Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3113/2019 ~ М-3069/2019 от 05.08.2019

Дело № 2-3113/2019

                                                                                 УИД 73 RS0004-01-2019-004245-22

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2019 года                                                                           город Ульяновск

    Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

председательствующего судьи Климонтовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем     Аракелян Л.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Зенит» к Мударисову Ринату Раисовичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

    общество с ограниченной ответственностью «Зенит» (далее – ООО «Зенит») обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Мударисову Р.Р. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования следующим.

07.02.2017 между ООО «Зенит» и Мударисовым Р.Р. был заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому продавец передал в собственность покупателю земельный участок, стоимостью 240000 руб., площадью 1200 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2.1.1 договора часть цены земельного участка в размере 25000 руб. оплачена покупателем продавцу в течение 3 рабочих дней после подписания договора купли-продажи. Оставшаяся часть цены земельного участка в размере 215000 руб. оплачивается покупателем в рассрочку, с уплатой согласно Графику платежей процентов, предусмотренных договором. Рассрочка оплаты остатка цены договора предоставлена покупателю на срок 60 месяцев, за которую покупатель оплачивает проценты в размере 9,95% годовых.

Земельный участок, в обеспечение исполнения обязательств по договору, до момента полной оплаты по договору находится в залоге у продавца (п. 2.6.1 договора), право залога удостоверено закладной, зарегистрированной Управлением Росреестра по Ульяновской области 02.03.2017 №

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Инфо-Центр Аудит» № 56/01и-2017 от 27.01.2017 рыночная стоимость земельного участка составляет 331000 руб.

Поскольку в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору и уплате процентов по состоянию на 20.06.2019 образовалась задолженность в размере 219130,55 руб., в адрес ответчика 24.06.2019 была направлена претензия с требованием о полном досрочном погашении денежных обязательств. Однако, до настоящего времени ответчик обязательства, предусмотренные пунктом 4.1 договора купли-продажи земельного участка не исполнил.

Поскольку по состоянию на 20.09.2019 задолженность Мударисова Р.Р. по договору купли-продажи земельного участка составляет 159348,41 руб., в том числе: 110889,35 руб. – основной долг, 48459,06 руб. – пени, ссылаясь на статьи 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, просят взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору купли-продажи земельного участка в общей сумме 159348,41 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11391 руб.; обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, установив его начальную продажную стоимость в размере 240000 руб.

Представитель истца ООО «Зенит» Карсакова Е.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в иске.

Ответчик Мударисов Р.Р. в судебном заседании с иском ООО «Зенит» не согласился, просил в его удовлетворении отказать, поскольку он вошел в график платежей, оплатив просроченную задолженность в общей сумме 73000 руб.

Выслушав представителя истца ООО «Зенит» Карсакову Е.В., ответчика Мударисова Р.Р., исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что между ООО «Зенит», выступающим в качестве продавца и действующим на основании агентского договора от 14.05.2013, заключенного с ИП Шаповаловой О.Г., и Мударисовым Р.Р., выступающим в качестве покупателя, 07.02.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка № согласно которому продавец передал в собственность покупателю земельный участок, площадью 1200 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по адресу: <адрес>

По соглашению сторон общая цена земельного участка составляет 240000 руб., оплата которой производится покупателем в следующем порядке: часть цены земельного участка в размере 25000 руб. перечисляется на расчетный счет продавца в течение трех рабочих дней после подписания настоящего договора; оставшаяся часть цены земельного участка в размере 215000 руб. оплачивается покупателем в рассрочку с уплатой предусмотренных настоящим договором процентов, сроки и размер платежей определяются требованиями пунктов 2.2-2.5 настоящего договора и доводятся до сведения покупателя в виде Графика платежей (пункт 2.1.1 договора).

Датой возникновения обязательства покупателя по оплате процентов за рассрочку оплаты остатка цены договора считается дата подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 2.2.1 договора).

Обеспечением исполнения денежного обязательства, а также предусмотренных настоящим договором обязательств покупателя по уплате неустойки является ипотека земельного участка в силу закона, в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По соглашению сторон оценочная стоимость земельного участка определена в 331000 руб. (пункт 2.2.3 договора).

В силу пункта 2.2.4 договора рассрочки оплаты остатка цены договора предоставляется покупателю на срок 60 месяцев, считая с даты подписания акта приема-передачи по последнее число 60 календарного месяца (обе даты включительно), при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных договором.

За рассрочку оплаты остатка цены договора покупатель уплачивает проценты в размере 9,95% годовых, начисляемые на остаток цены договора, которые уплачиваются со дня, следующего за днем подписания акта приема-передачи, по дату уплаты остатка цены договора в полном объеме (включительно) (пункт 2.2.5 договора).

В случае возникновения просроченного платежа проценты начисляются по ставке, указанной в пункте 2.2.5 настоящего договора: на остаток цены договора, указанный в Графике платежей для соответствующего процентного периода, за период, равный количеству календарных дней в соответствующем процентном периоде; на просроченный платеж в счет уплаты остатка цены договора за каждый календарный день просрочки по дату фактического погашения просроченного платежа (включительно) (пункт 2.4.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора, в случае не поступления ежемесячного платежа на расчетный счет продавца в предусмотренные договором сроки, покупатель уплачивает пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, до даты поступления просроченного платежа на счет продавца (включительно).

Земельный участок, в обеспечение исполнения обязательств по договору, до момента полной оплаты по договору находится в залоге у продавца (п. 2.6.1 договора), право залога удостоверено закладной, зарегистрированной Управлением Росреестра по Ульяновской области 02.03.2017 №

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора продавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору, путем предъявления письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по уплате остатка цены договора, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных сумм неустойки, в том числе, в случаях: просрочки осуществления покупателем очередного ежемесячного платежа на срок более 30 календарных дней; при допущении просрочек исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела следует, что ответчиком Мударисовым Р.Р. по состоянию на 20.06.2019 допущена просрочка, как оплаты оставшейся цены договора, так и начисленных на неё процентов; последняя оплата денежных средств по договору была произведена ответчиком 15.06.2018.

Согласно требованию № 166 от 24.06.2019, направленному в адрес ответчика Мударисова Р.Р., истец потребовал от последнего досрочно погасить задолженность по уплате остатка цены по договору в размере 155607,76 руб.; процентов, начисленных на остаток цены договора, в размере 14634,59 руб., на просроченный платеж в счет уплаты остатка цены договора в размере 429,14 руб. (по пункту 2.4.1 договора); пени в размере 48459,06 руб. (по пункту 4.1 договора).

Судом установлено, что действительно ответчиком Мударисовым Р.Р. обязательства по договору купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017 надлежащим образом не исполнялись, внесение ежемесячных платежей по договору с 10.07.2018 прекратилось.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства ответчик Мударисов Р.Р. в полном объеме оплатил сумму образовавшегося просроченного основного долга и просроченных процентов, в соответствии с графиком платежей, войдя тем самым в график платежей по сентябрь 2019 года включительно.

Указанные доводы ответчика были судом проверены и установлено, что действительно, на момент разрешения спора по вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017, с учетом очередности погашения требований по денежному обязательству, предусмотренных соглашением сторон и требованиями статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, у ответчика Мударисова Р.Р. задолженность по просроченному основному долгу и просроченным процентам в соответствии с графиком платежей по сентябрь 2019 года включительно отсутствует.

Погашение Мударисовым Р.Р. просроченной задолженности и вхождение в установленный договором график платежей, свидетельствует о восстановлении прав истца ООО «Зенит», реализовавшего ответчику земельный участок с рассрочкой платежа.

Как следует из представленного истцом расчета, на день обращения с настоящим иском в суд, последний платеж согласно графику был внесен Мударисовым Р.Р. в июне 2018 года, при этом доказательств того, что ответчик исполнил обязательства по договору купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017 в следующем платежном периоде (июль 2018 года) материалы дела не содержат.

В связи с чем, истцом обоснованно произведен расчет пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017, а именно, начиная с 11.07.2018, то есть с начала того платежного периода, в котором ответчиком допущено нарушение обязательства по уплате основного долга и процентов.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При этом следует учитывать, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Учитывая компенсационную природу процентов, период просрочки, а также то, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным снизить сумму неустойки до 5000 руб.

Следовательно, исковые требования ООО «Зенит» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017 подлежат удовлетворению частично в указанном выше объеме.

Разрешая требования истца ООО «Зенит» об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд исходит из следующего.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии со статьёй 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (пункт 1).

По смыслу приведенных норм, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, пунктами 2 и 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, не отменяя закрепленного в пункте 1 этой же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

В заключенном между ООО «Зенит» и Мударисовым Р.Р. договоре купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017 нет указания на то, что указанный земельный участок приобретен ответчиком для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Установленные по делу обстоятельства исключают наличие в действиях ответчика той степени вины, которая была бы достаточна для наступления ответственности – досрочного взыскания всей суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и обращения взыскания на заложенное имущество.

Как указывалось выше, суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 348 ГК РФ), в том числе при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Кроме того, суд имеет право по просьбе залогодателя отложить реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что залогодатель – это гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов взыскателя без ущемления прав должника в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон.

До рассмотрения судом спора по существу ответчик Мударисов Р.Р. внес по договору купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017 денежные суммы (63000 руб. – 11.09.2019 и 10000 руб. – 16.09.2019) достаточные для погашения образовавшейся задолженности по выплате основного долга и процентов за пользование займом в соответствии с графиком платежей по сентябрь 2019 года включительно. Принимая во внимание данное обстоятельство, а также то, что у истца не имеется убытков ввиду полного устранения нарушений, связанных с просрочкой платежей, суд, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и исключения необоснованного ущемления прав покупателя, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований о досрочном взыскании всей суммы основного долга с процентами по договору купли-продажи земельного участка № от 07.02.2017 и обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В то же время, поскольку частичный отказ в удовлетворении требований обусловлен добровольным исполнением Мударисовым Р.Р. принятых по договору купли-продажи земельного участка обязательств, на основании части 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по аналогии с частью 1 статьи 101 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные в связи с рассмотрением дела судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика Мударисова Р.Р.

Таким образом, с Мударисова Р.Р. в пользу ООО «Зенит» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 11391 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 56, 67, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ 07 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 5000 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 11391 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

        ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                             ░.░. ░░░░░░░░░░