Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-20/2016 (2-1188/2015;) ~ М-1154/2015 от 10.11.2015

Дело № 2-20/2016

Мотивированное решение составлено 30.03.2016 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 25 марта 2016 г.

Камышловский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего судьи Некрасовой Н.И.

при секретаре Колобовой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова ФИО19 к Алееву ФИО20 о расторжении договора купли - продажи, возвращении в собственность нежилых помещений и взыскании суммы, уплаченной по договору, и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неполученного дохода,

УСТАНОВИЛ:

Попов О.А. обратился в суд с иском к Алееву А.А. о расторжении договора купли - продажи, возвращении в собственность нежилых помещений и взыскании суммы, уплаченной по договору.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли – продажи. Согласно условиям данного договора Продавец продал, а Покупатель купил в собственность нежилые помещения №№ по поэтажному плану 1 этажа, №№, № по поэтажному плану 2 этажа, в двухэтажном здании по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Отчуждаемые «Объекты» принадлежали ответчику на праве собственности на основании Договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключения о технической возможности раздела нежилых помещений из единого объекта права на два самостоятельных объекта в виде нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора цена Объекта была определена в размере <данные изъяты> рублей.

Свои обязанности истец выполнил в полном объеме, переход права собственности на указанные Объекты недвижимого имущества были зарегистрированы, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать расторжения договора купли – продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.

В августе 2015 г. истцу стало известно о наличии существенных обстоятельств относительно приобретенных у ответчика объектов недвижимости, о которых истец не знал на момент заключения договора купли – продажи, и о которых ответчик истца в известность не ставил.

Так, согласно письму Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об устранении нарушений стало известно, что приобретенные у ответчика в 2008 г. нежилые помещения №№ общей площадью <данные изъяты> кв. м., находятся в здании, которое является объектом культурного наследия областного значения «<данные изъяты>

Данный объект культурного наследия принят на государственную охрану решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № «О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры <адрес>» и включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

То обстоятельство, что приобретенные истцом у ответчика помещения расположены в здании, отнесенном к объектам культурного наследия, следует рассматривать как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли – продажи.

Фактически истец, приобретя в собственность указанные выше объекты недвижимого имущества, столкнулся с ограничениями (обременениями) своего права собственности, которые определены ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ, о чем он не был поставлен в известность ответчиком в момент заключения договора купли – продажи.

При таком положении дел, в случае если до истца ответчиком была бы доведена полная информация об отчуждаемых им объектах при заключении договора, истец отказался бы от заключения настоящего договора.

В силу положений ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельства признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о его расторжении, договор может быть расторгнут судом. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Порядок расторжения договора определен ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с данным порядком в адрес ответчика истцом было направлено предложение о расторжении договора, которое ответчик оставил без удовлетворения.

В связи с изложенным просит расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 договор купли – продажи, вернув в собственность ФИО2 нежилые помещения №№ по поэтажному плану 1 этажа, №№, № по поэтажному плану 2 этажа, общей площадью <данные изъяты> кв. м., находящиеся по адресу: <адрес>, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную по договору сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Ответчик ФИО2 не согласившись с иском, предъявил возражения в которых указал, что исковые требования не признаёт. Помещения, являющиеся предметом спора площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: <адрес>, он приобрел по договору купли – продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ у Камышловского городского комитета по управлению имуществом. Но всего по данному договору в данном здании им была приобретена площадь размером - <данные изъяты> кв. м.

    Кроме ФИО1 в настоящее время собственниками в данном здании являются ФИО4 – <данные изъяты> кв. м, ФИО5 – <данные изъяты> кв. м., ФИО6 – <данные изъяты> кв. м. и ФИО7 – <данные изъяты> кв. м.

    Ни в договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни в Свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ данный объект ничем не обременен, права третьих лиц не затрагиваются.

    После сделки он совместно с ФИО5 отремонтировали здание как изнутри, так и снаружи, и занимался торговой деятельностью в здании до купли – продажи помещения истцу.

    После ремонта от ФИО8, занимавшего в то время должность директора Камышловского филиала по охране памятников, он знал, что все здание является объектом культурного наследия областного назначения. Но данное обстоятельство не влияло на владения зданием на праве собственности и не мешало торговле.

    В своем иске ФИО1 ссылается на то, что лишь в августе 2015 г. ему стало известно о том, что приобретенные у помещения расположены в здании, отнесенном к объектам культурного наследия, что не соответствует действительности.

    Во время купли – продажи данная информация до ФИО1 была им доведена. Кроме того, ФИО1 ещё ранее купил часть здания у ФИО5 и до момента покупки знал об объекте и от других лиц, т.к. обращался к собственнику здания ФИО5 в марте 2010 г. по поводу консультации для получения «Охранной грамоты» на здание, т.к. знал, что оно является объектом культурного наследия.

    Кроме того, подтверждением тому, что истец знал о том, что он приобрел именно объект культурного наследия является то, что ему неоднократно как собственнику - пользователю объекта культурного наследия направлялись и передавались уведомления, выданные Областным государственным учреждением культуры Научно – Производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры <адрес> в лице директора Камышловского филиала ФИО8 для оформления охранного обязательства. Данные уведомления вручались собственникам 1 раз в 2 года с 2009 года, однако истец их игнорировал, и свои обязательства не выполнял, что подтверждается копией Уведомления, а также Актом о состоянии объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, из которых видно, что здание по адресу: <адрес> находящиеся в них помещения являются объектом культурного наследия.

    Обращение истца с иском к нему расценивает, как попытку получить по надуманным основаниям обратно свои деньги и злоупотребление правом, что запрещено в силу ст. 10 ГК РФ.

    Данному зданию более 120 лет, до покупки ФИО1 данное дорогостоящее здание тщательно осматривал на предмет его сохранности и ремонта, внешнего вида, о чем свидетельствует подписанный нами Акт приема – передачи данного здания от ДД.ММ.ГГГГ.

    Даже по внешнему виду было видно, что здание старинной постройки и точно так же, как другие здания на <адрес>, относится к объектам культурного наследия.

    Информация о том, что данное здание является объектом культурного наследия, находится в свободном доступе в сети Интернет и ничего не мешало ФИО1 данную информацию получить там.

Также основанием для отказа в удовлетворении иска является пропуск исковой давности ФИО1, т.к. согласно ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года.

    В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. (т.1 л.д. 31-32)

    Просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО9 в письменном заявлении (т.1 л.д 108) также просила о применении исковой давности, указав, что, как следует из предоставленного Истцом Свидетельства о регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сведения о каких-либо обременениях на момент продажи указанных помещений зарегистрированы не были. Кроме того, согласно выписке из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2015г. № каких-либо обременений по указанным помещениям в настоящее время также не зарегистрированы.

Между тем, согласно абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, вступившей в силу ДД.ММ.ГГГГ и действовавшей на момент заключения оспариваемого договора установлено, что «В подраздел III Единого государственного реестра недвижимости вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.... для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств».

О причинах нарушения указанного требования закона, отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН Ответчику ничего не известно, обязанности по установлению подобного рода обременений действовавшее в тот период, на него не возлагались.

Таким образом, истец должен был узнать о нарушении своего права в момент получения свидетельства о праве собственности, т.е. с учётом положений п.1 ст.200 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности истёк не позднее трёх лет с момента получения данного свидетельства, т.е. не поздне ДД.ММ.ГГГГ.

Какие-либо сведения об уважительности причин пропуска срока исковой давности истцом не представлены.

Представитель ФИО2, действующий по доверенности, ФИО10 в возражении на исковое заявление (т.2 л.д.18-21) указал, что ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям:

1)ДД.ММ.ГГГГг. между Камышловским городским комитетом по управлению имуществом и ФИО2 был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимости лит А- двухэтажное здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> <данные изъяты> кв.м., расположенные на земельном участке <данные изъяты> кв.м, и прилегающей территории <данные изъяты> кв.м. Было получено Свидетельство о государственной регистрации права № № от 14.09.2000г.

Однако ни в договоре, ни в свидетельстве каких-либо ограничений (обременений) на объект недвижимости указано не было. Охранное свидетельство отсутствовало как тогда, так и в настоящее время.

Доказательством якобы имевшей место недобросовестности Ответчика служит указание на то, что он якобы не предоставил информацию Истцу о том, что продается объект культурного наследия. Доказательством такой недобросовестности служит наличие охранного свидетельства, выданного до заключения сделки, однако оно в материалах дела отсутствует.

При этом Истец настаивает на возврате ему денежных средств, уплаченных за указанное помещение в полном объеме в связи с тем, что ему якобы не было известно о том, что указанные нежилые помещения находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия.

Однако, как следует из предоставленного Истцом Свидетельства о регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сведения о каких-либо обременениях на момент продажи указанных помещений зарегистрированы не были. Кроме того, согласно выписке из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2015г. № каких-либо обременений по указанным помещениям в настоящее время также не зарегистрированы.

Между тем, согласно абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, вступившей в силу ДД.ММ.ГГГГ и действовавшей на момент заключения оспариваемого договора установлено, что «В подраздел III Единого государственного реестра недвижимости вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.... для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств».

О причинах нарушения указанного требования закона, отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН Ответчику ничего не известно, обязанности по установлению подобного рода обременений действовавшее в тот период, на него не возлагало.

Таким образом, Ответчик, не имея достоверных и документально подтвержденных сведений о каких-либо обременениях в связи с включением здания, в котором расположены продаваемые нежилые помещения, в состав объектов культурного наследия, при заключении договора действовал добросовестно, устно предупредив покупателя об имеющихся у него, но ничем не подтвержденных сведениях о специальном статусе имущества.

2)Договор, расторжения которого требует Истец, надлежащим образом и в полном объёме исполнен сторонами в 2008 г., что означает прекращение его действия по основаниям, предусмотренным ст. ст. 407, 408 ЕК РФ. Соответственно, предъявлено требование о расторжении договора, уже прекратившего свое действие.

3)Согласно письму ИП ФИО16 к Истцу, представлением МУГИСО от 20.08.2015г. Истцу предъявлено единственное требование в связи со специальным статусом здания, а именно - демонтаж рекламной конструкции, размещенной на главном фасаде.

При этом ч. 9 ст. 19 ФЗ «О рекламе» (в редакции 2007г.) «Установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного указанного в частях 5-7 настоящей статьи законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции».

Согласно действующей редакции ч. 9 ст. 19 ФЗ «О рекламе» (в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N 98-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N 264-ФЗ) «Установка и эксплуатация рекламной конструкции допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного указанного в частях 5, 6, 7 настоящей статьи законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществлять установку и эксплуатацию рекламной конструкции».

Таким образом, с момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ требования закона в этой части остаются неизменными, в независимости от того относится ли объект на котором производится установка наружной рекламы к объектам культурного наследия или нет.

Однако в материалах, приложенных к иску, разрешение на установку и эксплуатацию рекламных конструкций отсутствует.

Более того, только в 2015г. были введены в действие положения п. 3.1. ст. 19 ФЗ «О рекламе», п. 1 ст. 35.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках) истории и культуры народов Российской Федерации», ограничивающие распространение наружной рекламы на объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры).

Таким образом, Истец пытается возложить на Ответчика последствия своего противоправного поведения, выразившегося в несоблюдении положений п. 9 ст. 19 ФЗ «О рекламе», ссылаясь на обстоятельства, которые на момент совершения сделки не являлись заведомо непредвиденными. Размещение любых наружных рекламных конструкций в Российской Федерации требует получения разрешений и законом не установлено каких-либо исключений.

Следовательно, довод Истца о том, что на момент заключения сделки он не мог предвидеть изменение порядка пользования помещениями является несостоятельным. Такая позиция предполагает исключение возможности прогнозирования субъектами гражданских правоотношений изменения правового регулирования порядка размещения рекламных конструкций в целом.

Сделка состоялась по волеизъявлению обеих сторон еще в 2008 г., а бездоказательное указание Истца в обоснование требования о расторжении договора на невозможность исполнения такого обязательства в связи с ухудшением условий размещения рекламных конструкций не свидетельствует о том, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Поскольку для удовлетворения требования о расторжении договора на основании ст. 451 ГК РФ требуется одновременное наличие всех условий, установленных пунктом 2 данной статьи, постольку исковое требование удовлетворению не подлежит.

Предметом исковых требования является расторжение сделки по приобретению помещений, купленных Истцом на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ

Однако при этом Истец ссылается на обстоятельства, которые касаются фасада здания.

Таким образом, в тексте искового заявления предмет и основания заявленных требований относятся к различным объектам недвижимого имущества.

Истец ссылается на отсутствие у него информации о принадлежности здания к объектам культурного наследия. Однако, как следует из предоставленного истцом Свидетельства о регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, сведения, о каких – либо обременениях на момент продажи указанных помещений, зарегистрированы не были. Кроме того, согласно выписке из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № каких - либо обременений по указанным помещениям в настоящее время также не зарегистрированы. Между тем, согласно абз. 6 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, вступившей в силу ДД.ММ.ГГГГ и действовавшей на момент заключения оспариваемого договора установлено, что «В подраздел III Единого государственного реестра недвижимости вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество… для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обстоятельств». О причинах нарушения указанного требования закона, отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН ответчику ничего не известно, обязанности по установлению подобного рода обременений на него не возлагались. Таким образом, истец должен был узнать о нарушении своего права в момент получения Свидетельства о праве собственности, т.е., с учетом положений п. 1 ст. 200 ГК РФ, - ДД.ММ.ГГГГ В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности истек не позднее трех лет с момента получения данного Свидетельства, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ Какие – либо сведения об уважительности причин пропуска срока давности истцом не предоставлено.

Ответчиком ФИО2 предъявлен встречный иск (т.1 л.д. 109-112) о взыскании неполученного дохода. В обоснование указано, что истец по первоначальному иску настаивает на возврате ему денежных средств, уплаченных за жилое помещение в полном объеме в связи с тем, что ему якобы не было известно о том, что указанные нежилые помещения, находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия.

Однако, как следует из предоставленного истцом по первоначальному иску Свидетельства о регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о каких-либо обременениях на момент продажи указанных помещений зарегистрированы не были.

Между тем, согласно абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, вступившей в законную силу ДД.ММ.ГГГГг. и действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, установлено, что в «подраздел III Единого Государственного реестра недвижимости вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество... для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств»

О причинах нарушения указанного требования закона, отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН Истцу по встречному требованию ничего не известно, обязанности по установлению подобного рода обременений, действовавшее в тот период, на него не возлагались.

Таким образом, истец по встречному требованию, не имея достоверных и документально подтвержденных сведений о каких-либо обременениях в связи с включением здания, в котором расположены продаваемые жилые помещения, в состав объектов культурного наследия, при заключении договора действовал добросовестно, устно предупредив покупателя об имеющихся у него, но ничем не подтвержденных сведениях о специальном статусе имущества.

Поскольку ответчик по встречному иску в первоначальном исковом заявлении ссылается на необходимость расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, постольку в данном случае в соответствии с п.3 ст. 451 ГК РФ суд по заявлению любой из сторон обязан определить последствия расторжения договора.

В связи с тем, что нежилые помещения, являющиеся предметом договора, якобы подлежащего расторжению, относятся к объектом коммерческого использования, непосредственно предназначенным для извлечения прибыли, при расторжении договора на условиях, предложенных в первоначальном исковом заявлении, у истца по первоначальному исковому заявлению возникает неосновательное обогащение, связанное с извлечением прибыли от сдачи помещений в аренду, иного их коммерческого использования.

    Кроме того, у ответчика по первоначальному требованию возникают дополнительные расходы, связанные с ухудшением состояния помещений.

    При таких обстоятельствах у истца по настоящему иску возникают достаточные основания для предъявления требования о возмещении суммы неполученных доходов, которую истец по встречному требованию мог бы получить при сдаче здания в аренду по существующим рыночным ценам.

    С учетом положений гражданского законодательства о сроках исковой давности истец по встречному исковому заявлению ограничивает требование о возмещении суммы неполученных доходов периодом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

    Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ специалиста в области оценочной деятельности за данный период ответчик по встречному требованию, при условии сдачи здания в аренду по существующим среднерыночным ценам, мог бы получить за вышеуказанный период сумму в размере <данные изъяты> руб.

    Указанные убытки подлежат взысканию на основании ст. ст. 15, 451, 1107 ГК РФ.

В связи с изложенным просит взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму неполученного дохода в размере <данные изъяты> руб., сумму расходов на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. Исключить указанные суммы из суммы, подлежащей выплате по первоначальному иску.

Представитель истца ФИО1, действующий по доверенности ФИО11, в возражении на встречное исковое заявление (т.2 л.д.17) указал, что требования по встречному иску не обоснованы и не подлежат удовлетворению.    

Фактически истец по встречному иску ФИО2 признает наличие существенных обстоятельств относительно приобретенных у него ФИО1 объектов недвижимости согласно договору купли-продажи от 08.05.2008г., с которыми связано первоначальное требование о расторжении договора.

Более того, ФИО2 знал о наличии таковых существенных обстоятельствах, но при заключении договора купли-продажи данной информации до покупателя ФИО1 не довел, тем самым скрыв их.

О наличии существенных обстоятельств ФИО1 стало известно только в августе 2015г., в связи с чем оснований говорить о пропуске исковой давности по первоначальному иску не имеется:

Истец ФИО2 во встречном исковом заявлении ставит вопрос о взыскании причиненных ему убытков, под которыми в соответствии со ст. 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного Права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). ФИО2 же просит взыскать в его пользу неполученные доходы, которые он мог иметь, если бы оставался собственником проданной им недвижимости. Однако с его стороны никаких требований о признании договора купли-продажи от 08.05.2008г. недействительным, незаключенным, о возврате проданного имущества по каким-либо иным основаниям в течение заявленного во встречном иске периода взыскания убытков не заявлялось, следовательно, его предполагаемое право требования не основано на законе. Договор, о расторжении которого одна из сторон заявила требование в суд, считается расторгнутым с момента вступления в законную силу соответствующего судебного решения.

При этом предложенные основания к взысканию убытков основаны на неправильном толковании норм материального права (ст. 15, п. 3 ст. 451 ГК РФ) и без учета фактических обстоятельств гражданского дела, установленных в судебном заседании.

Каких либо данных, свидетельствующих о нарушении прав ФИО2, с которыми он связывает свои встречные исковые требования, суду не представлено.

Принимая во внимание изложенное, просит в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 отказать, а равно отказать в удовлетворении ходатайства о применении исковой давности по первоначальному требованию ФИО1

    От представителя третьего лица - Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> ФИО12 поступил отзыв на исковое заявление (т.1 л.д. 216-218), в котором указано, что спорное здание является объектом культурного наследия областного регионального значения «Жилой дом»

    Объект принят на Государственную охрану Решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № «О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры <адрес>» и в соответствии с п. 3 ст. 63 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Российской Федерации.

    Решение исполнительского комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № «О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры <адрес>» и Федеральный закон №73-ФЗ находятся в свободном доступе, в том числе в справочной системе «Консультант Плюс». Требования Федерального закона обязательны для исполнения.

    В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

    В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

    Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов Государственной власти Российской Федерации, органов Государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

    В соответствии с ч.2 и ч.3 ст. 44 Конституции РФ каждый имеет право на участие в культурной жизни и пользование учреждениями культуры, на доступ к культурным ценностям. Каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

    Объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий (ст. 33 Федерального закона № 73-ФЗ)

    В этой связи Федеральным законом № 73-ФЗ установлены ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия.

    Согласно ст. 47.1 Федерального закона № 73-ФЗ ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования, к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона.

    Так, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия «Жилой дом» Министерством ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление ИП ФИО16 об устранении нарушений законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия. Сведений о ранее направляемых в адрес собственников или пользователей указанного объекта уведомлений в министерстве отсутствуют.

    Тем не менее, отнесение здания к памятникам истории и культуры не является препятствием для использования его помещений собственником или пользователем по назначению.

    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании изложенного, Министерство оставляет вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда, просит рассмотреть указанное дело в отсутствие представителя.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивал, пояснив, что при продаже помещений ФИО2 не говорил ему, что это объект культурного наследия. Вывески на здании о том, что оно является объектом культурного наследия, не было. Помещения, купленные им, он сдавал в аренду, но сейчас арендаторы расторгли с ним договоры, в связи с тем, что невозможно без наружной рекламы вести торговую деятельность.

Представитель истца ФИО1 - ФИО11 исковые требования полностью поддержал, дополнив, что о том, что здание является объектом культурного наследия, ФИО1 уведомлен не был, при покупке ему об этом не говорилось. Основанием для расторжения договора купли – продажи является невозможность вести торговую деятельность. Арендаторов заставили снять рекламные вывески с окон, в связи с этим они расторгли договор аренды. Как только истец узнал о том, что здание является объектом культурного наследия, он сразу обратился к ответчику с письмом о расторжении договора и возврате денег.

Встречные исковые требования не признал, поддержав представленное им возражение на встречное исковое заявление.

    Ответчик ФИО2 иск не признал, пояснив, что здание было им куплено в ДД.ММ.ГГГГ году. После ремонта занимался в нём торговлей. В 2008 году часть помещений продал ФИО1. При этом говорил ему, что это объект культурного наследия. При покупке ФИО1 полностью осматривал здание от подвала до чердака, знал о том, что этому зданию более 100 лет. Был подписан акт приёма-передачи. О том, что здание относится к объектам культурного наследия, имеется информация в Интернете. Кроме того, ФИО1 каждый год директором Камышловского филиала областного государственного учреждения культуры Научно – Производственного центра по охране и использованию памятников истории и культуры <адрес> вручались уведомления для оформления охранного обязательства, однако ФИО1 этого не сделал. Также в 2010 году ФИО1 интересовался у Патрика, у которого тоже приобрёл до этого часть помещений в этом здании, как получить на него охранную грамоту. Всё это свидетельствует о том, что ФИО1 было известно с самого начала, что он покупает помещения в здании культурного наследия.

    Встречный иск ФИО2 поддержал, указав, что в случае удовлетворения первоначального иска следует взыскать с ФИО1 неполученный доход в сумме <данные изъяты> руб.

    Представитель ответчика ФИО2 - ФИО13 иск не признала, ссылаясь на его необоснованность.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО14 исковые требования не признал, указав, что по внешнему виду здания видно, что оно старинной постройки и точно так же, как и другие здания на <адрес>, относится к объектам культурного наследия. Не знать этого при покупке помещений ФИО1 не мог, т.к. всё осматривал. Об этом ему говорил и ФИО2. Следует применить срок исковой давности, т.к. ФИО1 о том, что здание является объектом культурного наследия, знал ещё в 2008 году. Просил в иске ФИО1 отказать, встречный иск удовлетворить, если буде судом удовлетворён первоначальный.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО9 исковые требования ФИО1 не признала, просила применить срок исковой давности, на встречном иске настаивала в случае удовлетворения основного.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО15 иск не признал, ссылаясь на то, что иск предъявлен через 7 лет после покупки помещений. До настоящего времени никаких ограничений на здание в Едином государственном реестре не зарегистрировано. Запрета на размещение рекламы на таких зданиях нет. Арендатор Валов установил рекламу без разрешения органа местного самоуправления, что требуется по закону, независимо от того, является ли здание объектом культурного наследия или нет. Просил в иске отказать, ссылаясь на абзац 6 п.6 ст.12. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. 407,408. п.3 ст.425, п.4 ст. 453 ГК РФ, а также в связи с истечением срока исковой давности. Встречный иск, который является производным от первоначального, удовлетворить в случае удовлетворения иска ФИО1.

    Представители третьих лиц - администрации Камышловского городского округа и Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> в судебное заседание не явились.

    Выслушав стороны, их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес> (т.1 л.д.10), цена объекта определена в <данные изъяты> руб. Согласно условиям данного договора продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилые помещения №№ по поэтажному плану 1 этажа, №№ по поэтажному плану 2 этажа, в двухэтажном здании по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Между сторонами был составлен акт приема-передачи нежилых помещений. (т.1 л.д. 11)

Свидетельством о государственной регистрации права подтверждается, что переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества были зарегистрированы истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.9)

Согласно письму Министерства по управлению имуществом <адрес> ИП ФИО16 об устранении нарушений от ДД.ММ.ГГГГ здание по адресу: <адрес> является объектом культурного наследия, поэтому в срок до ДД.ММ.ГГГГ необходимо демонтировать размещённые на главном фасаде здания рекламные конструкции. (т.1 л.д. 220-222).

В решении «О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № и в приложении к данному решению указано, что здание, расположенное по адресу: <адрес> (числящееся в данном списке под №), является памятником архитектуры (т.1 л.д. 223-240).

    Из договоров аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что они были заключены между ФИО1 и ФИО16 для торговли. (т.1л.д. 103, 104)

Договор аренды нежилого помещения в здании по адресу: <адрес> между ФИО1 и ФИО16 расторгнут на основании соглашения о расторжении от 31.10 2015 года. (т.1 л.д. 105,106)

    Свидетель ФИО16 в судебном заседании пояснил, что с 2008 года арендовал помещения по <адрес> у ФИО1 На сегодняшний момент от аренды отказался в связи с тем, что пришло предписание от Министерства по управлению государственным имуществом <адрес>, из которого он узнал, что данный объект является памятником культурного наследия, в связи с чем нужно было произвести демонтаж рекламных конструкций с фасадов здания. При заключении договора аренды об этом ему известно не было.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд считает, что по данному делу совокупность таких условий отсутствует, а, следовательно, и отсутствуют основания для расторжения договора по требованию одной из сторон.

Так, обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно, что приобретенные у ответчика помещения расположены в здании, отнесенном к объектам культурного наследия, поэтому фактически, приобретя их в собственность, он столкнулся с ограничениями (обременениями) своего права собственности, которые определены ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать существенными.

Здание, в котором находятся спорные помещения, отнесено к объектам культурного наследия в ДД.ММ.ГГГГ году.

Сделка состоялась по волеизъявлению обеих сторон еще в 2008 году. Все эти годы истец сдавал помещения в аренду для торговли, и факт особого статуса здания этому не препятствовал. В законе № 73-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» нет запрета использовать находящиеся в таких зданиях помещения под торговые площади. В связи с чем препятствий в пользовании купленными помещениями у истца ФИО1 не имеется.

Поскольку истец не лишён права использовать помещения по назначению, в том числе для сдачи в аренду под торговые площади, а для удовлетворения требования о расторжении договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется наличие одновременно всех вышеуказанных условий, что по делу не установлено, суд считает, что в иске следует отказать.

Кроме того, ответчиком ФИО2 и его представителями в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 199 ГК РФ требования о защите нарушенного права принимаются к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу положения статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим кодексом.

В судебном заседании установлено, что договор купли - продажи заключён ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на объекты недвижимого имущества были зарегистрированы истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ

Свидетель ФИО17 пояснила, что составляла договор купли-продажи помещений между ФИО1 и ФИО2 в 2008 году. Информация, о том, что здание, в котором находились эти помещения, является объектом культурного наследия, была ФИО2 сообщена в присутствии ФИО1

    Свидетель ФИО5 показал, что в 2008 году продал несколько помещений ФИО1 в здании по <адрес>. Во время сделки ФИО1 знал, что здание является объектом культурного наследия. В марте 2010 г. ФИО1 консультировался с ним по поводу, как получить охранную грамоту на это здание, как на объект культурного наследия.

Таким образом, истец ФИО1 более трёх лет назад до подачи иска знал, что помещения, которые он купил в 2008 году у ФИО2, находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия.

Однако с настоящим иском истец обратился в суд только ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного ст. 196 Гражданского кодекса РФ трёхлетнего срока исковой давности.

Принимая во внимание положения ст. ст. 199, 204 ГК РФ, заявленное в ходе судебного заседания ходатайство ответчика и его представителей о пропуске истцом срока исковой давности, а также, что истец и его представитель ходатайства о восстановлении пропущенного срока не заявляли, полагая, что он не пропущен, доказательств наличия уважительных причин, препятствующих своевременному предъявлению указанных требований с учётом положений ст. 205 Гражданского кодекса РФ не представлено, а истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 п.2 ст. 199 ГК РФ), суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

    В связи с отказом в иске ФИО1 не подлежит удовлетворению и встречный иск ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Попову ФИО21 к Алееву ФИО22 о расторжении договора купли - продажи, возвращении в собственность нежилых помещений и взыскании суммы, уплаченной по договору, отказать.

Во встречном иске Алееву ФИО23 к Попову ФИО24 о взыскании неполученного дохода отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Камышловский городской суд.

Судья Некрасова Н.И.