Решение по делу № 2-321/2020 (2-2535/2019;) ~ М-2371/2019 от 14.10.2019

Дело № 2-321/2020

УИД: 91RS0018-01-2019-002856-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2020 года                                                                      г. Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе:

                                         председательствующего – судьи:     Гончарова В.Н.,

     при секретаре:                         Рубан И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сакского межрайонного прокурора в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального образования городской округ Саки Республики Крым к Администрации <адрес> Республики Крым, ФИО3, ФИО4, третье лицо – ФИО2, о признании недействительными ненормативных актов, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

В октябре 2019 года Сакский межрайонный прокурор обратился в суд в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального образования городской округ Саки Республики Крым к Администрации <адрес> Республики Крым,     ФИО3, ФИО4 о признании недействительными ненормативных актов, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что Сакской межрайонной прокуратурой проведена проверка законности предоставления в аренду ФИО3 земельного участка площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, ул.<адрес>,83а, кадастровый №.

В ходе проверки установлено, что постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> и предварительно согласовано предоставление земельного участка в аренду ФИО3 для обслуживания нежилого здания.

На момент вынесения постановления в собственности у ФИО3 находилось нежилое здание площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 83а, кадастровый №.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в аренду ФИО3 предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> кадастровый №, с видом разрешенного использования – общественное питание.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды № указанного земельного участка в нарушение действующего законодательства: без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора переуступки права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО4

     Полагает, что выделение земельного участка в аренду ФИО3 произведено с нарушением земельного законодательства, действовавшего на период возникновения правоотношений.

В соответствии с п.3 ст.447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно ч.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из принципов земельного законодательства означает, что все прочно связанные с земельными участками, объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здании, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу п.2 п.1 ст.39.14 ЗК РФ подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является начальным этапом при предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

     Согласно п.8 ст.39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1-13,          14.1-19,22 и 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ собственник здания, сооружения, помещения в них имеет право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены указанные здания, сооружения.

Между тем, в ходе проверки с участием специалистов муниципального земельного контроля администрации установлено, что на земельном участке, переданном ФИО3, отсутствуют объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности (в частности, нежилое здание площадью 144,9 кв.м.), что в силу п.2 ст.39.6, п.8 ст.39.15, п.1 ст.39.16 ЗК РФ исключало правовые основания как для предварительного согласования предоставления спорного земельного участка, так и для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Нежилое здание площадью 144,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> согласно положений п.1 ст.130 ГК РФ не является объектом капитального строительства, потому в силу п.10.2 ст.1 ГК РФ право на приобретение в аренду земельного участка для обслуживания летней площадки без проведения торгов у ФИО3 отсутствовало.

Поскольку оспариваемые постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которых заключен договор аренды, противоречат закону, просил признать постановления и договор аренды недействительными; признать недействительным договор переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; в силу ч.3 ст.166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО4 вернуть администрации <адрес> земельный участок площадью 238 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>

В судебном заседании представитель истца ФИО6 иск поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении; пояснил при этом, что техническая документация, предоставленная <адрес> БТИ, не содержит информации о регистрации права собственности ответчика на летнюю площадку как объект капитального строительства, с 2014 года регистрация такого объекта не предусмотрена законодательством; потому договор аренды земельного участка, на котором расположен такой объект, не мог быть заключен без проведения торгов.

Ответчик ФИО4 иск не признал, просил отказать в иске в связи с необоснованностью предъявленных требований; на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, что позволяла муниципальному предприятию передать земельный участок в аренду без проведения торгов.

Представитель ответчика – Администрации <адрес> Республики Крым ФИО7 в судебном заседании полагался на усмотрение суда; суду представлен отзыв, в котором, согласившись с иском, представитель ответчика ФИО8 указал, что проверкой муниципального земельного контроля администрации установлено, что на земельном участке, переданном       ФИО3 отсутствуют объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, что исключало как предварительное согласование предоставления земельного участка, так и предоставление его в аренду без проведения торгов.

         Третьего лицо ФИО2 и его представитель ФИО9 в судебное заседание не явились, направили пояснения по иску поддержав исковые требования прокурора, полагая их подлежащими удовлетворению, указали, что согласно п.2 ст.36.6 ЗК РФ право на приобретение в аренду земельного участка без проведении торгов предоставлено только собственнику объекта недвижимого имущества, размещенного на нем, тогда как у ответчиков отсутствуют правоустанавливающие документы на пристройку, а также в целом на здание литер «И», площадью 382,6 кв.м., потому передача в арену земельного участка без проведения торгов произведена незаконно.

        Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месту судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.

        С учетом мнения сторон, их представителей, суд полагает возможным, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения прокурора, ответчика, представителя ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела в их совокупности с предоставленными сторонами доказательства, суд полагает иск, подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду ФИО3» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> номер кадастрового квартала: №, территориальная зона – зона общественного, делового и коммерческого назначения, объектов культуры, и предварительно согласовано предоставление земельного участка в аренду ФИО3 для обслуживания нежилого здания.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в аренду сроком на 44 года ФИО3 предоставлен земельный участок площадью 238 кв.м. по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 83а, кадастровый №, с видом разрешенного использования – общественное питание, для обслуживания нежилого здания.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № указанного земельного участка, согласно условий которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, кадастровый №; земельный участок предоставлен для вида разрешенного использования – общественное питание; категория земель: земли населенных пунктов; срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п.1.4 договора на земельном участке имеется нежилое здание – кафе, кадастровый №, на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, серия САВ №, выданного Сакским горисполкомом 01 августа 208 года.

Договор зарегистрирован в журнале регистрации договоров аренды земельного участка в администрации <адрес>, запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора переуступки права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 переданы ФИО4; ДД.ММ.ГГГГ Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым произведена государственная регистрация договора переуступки права за           №.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка, выданного ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты>. поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера: №; правообладатель – Муниципальное образование городской округ Саки Республики Крым.

Обращаясь в суд с иском к ФИО3, ФИО4, прокурор обосновывал требования нарушением действующего законодательства Российской Федерации, в частности п.3 ст.447 ГК РФ, пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, согласно которого лишь собственник здания, сооружения, помещения в них имеет право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены указанные здания, сооружения; в ходе же проверки установлено, что на земельном участке, переданном в аренду, объекты капитального строительства отсутствуют.

Такие доводы заслуживают внимания, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и согласуются с требованиями закона.

Согласно решения Сакского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 признано право собственности на нежилое строение литер «И» общей площадью <данные изъяты>., № – ограждение, расположенные по адресу: <адрес>, ул. <адрес>,83.

Определением Сакского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в решении <адрес> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ устранена описка, указано: «нежилое строение литер «И» с летней площадкой».

Определением Сакского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в решении <адрес> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ устранена описка, указано в тексте решения: «Признать право собственности ФИО3 на нежилое строение литер «И» с летней площадкой (11/20 долей жилого дома)…».

Как следует из свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного Сакским исполкомом ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 является собственником нежилого строения литер «И», общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 83а; регистрация права собственности произведена Крымским РП «Бюро регистрации и технической инвентаризации <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ номер извлечения 19750223 (л.д. 89 т.1).

Согласно нотариально удостоверенного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Сакский городской совет передал         ФИО3 в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью <адрес> кв.м. для размещения кафе «Лагуна», литер «И», определив, что земельный участок граничит с северной частью земельного участка домовладения № по ул. <адрес> (л.д.200 т.1).

Согласно данных инвентарного дела БТИ на домовладение по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, состоит из следующих сооружений: нежилое здание с летней площадкой И, подвал п/И (л.д.50-60 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 приобрел право собственности на нежилое здание литер «И» площадью <данные изъяты>., кадастровый номер:             № находящееся по адресу: <адрес>,                 ул. <адрес>, 83а, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Как следует акта № осмотра, обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного главным специалистом отдела муниципального контроля администрации <адрес> ФИО10 в результате осмотра, обследования земельного участка установлено, что на муниципальном земельном участке с кадастровым номером: № земли населенных пунктов, с видом <данные изъяты> 26,88 кв.м., двухэтажное строение размером 6,6м. х 6,1 м., стены выполнены из магнезитовых плит, обклеенные пенопластом, стены – металлопрофилем; бетонная площадка площадью            <данные изъяты>.; комната для намаза площадью 6 кв.м., забор.

Возражения ответчика ФИО11 о том, что двухэтажное нежилое здание литер «И», располагается на двух земельных участках с кадастровыми номерами: № расположенных по адресу:              <адрес>, ул. <адрес>, <данные изъяты>, границы (контуры) здания с летней площадкой совпадают с границами земельного участка, находящегося в аренде по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для передачи спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, судом не принимаются, поскольку они противоречат материалам дела.

Эти доводы проверены судом путем назначения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Согласно заключения эксперта № судебной строительно - технической и землеустроительной экспертизы, по данным внесенным в сведения ЕГРН объект недвижимости: двухэтажное нежилое здание литер «И» площадью <данные изъяты>м. частично расположено в границах земельного участка площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <данные изъяты>, кадастровый №; согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, нежилое здание с кадастровым номером: № расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами: №; по факту - объект недвижимости (здание кафе) площадью <данные изъяты>. не входит в границы земельного участка площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <данные изъяты>, кадастровый №, без учета самовольной реконструкции.

Летняя площадка не является самостоятельным объектом недвижимости, является элементом благоустройства.

Визуальным осмотром на дату проведения экспертизы к зданию кафе площадью <данные изъяты>. с учетом самовольных строений, примыкает летняя площадка в виде навеса, бетонной площадки, летних топчанов, которая является элементов благоустройства земельного участка.

Использование объекта недвижимости (здания кафе) площадью 144,9 кв.м. возможно через земельный участок с кадастровым номером: №

Согласно пункта 3 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из принципов земельного законодательства означает, что все прочно связанные с земельными участками, объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здании, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу п.2 п.1 ст.39.14 ЗК РФ подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является начальным этапом при предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно п.8 ст.39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение б отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1-13, 14.1-19,22 и 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ собственник здания, сооружения, помещения в них имеет право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены указанные здания, сооружения.

Как следует из п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению.

Статьей 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что объектом капитального строительства понимается - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); для создания объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию ( статьи 48,48.1,49,1 ГрК РФ).

     При разрешении спора судом достоверно установлено, что здание кафе, принадлежащее ответчику ФИО4, не находится на земельном участке, переданном в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, летняя площадка не является капитальным строением, а потому доводы истца о том, что земельный участок площадью <данные изъяты>. предоставлен ответчику в аренду с нарушением требований земельного законодательства: без проведения торгов.

Вышеуказанное нарушение признано ответчиком – администрацией <адрес> Крым.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации <адрес> Республики Крым № отменены постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду ФИО3» и от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3».

В силу ст.12 ГК РФ нарушенные права собственника подлежат защите, в т.ч. путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Между тем, как установлено в судебном заседании и подтверждается выводами судебной строительно – технической и землеустроительной экспертизы, что на земельном участке площадью 238 кв.м. переданном в аренду ФИО3, находится объект капитального строительства «комната для намаза» самовольно возведенный.

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п.2 ст.222 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу закона постройку можно назвать самовольной при наличии одного из следующих признаков: постройка создана застройщиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо на земельном участке, принадлежащем другому собственнику; возведена на участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта; постройка застройщиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании прокурор пояснил, что способом возврата земельного участка администрации <адрес> является возложение на      ФИО3 обязанности по освобождению земельного участка от размещенных на нем капитальных и некапитальных строений возведенных ФИО3 либо ФИО2, и передача земельного участка по акту приема-передачи.

     Прокурором не представлено убедительных доказательств осуществления самовольного строительства объекта недвижимости «Комната для намаза» ответчиком ФИО3, в связи, с чем на него не может быть возложена обязанность по возврату земельного участка путем сноса расположенного на нем капитального строения.

Указанное обстоятельство не препятствует собственнику земельного участка, истребовать земельного участка путем сноса самовольно возведенного капитального строения предъявив соответствующие требования к лицу, осуществившего самовольное строительство.

Таким образом, исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в части признания договора аренду земельного участка и переуступки права аренды спорного земельного участка, в остальной части иска следует отказать.

Кроме того, суд не соглашается с доводами ответчиков о пропуске прокурором сроков исковой давности, поскольку прокурором заявлены исковые требования в защиту неопределенного круга лица путем признания сделок ничтожными, для указанных требований срок исковой давности установлен три года (часть 1 статьи 181 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 11,12, 56, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд, -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сакского межрайонного прокурора Республики Крым удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> Республики Крым и ФИО3, государственная регистрация аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать недействительным договор переуступки права аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, государственная регистрация аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В остальной части иска Сакскому межрайонному прокурору Республики Крым отказать.

Взыскать с ФИО3, ФИО4 в доход местного бюджета государственную пошлину по       300 руб., с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                В.Н. Гончаров

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                                                                                В.Н. Гончаров