Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3062/2014 ~ М-2653/2014 от 12.05.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2014 года Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кизовской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Найдус И.В. о признании незаконным разрешения Главы г.о. Самара на ввод объекта в эксплуатацию,

УСТАНОВИЛ:

Найдус И.В. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным разрешения Главы г.о. Самара на ввод объекта в эксплуатацию. В обоснование заявленных требований указала, что является дольщиком-соинвестором строительства многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный), секция 1.7, № (строительный) 8н, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав (цессии) по договору об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № 878/8н - 1.7. (приложение № 9), заключённого между ней и Миловановой Г.М.

На основании данного соглашения, она приобрела все права дольщика-соинвестора, в том числе право требования завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию, поскольку, на момент заключения данного соглашения готовность объекта в соответствии с техническим заключением ООО «А.С.-ТехПроект» № 5/11-П (ВПЗ 1.7), составляла 90%.

С момента приобретения нежилого помещения и до настоящего времени застройщик не осуществлял работы по завершению строительства дома. Донастоящего момента многоэтажный дом является объектом незавершённым строительством.

ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самары выдано разрешение №№ на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> на основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, которым признан незаконным отказ Главы г.о. Самары в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию торгово-офисного центра 1.4, жилых секций со встроено-пристроенными объектами культбыта 1.5., 1.6., 1.7., расположенных по адресу: <адрес>, дома №№№ по заявлениям Сальниковой Д.К., Шиндиной О.В., Шамаилова А.И. и Шарафхановой Е.В.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, влечёт изменение правового статуса принадлежащего ей помещения, приобретающего статус помещения в объекте, законченном строительством. Кроме того, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию изменяет её права и обязанности, а также права и обязанности застройщика в рамках заключённого договора инвестирования.

Ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что застройщик объекта - ОАО «Региональный деловой центр» исполнил свои обязательства перединвесторами и дольщиками, и, таким образом, последние утрачивают право требования на завершение строительства объекта.

С учётом того, что объект до настоящего момента не завершён строительством со степенью готовности около 90%, разрешение Главы г.о. Самара о воде в эксплуатацию объектов капитального строительства, является незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается вуполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уставом г.о. Самара предусмотрено, что Глава г.о. в установленном порядке выдаёт разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории г.о. Лица, обратившиеся к Главе г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не являлись застройщиками, соответственно не были уполномочены на обращение с данным заявлением.

В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям пожарной безопасности, технических регламентов и проектной документации не выдавалось.

При указанных обстоятельствах Глава г.о. Самара не вправе был выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила признать недействительным разрешение Главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №№ на ввод объекта в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, дома №№ № и обязать Главу г.о. Самара устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством отмены указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании заявитель и её представитель, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель Главы г.о. Самара и администрации г.о. Самара, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, действующий на основании доверенности, заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, представил письменный отзыв.

Представитель ОАО «Региональный деловой центр» действующий на основании доверенности, заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, представил письменный отзыв.

Представитель Государственной инспекции строительного надзора Самарской области в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом. Ранее от инспекции поступил отзыв, согласно которому она ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Решение по делу оставила на усмотрение суда.

Представители Мансуряна А.С., Шамаилова А.И., Сальниковой Д.К., Шиндиной О.В., Бакряшовой В.С., ООО «Деймос» и ООО «Арис», привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Установлено, что Сальникова Д.К., Шиндина О.В., Шамаилов А.И. и Шарафханова Е.В. обратились с заявлением на имя Главы г.о. Самара о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию торгово-офисного центра 1.4, жилых секций со встроенно-пристроенными объектами культбыта 1.5, 1.6, 1.7, расположенных по адресу: <адрес>, дома №№.

Письмом Главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №38-<адрес> заявителям сообщено об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов по указанному адресу по основанию непредставления документов указанных в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Решением Ленинского районного суда ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Сальниковой Д.К., Шиндиной О.В., Шамаилова А.И. и Шарафхановой Е.В. об оспаривании ненормативного правового акта Главы г.о. Самара. Отказ Главы г.о. Самара в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, дома №№№ признан незаконным. На Главу г.о. Самара возложена обязанность рассмотреть заявление Сальниковой Д.К., Шиндиной О.В., Шамаилова А.И. и Шарафхановой Е.В. о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по существу.

Установлено, что в связи признанием отказа Главы г.о. Самара незаконным, обращение граждан рассмотрено повторно Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара, по итогам которого Департаментом в соответствии с Инструкцией о порядке подготовки разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа Самара, утверждённой распоряжением Главы г.о. Самара от 31.03.2008 года №61-р подготовлен проект разрешения на ввод вышеуказанных объектов в эксплуатацию и направлен в Администрацию г.о. Самара для дальнейшего согласования.

Судом установлено, что при выполнении вышеуказанных действий Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара принято во внимание техническое заключение о соответствии требованиям технического регламента, нормативным правилам, иным нормативным актам и проектной документации построенным секциям 1.4,1.5,1.6 и 1.7 жилого комплекса «Москва», расположенного в границах улиц: <адрес> в <адрес> от 2012 года, подготовленного специализированной организацией ООО «А.С.- ТехПроект» и положительное заключение № «П» по проектной документации «Жилая застройка в границах улиц <адрес>, <адрес> в <адрес>», подготовленное управлением Главгосэкспертизы России по <адрес>.

Согласно письму Государственной инспекции строительного надзора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №ГИСН-01-34/2635 в декабре 2012 дольщики самовольно зашли на ремонт квартир в ж/к «Москва», секции 1.4,1.5,1.6,1.7, где проживает более 70% дольщиков. При таких обстоятельствах, Инспекция, в рамках существующих полномочий и компетенции, не имеет правовых оснований для выдачи заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства расположенного по адресу: <адрес>, в границах улиц: Гастелло, Стара-Загора, Санфировой, <адрес> требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов.

30.12.2013 года Главой г.о. Самара выдано разрешение на ввод вышеуказанных объектов в эксплуатацию №RU 63301000-106э.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что Глава г.о. Самара является уполномоченным лицом, в чью компетенцию входит принятие решений о вводе объектов в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что при вынесении оспариваемого распоряжения действующее законодательство не нарушено, в связи с чем, требования, заявленные Найдус И.В. не подлежат удовлетворению.

Также отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того обстоятельства, что оспариваемым разрешением права заявителя не нарушаются.

Согласно ст. 254 ГПК гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Статья 255 ГПК предусматривает, что к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Учитывая, что заявитель приобрела в собственность по договору купли-продажи нежилое помещение в объекте незавершённом строительством, соответственно она не вправе требовать завершения строительства объекта, даже в случае, если его строительство не было завершено. Соответственно оспариваемое разрешение не нарушает права заявителя, не создаёт препятствий к осуществлению её прав и не возлагает на неё дополнительных обязанностей.

Кроме того, заявитель имеет право собственности на нежилое помещение лишь в одном из четырёх домов, которые введены в эксплуатацию оспариваемым разрешением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, судом проверялись её утверждения о том, что объект введён в эксплуатацию при наличии различных нарушений, а именно: отсутствует постоянное электроснабжение; отсутствует система отопления, водоснабжения и канализации; дизайн балконов (фасад) изменён застройщиком самовольно; дома построены в непосредственной близости от высоковольтной линии; отсутствует благоустройство (детские площадки, озеленение); незаконно включены в члены ТСЖ «Город Мира», однако они не нашли своего подтверждения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2014 года по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Региональный деловой центр» в отношении общества введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим общества назначена Николаева О.В.

Установлено, что с момента вступления в силу решения арбитражного суда, все существующие документы и иная информация, касающаяся общества, передана конкурсному управляющему.

Так, в частности в распоряжение конкурсного управляющего переданы договоры подряда на выполнение работ по: монтажу кабельной линии (в том числе секция 1.7), строительству трансформаторной подстанции; справки ОАО «Волжская МРСК» о выполнении технических условий на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, что подтверждает наличие электроснабжения по постоянной схеме.

Также в подтверждение готовности и пригодности системы водоснабжения и отопления, конкурсному управляющему переданы акты гидравлических испытаний и промывки систем отопления, справка по форме 12 о выполнении технических условий по водоснабжению, водоотведению (канализации).

Эскиз фасадов жилого комплекса Москва согласован с Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара. Дома построены и введены в эксплуатацию с фасадами согласно утверждённому проекту.

Согласно сообщению ОАО «Самарские электрические сети» и заключению ЦГСЭН по городу Самаре высоковольтная линия, проходящая мимо введённого в эксплуатацию дома, не является опасной и разрешено строительство в непосредственной близости от неё жилых домов.

Заключены договоры на выполнение работ по благоустройству прилегающей территории, по которым произведена оплата.

Согласно справке ТСЖ «Город Мира» заявитель членом товарищества не является.

Кроме того, в обоснование своих требований заявитель указала, что приобрела права на нежилое помещение на основании договора уступки прав (цессии). Однако, согласно копии свидетельства о праве собственности, имеющемуся в материалах дела, право заявителя на помещение возникло на основании договора купли-продажи, ни оригинал, ни копия которого суду не представлены.

Согласно имеющемуся в материалах дела договору №878/8н-1.7 об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года, права по которому, по утверждению заявителя, впоследствии ей переуступлены, первоначальный дольщик вправе уступить свои права по договору инвестирования третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств первоначального дольщика. Договор переуступки является трёхсторонним договором и подписывается между первоначальным дольщиком, третьим лицом и ЗАО «Губерния».

Представленный заявителем в материалы дела договор цессии является двусторонним и заключён между первоначальным дольщиком и Найдус И.В.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность первоначального дольщика уведомить инвестора о состоявшейся переуступке и предоставить копию такового договора, однако, как следует из сообщения ОАО «Региональный деловой центр», в обществе до настоящего момента отсутствует информация о состоявшейся переуступке. Данная информация также отсутствует и в ЗАО «Губерния». Документов, подтверждающих уведомление ОАО «Региональный деловой центр», либо ЗАО «Губерния» в материалах дела не имеется.

Также по договору инвестирования первоначальный дольщик обязан, не осуществлять перепланировку, не приступать к ремонту без подписания акта-приёма передачи, после ввода объекта в эксплуатацию подписать соответствующий передаточный акт.

Согласно п.2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До настоящего времени первоначальным дольщиком помещение по акту приёма-передачи не принято.

Таким образом, одновременно с уступкой прав первоначального дольщика, она передала Найдус И.В. и свои обязанности в отношении застройщика, который не был уведомлен об этом.

Доводы заявителя о том, что граждане, обратившиеся к Главе г.о. Самара с заявлением о вводе дома в эксплуатацию, не имели соответствующих полномочий, в связи с чем, Глава г.о. Самара был не вправе рассматривать данное заявление по существу, являются несостоятельными, и не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований. Судом установлено, что между Сальниковой Д.К., Шиндиной О.В., Шамаиловым А.И., Шарафхановой Е.В. и ОАО «Региональный деловой центр» заключены договоры долевого участия строительства. В судебном порядке за ними признано право собственности на объекты недвижимости, следовательно, у данных лиц возникло право на обращение в адрес Главы г.о. Самара с заявлением о вводе вышеуказанного объекта в эксплуатацию, учитывая, что застройщик на тот момент находился в стадии несостоятельности.

Согласно положениям ст.16 Жилищного кодекса РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, объект является многоквартирным домом. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения;

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.

Земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора собственникам квартир в жилом доме, и в соответствии с действующим законодательством переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, заявители, обратившиеся к Главе г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, являлись уполномоченными на совершение указанных действий.

Доводы заявителя о том, что дополнительным подтверждением непригодности к эксплуатации объекта в части отсутствия пожарной сигнализации, является произошедший на объекте пожар, что подтверждается фотографиями, по мнению суда не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку, причина пожара не установлена. Доказательств наличия причинно-следственной связи между пожаром, и имеющимися по утверждению заявителя недостатками объекта, не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Заявление Найдус И.В. о признании незаконным разрешения Главы г.о. Самара на ввод объекта в эксплуатацию - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд в апелляционном порядке в течение 30 дней.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья