Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1808/2015 ~ М-1620/2015 от 09.06.2015

Дело №2-1808/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Георгиевск                     16 сентября 2015 года

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ивашиной Т.С.,

при секретаре Сухаревой К.В.,

с участием представителя истца Петриенко Т.В. – Шелепова А.В. на основании доверенности,

представителя ответчика ООО «Заветное» - Курбановой А.А. на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску Петриенко Т.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Заветное» о признании недействительными пунктов договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей в части срока договора аренды, предоставления арендатору права на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами и предоставления возможности реализации арендатором преимущественного права, исключении из договора аренды данных пунктов, признании договора аренды заключенным на неопределенный срок, обязании внести соответствующие изменения в договор аренды,

У С Т А Н О В И Л :

Петриенко Т.В. обратилась в суд с иском к ООО «Заветное», в котором просила суд признать недействительными п.3.1 и п.4.2 договора аренды земельного участка в части предоставления арендатору права на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами и возложения обязательств на арендодателей обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, исключить из договора аренды пункты 3.1 и п.4.2 и обязать арендатора внести изменения в договор аренды.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Петриенко Т.В. – Шелепов А.В. по доверенности дополнил исковые требования и просил суд признать недействительными п.1.3, 3.1, 4.2 договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ в части срока договора аренды, предоставления арендатору права на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предоставления возможности реализации арендатором преимущественного права, исключить из договора аренды пункты 1.3, 3.1, 4.2, признать договор аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на неопределенный срок, обязать арендатора внести соответствующие изменения в договор аренды, указав в решении, что данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в запись ЕГРП и в договор аренды по заявлению одной из сторон.

В обоснование заявленных исковых требований представитель истца пояснил, что между собственниками земельных долей и ООО «Заветное» заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства от ДД.ММ.ГГГГ года, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ года. Указанный земельный участок принадлежит собственникам земельных долей на праве общей долевой собственности.

Пунктом 1.3 данного договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей предусмотрено, что договор заключен на 15 лет, пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено право арендатора на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, а пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Однако, при передаче участка в аренду озвучивался срок аренды не более 5 лет. Прочие условия договора не озвучивались и не утверждались на общем собрании. При передаче участка собственникам не предоставлялся текст договора и после регистрации договора копия договора не выдавалась.

О содержании данных пунктов договора аренды истцу стало известно в ходе судебного разбирательства по делу № ~ М-2819/2014 в Георгиевском городском суде в декабре 2014 года.

Все собственники общей долевой собственности обладают равными правами на покупку земельных долей. Какое-либо ограничение прав собственников земельных долей, кроме предусмотренных законом ограничений, недопустимо, так как действующие нормы закона и так жестко ограничили (усекли) правомочия собственников по обороту земельных долей.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п.4 ч.3 ст.1 ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок.

Согласно ч. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется, а согласно ч. 5 той же статьи, в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

В Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N83-Ф3 "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей" ст.2 указано, что сельскохозяйственные товаропроизводители - организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, признанные таковыми в соответствии со статьей 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства".

В Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ №264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" ст.3 указано, что в целях настоящего Федерального закона сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Поскольку ООО "Заветное" не является сельскохозяйственной организацией, соответственно, не имеет возможности приобретать земельные доли.

Согласно ч. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Согласно ч. 11 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

Согласно ч.1 ст.16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и пункта 2 статьи 9 настоящего ФЗ в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего ФЗ.

Оспариваемый договор аренды был заключён с нарушением, так как не проводилось общее собрание и не были определёны на общем собрании условия договора аренды.

Вопрос о предоставлении арендатору права преимущественного выкупа земельных долей на общем собрании участников долевой собственности не рассматривался и в число условий договора аренды не включался. Срок аренды на общем собрании собственников не оговаривался, при передаче участка в аренду озвучивался срок аренды не более 5 лет.

Решение о предоставлении арендатору права преимущественной покупки затрагивает права собственников земельных долей, ограничивает их в возможности реализации прав на преимущественное приобретение земельного участка при его продаже и в соответствии с положениями ст.ст. 421, 422 ГК РФ, ст.ст. 1. 12, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» включение такого пункта в договор возможно только с согласия собственников земельных долей.

Условия п. 1.3, п. 3.1 и п. 4.2 договора аренды собственниками долей не принимались и включение их в договор аренды произведено без уведомления собственников и согласия с арендодателями.

Соответственно срок аренды 15 лет не был определен на общем собрании собственников и не оговаривался при заключении договора аренды. В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если срок аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, п. 1.3, п. 3.1 и п. 4.2 являются недействительными, т.к. не соответствуют требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, включены в договор без согласия сторон и противоречат решению участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, а сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГК предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Ответчик ООО «Заветное» иск не признал, представил возражения на исковое заявление, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № учредителей учреждено Общество с ограниченной ответственностью «Заветное», утвержден устав общества, общество зарегистрировано в ИФНС за № от ДД.ММ.ГГГГ года, ОГРН 1022601168743.

Основными видами деятельности общества являются: выращивание зерновых и зернобобовых культур; разведение крупного рогатого скота; выращивание прочих сельскохозяйственных культур.

ООО «Заветное» отнесено к сельскохозяйственному производителю, что отражено в информационном письме Комитета государственной статистики об учете в ЕГРПО № от ДД.ММ.ГГГГ года, является плательщиком единого сельскохозяйственного налога.

В силу гл. 26.1 НК РФ плательщиками единого сельскохозяйственного налога являются сельскохозяйственные товаропроизводители (ст. 346.1 НК РФ). Понятие сельскохозяйственного производителя дано в ст. 346.2 НК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников общей долевой собственности земельного массива, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, которым принято решение о предоставлении земельного массива в аренду ООО «Заветное».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Заветное» (арендатор) и собственниками земельных долей земельного участка (арендодатели) с кадастровым номером 26:25:050000:00, заключен договор аренды долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатели передают свои доли, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, а арендатор принимает в аренду земельные доли, не выделенные каждая в натуре, общей площадью сельскохозяйственных угодий 9195 га, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 26:25:050000:00, который впоследствии был изменен на 26:25:0000000:1683, в связи с межеванием и уточнением границ земельного участка.

Земельный участок предоставлен для целей производства сельскохозяйственной продукции и использования под объекты недвижимости сельскохозяйственного, жилищно-коммунального, социального назначения.

Срок аренды определен пунктом 1.3 договора и равен 15 годам. Договор подписан сторонами, в том числе истцом Петриенко Т.В., зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ года.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Особенности предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ года.

Пункты о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды на новый срок и выкуп земельных долей по своему содержанию не могут быть отнесены к условиям, ущемляющим права арендодателей, так как указанные нормы также отражены в п.п. 4, 5 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в редакции действующей как на момент заключения договора, так и на момент рассмотрения спора.

В соответствии со ст. 9 п.п. 4 и 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цен; в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В течение срока аренды арендодатели, в том числе истец Петриенко Т.В., получают арендную плату за принадлежащие им земельные доли, денежную компенсацию за оплату земельного налога, от получения арендной платы по истечении пяти лет истец не отказывался.

В целях приведения договора аренды в соответствии с нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обществом было инициировано общее собрание собственников земельных долей ДД.ММ.ГГГГ года, на котором был разрешен вопрос о межевании земель, рассмотрены и утверждены условия договора аренды земельных долей.

В соответствии с решением общего собрания собственников земельных долей, нормами ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в отношении земельного участка проведены работы по межеванию, земельный участок поставлен на кадастровый учет, указанные изменения прошли регистрацию в ЕГРП, следовательно, ссылка истца на несоответствие договора аренды требованиям закона является необоснованной.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Ссылка истца о том, что условия договора от ДД.ММ.ГГГГ ему стали известны при рассмотрении гражданского дела в 2014 году, не состоятельна, в связи с тем, что спорный договор аренды подписан участниками общей долевой собственности, в том числе Петриенко Т.В.

Осведомленность истца об условиях договора аренды также подтверждается дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым стороны подтверждили условия ранее заключенного договора аренды и взятые на себя договором обязательства.

Следовательно, истцом пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пункт 7 ч. 3 ст. 14 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Исходя из приведенных норм права, защита права общей долевой собственности также осуществляется участниками общей собственности по взаимному согласию, которое применительно к общему имуществу собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть достигнуто общим собранием собственников земельных долей.

Соответственно, поскольку истцу принадлежит не весь земельный участок, а только доля в праве, истец имеет право оспаривать договор аренды лишь в части его собственной доли, а не оспаривать договор аренды в целом, поскольку оспариваемым договором затрагиваются права и законные интересы других участников общей долевой собственности на земельный участок, которые не предоставляли истцу право на обращение в суд.

В соответствии с п. п. 5, 8, 11 ст. 14.1 Федерального закона от N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

Как видно из протокола общего собрания участников долевой собственности земельного массива, на собрании присутствовало 971 человек, из общего числа - 1142 человек, и присутствующие на собрании собственники земельных долей утвердили проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей с ООО «Заветное», голосовали "за" - 100% голосов из числа присутствующих собственников.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Петриенко Т.В. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части первой статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Из ст. 209 Гражданского кодекса РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец Петриенко Т.В. является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 11339700 кв.м, кадастровый номер 26:25:000000:1683, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 12,4 км по направлению на север-запад и 13,9 км по направлению на север от ориентира контора ООО «Заветное», <адрес>, расположенного за пределами участка.

Доля Петриенко Т.В. в праве общей долевой собственности на данный земельный участок составляет 100/19551, право зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями - собственниками земельных долей и арендатором - ООО «Заветное» в лице генерального директора Зерникова Г.В. заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, прошедший государственную регистрацию, предметом аренды являются земельные доли, находящиеся в земельном массиве, с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п.1.3, договор аренды заключен сроком на 15 лет.

Согласно п. 3.1 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с п.4.2 договора арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора на новый срок или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

К указанному договору имеется приложение № 1, в котором указаны фамилия, имя, отчество арендодателей, паспортные и иные данные, имеются подписи арендодателей, в том числе Петриенко Т.В.

Также между арендодателем Петриенко Т.В. и ООО «Заветное» заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно условиям которого арендатор принимает на себя обязательство дополнительно к арендной плате выплачивать арендодателю денежные средства на оплату земельного налога.

Общее правило ст. 246 Гражданского кодекса РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Статьей 12 данного Закона установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на их общем собрании.

Пункт 7 ч. 3 ст. 14 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с п. п. 5, 8, 11 ст. 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием документов, удостоверяющих их права на земельные доли.

Таким образом, положения ст.ст. 246 - 247 ГК РФ и п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" подлежат применению с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании сособственников.

Как усматривается из протокола от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности земельного массива, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, на собрании присутствовали 971 человек из общего числа участников долевой собственности 1142 человек.

Как следует из данного протокола общего собрания, присутствующие на собрании собственники долей решили провести межевание земель коллективной долевой собственности в счет земельных долей для государственного кадастрового учета, определить местоположение и выделить земельные участки в счет земельных долей собственникам земельных долей, утвердить проект договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заключаемого между участниками общей долевой собственности на вновь образованные земельные участки и ООО "Заветное», наделить полномочиями по оформлению и регистрации договора аренды, утвержденного данным собранием, и оформлению документов по подтверждению прав собственников земельных участков в регистрирующих органах.

Из указанного протокола и приложения к нему также усматривается, что голосовали "за" - 100% голосов из числа присутствующих собственников земельных долей, в том числе Петриенко Т.В.

Вышеуказанный протокол общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок никем не оспорен, не признан недействительным.

Из материалов дела, в том числе землеустроительного дела от 2006 года по формированию земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, договора аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ года, выписки из ЕГРП на земельный участок, с кадастровым номером 26:25:000000:1683, следует, что данный договор аренды заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, переданный в аренду объект определен, границы установлены, права собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрированы, обременены правом аренды в пользу ООО «Заветное».

Также установлено, что Петриенко Т.В., как и другие арендодатели, в течение срока аренды получала арендную плату и ежегодную денежную компенсацию в возмещение расходов по уплате земельного налога, что истцом не оспаривалось.

В силу ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.

В соответствии с ч. 5 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Как следует из п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

В соответствии с Федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно статье 12 указанного Закона, в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По делу достоверно установлено, что ООО "Заветное" является сельскохозяйственной организацией, использует земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:25:000000:1683, для производства сельскохозяйственной продукции, и в течение срока аренды собственники земельных долей получают арендную плату за использование арендатором земельного участка в целях сельскохозяйственного производства.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель ООО «Заветное» и подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Заветное», являясь сельскохозяйственной организацией и арендатором земельного участка, с кадастровым номером 26:25:000000:1683, является также собственником долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые истцом условия договора аренды, изложенные в пунктах 3.1 и 4.2 данного договора и предусматривающие право арендатора на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок или выкуп земельных долей при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (п.3.1), а также обеспечение арендодателем возможности реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды на новый срок или право выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (п.4.2), соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства РФ, положениям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из материалов следует, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО «Заветное» от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, согласно п.1.3 договор аренды заключен на срок 15 лет, в связи с чем оснований признать данный договор заключенным на неопределенный срок у суда не имеется.

Кроме того, при вынесении решения суд руководствовался следующим.

На основании ст. 196 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса РФ в той же редакции, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, действовавшей на момент заключения договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Довод истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с 2014 года, когда он узнал об условиях договора в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу, не основан на законе, поскольку исполнение спорного договора аренды началось с момента его заключения – ДД.ММ.ГГГГ года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в иске Петриенко Т.В.

Вывод суда об отказе в исковых требованиях Петриенко Т.В. о признании недействительными условий договора аренды и признании данного договора заключенным на неопределенный срок является основанием для отказа истцу в иных, вытекающих из основных, исковых требованиях об исключении из договора аренды данных пунктов, обязании арендатора внести соответствующие изменения в договор аренды, указать в решении, что данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в запись ЕГРП и в договор аренды по заявлению одной из сторон.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Петриенко Т.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Заветное» о признании недействительными пунктов 1.3, 3.1, 4.2 договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ в части срока договора аренды, предоставления арендатору права на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предоставления возможности реализации арендатором преимущественного права, исключении из договора аренды пункты 1.3, 3.1, 4,2, признании договора аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на неопределенный срок, обязании арендатора внести соответствующие изменения в договор аренды земельных долей, указав в решении, что данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в запись ЕГРП и в договор аренды по заявлению одной из сторон – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Георгиевского городского суда              Т.С.Ивашина