

    Действительно, согласно п. 21 статьи 3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до Д.М.Г. или такой земельный участок предоставлен до Д.М.Г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем, указанные выше положения гражданского кодекса не предусматривают такого основания прекращения обязательств в целом и договора аренды в частности, как перемена лиц в обязательстве либо положений п.21.ст.3 вышеуказанного закона.

Как установлено в судебном заседании, вышеуказанный земельный участок предоставлен на праве аренды Карташову В.А. для строительства многоквартирного жилого дома.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. (например, п.2 ст.46 ЗК РФ, определяющего в соответствии с п.2 ст.45 ЗК РФ случаи прекращения права аренды на земельный участок). Такого основания прекращения договора, как переход права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства к другому лицу, закон не содержит.

Помимо этого, в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от Д.М.Г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от Д.М.Г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Исходя из указанного положения закона, заключение договоров аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, без проведения торгов возможно только по истечения срока действия договора аренды. А поскольку срок, на который был заключен договор аренды земельного участка от Д.М.Г., не истек, в установленном порядке не расторгнут, основания для его прекращения по доводам истца отсутствуют.

По этим же причинам по мнению суда, на день вынесения судебного решения Белик Т.В. лишена права на приобретение земельного участка по адресу: <адрес>, по договору аренды в порядке, предусмотренном п. 21 статьи 3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, оснований для признания прекращенным договора аренды №/г от Д.М.Г., заключенного между муниципальным образованием «<адрес>» в лице МКУ «Агентство по управлению муниципальным имуществом и размещению муниципального заказа» и Карташовым В.А. и признании незаконным отказа муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. № в заключении договора аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, не имеется.

Отказ в удовлетворении заявленных требований при имеющихся обстоятельствах не лишает права Белик Т.В. по истечении срока действия договора аренды обратиться с заявлением о заключении с ней договора аренды, в том числе и по основанию, предусмотренному п. 21 статьи 3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При разрешении требования о заключении договора аренды на земельный участок по адресу: <адрес> с Белик Т.В. на указанных истцом условиях, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

К субъектам гражданского права, указанным в пункте 1 настоящей статьи, применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Частью 2 ст. 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно ч. 1 ст. 34 Федерального закона от Д.М.Г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Таким образом, от имени муниципальных образований права собственника осуществляют своими действиями органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

До Д.М.Г. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

В силу абз. 1 части 3 статьи 3.3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

Как следует из Устава муниципального образования «Колпашевское городское поселение» (далее - Устав) структуру органов местного самоуправления составляют: Совет Колпашевского городского поселения, Глава Колпашевского городского поселения, Администрация Колпашевского городского поселения (статья 7).

В соответствии с п.3 ст.8 Устава к вопросам местного значения поселения относятся владение, пользование и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Именно к компетенции Администрации Колпашевского городского поселения Устав (ст. 44 п. 19) относит предоставление в собственность или пользование, осуществление изъятия земельных участков в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В то же время, муниципальное образование «Колпашевское городское поселение», согласно положениям Устава, и Федеральному закону от Д.М.Г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" такими полномочиями не наделено. Муниципальное образование не является в силу закона юридическим лицом и может приобретать и осуществлять права и нести обязанности только через органы местного самоуправления, структура которых и компетенция закреплены в уставе муниципального образования.

В силу абз. 1 части 3 статьи 3.3 Федерального закона от Д.М.Г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками имеются именно у органа местного самоуправления поселения, а не у муниципального образования как субъекта права.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от Д.М.Г. N 1626-О в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск ( пункт 3 части 2 статьи 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 ГПК РФ).

Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе.

Поэтому, если суд придет к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ГПК РФ, принимая во внимание позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ, суд приходит к выводу о том, что муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» не является субъектом материального правоотношения, не обладает компетенцией по предоставлению земельных участков в пользование и соответствующих полномочий у него также не имеется. То есть муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, в то время как представитель истца в ходе судебного разбирательства не была согласна на замену ответчика и настаивала на иске именно к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», а не к Администрации Колпашевского городского поселения и, следовательно, в силу правил ст. 41 ГПК РФ оснований для удовлетворения исковых требований к заявленному истцом ответчику-МО «Колпашевское городское поселение» в данной части не имеется.

При этом истец не лишен возможности реализовать свое право на обращение в суд с иском к надлежащему ответчику.

Более того, заключение нового договора аренды земельного участка, ранее предоставленного в аренду по итогам аукциона, до истечения срока действия первоначального договора, без проведения торгов, с условием об арендной плате за пользование земельными участками по ставкам, установленным постановлением Главы Колпашевского <адрес> для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования, в результате чего сумма арендной платы будет существенно меньше установленной в настоящее время договором аренды арендной платы в размере <данные изъяты> рубля в год, по мнению суда, нарушит требования Федерального закона о защите конкуренции, поскольку будет являться предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечит ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Белик Т.В. не имеется.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 27 ░░░░░░ 2016 ░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░