Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-641/2011 ~ М-584/2011 от 11.08.2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2011 года                            город Заозерный

    Рыбинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего Немцевой Е.Н.,

при секретаре Приходько Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коновалова Игоря Валерьевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Раут» о признании договора аренды незаключенным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

    Коновалов И.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Раут» (далее по тексту – ООО «Раут») о признании договора аренды нежилого здания по адресу: <адрес>, зд. 13 от 12 мая 2009 года № 2/12-08-09 незаключенным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Исковые требования мотивированы тем, что указанный договор был заключен на срок более одного года и подлежал обязательной государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация договора аренды не была осуществлена, договор является незаключенным.

    В судебном заседании истец Коновалов И.В. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, пояснив суду, что весной 2009 года между ним и директором ООО «Раут» Окладниковой Т.Б. и ее мужем состоялась устная договоренность о продаже принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, расположенного в <адрес>, зд. 13. Но так как указанное здание находилось в залоге у ОАО «Сбербанк России», это препятствовало отчуждению указанного имущества. Для того чтобы ответчик имел законные основания пользоваться указанным зданием для осуществления торговой деятельности, и был заключен договор аренды. Согласно договоренности Окладниковы должны были передать ему деньги для погашения кредита и снятии записи об ипотеке, после чего они должны были оформить в установленном законом порядке переход права собственности на данное здание. Однако Окладниковы в полном объеме свои обязательства не исполнили, освободить здание отказались. Считает, что поскольку договор аренды государственную регистрацию не прошел, он является незаключенным. Последующие дополнительные соглашения об изменении срока действия договора аренды, подписанные от его имени мужем Окладников Т.Б. на основании выданной им доверенности, по его мнению изготовлены после того как он отменил действие доверенности и предъявил требования об освобождении здания.

    Представитель ООО «Раут» - директор Окладникова Т.Б., действующая на основании Устава, иск не признала и суду пояснила, что оснований для удовлетворения иска не имеется, так как срок действия договора аренды изменен дополнительным соглашением, и государственная регистрация договора не требовалось. Подтвердила пояснения истца о том, что между нею и истцом состоялась договоренность о продаже обществу указанного объекта недвижимого имущества. Однако свои обязательства по этой договоренности не исполнил Коновалов И.В.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ОАО «Сбербанк России» - надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило.

    Выслушав истца Коновалова И.В., представителя ответчика Окладникову Т.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что 12 августа 2009 года между Коноваловым И.В. и ООО «Раут» был подписан договор № аренды, согласно пункту 1.1. которого арендодатель (Коновалов И.В.) передал, а арендатор (ООО «Раут») приняло в аренду площадь 15 кв.м., в том числе торговая 10 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>, зд. 13.

Пунктом 4.1. указанного договора стороны согласовали срок аренды с 01 сентября 2009 года по 01 сентября 2012 года, т.е. более года.

На момент рассмотрения настоящего дела государственная регистрация договора аренды от 12 августа 2009 года № 2/12-08-09 не осуществлена, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор нельзя признать заключенным.

Доводы представителя ответчика Окладниковой Т.Б. о том, что между ООО «Раут» и истцом 01 сентября 2009 года было заключено соглашение к договору аренды от 12 августа 2009 года № 2/12-08-09, устанавливающее такой срок аренды, при котором государственная регистрация не требуется, а именно с 01 сентября 2009 года по 01 марта 2010 года, не могут быть приняты во внимание.

По смыслу закона (статьи 450, 451, 452 ГК РФ) изменение условий договоров возможно только в отношении заключенных договоров. Поскольку договор аренды от 12 августа 2009 года № 2/12-08-09 на срок более 1 года не прошел государственную регистрацию, изменение впоследствии дополнительным соглашением условий указанного договора о сроке его действия не порождает правовых последствий и не дает основание считать указанный договор заключенным.

Кроме того, пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Помимо этого, договор аренды от 12 августа 2009 года № 2/12-08-09 не может быть признан судом заключенным и по следующим основаниям.

    В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, по адресу: Россия, <адрес>, зд. 13 находится одноэтажное нежилое здание общей площадью 119,6 кв.м.

    Таким образом, истцом была передана в аренду ответчику часть (15 кв.м.) помещения в принадлежащем ему здании, при этом указание на местоположение данной части, её конфигурацию и границы в договоре аренды отсутствует. Приложение к договору аренды с экспликацией и планом помещений сторонами не составлялось и не согласовывалось.

    При установленных обстоятельствах, условие о предмете договора аренды нельзя считать согласованным сторонами, а договор аренды от 12 августа 2009 года № 2/12-08-09 заключенным.

    Исходя из изложенного, требование истца о признании договора аренды незаключенным является обоснованным и подлежит удовлетворению.

    В удовлетворении иска в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.

    Законом и в качестве последствия несогласованности условия о предмете договора аренды и в качестве последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды предусмотрено (п. 3 ст. 607, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ) признание такого договора незаключенным, а не недействительным.

    В связи с этим оснований для применения правила о реституции, являющейся последствием недействительности сделок, не имеется.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2009 ░░░░ № 2/12-08-09, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░».

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 10 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                        ░.░. ░░░░░░░