Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-37/2011 ~ М-24/2011 от 24.02.2011

Р Е Ш Е НИ Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Кривошеино. 28 марта 2011 года.

          Кривошеинский районный суд Томской области в составе председательствующего судьи Петрушенко Ф.З.,

с участием истцов Ивановой Ю.А., Иванова А.В. и их представителя Микадзе В.Г.,

ответчиков Шарухо Т.Ю., Махмутовой И.Ю.,

 при секретаре Рыжаковой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова А.В. и Ивановой Ю.А. к Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. о соразмерном уменьшении покупной цены за дом,      

У С Т А Н О В И Л:

          По договору купли-продажи, заключённому Дата обезличена года, Иванов А.В. и Иванова Ю.А. приобрели в общую совместную собственность у  Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. жилой дом вместе с земельным участком по адресу: ..., ..., .... При заключении договора сторонами была согласована цена за дом – в размере ... рублей, а за земельный участок – ... рублей.

Дата обезличена года Иванов А.В. и Иванова Ю.А. обратились в Кривошеинский районный суд с иском к Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю., в котором просят уменьшить покупную цену приобретенного ими дома и земельного участка до суммы ... рублей и взыскать солидарно с ответчиков ... рублей в счет уменьшения покупной цены за дом и земельный участок. Кроме того, просят взыскать солидарно с Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. компенсацию причиненного им морального вреда в размере ... руб., а также судебные расходы, состоящие из расходов по оплате услуг представителя в размере ... руб., заключений специалиста в размерах ... руб. и ... руб. и госпошлины в  сумме ... руб. 

В судебном заседании Иванов А.В., Иванова Ю.А. и их представитель Микадзе В.Г. поддержали в полном объёме заявленные исковые требования.

 Истцы пояснили, что сразу после заключения Дата обезличена года договора купли-продажи дома и земельного участка они начали ремонт дома и обнаружили, что деревянные стены дома, перекрытия потолка и элементов крыши сгнили. После обнаружения дыры в стене дома под окном в прихожей комнате истица Иванова Ю.А. приостановила регистрацию сделки, о чем подала заявление в орган, осуществляющий регистрацию сделки. Она пыталась договориться с Махмутовой И.Ю. об уменьшении цены за дом, и та обещала ей подумать о возможном уменьшении покупной цены на примерную сумму ... руб., однако ничего конкретного не обещала. Как пояснила далее истица Иванова Ю.А., она не стала настаивать на этом и, поскольку приостановить сделку можно было только на один месяц, а это срок подходил к концу, она не стала отказываться от покупки и возобновила регистрацию сделки, после чего было зарегистрировано право совместной собственности истцов на купленные ими дом и земельный участок. В течение всего Дата обезличена года они полностью заменили примерно одну треть деревянных бревен, которые оказались сгнившими, разобрали перекрытие потолка. В настоящее время дом не пригоден для проживания, для окончания ремонта дома необходимы значительные вложения, в то время как они брали денежный кредит на покупку дома и должны выплачивать его. Истцы также пояснили, что при покупке дома они были знакомы с технической документацией, знали, что дом был построен в Дата обезличена году, но они не предполагали, что он имеет срытые недостатки, которые обнаружились только после начала ремонта. Обнаружить эти недостатки при покупке дома не было возможности, так как сверху дом был обшит, выглядел нормально, а продавцы скрыли от них недостатки дома. Также пояснили, что в общей сумме уплатили за дом вместе с земельным участком ... рублей, эта сумма была ими согласована по договоренности с продавцами дома. При заключении договора купли-продажи дома они учитывали место его расположения, так как дом находится в центре села, распложен на большом земельном участке, газифицирован, к дому подведена вода, имеются все необходимые постройки. Для определения возможной цены за дом и земельный участок, перед тем как заключить договор купли-продажи дома они заказывали оценку, которую производил специалист и исходили из установленной им рыночной цены за недвижимость в сумме ... руб. Сумма оценки дома имела значение для определения размера предоставляемого им кредита на покупку недвижимости.

В обоснование заявленных требований о взыскании компенсации морального вреда истцы и их представитель заявили о том, что, приобретая дом, они намеревались улучшить свои жилищные условия, однако до сих пор проживают с маленьким ребенком в стесненных условиях. Представитель истцов Микадзе В.Г. указал, что, продав дом ненадлежащего качества, ответчики нарушили право его доверителей на свободу определения места проживания, так как из-за недобросовестности продавцов было нарушено право выбора места пребывания и жительства, в связи с тем, что Иванов А.В. и Иванова Ю.А. лишены возможности проживать в том месте, которое было выбрано ими для проживания.

Ответчики Махмутова И.Ю. и Шарухо Т.Ю. заявленные исковые требования не признали. Пояснили об обстоятельствах заключения договора купли-продажи дома, указав, что цена за дом и земельный участок была согласована по взаимной договоренности. При покупке дома истцы осматривали дом, знали об износе дома и его постройке в Дата обезличена году, для установления рыночной цены обращались к оценщикам, которые определили его рыночную стоимость в ... руб., рыночную стоимость земельного участка – в ... руб. Также пояснили, что этот дом им достался в наследство от проживавших в нём ранее умерших родителей, сами они в этом доме не проживали, недостатков от покупателей не скрывали. Указали, что они бы и не согласились продать свой дом и земельный участок за меньшую цену, чем в  ... руб. Дыра в стене была обнаружена до заключения сделки, поэтому они и снизили цену за дом и участок до ... руб. После обнаружения недостатков дома у истцов была возможность отказаться от регистрации сделки, однако после приостановления сделки истцы вновь возобновили её регистрацию. До Дата обезличена года, когда были получены письменные требования, никаких требований к ним не предъявляли. Ответчица Махмутова И.Ю. также дополнила, что, действительно, после заключения договора, но еще до его регистрации к ней обращалась Иванова Ю.А. с просьбой уменьшить покупную цену, однако никаких конкретных требований к ней истица не предъявляла. В разговоре с истицей она обещала подумать об уменьшении цены, но ничего конкретного ей обещать не могла и сразу ей сказала, что не может обсуждать этот вопрос без другого продавца, то есть её сестры Шарухо Т.Ю. После этого разговора Иванова Ю.А. к ней больше не обращалась, после чего регистрация сделки была завершена по инициативе истицы, которая приостанавливала её.  

          Суд, выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей со стороны истцов и исследовав письменные доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

Статьей 421 ГК РФ предусмотрены положения о свободе при заключении договора, в том числе и то, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора;  условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.  Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ч. 1 ст. 449 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Статьёй 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В ст. 475 ГК РФ предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества, в том числе и то, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

          В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от Дата обезличена года, продавцы Махмутова И.Ю, и Шарухо Т.Ю. обязаны передать, а   Иванов А.В. и Иванова Ю.А.  -  принять и оплатить полную долю в праве общей совместной собственности, а на жилой дом площадью ... кв. м., находящийся в ... по ..., и находящийся там же земельный участок в размере ... кв. м., принадлежащие Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство. В договоре указана согласованная цена за дом – ... руб., земельный участок - ... руб., общая сумма сделки составляет ... руб. Договором предусмотрено, что покупатель удовлетворен качественным состоянием данной недвижимости путем её внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Соглашением сторон также предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанную недвижимость после регистрации перехода права собственности. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной недвижимости в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации.

Согласно акту приема передачи недвижимости от Дата обезличена года, стороны исполнили свои обязанности по заключённой ими сделке. В договоре сделана отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ... о том, что государственная регистрация сделки произведена Дата обезличена года, номер регистрации Номер обезличен. Также указано о государственной регистрации Дата обезличена года права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок с указанием номеров регистрации: Номер обезличен.

Свидетельствами о государственной регистрации права за Номер обезличен выданными Дата обезличена года подтверждается право общей совместной собственности Иванова А.В. и Ивановой Ю.А. на указанные жилой дом и земельный участок, приобретенные ими по договору купли-продажи от Дата обезличена года, зарегистрированном Дата обезличена года.  

Пояснениями сторон в судебном заседании, предварительным договором, заключенным Дата обезличена года, установлено, что до договора купли-продажи стороны заключили предварительный договор, в соответствии с которым они договорились до Дата обезличена года заключить договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: ..., .... В соответствии с п. 4 предварительного договора, Ивановы передали Махмутовой и Шарухо в качестве аванса ... руб. Стороны также договорились, что при прекращении договора до его исполнения либо вследствие невозможности исполнения по обязательству, Шарухо и Махмутова должны возвратить Ивановым аванс.

В техническом паспорте данного дома, составленного на Дата обезличена года, указан год постройки дома – Дата обезличена год, а также материал, из которого был изготовлен дом, приведено техническое описание конструктивных элементов и определен физический износ недвижимости (износ фундамента и крыши -60 %, стен и наружной отделки- 50% и т.д.), приведен расчет инвентаризационной оценки дома и построек.

В судебном заседании был исследован отчет Номер обезличенА/10 от Дата обезличена года, согласно которому специалистами ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" по заявлению Ивановой Ю.А. были определены рыночная и ликвидационная стоимость недвижимого имущества и земельного участка, которые она намеревалась купить у ответчиков. Определена рыночная цена на недвижимое имущество- ... руб., на земельный участок ... руб., а также ликвидационная стоимость недвижимого имущества – ... руб., земельного участка – ... руб. При оценке имущества была использована имеющаяся техническая документация на дом, производился осмотр недвижимости. При определении стоимости дома учитывался физический износ его элементов, с учетом характеристики материалов, использованных при строительстве. При расчете рыночной цены специалисты исходили в том числе из непродолжительного срока службы деревянных, рубленных, брусчатых перекрытий, составляющего 50 лет (с.23 заключения).

Показаниями свидетелей И.А.А., И.В.В., С.И.А., П.С.Н., допрошенных в судебном заседании, было установлено, что жилой дом Номер обезличен по ... в ... имел недостатки, в ходе ремонта покупатели поменяли часть бревен, разобрали потолочное перекрытие.

Свидетели И.А.А. и И.В.В. показали, что участвовали при осмотре дома при его покупке, подтвердили пояснения истцов в той части, что продавцы дома не ограничивали их во времени при осмотре дома, а также уточнили, что ответчики не запрещали им снимать обшивку дома с тем, чтобы установить состояние бревен под обшивкой. Свидетель И.В.В. показал, что они сами при осмотре дома не стали снимать обшивку, так как посчитали это излишним. Таким образом, свидетели опровергли своими показаниями пояснения истца Иванова А.В. в той части, что при осмотре дома им не разрешили снимать обшивку дома, чтобы убедиться в качестве бревен.

Свидетель П.С.Н. также уточнил, что при покупке данного дома нужно было обязательно осмотреть бревна под обшивкой, потому что дом был очень старый. Показаниями данного свидетеля установлено, что было видно, что крыша дома без "шали", то есть стыки между покрытием крыши ничем не закрыты, что дает возможность осадкам проникать под крышу и тем самым вызвать гниение его деревянных элементов. Показания данного свидетеля об очевидности данного обстоятельства подтверждается и отчетом специалистов по оценке дома, проведенным по инициативе покупателей Дата обезличена года: Из фотографий дома видно состояние крыши.

Судом было исследовано заключение специалиста Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которому стоимость ремонта жилого дома на дату осмотра Дата обезличена года составляет ... руб.

Также исследовано заключение специалиста Номер обезличен от Дата обезличена года, которым было установлено состояние замененных бревен. Специалистами установлено, что древесина представленных на исследование бревен подвержена гнилостным изменениям, в результате произошло разрушение древесины до половины сечения бревен, а также имеется изменение цвета до темно-коричневого. Специалисты ссылаются на то, что нормативный усредненный срок службы стен, выполненных из бревен, составляет 50 лет. Техническое состояние замененных бревен стен указанного дома, при физическом износе, равным 70%, является ветхим.

В судебном заседании истцы и допрошенные свидетели не могли указать точное количество замененных бревен дома при его ремонте. В заключении Номер обезличен также не указано количество бревен, представленных для установления их состояния. Проанализировав содержание приведенных выше доказательств, в том числе имеющиеся в деле заключения специалистов  Номер обезличен от Дата обезличена года, Номер обезличен от Дата обезличена года, технический паспорт на дом, пояснения самих сторон, суд приходит к выводу, что сведения об износе конструктивных элементов дома, которыми располагал покупатель при покупке дома являются сопоставимыми с заключением специалиста о состоянии замененных бревен. При этом суд также учитывает обстоятельство, установленное пояснениями истцов и свидетелей в той части, что после замены бревен летом Дата обезличена года эти бревна находились на улице.

Обстоятельствами, имеющими значение для разрешения данного дела является:  установлены ли сторонами по сделке условия о качестве и цене жилого дома, указанного в договоре, были ли оговорены при покупке дома его недостатки.

Пояснениями истцов в судебном заседании установлено, что они считают договор купли-продажи заключенным и действительным, то есть ими не оспаривается и содержание договора.

 В судебном заседании установлена воля сторон на заключение договора купли-продажи. Сторонами по сделке были определены условия сделки на основе волеизъявления каждой из них.

Договором предусмотрено и истцы не оспаривали в судебном заседании, что на момент покупки дома были удовлетворены качественным состоянием недвижимости путем её внутреннего осмотра. В договоре купли-продажи также указано, что покупатели не обнаружили каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Сторонами был заключен и предварительный договор. Задолго до заключения договора купли-продажи покупателям была передана вся необходимая документация на недвижимое имущество, которое они были намерены приобрести, по инициативе покупателей была проведена независимая оценка стоимости дома, сопоставимая с ценой сделки. Установлено, что перед заключением договора купли-продажи покупатели тщательно осмотрели дом, не были ограничены ни во времени, ни в способе определения соответствия предъявляемым ими требованиям к качеству предмета договора.

Физический износ элементов дома, состояние элементов дома, указанные в техническом паспорте и  заключении специалиста перед покупкой дома (от Дата обезличена года), соответствует установленным изменениям качественного состояния бревен, которые были заменены после покупки дома. Уже при оценке дома специалистом был указан срок службы деревянных конструкций дома – 50 лет, о чем было доведено до сведения покупателей до заключения ими договора купли-продажи. При этом покупатели знали и год постройки дома – Дата обезличена год.  

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что после подписания договора заключение сделки было приостановлено по инициативе истицы, которая обращалась к одной из продавщиц с  вопросом об уменьшении цены за дом в связи с обнаружившимися недостатками дома. Также установлено, что после неполучения ответа о снижении цены истица вновь возобновила совершение сделки, не отказавшись от заключения договора.

При оценке данного обстоятельства суд исходит из того, что согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому при регистрации договора купли-продажи Дата обезличена года, договор считается заключенным с этого дня.

Таким образом, достоверно, в том числе и пояснениями истцов, установлено, что на момент заключения договора Дата обезличена года покупатели уже начали ремонт и заменили часть бревен. Покупатели, зная о недостатках дома, не отказались от сделки после её приостановления. Так, пояснениями истицы Ивановой Ю.А. установлено, что даже после того, как она не получила согласие на уменьшение цены, она возобновила сделку, потому что не хотела отказываться от покупки этого дома, хотя могла это сделать.

При таких данных суд приходит к выводу, что покупатели согласились с  условием договора о цене дома и заключили договор именно на тех условиях, которые были им предусмотрены.

С учетом изложенного, суд считает неподлежащими удовлетворению исковые требования Ивановой Ю.А. и Иванова А.В. об уменьшении покупной цены за дом и взыскании солидарно с Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. неосновательного обогащения в размере уменьшения покупной цены в сумме ... руб.  

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Исходя из обстоятельств дела, установленных приведенными выше доказательствами, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не нашло подтверждения, что ответчиками Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю, был причинен моральный вред Иванову А.В. и Ивановой Ю.А. Поэтому требования истцов о взыскании денежной компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, истцам следует отказать в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193–199 ГПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л:

Отказать в полном объеме Иванову А.В. и Ивановой Ю.А. в удовлетворении исковых требований к Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю., а именно:  требований о соразмерном уменьшении покупной цены за дом и взыскании солидарно с Махмутовой И.Ю. и Шарухо Т.Ю. ... рублей в счет уменьшения покупной цены за проданный дом и  денежной компенсации морального вреда в сумме ... руб.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                           (Петрушенко Ф.З.)

Решение суда не вступило в законную силу