Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-121/2017 (2-3002/2016;) ~ М-2817/2016 от 01.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2017г. Самарский районный суд <адрес> в составе председательствующего Саломатина А.А.,

при секретаре Родиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Федотова Д.В. к ООО «Простор» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском о расторжении договора участия в долевом строительстве, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком заключен договор №№ участия в долевом строительстве «№-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подвальным этажом по адресу: <адрес>», согласно условиям которого ответчик (застройщик по договору) обязался организовать строительство, построить, ввести в эксплуатацию жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему в собственность жилое помещение — №-х комнатную квартиру за №, общей площадью № кв.м., расположенную на № этаже. При заключении договора долевого участия в строительстве застройщиком была представлена на обозрение истцу проектная документация, согласно которой в строящемся многоквартирном доме предусматривался подвальный этаж, в котором должны располагаться помещения инженерного обеспечения (насосная хозяйственно-питьевого водопровода, водомерный узел, насосная пожаротушения, индивидуальный тепловой узел) и встроенные нежилые помещения общественного назначения (служебные помещения обслуживающего персонала здания, помещения для клубной работы жителей дома). Однако, как в дальнейшем стало известно истцу, нежилые помещения в подвальном этаже проданы ответчиком третьим лицам. Так, между ООО «Простор» и ООО Научно-производственное предприятие «Самоздрав» заключен договор долевого участия, предметом которого является нежилое помещение, этаж: подвал, номер объекта : № проектная (планируемая) площадь: № кв.м., местоположение: <адрес>. Как полагает истец, все имущество, расположенное в подвале, в том числе нежилые помещения, фактически является общедомовым, поскольку в нем расположены инженерные коммуникации, несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее все помещения жилого дома №№ <адрес>. В связи с чем, считает, что ответчик нарушил права участников долевого строительства, заключив оспариваемый договор долевого участия с ООО НПП «Самоздрав» в части подвального помещения. Истец просил суд расторгнуть заключенный между ООО «Простор» и ООО Научно-производственное предприятие «Самоздрав» договор долевого участия в строительстве в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, подвал, проектной площадью № кв.м.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, изложил обстоятельства, указанные в иске, при этом пояснив, что, в силу п.1 ст.290 ГК РФ и п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ, подвальные помещения, расположенные по адресу: <адрес>, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, предназначенным для функционирования других жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, поскольку в них находятся инженерные коммуникации внутридомовых систем центрального отопления, холодного водоснабжения и внутренней канализации с подводками и стояками, несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. В связи с выявлением факта незаконного отчуждения ответчиком общедомового имущества, ДД.ММ.ГГГГ. он обратился к ответчику с претензией, однако требование истца. о расторжении договора об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО «Простор» и ООО НПП «Самоздрав», ответчик добровольно не исполнил, чем нарушил его права как участника долевого строительства. Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке (п.3 ч.1.1. ст.9). Полагает, что заключение между ООО «Простор» и ООО НПП «Самоздрав» договора долевого участия в части передачи подвального помещения незаконно, в связи с чем, просил суд заявленные требования удовлетворить.

Представитель ООО «Простор», действующая по доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в иске отказать, указав, что истец неправомерно относит спорное подвальное помещение к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В силу прямого указания закона, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на ту его часть, в которой находится оборудование, коммуникации, обслуживающие более одного помещения, т.е. на технические подвалы. Наличие в нежилых помещения коммуникаций не дает оснований автоматически считать такие объекты общей долевой собственностью. Согласно технической документации на здание спорное подвальное помещение не обладает признаками, характерными для технического подвала и не является вспомогательным по отношению к другим помещениям в доме, кроме того имеют иное назначение.

Представитель ООО НПП «Самоздрав», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был надлежащим образом уведомлен, в связи с чем, а также с учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным дело рассмотреть в его отсутствие.

Заслушав в судебном заседании мнение явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ООО «Простор» является застройщиком №-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подвальным этажом по адресу: <адрес> В.

Строительство объекта выполнено в соответствии с положительным заключением негосударственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданным ООО «Проектное бюро №» на объект капитального строительства «№-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подвальным этажом по адресу: <адрес>», проектной декларацией на объект и на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU №, постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU №», свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером № — № кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. объект капитального строительства «18-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подвальным этажом по адресу: <адрес>», расположенный по адресу: <адрес> В, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Министерством строительства <адрес>.

Постановлением Администрации Октябрьского внутригородского района городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства присвоен адрес: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком заключен Договор №№ участия в долевом строительстве «№-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подвальным этажом по адресу: <адрес>», согласно условиям которого Застройщик обязался организовать строительство, построить, ввести в эксплуатацию жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику в собственность следующий объект недвижимого имущества: жилое помещение — №-х комнатную квартиру за №, общей площадью № кв.м., расположенную на № этаже.

ДД.ММ.ГГГГ. застройщик передал в собственность дольщику, а дольщик принял в собственность указанную в договоре квартиру №№, расположенную по адресу: <адрес>

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Простор» и ООО Научно-производственное предприятие «Самоздрав» заключен договор № № участия в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на подвальном этаже, номер помещения - №, ориентировочной общей проектной площадь: № кв.м., местоположение: <адрес>.

Спорное помещение на момент рассмотрения настоящего дела в суде в собственность ООО НПП «Самоздрав» по акту приема-передачи не передано.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПКЦ «Контур» произведена инвентаризация здания «№-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подвальным этажом», с последующей постановкой на кадастровый учет.

Согласно данным технической инвентаризации к местам общего пользования на этаже: подвал № отнесены помещения под номерами: № площадью № кв.м.назначение тепловой пункт, № площадью № кв.м.— насосная, № площадью № кв.м.— коридор общего пользования, № площадью № кв.м.- насосная. При этом помещения, относящиеся к местам общего пользования, выделены в отдельную группу и поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, что подтверждается кадастровым паспортом, подготовленным Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, и приобщенным к материалам дела. Спорное помещение ООО НП «Самоздрав» площадью № кв.м. также расположено в подвале, согласно экспликации имеет номер помещения «н3» с указанием назначения - нежилое помещение.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2110-О, от 26 апреля 2016 года N 786-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

При подготовке дела к судебному разбирательству, а также при разбирательстве дела суд (судья) согласно пункту 10 части 1 статьи 150 и статье 184 ГПК РФ вправе произвести осмотр доказательств на месте. Осмотр и исследование доказательств производятся в порядке, предусмотренном статьями 58, 184 ГПК РФ: с извещением участвующих в деле лиц, в том числе посредством СМС-сообщения в случае их согласия на уведомление таким способом и при фиксации факта отправки и доставки СМС-извещения адресату, с фиксированием результатов осмотра в протоколе, с вызовом в необходимых случаях свидетелей, специалистов и т. д.

В целях фактического осмотра подвального этажа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и установления правомерного отнесения помещений подвального этажа к нежилым помещениям предназначенным для самостоятельного использования и местам общего пользования, определением суда назначено выездное судебное заседание, о чем лица участвующие в деле извещены надлежащим образом.

Судом осмотрены помещения подвального этажа и установлено, что спорное помещение ООО НП «Самоздрав» сформировано и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживаем жилого дома, в качестве общего имущества домовладельцами не используется, наличия в помещении какого-либо оборудования, коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, не выявлено.

Назначение помещений, отнесенных, согласно данным технической документации, к местам общего пользования, при фактическом осмотре подтвердились, а именно: в помещении под номером: № расположен тепловой пункт, в помещении № — насосная, помещение № представляет собой коридор общего пользования, в помещении под № расположена насосная станция.

Помещения за №№ (н1), за исключение помещения № к которому доступ не был предоставлен, по результатам осмотра судом признаков, характерных для технического подвала, не содержат, в данных помещениях также отсутствует какое-либо оборудование, в том числе предназначенное для обслуживания всего дома.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из приведенных правовых норм следует, что подвалы также могут быть отнесены к общему имуществу здания, при этом критерием для отнесения такого имущества дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, наличие в нежилых помещениях коммуникаций не дает оснований автоматически считать такие объекты общей долевой собственностью, если по технической документации они не обладают признаками, характерными для технического подвала и не являются вспомогательными по отношению к другим помещениям в доме.

Кроме того, из материалов дела не усматривается обстоятельств, позволяющих утверждать, что спорное нежилое помещение возводились исключительно для целей обслуживания жильцов многоквартирного жилого дома и за счет их средств.

Оценив указанные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что ни на момент проектирования многоквартирного жилого дома, ни на момент ввода его в эксплуатацию спорное нежилое помещение никогда не было запроектировано в качестве общедомового имущества; оно не предполагалось к использованию для обслуживания более одного помещения в вышеуказанном многоквартирном доме, а рассматривалось в качестве самостоятельного помещения.

В материалы дела истцом не представлено доказательств того, что лица, приобретшие в указанном жилом доме квартиры, а также встроенные нежилые помещения, приобрели также и права на нежилые помещения в подвале, расположенные в данном жилом доме, а также, доказательств того, что стоимость приобретенного ими имущества включала в себя и стоимость спорного нежилого помещения, в связи с чем, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Федотова Д.В. к ООО «Простор» о расторжении договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.