Судебный акт #1 (Определение) по делу № 4Г-2570/2019 [44Г-430/2019] от 12.02.2019

Судья Жалыбин С.В. Дело № 44г-430

ГСК Башинский Д.А. – докл.

Палянчук Т.А.

Золотов Д.В.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 26 июня 2019 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Свашенко С.Н.,

членов президиума: Пятигоры А.И., Кротова С.Е., Епифанова В.М., Павлычева М.М., Шелудько В.В.,

при секретаре Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску Рахмаковой Т.Ю. к Банку «Первомайский» (ПАО), АО «Кэш/Дом» о признании недействительным договора купли-продажи и ипотеки, договора найма, применении последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствия недействительности сделки к договору найма, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Кисляка В.Ф. от 08 апреля 2019 года по кассационной жалобе Рахмаковой Т.Ю., поступившей в краевой суд 12 февраля 2019 года, на решение Кропоткинского городского суда от 23 июля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2018 года,

заслушав доклад судьи Кисляка В.Ф., выслушав объяснения представителя Рахмаковой Т.Ю., представителя конкурсного управляющего Банка «Первомайский» (ПАО), Зикринской А.Ю., Калюжняка А.А., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, президиум

УСТАНОВИЛ:

Рахмакова Т.Ю. обратилась в суд с иском к банку «Первомайский» (ПАО), АО «Кэш/Дом» о признании недействительным договора купли-продажи и ипотеки, договора найма, применении последствии недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствий недействительности сделки к договору найма.

Требования мотивированы тем, что истец обратилась в банк «Первомайский» с целью получения кредита в размере <...> руб. под залог жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, <...>-а.

12.09.2014 г. был заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости <...>, согласно которому покупатель - ООО «1М-Эстейт» (в настоящее время АО «Кэш/Дом») за счет кредитных денежных средств, предоставляемых кредитором - банком «Первомайский», покупает у продавца - Рахмаковой Т.Ю., а продавец передает в собственность покупателя указанное недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1.3. договора недвижимое имущество, являющееся предметом договора, было продано за <...>.

Также в банке «Первомайский» между истцом и ООО «1М-Эстейт» был заключен договор найма <...> от 22.09.2014 г., согласно которому спорное недвижимое имущество переходит в собственность «нанимателя», т.е. Рахмаковой Т.Ю. при условий внесения ею всей обусловленной договором выкупной цены. Фактически с ООО «1М-Эстейт» был заключён договор аренды с последующим выкупом.

Истец указала, что за период с 01.01.2014 г. по 13.06.2018 г. перечисляла денежные средства в размере <...> руб. в качестве оплаты по договору найма <...> от 22.09.2014 г. на счет ООО «1М-Эстейт».

Согласно выписке из ЕГРН имущества обременения в виде ипотеки, а также договора найма на данный жилой дом и земельный участок отсутствуют.

Более того, согласно выписке из ЕГРН, ее дом был продан, 19.10.2016 г. - Калюжняку А.А., а 12.04.2018 г. - Зикринской А.Ю. При этом ее воля при обращении в банк «Первомайский» была направлена на заключение кредитного договора ипотеки в залог жилого дома и земельного участка, однако были заключены два других договора, договор купли-продажи и ипотеки недвижимости и договор найма.

Истец указала, что сделка совершена под влиянием обмана, поскольку банк «Первомайский» при содействии ООО «1М-Эстейт» путем обмана заключили с ней сделку - договор купли-продажи имущества и договор найма, а не ипотеки. Она ни в каких отношениях с ООО «1М-Эстейт» не состояла, ни фактически, ни юридически, предварительных договоров о купле-продаже жилого дома и земельного участка не составляла.

Кроме того, спорное недвижимое имущество является единственным местом жительства истицы, соответственно, ее волеизъявление при обращении в банк «Первомайский» не было направлено на продажу дома, где она проживает. Банк «Первомайский» при подписании вышеуказанных договоров, заключенных с ней, путем обмана, то есть путем намеренного умолчания об обстоятельствах сделки, не выдал ей ни кредитного договора с ООО «1М-Эстейт», ни договора найма жилого помещения. Представитель ООО «1М-Эстейт» на сделке отсутствовал, а все договоры, подписанные ею, она получила от представителя банка «Первомайский», соответственно, сомнений в добросовестности банка у нее не возникало.

Рахмакова Т.Ю. просила суд признать договор купли-продажи и ипотеки <...> от 12.09.2014 г. недействительным, признать недействительным договор найма <...> от 22.09.2014 г., применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки <...> от 12.09.2014 г., применить последствия недействительности сделки к договору найма <...> от 22.09.2014 г.

Решением Кропоткинского городского суда от 23 июля 2018 года в удовлетворении исковых требований Рахмаковой Т.Ю. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Рахмакова Т.Ю. просит судебные постановления отменить, ссылаясь на допущенные существенные нарушения норм права.

Судьей Краснодарского краевого суда 25 февраля 2019 года дело истребовано в суд кассационной инстанции. 28 марта 2019 года дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

12.09.2014 г. между Рахмаковой Т.Ю. и ООО «1М-Эстейт» (с 01.07.2016 г. АО «Кэш/Дом»), а также банком «Первомайский» (ПАО) был заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости <...>, предметом которого является принадлежащий истцу жилой дом, назначение: жилое, площадью <...> кв.м, кадастровый (или условный) <...>, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов - ИЖС, площадью - <...> кв.м, кадастровый (или условный) <...>, по адресу: <...>, <...>.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи покупатель за счет кредитных денежных средств, предоставляемых кредитором согласно кредитному договору <...> от 12.09.2014 г., заключенному между покупателем и кредитором (далее - кредитный договор), покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.2, договора.

В соответствии с условиями договора купли-продажи и ипотеки недвижимости <...> от 12.09.2014 г. Рахмакова Т.Ю. получила денежные средства от ООО «1М-Эстейт» в размере 3000000 руб. за продажу недвижимого имущества, что подтверждается платежным поручением <...> от <...>.

В силу ст. 1.9. договора купли-продажи и в силу закона объекты недвижимости, приобретаемые с использованием кредитных средств кредитора, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на указанные объекты недвижимости.

<...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ООО «1М-Эстейт» были выданы свидетельства о государственной регистрации права.

После получения денежных средств от ООО «1М-Эстейт» в размере <...>. за продажу спорных объектов недвижимости и регистрации права собственности за обществом, между Рахмаковой Т.Ю. и ООО «1М-Эстейт» 22.09.2014 г. был заключен договор найма жилого помещения (жилого дома) <...>, о чем был также составлен акт приема-передачи жилого помещения (жилого дома).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «1М-Эстейт» предоставило (передало), а Рахмакова Т.Ю. приняла во временное возмездное владение и пользование (наем) недвижимое имущество: спорный жилой дом и земельный участок.

Согласно п. 4.1. договора найма жилого помещения <...> от 22.09.2014 г. плата за пользование переданным в наем жилым помещением составила <...> руб. в сутки (НДС не предусмотрен).

В соответствии с п. 5.1. договора найма жилого помещения <...> от 22.09<...> г. срок действия договора установлен: с 22.09.2014 г. по 21.10.2014 г. Срок действия договора может быть продлен на каждые последующие 30 календарных дней, при условии предварительной оплаты нанимателем платы за пользование жилым помещением за каждые последующие 30 календарных дней, а также при отсутствии задолженности нанимателя по коммунальным платежам и отсутствии нарушений нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.11. договора найма жилого помещения (жилого дома) <...> от 22.09.2014 г. предусмотрено, что наниматель в течение срока действия договора имеет право выкупить жилое помещение, (вышеуказанный жилой дом и земельный участок) при условии внесения полной стоимости жилого помещения, установленной в размере 3045015 руб. Выкуп осуществляется по отдельному договору купли-продажи. Платежи за пользование переданным в наем жилым помещением, осуществляемые в соответствии с п. 4.1, договора найма не являются одновременно выкупными и не могут зачитываться в стоимость выкупной цены жилого помещения.

Рахмакова Т.Ю. исполняла условия договора найма, что подтверждается платежными поручениями (назначение платежа оплата по договору найма). Оплату производила лично, что подтверждается платежными поручениями.

07.10.2016 г. Рахмакова Т.Ю. обратилась к АО «Кэш/Дом» с предложением о выкупе вышеуказанных объектов недвижимого имущества, что предусматривается п. 1.11 договора найма жилого помещения (жилого дома) <...> от 22.09.2014 г.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ и п. 5.4 договора найма жилого помещения <...> от 22.09.2014 г. Рахмакова Т.Ю. расторгла договор найма с АО «Кэш/Дом», что подтверждается соглашением от 07.10.2016 г.

В этот же день, между АО «Кэш/Дом» и истцом был заключен акт приема-передачи вышеуказанных объектов, согласно которому Рахмакова Т.Ю. в связи с расторжением договора найма жилого помещения <...> от 22.09.2014 г. передала, а наймодатель АО «Кэш/Дом» принял вышеуказанное имущество.

<...> между Калюжняком А.А. в лице законного представителя < Ф.И.О. >13 и АО «Кэш/Дом» был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества за сумму <...> руб.

<...> Калюжняк А.А. продал вышеуказанное недвижимое имущество Зикринской А.Ю., что подтверждается договором купли-продажи от <...>, выписками из ЕГРН от <...>.

Разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Рахмаковой Т.Ю., суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что собственноручное подписание Рахмаковой Т.Ю. договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. <...>, с осуществлением последующих действий по государственной регистрации перехода права собственности свидетельствуют об отсутствии обмана со стороны банка «Первомайский» (ПАО).

При этом при заключении указанного договора купли-продажи и ипотеки недвижимости стороны действовали добровольно, по своему усмотрению, осуществляя принадлежащие им права и не нарушая требований действующего законодательства. Данное соглашение сторон при заключении договора явилось следствием свободного волеизъявления сторон в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ и с соблюдением требований, установленных ст. 422 ГК РФ.

Доказательств того, что волеизъявление Рахмаковой Т.Ю., выраженное в договоре купли-продажи и ипотеки недвижимости, не соответствовало его действительным намерениям, совершения сделки под влиянием обмана материалы дела не содержат.

Также суды сослались на то, что истец обратилась в суд с исковым заявлением после истечения срока исковой давности.

Президиум полагает, что при рассмотрении данного дела судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как установлено пунктом 2 статьи, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

Судами при вынесении оспариваемых судебных постановлений не принято во внимание, что жилой дом, расположенный по адресу: <...>, <...>, до заключения сделки - договора купли-продажи от 12.09.2014 г. являлся единственным жилым помещением Рахмаковой Т.Ю., истец другого жилого помещения не имеет.

Кроме того, истец является инвалидом второй группы и на протяжении длительного времени имеет проблемы со здоровьем в виде повышения артериального давления, что не могло не отразиться на восприятии информации из документов при заключении оспариваемых сделок.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также тот факт, что первоначально Рахмакова Т.Ю. обращалась в банк «Первомайский» за получением кредита, в выдаче которого было отказано, можно сделать вывод том, что Рахмакова Т.Ю. заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что заключает кредитный договор под залог принадлежащего ей недвижимого имущества.

При этом данное заблуждение является существенным, поскольку при разумной и объективной оценке ситуации, в соответствии с которой истец в силу своего состояния здоровья, отчуждала жилое помещение, являющееся единственным местом ее жительства и местом регистрации, позволяющим получать социальные выплаты и пенсионное обеспечение, Рахмакова Т.Ю. не заключала бы указанную сделку, если бы знала о фактическом положении дел.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что в течение двух лет все расходы по обслуживанию спорного жилого дома и земельного участка осуществлялись Рахмаковой Т.Ю.

При этом между Калюжняком А.А. и Рахмаковой Т.Ю. отсутствовали какие-либо договоры аренды, найма или иные, предоставляющие право Рахмаковой Т.Ю. использовать данный дом. Калюжняк А.А. являясь собственником с 07.10.2016 г. по 11.04.2018 г. не нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, не осуществлял оплату коммунальных услуг и оплату налога на имущество.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Определением Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 г. № 418-0 установлено, что в соответствии с формулировкой п. 2 ст. 181 ГК РФ суд наделен необходимыми дискреционными полномочиями на определение момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела.

Однако суды при вынесении оспариваемых судебных постановлений не приняли во внимание тот факт, что Рахмакова Т.Ю. узнала о том, что не является собственником спорного недвижимого имущества только 18.05.2018 г., когда ей от Зикринской А.Ю. была получена телеграмма, из текста которой следует, что последняя является собственником указанного недвижимого имущества и требует с ней связаться по вопросу выселения из спорного домовладения.

Таким образом, именно 18.05.2018 г. Рахмаковой Т.Ю. стало известно о том, что спорное недвижимое имущество не принадлежит ей на праве собственности. Следовательно, срок исковой давности не пропущен и истекает только 19.05.2019 г.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с делом, вправе отменить постановление суда первой, апелляционной или кассационной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Таким образом, президиум полагает, что решение Кропоткинского городского суда от 23 июля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2018 года законными признать нельзя, и они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Решение Кропоткинского городского суда от 23 июля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2018 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий С.Н. Свашенко

докл. Кисляк В.Ф.