Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-224/2017 (2-7352/2016;) ~ М-7452/2016 от 04.10.2016

Дело № 2-224/17      Великий Новгород

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2017 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Замыслова Ю.А.,

при секретаре Пашковой В.Н.,

с участием представителя истца Степановой Е.М.,

ответчика Романова А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Романову А.С. и Романовой Л.Н. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Общество) обратилось в суд с иском к Романову А.С. и Романовой Л.Н. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией «<адрес> фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Фонд), с одной стороны, и Романовым А.С., Романовой Л.Н., с другой, был заключен договор займа №, в соответствии с которым Фонд предоставил ответчикам ипотечный жилищный займ в сумме 1 050 000 руб. Заем был предоставлен на приобретение и под залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Права Фонда на заложенное имущество были удостоверены Закладной, выданной Управлением Росреестра по Новгородской области ДД.ММ.ГГГГ. Общество в настоящее время является законным владельцем Закладной, права на которую основаны на отметке на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем. Ответчики своих обязательств по договору займа надлежащим образом не исполняли, в связи с чем Общество просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность в общей сумме 1 155 266 руб. 31 коп. и обратить взыскание на заложенное имущество.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Фонд.

В судебном заседании представитель истца Степанова Е.М. исковые требования уточнила, просила взыскать солидарно с ответчиков задолженность по договору займа в размере 1 155 266 руб. 31 коп., из них, в том числе, задолженность по основному долгу в размере 977 640 руб. 26 коп., задолженность по процентам в размере 141 217 руб. 19 коп., пени на просроченный основной долг в размере 7 861 руб. 56 коп., пени на просроченные проценты в размере 28 547 руб. 30 коп., а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 12,70% годовых; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 152 800 руб.; взыскать расходы по оплате госпошлины.

Ответчик Романов А.С. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик Романова Л.Н. и представитель третьего лица Фонда в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Общества подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом из объяснений, письменных материалов дела, в соответствии с условиями договора займа №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем Фондом, с одной стороны, и солидарными заемщиками Романовым А.С. и Романовой Л.Н., с другой стороны, Фонд обязался предоставить заемщикам заём в сумме 1 050 000 руб. но срок 240 месяцев на условиях с уплаты ежемесячно процентов за пользование кредитом в размере 12,70% годовых для приобретения в собственность ответчиков квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 44 кв. м, стоимостью 1 500 000 руб.

Заем в полном объеме перечислен Фондом ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ответчика Романову А.С., что подтверждается платежным поручением №.

ДД.ММ.ГГГГ указанная выше квартира с использованием заемных средств, предоставленных Фондом, была приобретена в общую долевую собственность ответчиков (Романову А.С. ? доли в праве, Романовой Л.Н. ? доли в праве) на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ответчиков на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, выданной ответчиками первоначальному залогодержателю Фонду (далее по тексту - Закладная).

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Из письменных материалов дела судом установлено, что права по Закладной на спорную квартиру в настоящее время переданы истцу Обществу, которое в настоящее время является законным владельцем Закладной в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ) и отметкой на Закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

Как следует из раздела 1 договора займа, заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно п.п. 1.1, 3.1, 3.2 договора займа за пользование займом заемщики уплачивают Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,70. Проценты начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа включительно по процентной ставке, указанной в п. 1.1 договора с учетом положений п. 3.12.1 и п. 3.12.2 договора.

Размер ежемесячного платежа в погашение задолженности по договору согласован сторонами в 11 585 руб. (последний платеж – 8 971 руб.).

Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, ответчиками неоднократно допускались просрочки внесения платежей во исполнение взятых на себя обязательств во исполнение условий договора займа.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им ответчикам направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые ответчиками не исполнены.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Учитывая изложенные положения закона, а также условия указанного выше договора займа, Общество вправе требовать от ответчиков досрочного погашения займа и начисленных процентов за пользование им.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения данными ответчиками как заемщиками своих обязательств во исполнение условий договора займа в судебном заседании установлен, истец вправе также требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку.

Таким образом, суд считает установленным, что ответчики своих обязательств по договору займа надлежащим образом не исполняли, в связи с чем задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рассчитанная в соответствии с условиями договора и расчетами истца, правильность которых судом проверена, составила 1 155 266 руб. 31 коп., в том числе: заем в размере 977 640 руб. 26 коп. (требование о досрочном взыскании займа основано, помимо договора займа, также на п. 2 ст. 811 ГК РФ), неуплаченные проценты за пользование займом – 141 217 руб. 19 коп., пени за просрочку возврата займа – 7 861 руб. 56 коп., пени за просрочку уплаты процентов за пользование займом – 28 547 руб. 30 коп.

Исходя из сумм просроченных платежей по займу и процентам, периодов их просрочки, суд полагает, что подлежащие уплате пени (неустойка) соразмерны последствиям и сроку нарушения обязательств.

Также основано на законе и подлежит удовлетворению требование Общества о взыскании с ответчиков Романовых процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу, поскольку оно основано на условиях кредитного договора и п. 2 ст. 809 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п. п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

С учетом приведенных норм права и установленных в судебном заседании фактов ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств по договору займа суд находит требования Общества об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем следует обратить взыскание на данное заложенное имущество, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, исходя из его стоимости, указанной в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 152 800 руб. (исходя из расчета 1 441 000 руб. х 80 % = 1152 800 руб.).

Оснований не доверять указанному выше заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно аргументировано, составлено квалифицированным специалистом, не содержит каких-либо неясностей, содержит подробные ответы на поставленные вопросы, согласуется с другими доказательствами по делу.

Так как решение суда состоялось в пользу истца, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ солидарно с ответчиков в его пользу подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 19 976 руб. 33 коп.

В силу ч. 2 ст. 85, ст. 98 ГПК РФ с ответчиков следует взыскать в пользу ООО «Профессиональная экспертиза и оценка» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере по 5000 руб. с каждого.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить.

Взыскать солидарно с Романову А.С. и Романовой Л.Н. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 155 266 руб. 31 коп., из них, в том числе, основной долг в размере 977 640 руб. 26 коп., проценты за пользование займом в размере 141 217 руб. 19 коп., пени по просроченному основному долгу в размере 7861 руб. 56 коп., пени по просроченным процентам в размере 28 547 руб. 30 коп., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 19 976 руб. 33 коп., а также проценты за пользование займом в размере 12,70% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 977 640 руб. 26 коп. (либо ее соответствующей части в случае частичного погашения) за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: Великий Новгород, <адрес>, определив способ реализации в виде публичных торгов, установив начальную продажную цену при ее реализации в размере 1 152 800 руб.

Взыскать с Романову А.С. и Романовой Л.Н. в пользу ООО «Профессиональная экспертиза и оценка» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере по 5000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Ю.А. Замыслов

Мотивированное решение составлено 21 июня 2017 года.