Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2516/2019 ~ М-1613/2019 от 01.04.2019

УИД 36RS0004-01-2019-001952-66

Дело № 2-2516\19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    26 августа 2019 года Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

    председательствующего судьи Лисицкой Н.В.,

            при секретаре Башкатовой К.Д.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Фетисова Сергея Васильевича, Фетисовой Оксаны Алексеевны к ООО «КвадраСтрой» о защите прав потребителей,

    установил:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «КвадраСтрой» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование заявленных требований, указали, что 28.11.2018 года между истцами и ООО «КвадраСтрой» (Застройщик) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцам) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 69, 9 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 67,9 кв.м. Стоимость объекта составила 3744600 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 53570,82 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28 февраля 2019 года. Ответчиком на кадастровый учет была поставлена квартира площадью 68,9 кв.м. Однако, по результатам технической инвентаризации БТИ Ленинского района фактическая площадь квартиры составила 66, 0 кв.м. (без учета балконов и лоджий), т.е. меньше проектной площади.

Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены. Стороны согласовали, что цена договора, указанная в п. 4.1 является твердой и изменению подлежит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и уточнения фактической площади объекта долевого строительства в результате проведения технической инвентаризации объекта в соответствии с п. 2.3 договора. Согласно п. 2.3 договора в случае уменьшения общей площади помещения объекта долевого строительства согласно данным полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора, застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. Взаиморасчеты проводятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком участнику долевого строительства соответствующего уведомления. 15.03.2019г. истцы направили ответчику претензию с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры. Ответ на претензию не получен. Просили взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость 101 784,56 руб., также взыскать компенсацию морального вреда по 30 000 руб., расходы по составлению техпаспорта 3578,21 руб., штраф за нарушение прав потребителя.

Впоследствии истцы уточнили требования в порядке ст.39 ГПК РФ и просили: взыскать денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 56 249,36 руб. в пользу каждого (по 1\2 доли), компенсацию морального вреда по 10 000 руб. в пользу каждого истца, штраф, в пользу Фетисовой О.А. 3578,21 руб. в счет возмещения расходов за составление технического паспорта БТИ, 24 000 руб. расходы по оплате услуг представителя, 8 465 рублей оплата судебной экспертизы.

Истцы, представитель истцов Костюченкова В.А. в судебном заседании требования в уточненном виде поддержали.

Представитель ответчика по доверенности Николаева Ю.А. возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Судом установлено, что 28.11.2018 года между истцами и ООО «КвадраСтрой» (Застройщик) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцам) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 69, 9 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 67,9 кв.м. Стоимость объекта составила 3744600 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 53570,82 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28 февраля 2019 года. Ответчиком на кадастровый учет была поставлена квартира площадью 68,9 кв.м.

Площадь помещений квартиры по договору составляет: прихожая 14,0 кв.м., кухня 14,2 кв.м., гостиная 16,4 кв.м., спальня 19,0 кв.м., санузел 1,3 кв.м., санузел 3,0 кв.м., лоджия\балкон 3,6\0,6 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 744 600 руб., что составляет 53570,82 руб. за 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось ответчиком, денежные средства оплачены истцами застройщику в полном объеме.

В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

Таким образом, исходя из п. 2.3 Договора, обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площади, возлагается на застройщика.

Под общей площадью, согласно условий договора, понимается площадь помещений без учета лоджий\балконов.

30.11.2018 г. Администрацией городского округа г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из технического плана от 19.11.2018 г., подготовленного по заказу ООО «КвадраСтрой» и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения – <адрес>, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия составляет 68,9 кв.м. (без учета лоджии (балкона).

28.02.2019 года объект застройки был передан истцам на основании акта приема-передачи.

Согласно п. 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение – двухкомнатную <адрес> общей площадью 68,9 кв.м в <адрес>.

Впоследствии, после проведения замера объекта БТИ Ленинского района, фактическая общая площадь квартиры установлена 66, 0 кв.м. (без учета балконов\лоджий).

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади квартиры, судом была назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ ВРЦСЭ Минюста РФ.

Согласно выводам эксперта, общая площадь квартиры без учета балконов\лоджий составляет 65,8 кв.м.

Суд, проанализировав содержание названного экспертного заключения, приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные экспертом выводы научно обоснованны, кроме этого, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, эксперт предупреждался об уголовной. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании п. 4.1 стоимость 1 кв.м. площади жилого помещения составляет 53570,82 руб. Разница в оплаченной истцом и фактической общей площадью жилого помещения без учета лоджий и балконов меньше на 2,1 кв.м. Таким образом, переплата по договору составила 101 784,56 руб., которая подлежит взысканию в пользу истцов по 1\2 доли.

Буквальное значение содержащихся в пункте 2.3 договора и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора с учетом изменившихся площадей лоджий и балконов. Поскольку судом достоверно установлено, что общая жилая площадь помещения (без учета лоджий и балконов) уменьшена по сравнению с инвестиционной площадью, то разница в стоимости должна быть взыскана в пользу истца с учетом положения п. 2.3 договора о запрете перерасчета стоимости жилого помещения в случае изменения площади балконов и лоджий как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Суд, учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 1, 2 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», полагая, что к рассматриваемым правоотношениям между истцом и ответчиком применяется Закон РФ «О защите прав потребителя», считает необходимым, в силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда по 3000 руб. в пользу каждого, исходя из требований разумности, справедливости и применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению требования истца о взыскании в пользу истца штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера, как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Уменьшение размера неустойки (штрафа) не противоречит правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12 мая 1998 N 14-П, от 30 июля 2001 N 13-П, разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 34 Постановления от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что степень соразмерности в данном случае штрафа последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Неустойка (штраф) по своей правовой природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения потребителя. При этом взимание неустойки направлено на восстановление прав потребителя, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.

Исходя из изложенного, принимая во внимание соотношение суммы штрафа к размеру взысканной судом суммы, характер обязательства и последствия его неисполнения, суд полагает, с учетом применения ст. 333 ГК РФ, снизить размер штрафа до 17 000 рублей каждому из истцов. Взыскание штрафа в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушителя последствиям нарушенного обязательства.

Что касается возражений ответчика относительно того, что ООО «КвадраСтрой» является ненадлежащим ответчиком по делу, то данные возражения суд считает необоснованными, поскольку истцы находятся в договорных отношениях именно с ответчиком ООО «КвадраСтрой», оплата по договору за конкретную площадь производилась данному ответчику. В связи с чем, соразмерного уменьшения цены договора истцы вправе требовать от ООО «КвадраСтрой».

Руководствуясь положениями ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, принимая во внимание объект судебной защиты и объем защищаемого права, категорию спора и уровень его сложности, а также затраченное время на его рассмотрение, фактические результаты рассмотрения заявленных требований, исходя из разумности размера подлежащих отнесению на ответчика судебных расходов, количество судебных заседаний, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца и снизить сумму возмещения расходов на оплату услуг представителя до 19 500 рублей (1 000 руб. претензия, 5 000 руб. составление иска, по 4 000 руб. за три судебных заседания, 1 500 руб. составление заявления о взыскании расходов). Данные расходы подлежат взысканию в пользу истца Фетисовой О.А., поскольку были понесены ею. Кроме того, в пользу данного истца подлежат взысканию судебные расходы понесенные в связи с оплатой судебной экспертизы 8 465 рублей, расходы за составление БТИ Ленинского района технического паспорта квартиры, поскольку данное доказательство было предоставлено истцами в подтверждение исковых требований, которые судом удовлетворены.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина 4 374,96 руб.

        На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» в пользу Фетисовой Оксаны Алексеевны излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 56 249 рублей 36 копеек, компенсацию морального вреда 3 000 рублей, штраф 17 000 рублей, судебные расходы: за составление технического паспорта жилого помещения 3 578 рублей 21 копейка, оплата судебной экспертизы 8 465 рублей, расходы на оплату услуг представителя 19 500 рублей.

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» в пользу Фетисова Сергея Васильевича излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 56 249 рублей 36 копеек, компенсацию морального вреда 3 000 рублей, штраф 17 000 рублей.

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» госпошлину в доход бюджета в размере 4 374 рубля 96 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                  Н.В. Лисицкая

Решение в окончательной

форме принято 30.08.2019 г.