Решение по делу № 3а-286/2019 от 22.08.2019

Дело № 3а-286/2019

Принято в окончательной форме 23.10.2019г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                 16 октября 2019 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Шевяковой И.А.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Орловой Юлии Евгеньевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Орлова Ю.Е. обратилась в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 574 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 480 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявления указано, что указанный объект недвижимости принадлежит Орловой Ю.Е. на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Правительством Ярославской области в размере 7 037 988,02 рублей. Административный истец считает, что указанная кадастровая стоимость является завышенной, нарушает права административного истца на выкуп земельного участка.

Орловой Ю.Е. произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года. Согласно отчету ООО «Канцлер» № 30/04/2019-01 от 05 июля 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 2 480 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец Орлова Ю.Е., представитель административного истца адвокат Мельников С.Ю. заявленные требования поддержали. Пояснили, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной необходимо административному истцу для выкупа земельного участка, заявление о выкупе направлено департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск.

Представитель департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что в настоящее время у административного истца отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Если заявление Орловой Ю.Е. о выкупе земельного участка будет удовлетворено, ей будет предоставлен земельный участок иной площади в связи с несоответствием площади предоставленного земельного участка и расположенного на нем объекта. Кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ранее поступали письменные пояснения, в которых учреждения просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, подтвердили размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости, возражений относительно заявленных требований не приведено. Также указано, что Орлова Ю.Е. обращалась в комиссию при Управлении Росреестра по Ярославской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 11.06.2019 и 09.07.2019. По итогам рассмотрения указанных заявлений комиссией приняты решения об отклонении заявлений в связи с несоответствием представленных отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск поступили возражения на административный иск, согласно которым отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, на рассмотрении департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск находится заявление Орловой Ю.Е. о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов, при разрешении указанного заявления будет учитываться соразмерность площади земельного участка и расположенных на нем объектов.

Представитель Администрации городского округа город Рыбинск просил о рассмотрении дела в свое отсутствие

Иные участники процесса в судебное заседание представителей не направили, мнения по административному иску не высказали.

Заслушав участников процесса, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7574 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз IV-V класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 метров – для IV класса опасности и 50 метров – для V класса опасности предоставлен в аренду Орловой Ю.Е. на основании договора № 2-6594 аренды земельного участка от 20 ноября 2015 года.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание склада, с кадастровым номером №, площадью 58,7 кв. м, год завершения строительства – 2017, принадлежащее на праве собственности Орловой Ю.Е.

04 октября 2019 года Орлова Ю.Е. обратилась в департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 7574 кв. м. расположенного по адресу: <адрес>, в собственность для эксплуатации здания, находящегося на его территории.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 N 180-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и признании утратившим силу постановления Правительства области от 27.12.2012 N 1529-п" цена земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяется, исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по выкупу земельного участка без проведения торгов являются публичными, вопрос определения цены земельного участка урегулирован нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Изменение размера выкупной цены, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, арендатором которого он является.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск о том, что до предоставления спорного земельного участка в собственность административного истца, у Орловой Ю.Е. отсутствует заинтересованность в изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка, судом не принимаются исходя из следующего.

Орловой Ю.Е. 04 октября 2019 года подано заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7574 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" в размере 7 037 988,02 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом представлен отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером № № 30/04/2019-01 от 05 июля 2019 года, подготовленный ООО Оценочная компания «Канцлер».

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 480 000 рублей.

В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки изложенных в отчете выводов.

Свидетель ФИО 1 – оценщик ООО Оценочная компания «Канцлер» - в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в отчете.

Показания свидетеля ФИО 1 материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.

В обоснование своих возражений департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что оценщиком не выполнено требование пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299: не введена корректировка в связи с наличием у оцениваемого земельного участка железнодорожной ветки, указано местоположение объекта-аналога в г. Рыбинске при его фактическом нахождении в Рыбинском районе, а также не подтверждено право, на котором принадлежит объект-аналог № 2.

Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из показаний свидетеля ФИО 1 письменных объяснений, представленных оценщиком, следует, что ею использовались сведения заказчика и данные спутниковой карты «Яндекс», согласно которым железнодорожная ветка на границе участка отсутствует. Местоположение объекта-аналога № 2 уточнялось у продавца путем телефонных переговоров. Кроме того, в случае нахождения земельного участка – объекта-аналога № 2 в Рыбинском районе, итоговая рыночная стоимость не изменится, поскольку объект-аналог № 2 и объект оценки незначительно удалены друг от друга, а также удалены от автомагистрали «Окружная дорога» на сравнительно идентичное расстояние.

Таким образом, возражения заинтересованного лица не нашли своего подтверждения.

Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск также представлены возражения на отчет с указанием на нарушение оценщиком пункта 5 ФСО № 3: оценщиком проанализировано только три предложения, хотя в отчете указано на анализ пятидесяти предложений; в отчете содержатся противоречивые выводы об уровне торговой активности земельных участков; при описании объекта оценки указано на отсутствие улучшений на участке несмотря на то, что на участке расположено здание склада; оценщиком приведен диапазон цен за квадратный метр объектов-аналогов – 340-606 руб., при этом итоговая рыночная стоимость земельного участка составила 327,4 руб. за кв. м.

Из показаний свидетеля ФИО 1 следует, что оценщиком были проанализированы все пятьдесят приведенных в отчете и доступных оценщику предложений, однако наиболее близкими к объекту оценки по совокупности элементов сравнения оказались только три предложения, земельные участки по которым были приняты в качестве объектов-аналогов.

В указании низкой активности рынка оценщиком допущена опечатка, при этом обоснование активности рынка было приведено далее, интервалы корректировки на уторговывание принимались оценщиком, исходя из того, что рынок активен.

Указание на отсутствие улучшений на участке является допущением, обоснованным оценщиком в разделе допущений: для целей оценки участок оценивается в предположении, что он свободен от застройки и коммуникаций и предназначен для использования в соответствии с видом его фактического использования. Указанное допущение оценщика обосновано пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Диапазон цен 340-606 руб. приведен оценщиком до применения корректировки на торг. После применения данной корректировки оценщиком приводится в отчете диапазон цен 310-606 руб., и установленная рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки находится в этом диапазоне.

Таким образом, возражения департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск не нашли своего подтверждения.

Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск указано также на невыполнение оценщиком требований подп. «в» пункта 22 ФСО № 7, так как при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик описал не весь объем доступной информации об объектах-аналогах и правила их отбора. Так, не исследовались объект по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Окружная дорога, участок № 22.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимости, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.

Из показаний свидетеля ФИО 1 следует, что предлагаемый заинтересованным лицом земельный участок не был доступен ей в ходе оценки.

Согласно п\п «б» п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки. Таким образом, данное замечание заинтересованного лица не указывает на недостоверность отчета оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В силу изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015 подлежит определению в размере рыночной стоимости равной 2 480 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения Орловой Ю.Е. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в комиссию, т.е. – 11 июня 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 574 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз 4-5 класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 метров- для 4 класса опасности и 50 метров – для 5 класса опасности, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 480 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 480 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 июня 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    Нуждин С.В.